Louer seul plusieurs bureaux

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Louer seul plusieurs bureaux

Message par supercalifragilistic le Jeu 22 Fév 2018 - 9:09

Bonjour,

J'ai peut-être éventuellement l'opportunité d'acheter à titre personnel un local qui regrouperait 3 bureaux. Je souhaitais en occuper 1 et louer les 2 autres à d'autres professionnels.
Mes finances me permettraient d'assurer seule le loyer entier ou les 2/3, si je ne loue qu'un des bureaux.
Mais je me demandais comment cela se passe au niveau de la compta : est ce que si je me retrouve seule à assumer le loyer entier (3 fois celui que je paye actuellement ... ouchhh) est ce que je peux déduire la totalité de la somme sur ma 2035 (ça peut être intéressant), ou simplement la part correspondant au bureau que j'occupe ? Comment se déclarent ensuite les sommes perçues si je trouve des locataires ? Je reste seule locataire avec des sous-locations ? (ça se met dans quelle case et est ce que c'est intéressant ?), je modifie le bail pour créer une co-location ?
C'est un projet qui parait alléchant à première vue, mais est ce que fiscalement c'est une bonne idée ?

Merci de vos réponses et bonne journée !
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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par laurent Gretcha le Jeu 22 Fév 2018 - 10:13

Pour moi le plus gros risque ça serait la schizophrénie... Smile
Tu as intérêt à ne pas te mélanger les casquettes. Tu ne peux pas avoir une seule compta pour deux activités, parce que louer un local (sauf si tu trouves des collabs) ce n'est pas de l'orthophonie...
Le problème c'est qu'il faut choisir dès l'achat, pour établir le bail correspondant. Et que déduire un loyer trois fois supérieur à ce dont tu as besoin, comment dire.... le fisc risque de tousser et de te redresser! intell1
Maintenant il existe sûrement des possibilités de montage financier ou autre, pas forcément compliqué mais qui peut être rentable?... je laisse la parole aux experts.
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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par Invité le Jeu 22 Fév 2018 - 10:23

+1 avec Laurent

Trois loyers c'est trop pour déduire dans une 2035. Les connaisseurs ici pourront sans doute te donner une idée de montage avec une société ad hoc (SCI, SELARL, etc..)

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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par supercalifragilistic le Jeu 22 Fév 2018 - 10:57

Merci de ces premiers commentaires.
Pour la schizophrénie, ça va je me soigne ...
IL ne s'agit pas tout à fait de 3 loyers, mais d'un loyer 3 fois plus élevé ...
Je me dis qu'il doit bien y avoir un nombre certain d'orthophonistes qui ont 2 bureaux, si j'en crois les annonces de collaboration... Comment cela se passe t'il lorsque le bureau est inoccupé ? C'est un peu le même cas, non ?
Pour échapper à la schizophrénie et qu'on occulte la partie achat à titre privé. Je n'ai pas le droit de louer à un propriétaire un local trop grand pour moi s'il me convient en terme de localisation et que j'ai l'espoir de sous-louer une partie ? (c'est une vraie question !)
A l'inverse, si je suis propriétaire d'un local de 3 bureaux, je ne peux pas le louer à un seul professionnel qui aurait l'espoir d'en sous-louer une partie ? Si je décide d'acheter tout de même ce local et de ne pas y exercer je suis obligée de louer les bureaux séparément ? (oui je n'y connais rien ! Laughing )
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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par ergebel le Jeu 22 Fév 2018 - 11:14

si je comprends bien il s'agit d'un seul local avec plusieurs bureaux .

donc tu pourrais acheter le local ( peut etre sous le statut SCI ) et te le louer en tant que professionnelle. après tout tu peux avoir un bureau pour bosser un qui te sert pour archiver ou avoir une activité spécifique et un autre qui te sert de débarras ou de salle d'attente .

jusqu'à présent je n'ai jamais vu que l'administration fiscale vérifiait que les locaux loués à titre professionnels étaient dans leur totalité utiles , nécessaires et occupés à 100% du temps .

dans un deuxième temps tu pourras bien sur trouver des colocataires pour occuper les surfaces que tu n'utilise pas .

c'est exactement ce que j'ai fait à mon cabinet lorsque je l'ai agrandi . ( j'avais 2 salles inutilisées en attente de trouver un assistant que je n'ai pas trouvé , j'ai donc loué à une infirmière ) .

ca ne posera aucun problème en terme de comptabilité

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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par Invité le Jeu 22 Fév 2018 - 11:47

Comment on fait pour réintégrer les sous-loyers Ergebel, du point de vue comptable ? Question

Selon la règle du parallélisme, c'est la même entité qui doit payer le loyer et encaisser le sous-loyer.


Dernière édition par Super Ortho le Jeu 22 Fév 2018 - 11:51, édité 1 fois

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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par Invité le Jeu 22 Fév 2018 - 11:49

ergebel a écrit:
jusqu'à présent je n'ai jamais vu que l'administration fiscale vérifiait que les locaux loués à titre professionnels étaient dans leur totalité utiles , nécessaires et occupés à 100% du temps .

Non mais il y a un profilage des dépenses selon l'activité, et un poste trop élevé par rapport à la moyenne de la profession attire l'attention. pale

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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par supercalifragilistic le Jeu 22 Fév 2018 - 14:17

Merci de ta réponse Ergebel et de tes interrogations Super Ortho, j'essaye de continuer à défricher et cheminer (bon on est toujours sur du vent, parce que je suis encore loin d'avoir acheté quelque chose).
Comptablement, dans ton cabinet Ergebel, comment ça se passe ? Est ce qu'il y a sous location de l'infirmière et dans ce cas où est ce que tu réintègres le loyer qu'elle verse ? Est ce que tu as modifié ton bail pour que vous deveniez colocataire ? Avant de louer à l'infirmière tu déduisais l'intégralité du loyer ?


Je me place tour à tour dans chacun des rôles... mais il y a toujours un sens dans lequel ça coince (peut-être que j'ai une tête trop grosse pour les casquettes...)
Comme propriétaire j'aurais du mal à accepter que mon locataire ne me paye qu'une partie du loyer sous prétexte qu'il n'utilise pas une partie de la surface à laquelle il a pourtant accès. Il me semblerait donc normal de lui facturer la totalité et qu'il se débrouille ensuite... A moins peut-être de mettre un cadenas au bureau inoccupé et des piques sur une partie des chaises de la salle d'attente commune ...
Comme locataire, si je loue un grand local, je pourrais éventuellement trouver presque normal de payer la totalité du loyer, n'en déduire que la partie que j'occupe réellement pour mon activité (mais qu'est ce qu'on fait alors des parties communes aux différents bureaux ?) et mettre la part restant dans "dépenses personnelles".
On pourrait se dire que c'est parfait puisque le propriétaire a la totalité de son loyer, qu'il le déclare comme il faut, que le locataire est droit dans ses bottes vis à vis du fisc puisqu'il ne déduit pas des sommes ne correspondant pas exactement à ce qu'il utilise.
Mais (Laurent tu peux passer cette partie il y a un peu de schizophrénie dedans) si je mets les 2 casquettes, je dis NON. Parce que d'un côté je ne déduis pas la part de loyer que je paye en plus et que donc je paye des impôts dessus, et que de l'autre je la déclare comme loyer perçu et que je REpaye des impôts dessus ... Comme investissement il y a mieux, non ?
Désolée si je pars dans tous les sens mais je vais avoir RDV avec  un conseiller en patrimoine et  le promoteur qui me propose le local (pas en même temps mais pas loin) et que je voudrais déjà avoir des idées à peu près claires sur ce qu'il m'est possible de faire. Le promoteur me dira forcément que c'est une bonne idée d'acheter et je voudrais arriver aux RDV avec les pieds sur Terre, plutôt qu'avec des rêves plein la tête ...
Merci donc de continuer à commenter ou témoigner ou trouver les biais ...
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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par laurent Gretcha le Jeu 22 Fév 2018 - 17:17

Ce qui est (serait) gênant, et ça quelle que soit la casquette ou le déguisement fourni, c'est de louer (idem pour acheter) qq chose qui ne sert pas (ou seulement en partie). Que tu vises de prendre une collab ou pas, de sous-louer à une prof de santé ou autre etc ne change rien: si tu achètes/loues trois pièces mais qu'une seule est occupée, c'est une mauvaise affaire, et tu perdras de l'argent.
Un peu comme si tu envisageais d'acheter un semi-remorque des fois que tu aies, un jour, un déménagement. Probablement une mauvaise affaire, mieux vaudrait prendre une voiture. Ou alors tu confirme pour le semi-remorque mais en entamant une nouvelle carrière de déménageuse, ou de loueuse de semi-remorque.
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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par supercalifragilistic le Jeu 22 Fév 2018 - 17:49

Dommage, ça doit être cool de conduire un semi-remorque ...
Je trouve l'image très bonne et tu as surement raison.

Est ce que si je sépare les 2 cela parait plus viable ? C'est à dire ne pas vouloir mêler investissement perso et pro ? Si j'achète le local en perso pour le louer à d'autres c'est mieux ?

J'ai pas mal lu le blog d'Admin, je trouverais dommage de passer à côté d'un investissement possible. Dans les investisseurs du forum, y en a t'il qui louent des bureaux aux normes ERP à d'autres professionnels? La location de bureaux meublés c'est possible et intéressant ? (oui je sais je vais voir un conseiller, mais moi j'aime mieux savoir avant que les gens m'expliquent ... Suspect )
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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par ergebel le Jeu 22 Fév 2018 - 18:11

Super Ortho a écrit:Comment on fait pour réintégrer les sous-loyers Ergebel, du point de vue comptable ? Question.

ce ne sont pas des sous loyers....

la SCI loue le local à 2 locataires ,( le kiné et l'infirmière ) qui ont chacun un bail et des pièces bien déterminées . seule la salle d'attente est commune ( mais j'en fait cadeau à l'infirmière puisque de toutes façons je l'utiliserais de la même manière si elle n'était pas colocataire ).

en meme temps c'est plus facile d'adapter les baux avec le kiné puisque la SCI m'appartient

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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par supercalifragilistic le Jeu 22 Fév 2018 - 18:21

Et quand il n'y avait qu'un locataire tu déduisais la totalité du loyer ?
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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par Invité le Jeu 22 Fév 2018 - 19:11

ergebel a écrit:
Super Ortho a écrit:Comment on fait pour réintégrer les sous-loyers Ergebel, du point de vue comptable ? Question.

ce ne sont pas des sous loyers....

la SCI loue le local à 2 locataires ,( le kiné et l'infirmière ) qui ont chacun un bail et des pièces bien déterminées . seule la salle d'attente est commune ( mais j'en fait cadeau à l'infirmière puisque de toutes façons je l'utiliserais de la même manière si elle n'était pas colocataire ).

en meme temps c'est plus facile d'adapter les baux avec le kiné puisque la SCI m'appartient

Le malentendu vient de ce que je n'ai pas bien compris si Superfragilistic voulait se louer à elle-même par une SCI, ou louer à un tiers pour sous-louer à des collègues (cas où le local appartiendrait à une autre SCI)

Si la compta de la SCI est séparée du cabinet paramédical, pas de gros problème fiscal. En revanche, je me mets à la place d'un agent des impôts. Cela ne me semble pas fondé d'acheter un grand ensemble immobilier en SCI, de n'utiliser qu'une petite partie à titre pro et de mettre sa 2035 en déficit avec des loyers. Il y a bien sûr une question d'appréciation au cas par cas, mais si les loyers explosent par rapport à la profession, le fisc peut considérer le montage comme abusif.

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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par ergebel le Jeu 22 Fév 2018 - 20:46

supercalifragilistic a écrit:Et quand il n'y avait qu'un locataire tu déduisais la totalité du loyer ?

oui bien sur ...le fait qu'une salle soit vide ne change rien au loyer .
c'est pareil chez toi si tu loues un 100M2 avec 3 chambres alors que tu es célibataire , le loyer sera en fonction de la surface louée et non pas en fonction de la surface occupée de manière utile .

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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par Invité le Jeu 22 Fév 2018 - 21:13

Je pense que seules les pièces affectées au chiffre d'affaire (donc à l'orthophonie) doivent être déduites sur la 2035.

Les pièces vides ne doivent pas donner lieu à versement d'un loyer professionnel. Cela causera un manque à gagner à la SCI qui sera pris en compte dans le bilan de la SCI (qui est moins rentable du fait que les cellules ne sont pas louées). On ne doit pas appauvrir artificiellement le cabinet, alors que c'est la SCI qui a une difficulté passagère à trouver un locataire. Mais chacun son avis !

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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par laurent Gretcha le Jeu 22 Fév 2018 - 22:39

Je suis une bille en investissements, mais si la logique à encore un peu de valeur (...) je pense comme Super Ortho.
Maintenant chacun prend les risques qu'il veut
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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par ergebel le Jeu 22 Fév 2018 - 23:06

laurent Gretcha a écrit:Je suis une bille en investissements, mais si la logique à encore un peu de valeur (...)

la logique n'a pas grand chose à voir là dedans .

tu cherches un local pour exercer ....tu ne trouves qu'un local un peu trop grand pour toi , mais comme tu ne trouves rien tu le prends quand même .
le propriétaire va t'il te le louer au prix du mètre carré loué ou juste pour te faire plaisir au prix des pièces dans lesquelles tu vas faire ton CA ?

pour la SCI c'est pareil . elle loue un local . point . si le locataire n'utilise pas toutes les pièces ce n'est pas le problème du propriétaire ( la SCI ) .

je ne vois rien là dedans qui pourrait etre remis en cause par l'administration fiscale .

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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par Invité le Jeu 22 Fév 2018 - 23:53

En location professionnelle actuellement, ce sont des cellules séparées avec participation pour les parties communes. La SCI propriétaire ne demande pas de compenser les cellules vides, sinon elle ne trouverait pas de locataire, c'est impossible.

Il est possible qu'une SCM, SELARL demande à louer tout un immeuble/étage, charge à elle de remplir ses locaux. Mais dans ce cas c'est déjà un groupe de personnes constitué.

Si c'est un paramed qui se loue à lui-même via une SCI, on n'est pas dans ce cas. Il prend dans la poche droite pour mettre dans la poche gauche. Le montage n'a du sens qui si la SCI prend les profits et les pertes immobiliers, et le cabinet les profits et les pertes liés à l'activité. Si on mélange tout en fonction de l'imposition la plus favorable, on risque d'être redressé. Wink

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Re: Louer seul plusieurs bureaux

Message par supercalifragilistic le Ven 23 Fév 2018 - 9:26

Merci de réfléchir pour moi ...
Ergebel, je comprends bien le fait qu'occupé ou non on loue la totalité du local, un peu comme si je demandais au propriétaire de mon logement de baisser le loyer les mois pendant lesquels la chambre d'amis ne me sert à rien si je n'ai pas d'amis ... (parfois la vie est dure  Laughing )
Dans mon cas, effectivement ce ne serait de toute façon pas raisonnable parce que le loyer représenterait alors plus de 25% de mon chiffre d'affaire déjà pas bien gros et que je me retrouverais avec un bénéfice ridicule qui éveillerait forcément bien des soupçons comme l'explique super Ortho...
L'argent que nous avons à investir provenant essentiellement des revenus de mon mari, il n'est effectivement pas normal que ce soit mon activité qui en supporte la charge même si à la fin les 2 revenus sont dans la même poche ...
Il faut donc revoir le projet, je vous tiendrai au courant si cela vous intéresse ... Et si vous avez des idées, je suis preneuse !
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