achat local : SCI ou autres solutions

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achat local : SCI ou autres solutions

Message par Aliée2442 le Mer 21 Mar 2018 - 12:06

Bonjour à tous,

Je me tourne vers vous parce que j'ai beau essayer, tout ça reste très obscur pour moi!
J'ai (enfin) trouvé un super local à acheter, dans lequel je compte faire trois bureaux. Il y aura donc deux locataires et moi-même.
Le montant des travaux va s'éléver à peu près à 10000 euros et je ne pense pas le revendre un jour (mais évidemment je n'en suis pas sûre).
D'après ce que j'ai compris j'ai plusieurs possibilités :
- acheter seule en pro
- acheter seule en perso
- acheter avec mon conjoint en perso
- acheter avec mon conjoint en SCI à l'impôt sur les sociétés
- acheter avec mon conjoint en SCI à l'impôt sur le revenu

Mon conjoint pouvant mettre un apport, je trouve bizarre d'acheter seule et de faire un prêt à la banque... Si nous achetons à deux, le prix du local n'est pas très élevé et le prêt sera de courte durée.
J'aimerais donc savoir quel est la meilleure solution dans mon cas au niveau fiscal.
J'ai pris rendez-vous avec un notaire mais j'ai peur qu'il ne soit pas très objectif et me conseille une SCI parce que ça l'arrange!
Merci pour vos réponses à venir.

Aliée2442

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Message par ergebel le Mer 21 Mar 2018 - 13:43

la SCI est une très bonne solution patrimoniale .... et le notaire qui te la conseillerait ne le fera pas juste parce que ca l'arrange .

au départ prendre la SCI à l'IR ( tu peux toujours changer ensuite ) car l'option IS est irréversible ....

ergebel

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par salomeslalome le Jeu 22 Mar 2018 - 14:12

On m'a conseillé une SCI à l'IS
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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par ergebel le Jeu 22 Mar 2018 - 18:21

salomeslalome a écrit:On m'a conseillé une SCI à l'IS

pour quelles raisons ?

ergebel

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par salomeslalome le Ven 23 Mar 2018 - 10:21

ergebel a écrit:
salomeslalome a écrit:On m'a conseillé une SCI à l'IS

pour quelles raisons ?

Pour ne pas augmenter son IR avec les revenus fonciers. D'après les personnes que j'ai rencontrées, même en cas de revente dans le cadre d'une SCI à l'IS, on reste gagnant puisque même si on est davantage taxé, la somme reste inférieure à ce qu'on aurait payé en impôt (sans compter ce qu'on n'aurait pas déduit).
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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par ergebel le Ven 23 Mar 2018 - 21:50

salomeslalome a écrit:
ergebel a écrit:
salomeslalome a écrit:On m'a conseillé une SCI à l'IS

pour quelles raisons ?

Pour ne pas augmenter son IR avec les revenus fonciers. D'après les personnes que j'ai rencontrées, même en cas de revente dans le cadre d'une SCI à l'IS, on reste gagnant   puisque même si on est davantage taxé, la somme reste inférieure à ce qu'on aurait payé en impôt (sans compter ce qu'on n'aurait pas déduit).

ca .....ce ne sont que des supputations ...comment prévoir une éventuelle PV que tu feras dans 20 ans lorsque ton local sera totalement amorti et que la fiscalité sur les PV aura probablement évolué ?

quand à l'IR ...je suis favorable à ce qu'il soit maximal ce qui t'autorise à défiscaliser intelligemment en augmentant ton patrimoine .

le problème n'est pas tant dans l'IR que dans les PS (qu'on peut difficilement réduire ) sur les revenus fonciers .

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par Admin le Sam 24 Mar 2018 - 19:28

Prélèvement sociaux qui commencent à devenir insupportables depuis le 1er janvier, surtout quand on a connu l'époque où ils n'existaient pas et où il y avait un abattement fiscal sur les revenus fonciers...

Je suis content d'avoir passé la SCI du cabinet à l'impôt sur les sociétés. Nous étions en plein dans la période où il n'y avait plus le moindre déficit foncier, ni suffisamment d'intérêts déductibles. Donc nous remboursions encore le bien, tout en voyant notre impôt sur le revenu monter artificiellement. Le changement nous a fait beaucoup de bien. Nous ne craignions pas trop la plus-value : nous avions mangé notre pain blanc sur ce plan. Et d'ailleurs, nous sommes encore en moins-value, 11 ans après le début de la crise des subprimes. Le marché local ne s'en remet toujours pas.

Mais effectivement, nous aurions pu opter pour une solution de défiscalisation et laisser la SCI à l'IR comme (presque) tout le monde.

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par ergebel le Sam 24 Mar 2018 - 23:26

disons que lorsqu'on approche de la retraite (comme moi ) il y a deux options à prendre en considération .

soit je garde la propriété des murs et l'IR sur les revenus fonciers ne sera pas un souci puisque ma pension carpimko me fera passer dans une tranche faible . ( par contre sortir des revenus d'une SCI à l'IS est plus compliqué )

soit la SCI revend les murs et je serais bien content alors de bénéficier de l'exonération de PV après 22 ans de détention ......

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par claranaïs le Dim 25 Mar 2018 - 13:04

lorsque la SCI est à l'IR, cela vous a été "bénéfique" pendant combien de temps ? qu'est-ce que vous avez pu déduire chaque année (crédit, travaux...)

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par ergebel le Dim 25 Mar 2018 - 16:59

claranaïs a écrit:lorsque la SCI est à l'IR, cela vous a été "bénéfique" pendant combien de temps ? qu'est-ce que vous avez pu déduire chaque année (crédit, travaux...)

bien sur tu déduis les intérêts d'emprunt et , comme pour un cabinet libéral , toutes les dépenses nécessaires et utiles au bon fonctionnement de la SCI et à l'entretien des locaux qu'elle loue .

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par Aliée2442 le Lun 26 Mar 2018 - 10:51

Merci à tous pour vos réponses. Par contre Ergebel, je ne comprends pas ce que tu entends par "quand à l'IR ...je suis favorable à ce qu'il soit maximal ce qui t'autorise à défiscaliser intelligemment en augmentant ton patrimoine ." Tu peux m'expliquer ??

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par ergebel le Lun 26 Mar 2018 - 14:40

Aliée2442 a écrit:Merci à tous pour vos réponses. Par contre Ergebel, je ne comprends pas ce que tu entends par "quand à l'IR ...je suis favorable à ce qu'il soit maximal ce qui t'autorise à défiscaliser intelligemment en augmentant ton patrimoine ." Tu peux m'expliquer ??

si tu connais la législation fiscale tu peux l'utiliser intelligemment pour te bâtir un patrimoine à moindre frais en utiliser le levier de la défisc .

prenons un exemple : tu veux investir dans les bois et forets . grâce aux GFF tu vas pouvoir investir 10k€ ( par ex) en ayant une réduc d'IR de 18% soit 1800€.

donc tu payes 8200€ ce qui en vaut 10 000.

si tu le fais chaque année pendant 20ans et en sachant que ton investissement va se valoriser et te rapporter des revenus ( faibles ) annuels , tu te seras constitué un patrimoine payé en partie par l'économie d'IR .

on peut utiliser le meme raisonnement avec le PINEL , le MALRAUX , le CENSI BOUVARD , les GFV ou les FCPI .

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par Aliée2442 le Lun 26 Mar 2018 - 16:38

Aïe aïe aïe, tu me parles un peu chinois !
En tout cas, si j'ai bien compris, avec une SCI à l'IR je serai taxée à 45% sur mes loyers (30% d'impôts et 15% de prélèvements sociaux).
Dites-moi que je me trompe !!!

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par ergebel le Lun 26 Mar 2018 - 21:26

Aliée2442 a écrit:Aïe aïe aïe, tu me parles un peu chinois !
En tout cas, si j'ai bien compris, avec une SCI à l'IR je serai taxée à 45% sur mes loyers (30% d'impôts et 15% de prélèvements sociaux).
Dites-moi que je me trompe !!!

oui tu te trompes ........

les PS sont passés à 17.2 donc tu lâcheras 47.2% à l'état affraid

quand au chinois , ne sois pas inquiète ....il m'a fallut de nombreuses années pour maitriser toutes les subtilités de la fiscalité française ....

ce que j'ai bien compris c'est que plus tu payes d’impôts , plus tu as de facilité et d’intérêt à augmenter ton patrimoine en défiscalisant .

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par Aliée2442 le Mar 27 Mar 2018 - 12:00

En plus, avec une SCI à l'IR, je ne peux déduire que les intérêts du prêt et pas les mensualités, c'est bien ça ?

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par ergebel le Mar 27 Mar 2018 - 12:40

oui mais aussi les travaux si tu en as , les frais de comptable , les frais divers utiles à la bonne marche de la SCi , la taxe foncière

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Message par Aliée2442 le Mar 27 Mar 2018 - 14:04

Donc autant mettre un apport conséquent plutôt que de faire un gros prêt...

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par salomeslalome le Mar 27 Mar 2018 - 15:02

et non vu que tu déduis tes intérêts d'emprunts, autant emprunter!
C'est dans le cadre de l'impôt à l'IS que l'on ne déduit qu'une part forfaitaire pour le matériel/travaux etc? Je croyais que c'était l'inverse

EDIT: effectivement c'est dans le cadre de l'impôt à l'IS qu'on ne déduit qu'une part forfaitaire pour le matériel
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Message par ergebel le Mar 27 Mar 2018 - 15:08

Aliée2442 a écrit:Donc autant mettre un apport conséquent plutôt que de faire un gros prêt...

surtout pas ....un investissement locatif se fait TOUJOURS a crédit pour des raisons fiscales bien entendu .

et si à coté tu as de grosses liquidités alors elles seront aussi bien occupées ailleurs ( AV , bourse ou tout autre investissement que tu ne peux pas faire à crédit )

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par Aliée2442 le Mer 28 Mar 2018 - 12:52

Je déduis les intérêts, certes, mais je les paie quand même à la banque ! Mais effectivement, c'est sûrement plus intéressant de mettre l'argent sur une assurance vie.
J'ai une autre question: est-il plus intéressant fiscalement de payer soi-même un loyer élevé à la SCI, pour avoir un bénéfice plus faible sur la 2035, ou de verser un loyer faible, pour éviter d'être trop taxé sur la SCI ??

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par ergebel le Mer 28 Mar 2018 - 13:30

Aliée2442 a écrit:Je déduis les intérêts, certes, mais je les paie quand même à la banque ! Mais effectivement, c'est sûrement plus intéressant de mettre l'argent sur une assurance vie.
J'ai une autre question: est-il plus intéressant fiscalement de payer soi-même un loyer élevé à la SCI, pour avoir un bénéfice plus faible sur la 2035, ou de verser un loyer faible, pour éviter d'être trop taxé sur la SCI ??

il faut rester dans des limites acceptables par l'administration fiscale et donc il faut mettre un loyer au juste prix ( voir les tarifs habituellement pratiqués dans ta région ) ( du genre entre 20 et30€/M2 en province )

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par Aliée2442 le Jeu 29 Mar 2018 - 17:13

D'accord, merci.
Une autre question me vient à l'esprit : Est-ce que les redevances de collaboration rentrent également dans les revenus fonciers, au même titre que les loyers ?

Aliée2442

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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par salomeslalome le Jeu 29 Mar 2018 - 17:22

Aliée2442 a écrit:D'accord, merci.
Une autre question me vient à l'esprit : Est-ce que les redevances de collaboration rentrent également dans les revenus fonciers, au même titre que les loyers ?

Non, ils sont à déclarer dans la 2035 et viennent donc augmenter ton bénéfice net
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Re: achat local : SCI ou autres solutions

Message par ergebel le Jeu 29 Mar 2018 - 21:25

Aliée2442 a écrit:D'accord, merci.
Une autre question me vient à l'esprit : Est-ce que les redevances de collaboration rentrent également dans les revenus fonciers, au même titre que les loyers ?

es matière de fiscalité les revenus de meme nature sont imposés chacun dans leur catégorie . de meme les déficits éventuels ne sont imputables que sur des revenus de meme nature .

les revenus fonciers concernent les loyers , ou revenus perçus de SCPI .( voire de GFF )

pour nos honoraires et rétro d'assistants ce sont les BNC .

les revenus tirés de locations meublées sont imposés dans la catégorie des BIC .


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