Comment éviter les pièges de la défiscalisation

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Message par Admin le Lun 22 Oct 2018 - 9:21

Bonjour à tous

Monfinancier a publié ce week-end un dossier très intéressant sur la défiscalisation :
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Message par Fofie le Lun 22 Oct 2018 - 14:27

Merci pour le lien qui me soulève des questions :

Comment peut on défiscaliser avec des scpi? (désolée ce n'est pas du tout concret pour moi)
et le dispositif girardin industriel quand on lit ça comme ça a l'air intéressant, est-ce que qqun sur ce forum connait et/ou a déjà testé?
Est ce à la portée de tout le monde (j'entends par la nulle dans le domaine de la gestion de patrimoine)
Il me semble avoir vu sur le forum quelqu'un en parler mais je ne remets pas l'oeil dessus!

Si on peut allier "préparer ses vieux jours" avec "réduire un peu ses impôts dans l'immédiat" ce serait plutôt bien!

Mercii!

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Message par Fofie le Lun 22 Oct 2018 - 14:50

Autre question dans la foulée quand on parle de 18% de réduction c'est sur le total de notre impôt ou juste sur ce qu'on a placé (ex on place 10000€, on a 1800€ de réduction d'impôts?)

Fofie

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Message par Admin le Lun 22 Oct 2018 - 15:07

Tu peux défiscaliser avec les SCPI défiscalisantes parce qu'elles investissent dans des logements qui respectent certaines lois de défiscalisation. Il y a des SCPI Pinel et Malraux, notamment. J'avais écrit cet article il y a quelques années, le principe est resté le même :
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Concernant le Girardin industriel, c'est Ergebel qui en a parlé tout récemment. Je lui laisse la parole s'il passe par ici.

18 % : c'est ce que tu mets dans ta parenthèse.

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Message par Fofie le Lun 22 Oct 2018 - 15:20

Merci bcp Guillaume!
Je vais relire ça et rechercher les posts d'Ergebel s'il ne répond pas ici.

Fofie

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Message par Admin le Lun 22 Oct 2018 - 15:33

C'était ici :
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Message par ergebel le Lun 22 Oct 2018 - 17:21

quelqu'un m'a appelé ? Laughing

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Message par ergebel le Lun 22 Oct 2018 - 17:25

Fofie a écrit:Autre question dans la foulée quand on parle de 18% de réduction c'est sur le total de notre impôt ou juste sur ce qu'on a placé (ex on place 10000€, on a 1800€ de réduction d'impôts?)
bon déjà sur ce point ca serait trop simple qu'une défisc de 18% soit sur ton impôt total…..

donc 18% c'est sur la somme investie ….
par exemple tu souscris des FCPI - ( fonds communs de placement dans l'innovation ) à hauteur de 10K€ ...tu vas avoir une réduction de ton impot de 1800€.... ce qui n'est déjà pas si mal .

pour la GI je reviens dès que j'ai un peu plus de temps

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Message par ergebel le Lun 22 Oct 2018 - 17:50

Fofie a écrit:
et le dispositif girardin industriel quand on lit ça comme ça a l'air intéressant, est-ce que qqun sur ce forum connait et/ou a déjà testé?
Est ce à la portée de tout le monde (j'entends par la nulle dans le domaine de la gestion de patrimoine)

c'est à la portée de tout le monde mais tu es obligé de passer par un intermédiaire .

pour être sur de ne pas avoir de déconvenue il vaut mieux passer par un cabinet connu et renommé , qui a pignon sur rue depuis plusieurs années et qui va donc présenter des garanties de sérieux et de fiabilité .

le principe est simple .on va partir sur une somme ronde de 10K€.

en année N tu avances 10k€....ces 10k€ tu ne les reverras JAMAIS...ce n'est donc pas un investissement.

par contre sur l'année n+1 ton impôt sera réduit de ( suivant les GI le % est variable mais grosso modo on trouve du 20% ) 12k€.

gain net 2k€ donc 20% et ce , hors plafonnement des niches fiscales .

il s'agit donc d'un one shot FINANCIER

Si on peut allier "préparer ses vieux jours" avec "réduire un peu ses impôts dans l'immédiat" ce serait plutôt bien!

pourquoi uniquement pour préparer ses vieux jours ? réduire ses impôts ( légalement bien entendu ) est devenu pour moi un sport annuel particulièrement jouissif Very Happy

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Message par ergebel le Lun 22 Oct 2018 - 17:52

ergebel a écrit:  ( suivant les GI le % est variable mais grosso modo on trouve du 20% )

dans mes 1eres années de GI ( 2008/2009) sous Nicolas 1er ca allait jusqu'à 33%....quel pied .

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Message par Admin le Mar 23 Oct 2018 - 8:47

As-tu déjà utilisé les SOFICA (et as-tu vu le mail que je t'ai envoyé samedi) ? Si le rendement est à l'étal, et même si elles baissent un peu, elles rapportent plus que le Girardin industriel. Mais elles bloquent l'argent plus longtemps.

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Message par ergebel le Mar 23 Oct 2018 - 10:14

Admin a écrit:As-tu déjà utilisé les SOFICA (et as-tu vu le mail que je t'ai envoyé samedi) ? Si le rendement est à l'étal, et même si elles baissent un peu, elles rapportent plus que le Girardin industriel. Mais elles bloquent l'argent plus longtemps.
alors pour les SOFICA je n'y ai pas touché car je trouve vraiment l'investissement trop risqué …...d'ailleurs les résultats ne sont pas brillants.

pour le mail ok je viens de le voir ….cette boite mail est une boite que je n'utilise que pour m'inscrire sur des sites internet et que je n'ouvre que très rarement...je vais lire ton mail et te répondre .

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Message par Fofie le Mar 23 Oct 2018 - 16:07

ergebel a écrit:
Fofie a écrit:
et le dispositif girardin industriel quand on lit ça comme ça a l'air intéressant, est-ce que qqun sur ce forum connait et/ou a déjà testé?
Est ce à la portée de tout le monde (j'entends par la nulle dans le domaine de la gestion de patrimoine)

c'est à la portée de tout le monde mais tu es obligé de passer par un intermédiaire .

pour être sur de ne pas avoir de déconvenue il vaut mieux passer par un cabinet connu et renommé , qui a pignon sur rue depuis plusieurs années et qui va donc présenter des garanties de sérieux et de fiabilité .

le principe est simple .on va partir sur une somme ronde de 10K€.

en année N tu avances 10k€....ces 10k€ tu ne les reverras JAMAIS...ce n'est donc pas un investissement.

par contre sur l'année n+1 ton impôt sera réduit de  ( suivant les GI le % est variable mais grosso modo on trouve du 20% ) 12k€.

gain net 2k€ donc 20% et ce , hors plafonnement des niches fiscales .

il s'agit donc d'un one shot FINANCIER

Merci bcp pour ce retour, c'est beaucoup plus clair! C'est quand même très différent de tout ce qui existe… Et donc je comprends mieux pourquoi c'est intéressant surtout si on paye beaucoup d'impôts.
Du coup j'ai une autre question:
Je reprends votre simulation pour que ce soit intéressant si on investit 10K€ il faudrait donc payer mini 12K€ d impots n'est ce pas? Sinon nous sommes perdants?
Et donc quand vous dites "hors plafonnement niches fiscales", si on réalise cela et qu'on a admettons un montant total de l impot de 12K€, on ne peut plus rien déduire si? (vu qu'on a déduit déjà nos 12000 du GI, donc pas de pinel, pas de scpi etc etc?)

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Message par ergebel le Mar 23 Oct 2018 - 16:14

alors oui bien sur il faut dimensionner l'opération par rapport à ton imposition …

si tu payes 10K€ d'IR , ta GI ne peut pas défiscaliser plus que 10k€.

pour le plafonnement des niches fiscales je te conseille cet article dont voici un extrait : "Comme son nom l'indique, ce mécanisme est destiné à appliquer un plafonnement « global » à des dispositifs de plafonnement spécifiques et à certains avantages fiscaux. On peut citer, par exemple, la réduction pour investissements outre-mer, qui, pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2012, est plafonnée à 30.600 euros, ou sur option du contribuable à 11 % du revenu du foyer. Pour ces avantages fiscaux, le plafonnement global va jouer après application du plafonnement spécifique." :

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Message par Spécialiste retraite le Mar 5 Fév 2019 - 17:53

Bonjour à tous,

Il y a bien longtemps que je n’étais pas venu m’exprimer ici et je vais tenter de vous apporter un éclairage objectif sur le sujet de la défiscalisation. Le sujet est vaste et, comme je me méfie de ma propension à développer (certains des messages que j’ai postés ici m’ont parfois pris une journée de rédaction, sans rire), je vais me concentrer sur le sujet du Giradin industriel et du plafonnement des niches fiscales. J’essaierai aussi de vous parler plus tard des risques liés au dispositif Pinel et surtout de la façon dont les commerciaux le présentent : L’hypothèse d’une revente au prix d’achat est illusoire et source d’une perte en capital non négligeable (j’ai pris de nombreux exemples sur le forum de l’association de consommateurs Que Choisir).

Le principe du Girardin industriel est assez simple : il s'agit d'aider des entreprises en DOM à acquérir du matériel productif (engin de chantiers par exemple) à moindre coût puisqu’une partie est financée par l'apport d'investisseurs (donc mes clients) et l'autre par un emprunt bancaire. Il s’agit des dispositions définies par l’article 199 undecies B du Code Général des Impôts et du Bulletin Officiel des Impôts BOI-BIC-RICI-20-10-10-10-20180404 du 4 avril 2018.

En contrepartie de cette aide apportée par l'investisseur aux entreprises, l'état lui accorde une réduction d’impôt qui varie selon le moment de l'investissement (elle est généralement plus forte en début d'année). Je dispose actuellement d'une enveloppe avec un taux de réduction d’impôt de 16 %, qui va me servir d’exemple. Note importante : certains montages effectués par d’autres opérateurs que celui avec qui je travaille proposent des leviers fiscaux plus importants mais je ne veux pas m’y risquer car ils sont nettement moins sécurisés et je pense que ma mission est avant tout d’offrir de la sécurité à mes clients.

A ce sujet, quel est le risque ? Le principe du montage repose sur un contrat de location-vente de 5 ans de matériel productif utilisé par des entreprises en DOM. Le risque est alors double :

1) Le pire est la non livraison du matériel et donc sa non utilisation (c’est déjà arrivé, mais pas avec mon partenaire, vous allez voir pourquoi après). Dans ce cas, vous perdez votre capital et le fisc requalifie le montage (en clair, vous prenez en plus une pénalité pour non-respect du cadre fiscal car, en tant qu’investisseur, vous êtes un des acteurs du montage).

2) Le deuxième facteur de risque est la défaillance de l’entreprise utilisatrice du matériel sur la durée prévue du montage. Pour être plus clair, c’est le cas si elle arrête de payer les loyers du contrat de location, avant son échéance.

Pour la fiabilité de son montage, le partenaire avec qui je travaille offre la possibilité de s'assurer contre le risque fiscal mais je n'y suis pas favorable, à la fois parce que cette assurance diminue le rendement (moins 3 %) et que c'est cher payé étant donné les garanties offertes par ce monteur d’opérations, je m'explique ;

1. Le risque est fortement mutualisé dans chaque enveloppe d'investissement puisqu'elle est constituée de plusieurs sociétés (plusieurs SNC dans chaque fond), qui souscrivent elles-mêmes avec plusieurs entreprises locataires du matériel.
2. Ce spécialiste étant présent sur place dans chaque DOM, il assure à la fois l'examen rigoureux de la solvabilité des entreprises locataires, mais également le suivi des dossiers au fil du temps.
3. Le matériel utilisé étant du matériel courant (engins de chantiers par exemple) à forte demande locative, en cas de défaillance d'une des entreprises locataire, on peut facilement retrouver une autre entreprise pour continuer l'engagement de l'entreprises défaillante.
4. Cette opération (en cas de défaillance) est facilitée à la fois par le prix du matériel proposé dont environ 40 % est financé initialement par l'apport des investisseurs qui constitue donc un "rabais" appréciable, mais aussi par le fait qu'une reprise de l'engagement initial fait économiser au nouveau locataire les échéances déjà réglées par l'entreprise précédente.
5. Le monteur fait signer aux banques finançant ses opérations (donc la part restante déduction faite de l'apport des investisseurs et du dépôt de garantie du locataire) une clause de non recours contre l'investisseur en cas de défaillance du locataire.

Voici comment se déroule une telle opération : Vous versez maintenant un capital (minimum 4 000 €) qui vous sera restitué en été 2020 par l’administration fiscale avec un bonus de 16 % (moins des frais minimes de souscription).

Et voilà : ça fait déjà 40 minutes que je suis en train d’essayer de faire des phrases compréhensibles, de me relire, d’essayer de corriger les fôtes !

Pour accélérer, je vais reprendre un mail que j’ai adressé la semaine dernière à un investisseur (donc « tout chaud ») et qui illustre bien le sujet par un exemple (le client paie 28 000 € d’impôt sur le revenu et je lui propose un investissement en Pinel DOM couplé avec un Girardin industriel, donc aussi en DOM). Je me cite, avec l’autorisation de l’auteur :

« Le plafonnement des niches fiscales, donc le plafond des réductions d'impôt sur le revenu auxquelles vous pouvez prétendre (Pinel, salarié à domicile...) est de 10 000 € par an pour tout ce qui concerne la métropole.

Par contre il est de 18 000 € quand il s'agit des DOM.

Pour être plus concret, si vous décidiez de me suivre sur l'investissement de La Réunion, celui-ci vous donnerait une réduction d’impôt d'environ 9 000 € par an pendant 9 ans (note perso qui n’est pas dans le mail : le Pinel métropole donne une réduction d’impôt de 18 %, alors que le Pinel DOM offre 29 %). Il resterait donc encore 9 000 € de disponible pour diminuer votre impôt (plafond 18 000). Pour des raisons techniques que je ne vais pas développer ici, seul 44 % du versement en Girardin industriel est pris en compte pour le plafond des 18 000 €. Prenons un exemple :

Si vous visez une réduction d'impôt totale de 28 000 € (votre imposition actuelle), il y en a déjà 9 000 qui disparaissent grâce à l'investissement immobilier de La Réunion, et il en reste donc 19 000.

Avec un Girardin à rentabilité de 16 %, il vous suffit de verser 16 379 € pour effacer vos 19 000 € d'impôt restants. Dans ce cas, nous n'avons pas dépassé le plafond des niches fiscales réservé aux DOM puisque nous avons une économie d'impôt de 9 000 € liée à un investissement immobilier plus les 19 000 de Girardin dont seulement 44 % (7 207) sont pris en compte pour le plafond. »

J'espère que ma prose sera efficace pour illustrer ce sujet, je vous souhaite une bonne soirée et je retourne vite au boulot !
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