A propos de l'achat de son local pro

Bonjour,

Voilà il va bien falloir que je me lance un jour, je vais donc me mettre en quete de la perle rare: un appartement dans un immeuble accessible aux handicapés, dont les caractéristiques permettront la mise aux normes et dans mon budget... vaste programme...

c'est fiscalement que je n'imagine pas très bien les choses:
je peux acheter à titre privé et me verser un loyer,
acheter en SCI et verser un loyer à la sci
acheter à titre pro et amortir? (je ne sais pas si ca existe)
acheter par une SCI un LMP????? (ca c'est une question pour guillaume parce que là je ne fais qu'extrapoler sur des sujets que j'ai lus mais que je ne maîtrise pas)

Il y a eu un post similaire sur les voitures et ca m'a permis de passer à l'action, j'ai une nouvelle C3 flambant neuve alors je me dis qu'en en parlant je vais peut être réussir à agir pour ca aussi...


Merci de me faire partager vos expériences d'achat, de compta, d'impots et de mise aux normes pourquoi pas!!

J'envisage d'acheter environ 80m² et de souslouer un ou 2 bureaux à des orthos de préférence mais surtout pas de collab

bonne journée

Deux questions préalables :
1) As-tu un associé potentiel, pour monter une SCI ?
2) Souhaites-tu revendre un jour ou garder ça pour ta retraite ?

non non pas d'associé mais un mari, une soeur ou un papa pour acheter 2 ou 3 parts pour dépanner

la revente, pas à moyen terme, mais à long terme probablement

Reste à savoir si la SCI éventuelle aurait pour but d'avoir de réels associés pour t'aider à financer (et partager avec toi les bénéfices fonciers). Quel est pour toi l'intérêt de la SCI ?

Bonjour,

Je m'imisce dans la conversation, sans être en mesure d'apporter de réponse
En fait, nous avons récemment constitué une SCI avec un kiné et une dentiste pour faire construire un bâtiment.
Au départ, je m'étais dit que je le garderai même si je déménageais, pour mettre du beurre dans les épinards, avant et pendant la retraite (car j'aurai moins de 50 ans quand j'aurai fini de payer).
Et puis on m'a déconseillé de garder des parts dans un local dans lequel je ne travaillerais plus, car mes intérêts ne seraient plus les mêmes que ceux de mes associés (ex : le ravalement me coûtera de l'argent alors que je n'y serais plus, et je peux donc m'y opposer).
Je me suis donc dit que si je pars je revends mes parts et je me sers de l'argent comme apport dans l'achat d'un appart à louer par exemple.

Quelle serait la meilleure solution?
Ca rejoint un peu la question de départ...

Merci

Marie-Laure

Evidemment, vous aurez tous compris que je m'immisce...

Edit de Thomas: tu as une fonction "éditer" (en haut à droite) qui permet de corriger ton 1er message ni vu, ni connu, mais sinon, on avait compris!

Ca se discute. L'inconvénient de ton idée finale est une énorme augmentation du risque de locataire mauvais payeur. Mais tu peux aussi imaginer de revendre et de mettre le tout sur une assurance-vie et/ou des parts de SCPI.

Si le but est de garder pour conserver tes associés et ton successeur comme locataires, il est utile de d'amortir le bien pour payer moins d'impôts, donc de l'inscrire à l'actif pro (achat seul), ou de passer la SCI à l'IS (achat à plusieurs). En plus, le jour où la SCI se met à payer des impôts, elle en paie moins.

Si le but est de revendre, il est mieux de le garder dans le patrimoine privé, en direct ou avec une SCI à l'IR. La plus-value sera nettement moins imposée, voire pas imposée du tout après 15 ans. Autrement dit, une SCI à l'IR fait payer plus d'impôts qu'une SCI à l'IS durant son fonctionnement, mais moins à la revente.

L'idée originale dont je parlais l'autre jour sur le blog, consistait à acheter le local dans le patrimoine privé, à le meubler, puis à se le louer en tant que meublé, avec toute la fiscalité avantageuse qui va avec (loyers déclarés en bénéfices commerciaux et non en bénéfices fonciers). Idée à creuser avec un CGP, un comptable ou un avocat fiscaliste.

L'idée originale dont je parlais l'autre jour sur le blog, consistait à acheter le local dans le patrimoine privé, à le meubler, puis à se le louer en tant que meublé, avec toute la fiscalité avantageuse qui va avec (loyers déclarés en bénéfices commerciaux et non en bénéfices fonciers). Idée à creuser avec un CGP, un comptable ou un avocat fiscaliste.

Moi qui ai besoin qu'on me fasse des dessins pour comprendre...je creuserai la question.
Pour la petite histoire, les murs sont achetés par la SCI, et tous les aménagements seront amortis (l'archi nous fait des factures séparées) : est-ce que c'est la même choses que ce que tu évoquais?

Pour le statut de la SCI, par rapport à l'IS ou à l'IR, ça se décide à quel moment? Car je ne suis pas sûre que mes collègues soient plus calés que moi sur la question...

L'astuce du meublé dont je parlais n'est valable que dans le cas où tu achètes seule. Tu achètes, tu meubles et tu te loues le local.

Aménagements : je suppose que vous avez une SCM (qui est locataire de la SCI) et que c'est elle qui amortira les aménagements. Je serais assez étonné que vous ayez monté une SCI à l'IS et que ce soit elle qui amortisse les aménagements : c'est rare comme montage.

IR / IS : ça se décide lors de l'enregistrement au tribunal de commerce. Dans la liasse à remplir, on peut cocher IR ou IS. Mais on peut aussi passer de l'IR à l'IS, par la suite, de manière irrémédiable. Nous venons de le faire ici : la SCI n'ayant plus de déficit foncier, nous commencions à payer trop d'impôts sur le loyer de la SCM. Donc nous l'avons passée à l'IS, pour que ce ne soit plus le cas (nous ne comptons pas revendre).

Non nous n'avons pas encore constitué de SCM.
C'est nous-mêmes qui amortissons la partie aménagements (sols, peintures, plomberie...) qui concerne notre local propre.

Pour le reste nous n'avons rien fait de spécial en fait : il y a un enregistrement par défaut ou forcément on a dû cocher qqch (à moins que le notaire l'ait fait pour nous?? )

Ah oui, si vous avez pris un notaire, il a dû faire une SCI à l'IR classique (nous n'avons pas eu besoin de notaire parce que nous avions l'aide précieuse de mon frère, très calé en droit des sociétés). La SCI à l'IS est une espèce rare, souvent déconseillée.

Admin a écrit:L'astuce du meublé dont je parlais n'est valable que dans le cas où tu achètes seule. Tu achètes, tu meubles et tu te loues le local.

Ca m'intéresse mais est-ce qu'on est obligé de fournir des factures de meubles ? (parce que bien évidement j'ai déjà tout !!)

Si c'est pour une SCI, ça doit faire l'objet d'une vente, ou un apport en capital lors de sa création (avec estimation de la valeur).

Si c'est hors SCI, il faut aussi une estimation. Peut-être par un commissaire priseur ? J'avoue ne pas en savoir plus et ne voudrais pas t'enduire d'erreur. L'idée de meubler m'a été soufflée par Wrothgard, c'est lui qui en sait plus là-dessus. Ici, nous avons une SCI à l'IS qui loue le bien nu.

bonjour, je n'étais pas revenue depuis que j'avais lancé le sujet

Pour l'histoire des meubles du coup on ne pourrait plus les déduire de notre 2035 puisque ca serait un achat privé, enfin j'imagine

est ce qu'une SCI peut avoir un quelconque intéret fiscal si on souhaite acheter seul?

je ne pense pas garder un local pro ad vitam eternam donc l'IS je ne pense pas que ca soit valable

dernière question, acheter à titre pro pertmet-il de déduire le capital ou juste les intérets d'emprunt?

Meubles : tu les déduirais de ton BIC, au lieu de les déduire de ton BNC (2035).

Intérêt fiscal de la SCI à l'IR : je n'en vois pas, sauf peut-être pour ceux qui paient l'ISF. Il me semble avoir lu que de l'immobilier détenu à travers une société bénéficiait d'une décote dans le calcul de l'ISF parce que le capital est moins disponible. A confirmer, mais peut-être que tu ne paies pas (encore) l'ISF.

Achat pro : tu amortis le bien, donc tu déduis le capital (sauf le terrain). Mais, comme dans le cas de la SCI à l'IS, je crois bien que tu paies de l'impôt sur la plus-value à la sortie. En tout cas ça me paraît logique.