A propos de l'achat de son local pro

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Message par didoou le Ven 19 Mar 2010 - 16:00

Bonjour,

Voilà il va bien falloir que je me lance un jour, je vais donc me mettre en quete de la perle rare: un appartement dans un immeuble accessible aux handicapés, dont les caractéristiques permettront la mise aux normes et dans mon budget... vaste programme...

c'est fiscalement que je n'imagine pas très bien les choses:
je peux acheter à titre privé et me verser un loyer,
acheter en SCI et verser un loyer à la sci
acheter à titre pro et amortir? (je ne sais pas si ca existe)
acheter par une SCI un LMP????? (ca c'est une question pour guillaume parce que là je ne fais qu'extrapoler sur des sujets que j'ai lus mais que je ne maîtrise pas)

Il y a eu un post similaire sur les voitures et ca m'a permis de passer à l'action, j'ai une nouvelle C3 flambant neuve cheers cheers alors je me dis qu'en en parlant je vais peut être réussir à agir pour ca aussi...


Merci de me faire partager vos expériences d'achat, de compta, d'impots et de mise aux normes pourquoi pas!!

J'envisage d'acheter environ 80m² et de souslouer un ou 2 bureaux à des orthos de préférence mais surtout pas de collab

bonne journée
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Message par Admin le Ven 19 Mar 2010 - 16:37

Deux questions préalables :
1) As-tu un associé potentiel, pour monter une SCI ?
2) Souhaites-tu revendre un jour ou garder ça pour ta retraite ?
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Message par didoou le Ven 19 Mar 2010 - 17:42

non non pas d'associé mais un mari, une soeur ou un papa pour acheter 2 ou 3 parts pour dépanner

la revente, pas à moyen terme, mais à long terme probablement
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Message par Admin le Ven 19 Mar 2010 - 18:24

Reste à savoir si la SCI éventuelle aurait pour but d'avoir de réels associés pour t'aider à financer (et partager avec toi les bénéfices fonciers). Quel est pour toi l'intérêt de la SCI ?
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Message par mlaurebb le Lun 22 Mar 2010 - 13:50

Bonjour,

Je m'imisce dans la conversation, sans être en mesure d'apporter de réponse Embarassed
En fait, nous avons récemment constitué une SCI avec un kiné et une dentiste pour faire construire un bâtiment.
Au départ, je m'étais dit que je le garderai même si je déménageais, pour mettre du beurre dans les épinards, avant et pendant la retraite (car j'aurai moins de 50 ans quand j'aurai fini de payer).
Et puis on m'a déconseillé de garder des parts dans un local dans lequel je ne travaillerais plus, car mes intérêts ne seraient plus les mêmes que ceux de mes associés (ex : le ravalement me coûtera de l'argent alors que je n'y serais plus, et je peux donc m'y opposer).
Je me suis donc dit que si je pars je revends mes parts et je me sers de l'argent comme apport dans l'achat d'un appart à louer par exemple.

Quelle serait la meilleure solution?
Ca rejoint un peu la question de départ... Rolling Eyes merci1

Merci

Marie-Laure
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Message par mlaurebb le Lun 22 Mar 2010 - 13:52

Evidemment, vous aurez tous compris que je m'immisce... dehors1

Edit de Thomas: tu as une fonction "éditer" (en haut à droite) qui permet de corriger ton 1er message ni vu, ni connu, mais sinon, on avait compris! langue1
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Message par Admin le Lun 22 Mar 2010 - 14:06

Ca se discute. L'inconvénient de ton idée finale est une énorme augmentation du risque de locataire mauvais payeur. Mais tu peux aussi imaginer de revendre et de mettre le tout sur une assurance-vie et/ou des parts de SCPI.

Si le but est de garder pour conserver tes associés et ton successeur comme locataires, il est utile de d'amortir le bien pour payer moins d'impôts, donc de l'inscrire à l'actif pro (achat seul), ou de passer la SCI à l'IS (achat à plusieurs). En plus, le jour où la SCI se met à payer des impôts, elle en paie moins.

Si le but est de revendre, il est mieux de le garder dans le patrimoine privé, en direct ou avec une SCI à l'IR. La plus-value sera nettement moins imposée, voire pas imposée du tout après 15 ans. Autrement dit, une SCI à l'IR fait payer plus d'impôts qu'une SCI à l'IS durant son fonctionnement, mais moins à la revente.

L'idée originale dont je parlais l'autre jour sur le blog, consistait à acheter le local dans le patrimoine privé, à le meubler, puis à se le louer en tant que meublé, avec toute la fiscalité avantageuse qui va avec (loyers déclarés en bénéfices commerciaux et non en bénéfices fonciers). Idée à creuser avec un CGP, un comptable ou un avocat fiscaliste.
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Message par mlaurebb le Lun 22 Mar 2010 - 14:48

L'idée originale dont je parlais l'autre jour sur le blog, consistait à acheter le local dans le patrimoine privé, à le meubler, puis à se le louer en tant que meublé, avec toute la fiscalité avantageuse qui va avec (loyers déclarés en bénéfices commerciaux et non en bénéfices fonciers). Idée à creuser avec un CGP, un comptable ou un avocat fiscaliste.

Embarassed Moi qui ai besoin qu'on me fasse des dessins pour comprendre...je creuserai la question.
Pour la petite histoire, les murs sont achetés par la SCI, et tous les aménagements seront amortis (l'archi nous fait des factures séparées) : est-ce que c'est la même choses que ce que tu évoquais?

Pour le statut de la SCI, par rapport à l'IS ou à l'IR, ça se décide à quel moment? Car je ne suis pas sûre que mes collègues soient plus calés que moi sur la question...
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Message par Admin le Lun 22 Mar 2010 - 16:13

L'astuce du meublé dont je parlais n'est valable que dans le cas où tu achètes seule. Tu achètes, tu meubles et tu te loues le local.

Aménagements : je suppose que vous avez une SCM (qui est locataire de la SCI) et que c'est elle qui amortira les aménagements. Je serais assez étonné que vous ayez monté une SCI à l'IS et que ce soit elle qui amortisse les aménagements : c'est rare comme montage.

IR / IS : ça se décide lors de l'enregistrement au tribunal de commerce. Dans la liasse à remplir, on peut cocher IR ou IS. Mais on peut aussi passer de l'IR à l'IS, par la suite, de manière irrémédiable. Nous venons de le faire ici : la SCI n'ayant plus de déficit foncier, nous commencions à payer trop d'impôts sur le loyer de la SCM. Donc nous l'avons passée à l'IS, pour que ce ne soit plus le cas (nous ne comptons pas revendre).
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Message par mlaurebb le Lun 22 Mar 2010 - 16:19

Non nous n'avons pas encore constitué de SCM.
C'est nous-mêmes qui amortissons la partie aménagements (sols, peintures, plomberie...) qui concerne notre local propre.

Pour le reste nous n'avons rien fait de spécial en fait : il y a un enregistrement par défaut ou forcément on a dû cocher qqch (à moins que le notaire l'ait fait pour nous?? Idea )
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Message par Admin le Lun 22 Mar 2010 - 16:27

Ah oui, si vous avez pris un notaire, il a dû faire une SCI à l'IR classique (nous n'avons pas eu besoin de notaire parce que nous avions l'aide précieuse de mon frère, très calé en droit des sociétés). La SCI à l'IS est une espèce rare, souvent déconseillée.
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Message par Pirouette le Lun 22 Mar 2010 - 17:16

Admin a écrit:L'astuce du meublé dont je parlais n'est valable que dans le cas où tu achètes seule. Tu achètes, tu meubles et tu te loues le local.

Ca m'intéresse Laughing mais est-ce qu'on est obligé de fournir des factures de meubles ? (parce que bien évidement j'ai déjà tout !!)
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Message par Admin le Lun 22 Mar 2010 - 17:24

Si c'est pour une SCI, ça doit faire l'objet d'une vente, ou un apport en capital lors de sa création (avec estimation de la valeur).

Si c'est hors SCI, il faut aussi une estimation. Peut-être par un commissaire priseur ? J'avoue ne pas en savoir plus et ne voudrais pas t'enduire d'erreur. L'idée de meubler m'a été soufflée par Wrothgard, c'est lui qui en sait plus là-dessus. Ici, nous avons une SCI à l'IS qui loue le bien nu.
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Message par didoou le Mar 23 Mar 2010 - 9:56

bonjour, je n'étais pas revenue depuis que j'avais lancé le sujet

Pour l'histoire des meubles du coup on ne pourrait plus les déduire de notre 2035 puisque ca serait un achat privé, enfin j'imagine

est ce qu'une SCI peut avoir un quelconque intéret fiscal si on souhaite acheter seul?

je ne pense pas garder un local pro ad vitam eternam donc l'IS je ne pense pas que ca soit valable

dernière question, acheter à titre pro pertmet-il de déduire le capital ou juste les intérets d'emprunt?
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Message par Admin le Mar 23 Mar 2010 - 10:04

Meubles : tu les déduirais de ton BIC, au lieu de les déduire de ton BNC (2035).

Intérêt fiscal de la SCI à l'IR : je n'en vois pas, sauf peut-être pour ceux qui paient l'ISF. Il me semble avoir lu que de l'immobilier détenu à travers une société bénéficiait d'une décote dans le calcul de l'ISF parce que le capital est moins disponible. A confirmer, mais peut-être que tu ne paies pas (encore) l'ISF.

Achat pro : tu amortis le bien, donc tu déduis le capital (sauf le terrain). Mais, comme dans le cas de la SCI à l'IS, je crois bien que tu paies de l'impôt sur la plus-value à la sortie. En tout cas ça me paraît logique.
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Message par didoou le Mar 23 Mar 2010 - 11:16

je vais regarder cette histoire d'impot sur la plus value (il y a peut être un délai de préscription), sinon l'idée d'acheter en privé et de se louer meublé me parait inétressante, je vais creuser aussi

pour l'impot sur la fortune non je n'en suis pas encore là
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Message par Admin le Mar 23 Mar 2010 - 11:41

Plus-value : je viens de chercher (et de trouver). Ca a changé en 2006 :

En cas de cession de l’immeuble, les plus values dégagées si l’immeuble figure au patrimoine professionnel, seront incontestablement soumises aux plus values professionnelles. Dans l’hypothèse inverse, les plus values sont soumises au régime des plus-values des particuliers, ce qui signifie qu’une exonération totale est susceptible de s’appliquer au bout de 15 années de détention (abattement de 10% par an à compter de la 5ème année de détention). Toutefois une nuance doit être apportée sur ce point. Depuis la loi de finances rectificative pour 2005, il convient d’appliquer un abattement pour durée de détention sur les plus-values immobilières professionnelles réalisées à compter du 1er janvier 2006 par les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu. Ces plus values sont ainsi imposées après application d’un abattement de 10 % par année de détention au delà de la 5ème, ce qui conduit à leur exonération totale au terme de 15 années de détention. Ce dispositif, largement inspiré de celui prévu en faveur des particuliers, vise à atténuer les distorsions fiscales entre les immeubles affectés au bilan d’une exploitation et ceux conservés dans le patrimoine privé. Toutefois, ce régime ne s’applique qu’aux immeubles inscrits au bilan de l’entreprise et réellement affectées à l’exploitation. De plus, il concerne uniquement la fraction de plus-value qui excède les amortissements déduits.

http://www.netpme.fr/immobilier-entreprise/1044-consequences-fiscales-l-inscription-d-un-immeuble-l-actif-d-une-entreprise-individuelle.html
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Message par propylene le Mar 23 Mar 2010 - 13:10

J'ai beau lire et relire, je n'arrive pas à traduire cet extrait de façon claire et concise Suspect
Entre les "toutefois" qui se suivent et les "de plus": je ne comprends rien!
gne1

Y'a-t-il un traducteur dans la salle? Wink

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Message par didoou le Mar 23 Mar 2010 - 13:12

donc si je comprends bien ce qui parait le plus rentable si on achete seul c'est d'amortir et de ne pas revendre avant 15 ans.

il n'y a plus qu'à sauter alors...
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Message par Invité le Mar 23 Mar 2010 - 13:22

Propylène : 0
Didoou : 1

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Message par mlaurebb le Mar 23 Mar 2010 - 13:25

Pour les 15 ans, c'est aussi ce que j'avais entendu.
Mais si tu quittes le local pour travailler ailleurs, tout en restant associé dans la SCI en attendant les 15 ans, ça reste dans le pro ou ça passe au privé?

Quelle différence il y aurait alors sur le plan fiscal? Question
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Message par didoou le Mar 23 Mar 2010 - 14:18

si tu achètes dans le patrimoine pro, les 15 ans il me semble que ca n'est pas au sein d'une SCI. Me trompe-je?

cependant c'est une bonne question, que se passerait-il en cas de fermeture du cabinet avant les 15 ans si on garde le bien: on arrête de déduire le crédit, faut-il faire un rachat du local? vu que nous sommes en nom propre à mon avis on doit pouvoir conserver le bien et le louer comme un bailleur privé?

on pourrait je pense se poser la meme question à propos de nos meubles, notre ordi ou notre voiture, si on arrête de travailler

alors les experts??
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Message par mlaurebb le Mar 23 Mar 2010 - 17:00

Oups...alors C vrai que je confonds peut-être tout... Etant donné que je rembourse le crédit sur mon compte pro, je me disais que c'était au patrimoine pro, mais effectivement, je crois que la comptable de l'AGAO a dû me truc comme quoi elle n'avait besoin d'aucun papier pour la SCI... Ceci explique donc cela...

Pourtant les loyers versés à la SCI seront bien déduits des recettes...

Et s'il y a des impôts à payer, ce sera avec mes sous perso??

J'espère que je ne vais passer à côté de rien.... Embarassed
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Message par pluline le Mar 5 Avr 2016 - 10:59

Bonjour

Je remonte le post 6 ans après Smile

Quel a été votre choix finalement?

Achat pro? SCI?
Avec le recul?
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Message par Sté le Mar 5 Avr 2016 - 13:28

Achat perso via une SCI (c'est ce qui était le plus avantageux pour moi mais je ne me rappelle plus pourquoi exactement). Puis je (en tant que pro loue) le bocal à la SCI.
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