quelle banque pour un prêt immo ?

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quelle banque pour un prêt immo ?

Message par 123 le Ven 8 Juil 2011 - 17:57

J'exerce en tant qu'orthophoniste en libéral depuis juillet 2010 (je venais alors tout juste d'être diplômée).
Aujourd'hui nous souhaitons, avec mon compagnon, faire une demande de prêt pour un achat immobilier.
Cependant, les premiers contacts que j'ai eu avec certaines banques par téléphone ont vite avorté à cause de mon manque d'ancienneté en tant que profession libérale (3 ans exigé)
Je précise par ailleurs que mon compagnon est en CDI depuis un an 1/2...

Connaissez vous des banques plus encline à octroyer des prêts aux professionnel de santé exerçant à titre libéral?

Merci d'avance

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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par laurent Gretcha le Ven 8 Juil 2011 - 18:43

Perso c'est le CIC... mais c'est souvent plus une histoire d'agence que d'enseigne... Les directeurs d'agence et/ou chargés de clientèle sont plus ou moins ouverts, tolérants, commericaux....
Il me semble que tu dois faire le tour de toutes les agences de toutes les banques, puis comparer, marchander, revenir, les mettre en concurrence...
Il y a eu un sujet ici où certain(e)s expliquaient l'avantage de monter un plan de compta prévisionnel pour influencer favorablement tes interlocuteurs...
Bon courage....
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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par Mia le Sam 9 Juil 2011 - 10:12

Je confirme pour la CIC. J'ai une copine qui était alors diplômée depuis 1 an et qui essayait en vain d'obtenir un prêt avec son copain en CDI. C'était elle qui posait problème car "non fiable". Je lui ai conseillé la CIC et elle l'a eu. Maintenant c'est vrai qu'il te faudra peut-être essayer plusieurs agences.
Bonne chance ! sunny
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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par Marion le Dim 10 Juil 2011 - 16:56

Pour ma part nous avons eu des entretiens avec huit banques différentes après tout juste un an d'exercice libéral pour moi (compagnon en CDI depuis plusieurs années) et toutes nous ont fait des propositions d'emprunt sans difficulté. Mais je savais expliquer ma compta, j'avais fait une simulation de 2035 pour l'année en cours. Bref, j'ai défendu mon bifteck !
Nous avions contacté : banque postale, crédit agricole, société générale, crédit mutuel, CIC, BNP Paribas, caisse d'épargne et banque populaire.
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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par JAC le Lun 1 Aoû 2011 - 15:29

Réponse tardive, mais avez-vous essayé auprès des courtiers indépendants. Souvent ils ont des solutions bien intéressantes et ont une marge de négociation auprès des banques que nous n'avons pas en tant qu'individus lembda. Parfois, ça vaut vraiment le coup de se renseigner
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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par sandf le Mar 27 Fév 2018 - 18:23

Je remonte le sujet...
J'ai contacté ma banque pour un prêt immo via SCI, mais pour l'instant le dossier bloque car, en plus du compromis, de mes 2035 et impôts, elle veut statuts SCI, loyer du bail... et relevés de compte de l'autre banque où nous avons un compte-joint Shocked
Je trouve un peu abusé de donner "toute ma vie" à la directrice d'agence, mais elle trouvait ça tout à fait normal...
Qu'en pensez-vous? avez-vous eu à fournir tous ces documents?
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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par ergebel le Mer 28 Fév 2018 - 20:22

sandf a écrit:et relevés de compte de l'autre banque où nous avons un compte-joint Shocked
Je trouve un peu abusé de donner "toute ma vie" à la directrice d'agence, mais elle trouvait ça tout à fait normal...
Qu'en pensez-vous? avez-vous eu à fournir tous ces documents?

non pour la bonne raison qu'aucune de mes banques ne sait que j'en ai d'autres .

de meme je travaille avec plusieurs CGP de différentes sociétés mais aucun d'entre eux ne connait ni mon patrimoine global ni mes objectifs personnels .

je préfère gérer moi même la globalité de mes placements et investissements .

donc pour une SCI j'accepte de donner ma 2035 et ma 2042 mais pas plus ....

de toutes façons certains ne savent même pas les lire : il y a quelque temps Carrefour Banque faisait une offre promotionnelle de crédit par internet . j'ai tenté d'obtenir le crédit mais ai été refusé au motif que je n'ai pas de bulletins de salaires et que mon imposition faible faisait penser que j'avais peu de revenus ....en épluchant un peu mes déclarations ils auraient vu que mon imposition est faible car je défiscalise au max ..... lol!

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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par Invité le Mer 28 Fév 2018 - 20:41

sandf a écrit:
Je trouve un peu abusé de donner "toute ma vie" à la directrice d'agence, mais elle trouvait ça tout à fait normal...
Qu'en pensez-vous? avez-vous eu à fournir tous ces documents?

Je crois que ce n'est pas un abus de la directrice, c'est un phénomène de société. Les subprimes sont passées par là, et des personnes surendettées ont réussi à faire condamner des banques.
Par ailleurs, la délinquance financière est peu réprimée en France, donc oui, il existe des vérifications sur tous les comptes pour voir si le montage n'est pas frauduleux.


Ceci étant c'est profondément désagréable de devoir donner "ses bulletins scolaires depuis sa première communion" pour avoir un prêt modeste. Prévoir différents bilans en cas de risque médical aggravé en plus. pend1
Je comprends tes soucis. J'avais contrarié un entrepreneur comme cela, l'instruction du prêt avait mis tellement longtemps qu'il a cru que je le menais en bateau et il m'a lâché...
Il faut avoir le prêt pour financer l'opération, et si l'opération n'est pas finalisée, pas de prêt. scratch

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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par sandf le Mer 28 Fév 2018 - 22:09

ergebel a écrit:
non pour la bonne raison qu'aucune de mes banques ne sait que j'en ai d'autres .
Mais, mon mari n'a pas tout dit... enfin parce qu'il a oublié que j'avais un autre compte Rolling Eyes
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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par Invité le Mer 28 Fév 2018 - 22:33

ergebel a écrit:
donc pour une SCI j'accepte de donner ma 2035 et ma 2042 mais pas plus ....

de toutes façons certains ne savent même pas les lire : il y a quelque temps Carrefour Banque faisait une offre promotionnelle de crédit par internet . j'ai tenté d'obtenir le crédit mais ai été refusé au motif que je n'ai pas de bulletins de salaires et que mon imposition faible faisait penser que j'avais peu de revenus ....en épluchant un peu mes déclarations ils auraient vu que mon imposition est faible car je défiscalise au max ..... lol!

Dans la défiscalisation, c'est un des risques, non ? Un BNC est déjà considéré comme moins solide qu'un salaire par les financiers (moyenne sur les trois dernières années demandée).

Si en plus, on le réduit à max, plus de crédit car revenus insuffisants. On ne peut plus faire de nouveaux projets financés par emprunt en dessous d'un certain plancher. Sur un revenu de classe moyenne, la marge de manœuvre n'est pas aussi importante qu'à 10.000 euros par mois.

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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par ergebel le Mer 28 Fév 2018 - 23:14

Super Ortho a écrit:
Dans la défiscalisation, c'est un des risques, non ?

non . un conseiller sachant lire une 2042 saura voir la capacité d'emprunt réelle que tu as .

évidement lorsqu'on a à faire à des incompétents , évidement , on s'expose à ce genre de risque ...

ceci dit , tant pis pour carrefour banque , j'ai obtenu d ce que je voulais chez casino banque ( crédit à 0.90) et chez bourso ( 0.95) . meme cofidis s'est fendu d'un crédit d'appel à 1.20 .

c'est dire si on trouve aisément actuellement .

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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par Invité le Jeu 1 Mar 2018 - 8:31

Les banques sont tenues par des règles prudentielles, je ne suis pas sûr que les "grandes" acceptent un revenu déclaré trop faible.

Il y a beaucoup d'autres activités où tu dois justifier de revenus : louer un appart, avoir une LOA, cautionner un proche, etc... Ce n'est pas sûr que tout le monde s'attardera à décrypter le montage.

Mets-toi dans le cas inverse. Tu as de la fortune et des liquidités à placer. Un particulier vient te voir avec une 2035 très diminuée en t'expliquant qu'il défiscalise à donf - mais sans donner ses relevés bancaires. Tu lui prêtes la somme, toi ?

Si tu loues un appart, et que tu as deux dossiers lequel tu choisis ? Celui qui optimise le mieux ou celui qui a le plus gros revenu ?

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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par ergebel le Jeu 1 Mar 2018 - 8:40

la différence c'est que je ne suis pas une banque .....

dans une banque , normalement , il y a des gens qu'on pourrait dire " compétents ".

imagine. tu dois payer 11K d'IR ( donc tu as des revenus conséquents ) . comme la loi t'y autorise tu peux défiscaliser 10K au max ( je schématise parce qu'avec les Girardin on peut défiscaliser plus mais c'est juste un exemple ) .

donc au final sur ton avis d'imposition tu ne payes que 1K d'IR . le premier venu te dirait qu'avec si peu d'IR tu ne gagnes pas grand chose ...... mais normalement la banque n'est pas la 1ere venue . Sad

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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par Invité le Jeu 1 Mar 2018 - 9:20

A titre perso, je pense que déduire 10% de son revenu imposable est suffisant (je fais du Madelin et j'utilise les services à la personne déductibles).

Cela me laisse une marge sur l'endettement en cas de changement de vie ou de projet à financer.

Au-delà, les inconvénients dépassent les avantages. Mais bien sûr chacun fait comme il le souhaite. J'ai une grosse hésitation sur le partage entre PERP et assurance-vie. Dans le premier cas, on défiscalise en effet, mais adieu les fonds jusque la retraite....Cela se paye cher. No

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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par ergebel le Jeu 1 Mar 2018 - 10:00

je pense que tu te méprends sur le concept de défisc.

la plupart ne se font pas à crédit et donc n'obèrent pas ta capacité d'endettement.

il y a 2 catégories de défisc .

celles qui se font a crédit et qui sont essentiellement immobilières ( Pinel ,Malraux )

et celles qui sont des one-shot qui se font avec ta propre trésorerie ( FCPI ,GI , GFF, SOFICA....). celles ci n'influent pas sur ton endettement

quand au PERP . quel intérêt si tu as déjà une Madelin ? ces 2 produits agissent avec le même levier sauf que la Madelin permet de défiscaliser plus que le PERP grâce à des plafonds plus élevés .

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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par Invité le Jeu 1 Mar 2018 - 10:12

J'ai trois produits retraite ouverts à l'AGIPI depuis quelques années, mais je n'ai pas encore décidé du mix pour les alimenter régulièrement (ils ont une terminologie à eux, CLER, FAR, PAIR, etc...). J'ai vu l'agent général qui m'a tout ré-expliqué.

Je suis réservé sur la défiscalisation, car l'argent est immobilisé dans un actif, et vu que ton BNC diminue tu es moins éligible à l'emprunt aux yeux des créanciers.

Donc si tu as besoin d'argent avant la retraite, t'es squizzé : fonds bloqués + moins de crédit. Je crois que c'est pour les plus gros revenus que moi en fait. Ce n'est pas que j'aime payer des impôts... biuJ1

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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par ergebel le Jeu 1 Mar 2018 - 10:18

Super Ortho a écrit: et vu que ton BNC diminue tu es moins éligible à l'emprunt aux yeux des créanciers. :

absolument pas .

ton BNC est toujours le même . c'est ce que je t'expliquais au départ .

ton BNC est le même . il détermine ton imposition . ensuite viennent en déduction de cette imposition tes réduction d'impôts ( defisc) .

BNC :X € = imposition Y € . réduction d'iR Z€ . impôt du réellement : Y-Z . mais le BNC reste toujours de X

l'exception à cette règle c'est la Madelin qui elle , effectivement , réduit ton BNC .

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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par Invité le Jeu 1 Mar 2018 - 10:30

Oui je comprends bien que seul le Madelin est déduit sur la 2035, en plus des loyers si location à soi-même par une SCI.

Pour ce qui n'a rien à voir avec le paramédical, ce sont d'autres déclarations (foncières, annexe 2042, etc...).

Reste qu'à la fin, ton revenu imposable peut être jugé faible, et que les fonds investis sont on-ne-sait-où...

Et certaines déductions fiscales sont des incitations, et non des investissements (services à la personne). Tu as un service mais en trésorerie, tu es perdant.

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Re: quelle banque pour un prêt immo ?

Message par ergebel le Jeu 1 Mar 2018 - 10:40

Super Ortho a écrit: ton revenu imposable peut être jugé faible,

non ...ton revenu imposable est le meme . c'est ton imposition qui est diminuée

et que les fonds investis sont on-ne-sait-où....

si tu défiscalises c'est que tu est parfaitement renseigné de savoir où est investi ton argent ....enfin c'est souhaitable .... Cool

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