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Message par Stef le Jeu 6 Oct 2011 - 23:09

Bonjour,

j'ai l'occasion (si mon banquier le veut albino ) d'acquérir un local dans une nouvelle résidence tout juste sortie de terre pour y transférer mon cabinet. Je souhaite si possible l'acheter seule (pour ma retraite) même si je compte bientôt chercher une collab ou associée. J'ai vu sur le blog de Guillaume que lorsqu'on achète un bien à titre professionnel, nous sommes taxés sur la plus-value lors de la revente mais cette taxation prend elle fin à un moment ou à un autre. 15 ans est le chiffre qui revient sans cesse, mais cela veut-il dire qu'au delà de 15 ans, nous ne sommes plus taxés? ou bien serons nous de toute façon taxés quelle que soit le nombre d'années?
Autre question, et non des moindres en terme de frais, le local est parfait en terme d'accessibilité, mais il est nu. Je dois donc effectuer l'ensemble des trauvaux intérieurs et donc respecter scrupuleusement les normes en terme d'accessibilité. Cependant nombre d'entre vous ont fait appel à un archi pour le suivi des travaux et cela m'est visiblement et surtout financièrement impoossible....y est on obligé? Enfin question subsidiaire et non des moindres.... celles et ceux (je pense notamment à Emilie 22 qui en avait parlé) qui ont fait faire des travaux pour une mise aux normes ont demandé le passage d'une commission d'où ont découlé une montagne administrative de papiers et d'emm....est-on obligé de passer par cette commission ou peut on soi même faire le suivi des travaux en respectant les normes et basta?
Merci à celles et ceux qui ont eu le courage de me lire jusqu'au bout...

Stef qui angoisse car elle visite demain......
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Message par Stef le Jeu 6 Oct 2011 - 23:23

Mince! désolée j'ai encore une question...je lis le blog de Guillaume et là je vois que nous pouvons amortir le bien dans la 2035 (et donc en déduire l'emprunt et les frais) mais que cela se retrouve en recette dans la 2042? ben là je comprends plus rien....parce que là les impôts, ça va faire mal! j'en aurai à peu près pour 1100 euros de loyer X 12...
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Message par Stef le Ven 7 Oct 2011 - 21:21

Bon j'ai la réponse aux 2 premières questions suite à ma visite faite aujourd'hui. Pas besoin d'un architecte, juste un artisan connaissant bien la mise aux normes (ce qui semble être le cas de celui que j'ai rencontré). Obligation puisque c'est une création de faire passer le dossier en commission de sécurité, les pompiers et tout le reste...bon...
Par contre quelqu'un pourrait il m'expliquer cette histoire de déduction de l'emprunt dans la 2035 (comme mon loyer actuel) mais son ajout au niveau de la 2042? j'avoue que je ne saisis pas bien et du fait du montant, cela me fait peur à l'heure actuelle, et c'est aujourd'hui, ce qui me freine pour me lancer dans l'achat! merci1
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Message par OrthoLuz le Ven 7 Oct 2011 - 21:33

Je n'y connais rien mais je suppose que comme locataire, tu déduis ton loyer de ta 2035 ...et comme tu es aussi proprio, tu dois noter l'argent des loyers que tu reçois en rentrée locative sur ta 2042...
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Message par emilie22 le Dim 9 Oct 2011 - 10:29

Bonjour,

Concernant l'archi nous on en avait pris un car le dossier de commission requiert des documents que nous étions absolument incapable de remplir seul, ou de faire seul... Il faut des plans, de dessus, de coupe, de masse, des notices descriptives de sécurité, et une autre d'accessibilité. Bref, comme une permis de construire quoi... Tu peux passer en commission une fois et te planter (c'est ce qui nous est arrivé, même avec l'archi...Un truc mal précisé), tu dois reprendre tous tes plans et documents et attendre un mois ou é pour passer en commission, si tu te loupes une 2ème fois il faut tout recommencer et tu repars pour 6 mois de délais... C'est un risque...
concernant la plus value des locaux pro, avant à partir de la 5ème année, le taux d'imposition des PV diminuait jusqu'à atteindre 0% la 15ème année... Avec la refonte fiscale ça va changer et ça sera plus imposé et plus longtemps... Pas cool de leur part car ils changent la règle du jeu en cours de route... Pour les impôts tout simples (revenus) je ne sais pas comment ça se passe quand on achète en son nom propre... Nous on a acheté en SCI avec C&T et voilà comment ça se passe : on déduit les intérêts d'emprunts et tous les travaux qu'on fait dans le bâtiment et on déclare les loyers que l'on perçoit, c'est ensuite la SCI qui est imposé. Côté pro je déclare normalement le loyer que je paie à la SCI.

Voilà voilà, je ne sais pas si ça t'aide beaucoup, mais concernant l'archi nous ça nous a coûté entre 3000 et 4000 Euros, il faut faire des devis et englober tout ça dans ton prêt. Le dossier est conséquent quand même, alors sauf si l'artisan est choisi comme maître d'oeuvre et fait tes plans et notices (comme pour une maison avec un maître d'oeuvre... Mais il faut payer pour ça aussi je pense.? ). La question est : qui va faire tes plans ? Car un électricien ne pourra intervenir que sur plan , le plaquiste pareil le plombier idem... Et concernant le suivi de chantier ensuite, c'est bien d'avoir quelqu'un qui chapeaute tout ça ... Mais ça n'est que mon avis.
en tout cas un conseil : fonce ! Nous on est trop heureux dans le nouveaux bureaux !!! c'est du stress c'est sûr mais ça vaut vraiment le coût !

Bon Dimanche !
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Message par Stef le Dim 9 Oct 2011 - 21:57

emilie22 a écrit:Bonjour,

Concernant l'archi nous on en avait pris un car le dossier de commission requiert des documents que nous étions absolument incapable de remplir seul, ou de faire seul... Il faut des plans, de dessus, de coupe, de masse, des notices descriptives de sécurité, et une autre d'accessibilité. Bref, comme une permis de construire quoi... Tu peux passer en commission une fois et te planter (c'est ce qui nous est arrivé, même avec l'archi...Un truc mal précisé), tu dois reprendre tous tes plans et documents et attendre un mois ou é pour passer en commission, si tu te loupes une 2ème fois il faut tout recommencer et tu repars pour 6 mois de délais... C'est un risque...
concernant la plus value des locaux pro, avant à partir de la 5ème année, le taux d'imposition des PV diminuait jusqu'à atteindre 0% la 15ème année... Avec la refonte fiscale ça va changer et ça sera plus imposé et plus longtemps... Pas cool de leur part car ils changent la règle du jeu en cours de route... Pour les impôts tout simples (revenus) je ne sais pas comment ça se passe quand on achète en son nom propre... Nous on a acheté en SCI avec C&T et voilà comment ça se passe : on déduit les intérêts d'emprunts et tous les travaux qu'on fait dans le bâtiment et on déclare les loyers que l'on perçoit, c'est ensuite la SCI qui est imposé. Côté pro je déclare normalement le loyer que je paie à la SCI.

Voilà voilà, je ne sais pas si ça t'aide beaucoup, mais concernant l'archi nous ça nous a coûté entre 3000 et 4000 Euros, il faut faire des devis et englober tout ça dans ton prêt. Le dossier est conséquent quand même, alors sauf si l'artisan est choisi comme maître d'oeuvre et fait tes plans et notices (comme pour une maison avec un maître d'oeuvre... Mais il faut payer pour ça aussi je pense.? ). La question est : qui va faire tes plans ? Car un électricien ne pourra intervenir que sur plan , le plaquiste pareil le plombier idem... Et concernant le suivi de chantier ensuite, c'est bien d'avoir quelqu'un qui chapeaute tout ça ... Mais ça n'est que mon avis.
en tout cas un conseil : fonce ! Nous on est trop heureux dans le nouveaux bureaux !!! c'est du stress c'est sûr mais ça vaut vraiment le coût !

Bon Dimanche !

Merci beaucoup Emilie pour toutes ces précisions! Tout d'abord concernant l'archi, je vois tout ce que tu veux dire (plan de masse...) je suis en plein dedans avec mon extension de salle de bain perso! bref, je m'égare. Il faut que je demande à mon entrepreneur s'il peut me les faire.J'ai la chance qu'une même société me fasse tout du sol au plafond (éléctricité, plomberie, cloisons, sols, peinture...) donc pour la maîtrise d'oeuvre, ça ne devrait pas trop poser de problème, c'est plutôt le dossier pour la commission qui est un peu stressant (visiblement, mon entrepreneur sort tout juste d'une mise aux normes en terme d'accessibilité pour un cabinet esthétique, bon c'est pas le même domaine, mais il connaît déjà un peu le truc..
Je suis vraiment en plein doutes, bref ça cogite dur! Effectivement, comme le dit Ortholuz, c'est logique. Je suis à la fois locataire et proprio donc je déduis en pro mais je le remets en perso; 1er questionnement: combien ça va me coûter? je vais tenter d'appeler mon comptable demain pour qu'il me fasse une estimation, voir ce qui peut se faire....
La SCI j'y avais pensé , il faut que je lui en parle aussi, c'est surtout voir ce qui est le plus intéressant...
Et puis après, il y a le questionnement vis à vis du coût, du prêt, des mensualités...Combien de temps puis-je assumer seule les charges? Nous envisageons la mise en route d'un 2ème enfant l'année prochaine et j'angoisse déjà sur mon congé mat, les charges à payer, la remplaçante (si par chance je trouve qqun) qu'il faut payer même sans avoir forcément touché les sous....bref ce n'est pas facile.
Il faut que je me renseigne s'il existe des clauses dans le contrat du prêt bancaire du genre, si maladies ou congé mat', possibilité de suspensions des mensualités...
Bref je suis très partagée. Je sais que je dois être aux normes pour 2015, que ce que j'ai trouvé est une très bonne opportunité qui me permettra en plus de conserver ma patientèle (3 min à pieds de mon cabinet actuel) mais je doute....
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Message par Stef le Dim 9 Oct 2011 - 22:31

emilie22 a écrit:
concernant la plus value des locaux pro, avant à partir de la 5ème année, le taux d'imposition des PV diminuait jusqu'à atteindre 0% la 15ème année... Avec la refonte fiscale ça va changer et ça sera plus imposé et plus longtemps... Pas cool de leur part car ils changent la règle du jeu en cours de route...

Oui c'est ce que j'avais lu! Peux tu me dire où tu as trouvé l'info concernant la refonte fiscale? merci
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Message par emilie22 le Lun 10 Oct 2011 - 7:57

Je ne sais plus où j'avais lu l'article sur la réforme fiscale... Dans le magazine "le revenu" peut être bien... En tout cas à la radio ils en parlaient... sinon tu tapes réforme fiscale plus value immobilière et tu auras sûrement des réponses...

Ca n'est que mon avis, mais même si occasionne pas mal de stress et certain frais, ça vaut vraiment le coût d'acheter ! Courage !
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Message par Stef le Mar 11 Oct 2011 - 17:53

Merci! je viens d'appeler mon comptable, effectivement il me conseille la création d'une SCI avec mon mari. J'ai demandé un peu le poids de l'imposition qui s'ajoutait...J'ai déjà un peu plus d'infos là dessus! Reste plus qu'à négocier le bien, les travaux et le prêt! tout un programme! Au fait en passant quelqu'un connaît il des banques qui prêtent sur plus de 15 ans aux pro (assumer 160 000 euros toute seule sur 15 ans me paraît difficilement réalisable....) affraid
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Message par emilie22 le Mer 12 Oct 2011 - 7:47

Bonjour,

Le crédit Lyonnais acceptait de pousser jusqu'à 20 ans, mais en bataillant sec...
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Message par Admin le Mer 12 Oct 2011 - 8:00

L'idéal serait de te trouver une associée qui te verserait un loyer.

Quels sont les arguments du comptable en faveur d'une SCI ?

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Message par Stef le Mer 12 Oct 2011 - 9:16

Admin a écrit:L'idéal serait de te trouver une associée qui te verserait un loyer.

Quels sont les arguments du comptable en faveur d'une SCI ?

Je l'ai eu vite fait au téléphone hier entre 2 patients et je compte le rencontrer pour bien mettre les choses au clair. D'après ce que j'ai compris, étant donné que je suis pour le moment seule, il n'y aurait aucun intérêt à déduire les mensualités en pro puis à les rajouter dans le perso car le bien ne pourrait s'amortir que sur 25 ans (si j'ai bien compris) alors qu'avec la SCI je peux amortir plus vite. Etant donné que je souhaite l'acquérir seule pour ma retraite la SCI permettrait de le transmettre plus facilement à mes enfants par la suite....La SCI doit permettre également de déduire davantage de choses. Par exemple, la SCI prend en charges le local brut et ses mensualités et le locataire( moi) les travaux d'aménagement....Ai je bien tout compris?J' avoue que pour moi, tout est assez obscur...N'hésite pas à m'éclairer Guillaume Wink .
Par contre, j'ai oublié de lui demander qqch. Nous sommes mariés sous le régime de la séparation de biens, cela change t-il qqch? En cas de divorce (je ne le souhaite pas mais bon, on ne sait jamais!) comment cela se passe t-il?
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Message par Admin le Mer 12 Oct 2011 - 9:29

3 points :

1) Avec une SCI classique (taxée à l'impôt sur le revenu), tu n'amortiras pas le bien. Il te faut une SCI à l'impôt sur les sociétés, pour amortir. C'est ce que nous avons ici. Il y a deux avantages :
- l'amortissement tue le bénéfice imposable de la SCI pendant des années, donc tu déduis le loyer de la 2035 sans regonfler ton impôt perso
- quand elle devient imposable, la SCI est taxée à 15% (avantage pour ceux qui paient l'IR à 30 ou 41%).
Jusqu'alors, l'énorme inconvénient de la SCI à l'IS était la taxation de la plus-value, qui ne disparaissait jamais avec le temps. Mais l'Etat vient de changer la donne, en taxant aussi énormément les plus-values des SCI classiques. Et de toute manière, tu ne souhaites pas revendre.

2) Déduire davantage de choses : je comprends mal, puisque tu déduirais tout si tu achetais en pro, sans SCI.

3) Mariage : comptes-tu attribuer 50% des parts à ton mari ? Si oui, elles resteront à lui en cas de divorce, je pense. Tu peux aussi lui attribuer 1% ou 0,1%, juste pour avoir un associé. C'est comme si tu faisais ça avec un ami ou ton frère. A vérifier avec un notaire, mais je ne pense pas dire de bêtise.

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Message par scarlett17 le Mer 12 Oct 2011 - 9:51

Je suis exactement dans toncas, Stef !

J'hésite à me lancer, il me faudrait une associée assez vite aussi! L'opportunité est belle, la surface divisible, à moi de voir ce que je peux m'offrir.

Je dois rencontrer mon notaire lundi, ainsi que les banques pour connaitre mes capacités d'emprunt.

J'ai lu cet article du blog d'admin : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

Qui semble pouvoir me convenir. Est-ce que la refonte fiscale change la donne dans ce contexte de loueur de meublé ?

Ai-je à tout prix besoin d'un expert comptable pour un conseil ? (j'imagine bien que j'en aurai besoin d'un pour le montage.... Mais je n'en ai pas pour l'instant...!)
Merci de vos réponses. albino
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Message par Stef le Mer 12 Oct 2011 - 9:58

Mince alors! On voit bien que je maîtrise à fond le sujet Embarassed
Effectivement je vois ce que tu veux dire. Avec une SCI classique à l'IR, la SCI (moi) loue au locataire (moi). Donc la SCI tire des bénéfices (loyers) donc paye l'impôt (encore moi) et moi je déduis un loyer. Mais la SCI ne peut amortir, elle achète et loue point barre. J'ai tout compris??
Donc avec une SCI à l'IS la SCI peut amortir le bien et en gros en déduire les frais (intérêts d'emprunt, travaux, les mensualités aussi???). Sur combien de temps peut elle le faire? Effectivement du coup, pas de hausse des impôts.... pendant un temps et après c'est taxé à 15% du bénéf c'est ça? Mais j'imagine qu'il y a un effort d'épargne à faire par la SCI sachant que les mensualités de remboursement ne seront pas équivalentes au loyer? il faudrait que je vois à combien je peux mettre le loyer .... 76 M2, plein centre ville d'une grande ville de 40 000 habitants, résidence neuve, accès handicapés, 2 bureaux, eh les orthos vous mettriez combien pour ça??? clown
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Message par Admin le Mer 12 Oct 2011 - 10:03

@Scarlett : Tu peux aussi envoyer un mp à Wrothgard : il me semble qu'il a adopté ce type de montage.

Sinon, il me semble bien que l'Etat a aussi supprimé l'exonération d'impôt sur la plus-value à 15 ans pour du meublé.

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Message par scarlett17 le Mer 12 Oct 2011 - 10:08

Aie aie aie, donc c'est devenu moins intéressant... C'est pénible d'avoir tous les sons de cloches...

Merci pour le tuyau en tout cas !
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Message par Admin le Mer 12 Oct 2011 - 10:29

@Stef : Une SCI à l'IR n'amortit pas et ne peut pas tout déduire (ex : impossible de déduire les frais de timbre ou les travaux d'agrandissement). Ca gonfle son bénéfice imposable et donc directement ton IR. Mais elle déduit quand même l'assurance des murs, les intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien (ex : mise aux normes d'un ascenseur).
Une SCI à l'IS fonctionne comme une SARL : elle déduit tout et amortit le bien. Je n'ai pas le temps de regarder, mais je crois que le bâti s'amortit sur 20 à 30 ans. J'ai peut-être même donné le détail dans les Clés de la Réussite, ça me dit quelque chose. En revanche, on ne déduit jamais les remboursements de capital (mais les intérêts d'emprunt, oui).

Un exemple chiffré, pour te donner un ordre d'idée : nous avons un F5 de 85 m2 dans le centre ville d'une ville de 20 000 habitants. Résidence construite en 1975 mais de bonne facture.
Loyer de la SCM : 1297 € (nous avons commencé à 1000 € et l'ICC a fait le reste avant la crise)
Remboursement à la banque : 1369 € (emprunt sur 12 ans)
Précision : pour pouvoir justifier un gros loyer, c'est la SCI qui a payé les travaux d'adaptation d'un appartement habitable en cabinet d'orthophonie.
Moralité : nous mettons très peu d'argent de notre poche personnelle, pour couvrir le reste du remboursement. Mais il est possible que notre schéma ne soit plus reproductible : les prix des biens ont nettement plus monté que les loyers, dans les années 2000. Quoi qu'on en dise, le rendement de l'immobilier a baissé. Donc la part personnelle à donner à la banque a augmenté.

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Message par Stef le Mer 12 Oct 2011 - 10:40

Concernant la plus value effectivement, de toute façon on est taxé! Pour moi acheter mon local pro, c'est une façon de ne pas mettre un loyer dans le vide pendant 40 ans. Soit pour ma retraite, je revends le bien, certes je ne ferai peut être pas de plus value (rien n'est sur) mais je récupère au moins ma mise de départ, alors qu'un loyer est perdu! Même si la plus value est imposée, elle ne peut pas l'être à 100% donc je récupère ce que j'ai payé + une somme à côté! Soit je décide de ne pas vendre, les loyers me feront un complément de retraite et mes enfants récupéreront le bien.
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Message par Stef le Mer 12 Oct 2011 - 13:04

Admin a écrit:@Stef : Une SCI à l'IR n'amortit pas et ne peut pas tout déduire (ex : impossible de déduire les frais de timbre ou les travaux d'agrandissement). Ca gonfle son bénéfice imposable et donc directement ton IR. Mais elle déduit quand même l'assurance des murs, les intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien (ex : mise aux normes d'un ascenseur).
Une SCI à l'IS fonctionne comme une SARL : elle déduit tout et amortit le bien. Je n'ai pas le temps de regarder, mais je crois que le bâti s'amortit sur 20 à 30 ans. J'ai peut-être même donné le détail dans les Clés de la Réussite, ça me dit quelque chose. En revanche, on ne déduit jamais les remboursements de capital (mais les intérêts d'emprunt, oui).

Un exemple chiffré, pour te donner un ordre d'idée : nous avons un F5 de 85 m2 dans le centre ville d'une ville de 20 000 habitants. Résidence construite en 1975 mais de bonne facture.
Loyer de la SCM : 1297 € (nous avons commencé à 1000 € et l'ICC a fait le reste avant la crise)
Remboursement à la banque : 1369 € (emprunt sur 12 ans)
Précision : pour pouvoir justifier un gros loyer, c'est la SCI qui a payé les travaux d'adaptation d'un appartement habitable en cabinet d'orthophonie.
Moralité : nous mettons très peu d'argent de notre poche personnelle, pour couvrir le reste du remboursement. Mais il est possible que notre schéma ne soit plus reproductible : les prix des biens ont nettement plus monté que les loyers, dans les années 2000. Quoi qu'on en dise, le rendement de l'immobilier a baissé. Donc la part personnelle à donner à la banque a augmenté.

Donc l'intérêt de la SCI à l'IS c'est que je peux déduire les travaux du cabinet ? Je dois donc faire 2 prêts distincts ? Un pour le capital des murs et l'autre pour les travaux eux mêmes? Si je comprends bien étant donné que le capital n'est pas amortissable dans un cas comme dans l'autre et que les intérêts d'emprunts sont déductibles dans les 2 cas, l'intérêt de la SCI à l'IS est que je peux en déduire les travaux? Ou je me trompe? Donc si par exemple, je fixe le loyer à 800 euros par mois et mes mensualités sont de 1000 euros (murs + travaux). La SCI reçoit donc 800 X12 = 9600 de loyer par an. De là elle déduit les intérêts d'emprunt des murs + amortissement des travaux. Elle se retrouve donc bénéficiaire même si petit bénéf non? Le fait qu'elle soit endettée n'entre pas en ligne de compte... Donc elle doit payer des impôts sur ce petit bénéf? D'autre part au début des remboursements, les intérêts sont importants et par la suite diminuent...donc le bénéf augmente chaque année surtout si après le loyer est revalorisé? oh la la, je suis vraiment désolée pour toutes ces questions qui peuvent paraître bêtes mais je patauge...
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Message par Stef le Mer 12 Oct 2011 - 14:14

Je viens d'aller faire un tour sur les sites spécialisés dans les SCI....Wouah, c'est d'un compliqué...l'histoire de la TVA, des amortissements....bref je sens que je vais courir bientôt chez mon comptable!! Pour peu que ma chère banquière daigne répondre au mail que je lui ai envoyé hier...
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Message par emilie22 le Jeu 13 Oct 2011 - 7:40

Admin a écrit:3 points :


Jusqu'alors, l'énorme inconvénient de la SCI à l'IS était la taxation de la plus-value, qui ne disparaissait jamais avec le temps. Mais l'Etat vient de changer la donne, en taxant aussi énormément les plus-values des SCI classiques. Et de toute manière, tu ne souhaites pas revendre.

C'est là que nous on s'est fait ni**** clairement !!! On a choisi l'IR et boom, 2 mois plus tard ils changent les règles du jeu... On est dégoûté... Reste à voir si on peut changer les choses facilement et passer à l'IS...
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Message par Stef le Mer 18 Jan 2012 - 13:36

Bonjour!

Je fais remonter le post....Je n'ai malheureusement pas pu acheter le local qui était complètement hors de prix (ils s'étaient trompés et m'avaient donné le prix brut), à l'annonce du prix net, je faillit tomber dans les pommes!Sauf que le local est toujours à vendre....alors je me dis que peut être en faisant baisser le prix....et surtout en faisant un effort de mon côté, ça pourrait marcher! Seulement je cherche désespérement à calculer le loyer que la SCI pourrait fixer et je ne trouve pas de site sur internet pour ça....Quelqu'un pourrait il m'aider? merci1
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Message par propylene le Mer 18 Jan 2012 - 13:51

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Message par Claudie le Mer 18 Jan 2012 - 17:54

Cela dépend du prix du m² locatif dans ta ville...
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