trop tard pour SCI ?

Page 1 sur 2 1, 2  Suivant

Voir le sujet précédent Voir le sujet suivant Aller en bas

trop tard pour SCI ?

Message par pipius le Ven 20 Aoû 2010 - 23:28

Bonsoir à tous,
Ceci est mon premier "post", j'espère que tout ira bien Rolling Eyes .

Jusqu'à ce jour, j'étais locataire dans le cabinet d'un dentiste. Il va créer une SCI avec une quinzaine de praticiens (médecins, kiné, dentistes...), ainsi qu'une SCM. Il me propose, soit de devenir locataire simple, soit de prendre quelques parts dans la SCI. (Dans ce cas, le loyer serait minoré par rapport à la location simple). Ou alors, de prendre mes clics et mes clacs Crying or Very sad ... Et c'est assez urgent, puisqu'ils sont déjà en train de rédiger les statuts (mi-septembre).

J'ai réfléchi tout l'été, mais j'en suis toujours au même point Basketball
Mon souci, outre le risque, je suppose, d'un tel engagement avec un statut très minoritaire, (donc à peine décisionnaire), c'est que le crédit est pris pour 18 ans. Or, j'ai 51 ans et je souhaite, si possible, arrêter mon activité dans 10 ans.
Est-ce judicieux de m'embarquer dans cette histoire, ou est-ce trop tard ?
Je n'y comprends pas grand-chose, à vrai dire. Il me dit que si je continue à payer un loyer, c'est "de l'argent perdu" en quelque sorte, alors que si je participe à l'aventure, cela constitue un investissement. Il m'a bien expliqué que la SCI ne reversera les loyers que dans 18 ans (j'aurai 70 ans, ça me paraît fort loin, et du coup, je ne sais plus).

Quelqu'un pourrait-il m'aider à réfléchir pour "trancher" ? help1

ps : à propose de salle d'attente (lu ailleurs sur le forum), ils ont prévu 2 salles d'attente : une pour les médecins (à cause des vilains microbes) et l'autre pour les para-médicaux.
Chantal
avatar
pipius

Messages : 67
Date d'inscription : 14/01/2010
Age : 58

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par Admin le Sam 21 Aoû 2010 - 9:42

Tu peux lui demander ce que prévoient les statuts sur la vente de parts : si tu peux vendre les tiennes dans 10 ans à une consoeur, tu te seras enrichie.
avatar
Admin
Admin

Messages : 10599
Date d'inscription : 04/01/2010
Localisation : Normandie

http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par pipius le Sam 21 Aoû 2010 - 11:01

Un grand merci, pour cette réponse rapide, claire et ciblée. C'est exactement mon souci, effectivement. Puis-je me permettre de poursuivre ? cest compliqué de s'engager sur du flou, en sachant qu'on sera très minoritaire.
Je me demande comment on évalue le prix d'une part (pour la revente). Concrètement, il (disons la SCM) me propose un loyer de 20 euro HC par m2. Disons que cela ferait 400 euro de loyer HC mensuel. Au bout de 10 ans, j'aurai payé 48000 euro HC. Est-ce que ça semble correct comme investissement ?
Par ailleurs, j'ai cru comprendre que je peux déduire ces loyers de ma 2035. Mais sur la 2042, devrai-je déclarer quelque chose, puisque je ne toucherai jamais de parts de loyer avant 18 ans ?
Vraiment MERCI de m'aider, je me sens un peu seule là.. j'ai bien lu et relu tout ce qui est sur le site (Guilaume), mais je me trouve dans un cas un peu particulier, non ?
avatar
pipius

Messages : 67
Date d'inscription : 14/01/2010
Age : 58

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par Admin le Lun 23 Aoû 2010 - 8:46

En fait c'est un peu le cas de tout le monde : pendant toute la durée du prêt, les loyers encaissés servent à rembourser la banque.

Pour connaître la valeur de tes parts, il faut savoir la valeur des actifs de la SCI, puis diviser par ton nombre de parts.

Exemple : imaginons que dans 10 ans le cabinet soit estimé à 1 million d'euros. Si la SCI doit encore 600 000 € à la banque, la SCI "vaudra" 400 000 €. Si tu possèdes 10% des parts, tu pourras les revendre 40 000 €. Pour savoir si ton investissement est rentable, il faut mettre les vrais chiffres à la place de ceux de mon exemple.

2042 : oui, tu devras déclarer les loyers, même s'ils partent dans la poche de la banque. Tu déduiras les frais et les intérêts d'emprunt. Du point de vue du fisc, c'est logique : pendant la période de remboursement, tu ne te reverses pas les loyers, mais tu te crées un patrimoine quand même. C'est le gros inconvénient des SCI à l'IR, alors que celles (rares) qui se soumettent à l'impôt sur les sociétés peuvent amortir le bien, donc ne pas payer d'impôt pendant très longtemps (mais elles ont d'autres inconvénients).
avatar
Admin
Admin

Messages : 10599
Date d'inscription : 04/01/2010
Localisation : Normandie

http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par pipius le Lun 23 Aoû 2010 - 9:34

et, à la revente des parts, il y a également une imposition ?
Merci encore de ton aide, je commence à y voir beaucoup plus clair à présent.
avatar
pipius

Messages : 67
Date d'inscription : 14/01/2010
Age : 58

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par Admin le Lun 23 Aoû 2010 - 10:30

Revente : il y a une imposition sur une éventuelle plus-value. Mais dans le cas d'une SCI à l'IR, il y a un abattement fiscal de 10% à partir de la 6ème année. Donc la plus-value est détaxée après 15 ans, pour l'instant.
avatar
Admin
Admin

Messages : 10599
Date d'inscription : 04/01/2010
Localisation : Normandie

http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par pipius le Lun 23 Aoû 2010 - 15:20

Merci beaucoup. Maintenant, je pars chercher les informations et je reviens...
avatar
pipius

Messages : 67
Date d'inscription : 14/01/2010
Age : 58

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par pipius le Dim 29 Aoû 2010 - 19:06

bonsoir, bonjour,
Me revoici avec toutes mes questions...
J'ai bien compris que la SCI est propriétaire du bien immobilier . que la SCM perçoit les loyers qu'elle reverse à la SCI qui, elle-même, les reverse à la banque pour financer le crédit.
On me dit que je peux conserver mes parts de SCI, mais revendre mes parts de SCM.
J'avais compris que le loyer que je verse chaque mois sert à "acheter" mes parts de SCI. Mais comment sont financées les parts de SCM ? combien en ai-je ? et que valent-elles ?

On me dit aussi que des parts de SCI sont bien plus difficiles à revendre qu'un "vrai" cabinet dans une "vraie" maison... est-ce exact ?

J'ai une foule de questions qui se bousculent... merci de m'aider à creuser le sujet.

Chantal
avatar
pipius

Messages : 67
Date d'inscription : 14/01/2010
Age : 58

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par Admin le Lun 30 Aoû 2010 - 10:01

1) Les parts de la SCM sont financée comme tu veux. Ici, la SCM a 120 € de capital. Nous avons mis 24 € chacun de notre poche. Donc pas trop dur à financer. Concernant leur valeur actuelle, je ne sais pas si on doit estimer la valeur de chaque test ou matériel acheté en commun. Si oui, ce serait un exercice infernal. Quant au nombre de parts, nous en avons donc 24 tous les 5, pour un total de 120. Fixer le capital à 120 € permet d'avoir un multiple de 2, 3, 4, 5 ou 6. Pratique quand on prend un associé de plus.

2) Revente des parts de SCI : c'est plus difficile parce qu'il faut que les associés s'entendent avec le nouvel arrivant et vice versa. Mais il me semble que les frais de notaire sont moindres (à vérifier).
avatar
Admin
Admin

Messages : 10599
Date d'inscription : 04/01/2010
Localisation : Normandie

http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par pipius le Lun 30 Aoû 2010 - 17:01

Mince !!! je ne comprends pas.
Il y a peut-être une info de base qui me manque. Je tourne en rond avec cette histoire de "parts" SCI et de "parts" SCM.
Nous sommes 15 à vouloir acheter un local. Nous créons une SCI qui achète à crédit ce local. Chacun de nous prend le nombre de parts qui lui convient. Ces parts seront payées au fil du temps par les loyers que nous verserons à une SCM, créée pour l'occasion.
Nous ne sommes donc plus des individus lamba (professionnels de santé) qui paient un loyer à un propriétaire (SCI), mais que sommes-nous ? et à qui versons-nous nos loyers exactement ? à la SCM ?
Si c'est le cas, je ne comprends pas pourquoi (ni comment) nous devons acheter aussi la SCM. Ca sert à quoi ?
En fait, "ils" m'ont dit qu'au moment de la création, on me demanderait "3 fois rien" (300 à 400 euro), et qu'ensuite je paierais mon loyer jusqu'à extinction du crédit. L'achat des parts de SCM est-il compris là-dedans ? ou est-ce encore autre chose ?Un exemple très basique et imagé, hyper simplissime m'irait très bien, je crois.

Pour la 2e question, les collègues me disaient plutôt que l'achat d'un local en quelque sorte "fictif" était plus inquiétant pour les futurs acquéreurs, que l'achat des murs d'un local "physique"...... j'avoue que, personnellement, il y a quelques années, je ne m'arrêtais pas aux annonces qui proposaient de racheter des parts de SCI... aujourd'hui, je ne sais pas.. quelqu'un a-t-il une opinion à ce sujet ?

Désolée d'être aussi "bornée", mais peut-être cette discussion pourra-t-elle aider d'autres orthos dans mon cas ?
avatar
pipius

Messages : 67
Date d'inscription : 14/01/2010
Age : 58

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par propylene le Lun 30 Aoû 2010 - 18:19

Si j'ai bon, schématiquement, ça ferait:

€ de Pipius -> € de la scm -> € de SCI -> banque (emprunt)

Jette un oeil sur les articles de Guillaume, [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

L'achat de part SCM n'est pas compris dans les loyers versés, c'est 2 choses distinctes.
Tu peux faire partie de la scm sans pour autant être dans la sci.

_________________
- Thomas -
Blog de Guillaume: [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
OrthoGestion? C'est 5221 membres et 203024 messages!
avatar
propylene
Admin

Messages : 10406
Date d'inscription : 04/01/2010
Age : 40
Localisation : Normandie

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par pipius le Lun 30 Aoû 2010 - 20:09

Merci Propylène..
Je viens de lire l'article de Guillaume, qui m'éclaire un peu.
Mais je ne comprends pas quelle est la différence entre faire partie de la SCM + SCI - et faire partie seulement de la SCI ? ça se passe comment (mis à part de revendre les parts de SCM et de SCI) ?
Et je ne comprends toujours pas par quel moyen on achète les parts de SCM ????
encore un peu d'aide, s'il vous plaît ? confused
avatar
pipius

Messages : 67
Date d'inscription : 14/01/2010
Age : 58

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par sandf le Ven 5 Nov 2010 - 0:34

finalement, ça s'est arrangé comment??
avatar
sandf

Messages : 1298
Date d'inscription : 12/01/2010

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par pipius le Ven 5 Nov 2010 - 10:27

ouh la la ! ça ne s'est pas arrangé du tout.. en fait, une fois que j'ai compris l'histoire de SCI + SCM, j'ai fait TILT fear1 et j'ai compris qu'il fallait donc financer les parts de SCI + les parts de SCM (ce qui m'a été confirmé). Jusque-là, c'est contrariant mais envisageable. Là où ça s'est gâté, c'est que j'ai AUSSI compris que j'avais oublié, dans mes calculs, de compter les parties communes (bêtement, je m'en étais tenue à mon local). Et là, c'est carrément devenu pend1 financièrement pour moi. J'ai donc renoncé à ce projet, d'où l'idée du camping-car drive (voir sujet "comment trouver un local ?).
Il se trouve que ce projet (non initié par moi) concerne un groupe de médecins+dentistes (avec nettement + de moyens financiers que moi, orthophoniste, d'une part. et aussi bp plus jeunes que moi, puisqu'ils s'endettent sur 18 ans). Leur projet est donc une Maison Medicale à grande échelle (18 praticiens) dans un local entièrement neuf (encore sur plans) et doté d'un confort "luxueux". Tous les projets de SCI n'ont pas cette envergure, bien entendu.. Ce qui m'avait induite en erreur, c'est une petite phrase de mon actuel propriétaire : "l'investissement sera minime, je dirais à peine 20 euro/m2". Et me voilà partie avec ma calculette à réfléchir à m'agrandir, à occuper deux bureaux pour enfin accueillir une collaboratrice et ranger proprement mes archives, etc etc etc... puis j'ai saisi HT/TTC, puis SCI/SCM, puis parties communes.. et je suis passée de 350 à 1200 euro en quelques semaines à peine.. il faut dire que les infos m'ont été distillées au compte-goutte. heureusement que je suis fan depuis le début d'orthogestion et que j'ai appris plein plein de trucs.. voili voilou.
Tu as un projet, Sandf ?
avatar
pipius

Messages : 67
Date d'inscription : 14/01/2010
Age : 58

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par sandf le Sam 6 Nov 2010 - 21:28

pas forcément, mais je regarde les expériences des uns et des autres... Embarassed
avatar
sandf

Messages : 1298
Date d'inscription : 12/01/2010

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par pipius le Sam 6 Nov 2010 - 22:23

Pour ma part, j'ai commencé à m'intéresser sérieusement aux investissements un peu trop tard et tout est alors un peu compliqué et je regrette vraiment de ne pas avoir été conseillée plus tôt dans ce sens..
avatar
pipius

Messages : 67
Date d'inscription : 14/01/2010
Age : 58

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par salomeslalome le Ven 4 Nov 2016 - 12:31

Guillaume pourrais-tu m'expliquer la différence entre une SCI à l'IR et une SCI à l'impôt sur les sociétés (c'est ce que m'a conseillée ma banquière) stp?
merci beaucoup
avatar
salomeslalome

Messages : 2103
Date d'inscription : 14/02/2014
Age : 33

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par Evi le Ven 4 Nov 2016 - 12:55

Quelques infos ici ?

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

Evi

Messages : 11115
Date d'inscription : 05/08/2010

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par Admin le Ven 4 Nov 2016 - 14:07

2 précisions par rapport à mon article de 2008 :

- Le délai pour ne pas payer d'impôt sur la plus-value quand on est à l'IR est passé de 15 à 30 ans :-(
- Une SCI à l'IS paie son impôt sur les sociétés, mais on est aussi taxé sur les dividendes qu'elle verse aux associés (généralement après la fin du prêt et le remboursement des comptes courants d'associés). C'est une forme de double peine. Il faut donc bien calculer.

Reste l'énorme avantage de l'IS : pas (ou quasiment pas) d'impôts sur les loyers pendant la période de remboursement du prêt, grâce à l'amortissement du bien. Beaucoup de propriétaires à l'IR sont étranglés par le fisc au moment où ils n'ont plus beaucoup d'intérêts à déduire et où ils n'ont pas encore fini de rembourser.

_________________
Guillaume
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
avatar
Admin
Admin

Messages : 10599
Date d'inscription : 04/01/2010
Localisation : Normandie

http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par Evi le Ven 4 Nov 2016 - 16:26

Ah ben voilà, tu vas pouvoir remettre le blog à jour.

Non, ne me remercie pas.

clown

Evi

Messages : 11115
Date d'inscription : 05/08/2010

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par Admin le Ven 4 Nov 2016 - 17:12

Fait !
bisous1

_________________
Guillaume
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
avatar
Admin
Admin

Messages : 10599
Date d'inscription : 04/01/2010
Localisation : Normandie

http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par Evi le Ven 4 Nov 2016 - 17:13

Admin a écrit:Fait !
bisous1

top1 Wink

Evi

Messages : 11115
Date d'inscription : 05/08/2010

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par salomeslalome le Ven 4 Nov 2016 - 17:52

merci beaucoup Evi! et merci Guillaume!
J'ai lu l'article, j'ai compris certaines choses, d'autres restent encore du chinois pour moi Smile
Bon mais pour résumer si j'ai bien compris une SCI à l'IS est donc plus intéressante maintenant? (surtout si on ne compte pas revendre)
avatar
salomeslalome

Messages : 2103
Date d'inscription : 14/02/2014
Age : 33

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par Admin le Ven 4 Nov 2016 - 18:21

Mince, j'espérais avoir été clair. L'IS est plus intéressant pendant le prêt, mais il peut l'être moins après. Tout dépendra de ta tranche marginale d'imposition. Mais de toute manière, quand nous avons basculé la SCI du cabinet de l'IR vers l'IS, je me suis dit qu'un tiens valait mieux que 2 tu l'auras. Qui sait quelle sera la fiscalité des dividendes dans 15 ou 20 ans, après ton prêt ? L'Etat français bidouille tout le temps sa fiscalité.

_________________
Guillaume
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
avatar
Admin
Admin

Messages : 10599
Date d'inscription : 04/01/2010
Localisation : Normandie

http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par salomeslalome le Ven 4 Nov 2016 - 20:30

Oui tout à fait! ne t'en fais pas, je pense que ton article était très clair, c'est juste que je fais un blocage sur le lexique économique evi1
Bon, en tous cas c'est ce que m'a conseillée ma banquière, une SCI sur l'IS. Elle a avancé comme argument qu'effectivement on était imposé lors de la revente mais qu'au moins on avait des fonds (au contraire de l'imposition du l'IR)

EDIT: j'ai relu et j'ai mieux compris (sans les enfants dans les pattes c'est plus facile). Par contre une question (ou plutôt deux):
Si un membre de la SCI décide de vendre ses parts et que la SCI est à l'IS, il est le seul à payer l'impôt sur la plus-value ou toute la SCI doit être "remasterisée"?
Qu'est-ce que la CRL?

merci Very Happy
avatar
salomeslalome

Messages : 2103
Date d'inscription : 14/02/2014
Age : 33

Revenir en haut Aller en bas

Re: trop tard pour SCI ?

Message par Contenu sponsorisé


Contenu sponsorisé


Revenir en haut Aller en bas

Page 1 sur 2 1, 2  Suivant

Voir le sujet précédent Voir le sujet suivant Revenir en haut

- Sujets similaires

 
Permission de ce forum:
Vous ne pouvez pas répondre aux sujets dans ce forum