Idée de placement immobilier

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Idée de placement immobilier

Message par elisal le Mer 21 Mai 2014 - 10:44

Bonjour à tous!

Voilà depuis quelques jours j'envisage de créer mon cabinet et pourquoi pas d'en être propriétaire.
Mais j'aime bien travailler avec des collègues donc pourquoi pas créer un cabinet de groupe et en être propriétaire.

Que pensez-vous de l'idée d'acheter une centaine de M2 et de diviser le lieu en 4 bureau par exemple et de louer ensuite à 3 autres professionnels les pièces.

L'idée étant que les loyers (incluant le mien) rembourse l'emprunt.
Il restera à ma charge la taxe foncière et les charges de copropriété.
Et dans 20 ans je serai l'heureuse propriétaire d'un local de 100m2 que je pourrai louer et qui à terme me constituera une retraite.

Pensez-vous que la banque puisse me suivre su un tel projet (à savoir emprunter +/- 250 000€ professionnellement)
Ensuite, croyez que ça me pénalisera pour emprunter par la suite pour faire un achat perso?

Merci de vos avis éclairés
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Re: Idée de placement immobilier

Message par c.m le Mer 21 Mai 2014 - 11:07

Bonjour elisal,

C'est difficile de te répondre, car il faut connaître aussi ton endettement "privé" (si tu es propriétaire de ta maison/ton appart, si tu as déjà d'autres biens, les revenus du foyer, etc etc).

Pour avoir fait cet investissement l'année dernière, j'ai été plus raisonnable. J'ai acheté un appartement dans une copropriété d'habitation et mis aux normes ledit appartement, tout en conservant le plus possible sa configuration d'origine. Le calcul a été le suivant : je veux devenir propriétaire de mon local, non seulement pour le confort que cela apporte, mais aussi pour augmenter mon patrimoine en vue de mes vieux jours. MAIS il faut qu'en cas de pépin, je puisse assumer le financement toute seule (je suis mariée sous le régime de la séparation de biens et je suis la seule propriétaire du local). Dans mon cas très précis, même si mon "loyer" est élevé, je n'ai pas "besoin" d'un locataire pour le deuxième bureau pour assumer les mensualités du prêt. ET mon cabinet restera un appartement : hors de question de supprimer cuisine et salle de bain pour créer un bureau supplémentaire. En cas de coup dur (on se sait jamais), je voulais qu'un simple papier de changement de destination suffise pour que je puisse le revendre comme appartement.

Tout dépend de là où tu t'installes, mais comme je vois comment je "galère" pour trouver un locataire, louer trois bureaux d'un coup me paraît un sacré coup de poker...Croisons les doigts, j'ai une piste très sérieuse avec une consoeur qui m'a l'air super sympa !

Bref, c'est du cas par cas Very Happy(je sais je sais, je ne fais pas beaucoup avancer le schmilblick, moi...


Dernière édition par c.m le Jeu 22 Mai 2014 - 10:46, édité 3 fois
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Re: Idée de placement immobilier

Message par elisal le Mer 21 Mai 2014 - 11:12

Pour trouver les locataires je me disais qu'en pariant sur un local au norme, beaucoup de gens vont chercher un autre local et un cabinet de groupe peut avoir un attrait supplémentaire. J'envisageais également de chercher ce local dans une grande ville donc beaucoup de professionnel de santé.
Quant à mon endettement perso il est déjà bien élevé...
En revanche, je trouve assez pertinent de ne pas enlever cuisine et salle de bain, la cuisine de toute façon servira à tous lors des pauses dej et la salle de bain... restera!
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Re: Idée de placement immobilier

Message par c.m le Mer 21 Mai 2014 - 11:25

Vu le peu d'affolement de certains en matière d'accessibilité et le gouvernement qui ne sait sur quel pied danser, perso je ne parierais pas forcément sur l'attrait d'un local aux normes... Un professionnel de mauvaise foi préférera le moins cher/le meilleur emplacement plutôt que l'accessibilité.

Surtout que les locaux professionnels ont la réputation d'être plus chers que les simples habitations... M'enfin, cela reste mon humble avis ! Very Happy

Mais bonne chance pour le projet, être chez soi même au travail, c'est vraiment le pied ! Very Happy
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Re: Idée de placement immobilier

Message par supercalifragilistic le Mer 21 Mai 2014 - 11:28

Comme le dit très bien c.m cela dépend du risque que tu es prête à prendre et des capacités d'emprunt que tu as. Ton montage somme des loyers = mensualité est séduisant, mais peut vite devenir dangereux :
- si tu ne trouves pas 3 locataires tout de suite
- si un locataire devient mauvais payeur
- si une mésentente arrive (à 4 ça doit pouvoir arriver assez vite)
- si les locataires partent régulièrement (chacun peut vite faire le calcul qu'il participe à l'achat de TON local sans rien en tirer) et qu'il faut sans cesse les remplacer.

C'est viable si tu peux en assumer seule la charge. La location des bureaux supplémentaires devient alors un "bonus". Mais si tout repose sur les loyers que tu penses encaisser ça peut vite devenir un cauchemar. Peut-être que prévoir d'emblée que les 3/4 du projet reposent sur les loyers éventuels est un peu "ambitieux"...


Dernière édition par supercalifragilistic le Mer 21 Mai 2014 - 12:29, édité 1 fois
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Re: Idée de placement immobilier

Message par Padmasana le Mer 21 Mai 2014 - 12:17

La taille envisagée me semble une grande mise en danger. Et en cas de bureau non occupé, tu pourrais être amenée à prendre des décisions qui ne te conviennent pas (par ex, accepter un locataire avec qui tu ne t'entends pas) ou devenir une de ces titulaires qui ont la corde au cou et proposent des contrats ahurissants.

De plus, je trouve que le fait que tu sois seule proprio crée un déséquilibre entre professionnels, ce qui à titre perso, ne me donnerait pas très envie de m'installer avec toi (je parle sur un plan pécuniaire  Wink ).

Je suis propriétaire à 50% de mon local, avec ma collègue. Au début du projet, elle envisageait d'acheter seule, mais ça me gênait un peu d'être sa locataire (et de contribuer par mon loyer à l'agrandissement de son patrimoine immobilier). J'ai fait part de mes réticences et je ne le regrette pas du tout. Nos décisions sont prises sur un pied d'égalité et c'est un vrai confort (pas d'amertume).

Si je songeais à déménager, je chercherais d'abord la collègue avec qui m'associer pour mener le projet ensemble, ou j'achèterais seule dans un cabinet pour exercer seule. Je trouve ça chouette et intelligent d'acheter son local donc cherche tes solutions mais fonce !
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Re: Idée de placement immobilier

Message par elisal le Mer 21 Mai 2014 - 14:19

Effectivement cela semble risqué.
En revanche, dans mon idée les autres pièces n'auraient pas été occupé par des orthophonistes mais plutôt par d'autres professions paramédicales. Certains auraient pu se dire qu'ils contribuaient à l'agrandissement de mon patrimoine immobilier (pour te citer padmasana) mais du moment qu'on loue un local on contribue pour un proprio quel qu'il soit et je me suis effectivement dit pourquoi pas moi!
Je vous avoue que j'ai pensé à ça car à Paris je travaillais dans un cabinet de groupe et on était 9 sur 4 bureaux, dont bailleurs les autres n'étaient que des sous-locataires, et j'avais la charge de trouver des locataires dès que l'un ou l'autre partait.... Et grâce aux 6 mois de préavis des baux professionnels je trouvais toujours sans trop de difficulté.
Mais les locaux étaient vraiment top, bien placé...
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Re: Idée de placement immobilier

Message par Padmasana le Jeu 22 Mai 2014 - 10:44

Je participe à cette discussion dans la simple idée de te dire comment moi, je réagirais si j'étais "autre profession paramédicale" et que je cherchais un local pour exercer.

Je pense que louer dans le local où l'on travaille n'est pas une bonne idée et ma démarche serait de devenir proprio. Je ne sais pas quel est l'état d'esprit des autres professionnels paramédicaux.

Je ne pense pas que nous fassions partie des paramédicaux les plus "riches" donc je me dis que les autres ont la capacité/volonté d'acheter leur local aussi. Disons qu'à ta place, je douterais du potentiel attractif de la location d'un local (dans une optique durable, s'entend).
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Re: Idée de placement immobilier

Message par c.m le Jeu 22 Mai 2014 - 11:02

Sans pousser le raisonnement jusque là, louer son bureau, qu'il soit dans un local déjà occupé par le propriétaire ou tout seul, c'est une forme de confort... Même s'il faut respecter un préavis, on est relativement libre de partir quand on le souhaite ! Certes on contribue à l'augmentation du patrimoine du propriétaire, mais on s'affranchit de contraintes. Si je veux déménager à l'autre bout de la France, rien ne dit que je trouve un acheteur dans un délai raisonnable, par exemple.
Et puis louer un bureau permet d'avoir le confort de la collaboration pour l'aspect loyer/charges sans l'aspect supérieur-subordonné qu'on voit, il faut bien l'avouer, beaucoup...

Et acheter avec un confrère, je n'aurais pas aimé ça. Imagine que l'un des deux veuille partir. Que faire ? L'autre doit racheter la part (s'il en a les capacités financières) ou bien quitter les lieux ? Même si on s'entend très bien, ça peut devenir source de frictions...
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Re: Idée de placement immobilier

Message par Sharko le Ven 30 Oct 2015 - 13:42

Bonjour, dans le cas où un orthophoniste achète un local avec une partie à louer (surface à étudier...): peut-il louer une partie à un professionnel non conventionné? voire à une personne non soumise au secret médical/professionnel?

Si la question se pose pour les médecin en maison de santé, je trouve qu'elle est aussi à étudier en cabinet d'orthophonie.

Dans ce cadre, une entrée séparée suffit-elle? Je pense notamment à un ostéopathe par exemple.

Merci et belle journée

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Re: Idée de placement immobilier

Message par propylene le Ven 30 Oct 2015 - 21:57

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Wink

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Re: Idée de placement immobilier

Message par Sharko le Sam 31 Oct 2015 - 17:08

Mrci beaucoup pour le filon que je n'avais pas remonté jusque là Smile
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