L'intégralité de mon article sur la retraite

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L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Lun 16 Fév 2015 - 20:07

Vous savez que j’’ai été récemment censuré sur internet pour avoir essayé de comparer différents investissements en vue de la retraite (la vérité n’est visiblement pas toujours bonne à dire, surtout quand il faut ménager les intérêts des annonceurs publicitaires). Pour ceux qui n’auraient pas eu le temps de le lire (il est resté sur L’Express à peine une journée), le voici, remixé spécialement pour vous :

Notre système de retraite est gravement malade. Je vais tenter de faire un état des lieux général (donc même si vous êtes salariés ou avec un conjoint salarié) puis de vous aider à réfléchir sur les différentes solutions que vous pourriez mettre en place pour y remédier, puis en comparant ces solutions. Cet article sort du simple cadre de l’exercice libéral et vous pouvez donc diffuser ce lien à vos connaissances salariées. Vous allez y retrouver des choses que vous avez déjà lues dont je vais tenter de faire une synthèse dans un seul message.

Les travailleurs indépendants savent depuis longtemps qu’ils doivent compter sur eux-mêmes pour se constituer une retraite décente (je pense l’avoir déjà démontré mais je peux recommencer si nécessaire), mais les salariés vont maintenant devoir raisonner de la même façon car notre système de retraite français est en train de s’effondrer. Vous pensez que j’exagère ?

Déjà en juillet 2012, la Cour des Comptes tire la sonnette d’alarme :


« Le montant cumulé des déficits enregistrés par le régime général et le Fonds de Solidarité Vieillesse entre 2012 et 2020 pourrait ainsi atteindre près de 155 milliards d’euros et dépasserait de loin le niveau de la dette supplémentaire que la CADES* est en mesure de reprendre sans ressources nouvelles… ce sont dès lors plus de 100 milliards de déficits cumulés en 2020 dont la reprise par la CADES n’est ni prévue ni financée. »
* La CADES est la Caisse d’Amortissement de la Dette Sociale qui sert à étaler le remboursement des déficits sociaux dans le temps et dont les ressources sont tirées de la CSG, d’une partie de la CRDS mais surtout de l’endettement.

Or la ratification par la France du traité européen de réduction des déficits va nous empêcher de continuer à utiliser massivement l’endettement pour pouvoir continuer à payer les retraites, car la dette sociale fait partie de la dette de l’Etat français.

Parlons maintenant des retraites complémentaires car, la retraite de base des salariés étant plafonnée à 50 % du plafond de la Sécurité Sociale (1 585 € mensuels pour 2015), les cadres et salaires élevés doivent  compter principalement sur leurs complémentaires pour conserver un niveau de vie décent à la retraite.

Or ces complémentaires, du fait de la baisse de leurs recettes (essentiellement due au chômage et à la baisse des rendements des placements sur les marchés financiers), sont obligées, depuis 2010, de puiser dans les réserves qu’elles avaient accumulées pour continuer à payer les retraités d’aujourd’hui (ces caisses sont autonomes et ne peuvent compter sur la dette publiques pour leur financement). Ainsi, l’ARRCO (complémentaire de l’ensemble des salariés) aurait dû épuiser ses réserves en 2020 (au pire moment par rapport au nombre prévu de départs en retraite) et l’AGIRC (complémentaire des cadres) en 2017. C’est la raison pour laquelle il a été décidé de limiter la revalorisation des complémentaires en 2013 puis de la supprimer en 2014. Ces mesures n’ont qu’un effet limité puisqu’elles reportent le problème en 2027 pour l’ARRCO et 2018 pour l’AGIRC (et encore !).

En résumé, je pense que l’on va bientôt assister à une uniformisation des régimes de retraite, y compris pour les régimes spéciaux et celui de la fonction publique (comment l'éviter ?) et que tout le monde va être obligé de préparer sa retraite, comme le font les commerçants, artisans et professions libérales depuis longtemps. A titre d’exemple et selon le niveau du revenu et la profession exercée, un travailleur indépendant perd généralement entre 50 % et 70 % de ses revenus lors du départ en retraite, mais je crois que vous le savez déjà.

On pourrait penser que certaines caisses comme la CARPIMKO (j’avais pris cet exemple dans l’Express en pensant à vous) qui sont excédentaires car elles ont un rapport cotisants / retraités très favorable, pourront constituer des réserves pour l’avenir mais ce raisonnement ne tiendrait pas compte du système de la compensation qui fait que les caisses excédentaires compensent les déficits des caisses en déséquilibre.
Il faut savoir que ce phénomène va bientôt s’accentuer car, quand on regarde la pyramide des âges de certaines professions, on constate qu’un nombre considérable de médecins, pharmacien, experts comptables etc. va partir en retraite dans les années à venir.

Pour finir, certaines professions libérales pouvaient compter par le passé sur la revente de leur clientèle pour récupérer un capital parfois conséquent et l’investir pour un complément retraite mais ce raisonnement tient de moins en moins car la valeur de la clientèle est en train de chuter, voire de disparaître. Ce raisonnement tien d'ailleurs aussi pour un chef d'entreprise.

L’avenir s’annonce donc très sombre pour tout le monde et il est devenu indispensable, pour ceux qui le peuvent, de préparer sa retraite par ses propres moyens. Mais, avec la chute des rendements des placements sans risque (obligataires), l’incertitude économique mondiale menaçant les placements en actions (et l’aversion des français pour ce genre de risque), les prix de l’immobilier très élevés et une fiscalité qui s’alourdit d’année en année, il est difficile de trouver un complément de retraite efficace.

Je vais vous proposer de passer en revue les différentes solutions pour se fabriquer un complément de revenu, d’abord en les expliquant, puis en les comparant avec un exemple.

Le placement le plus connu est l’assurance vie mais ce n’est pas, contrairement à ce qu’on lit parfois, une solution de complément retraite, c’est d’abord un placement (et pas une rente) et un moyen, pour les gros patrimoines, de transmettre dans des conditions favorables, y compris à des bénéficiaires qui ne seraient pas des héritiers. On pourra me rétorquer qu’il y a la possibilité de placer un capital et de faire des retraits programmés mais, comme vous le verrez avec un exemple, ce n’est pas la meilleure solution pour la retraite : soit on fuit le risque sur un fonds en euro et on se retrouve avec un très faible complément de retraite (un placement qui rapporterait encore 3 % tomberait à 2,54 % après prélèvements sociaux), soit on place en bourse et on prend le risque d’un complément de revenu très variable, voire parfois négatif, sauf si on prend le risque de consommer le capital.

Si vous cherchez une solution en rente, le PERP (ou la retraite en loi Madelin pour les travailleurs indépendants) est plus adapté que l’assurance vie mais il est difficile de faire une simulation tant les contrats diffèrent les uns des autres, notamment pour le calcul de la rente au terme (taux de rente garanti ou non, montant de la baisse de la rente en cas d’option pour la réversion). Les deux inconvénients majeurs de ce type de solutions retraite sont l’absence de disponibilité du capital  (notamment s’il faut le consommer plus rapidement pour payer une maison de retraite médicalisée) et l’absence de patrimoine transmis aux enfants, contrairement à tous les autres supports (immobilier et assurance vie).

Enfin, ce sont des contrats tunnels dont on ne peut pas sortir, même si cela se passait mal (mauvaise gestion de l’assureur, augmentation de l’espérance de vie faisant baisser la rente).

A ce sujet, il existe deux précédent fâcheux, le contrat COREM (ex CREF) et le contrat PREFON :

Le contrat PREFON : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
Le contrat COREM : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

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Les SCPI ou société civiles de placement immobilier (pierre papier) dites de rendement (immobilier commercial) offrent plus de visibilité car vous touchez des revenus réguliers issus essentiellement des loyers perçus par la SCPI. Mais ces revenus baissent régulièrement d’année en année (on peut encore en trouver entre 5 % et 6 % mais sans garantie) et la fiscalité est très lourde (impôt sur le revenu plus CSG à 15,5 %). Par exemple, pour un contribuable dont le taux marginal d’imposition (Tmi) serait de 30 %, un rendement de 6 % se transformerait en 3,27 % après impôts. La dernière question à se poser est la liquidité d’un tel placement en cas de revente. Mon avis : c’est une bonne solution de diversification, en complément d’autre chose.

L’immobilier classique, hors pierre papier, semble résoudre ce problème de revente, à condition d’être sélectif sur le bien acheté. Il existe quatre catégories : l’immobilier neuf de défiscalisation, l’immobilier ancien, le meublé neuf et le meublé ancien.

L’immobilier neuf a comme principal attrait d’obtenir une ristourne sur le prix par une réduction d’impôt. Mais cet attrait est modéré par le fait que l’on achète généralement 30 % plus cher (minimum) que dans l’ancien et que les loyers, notamment dans les grandes villes sont inférieurs aux loyers de l’ancien. Attention, en cas d’achat à crédit car, comme la réduction d’impôt ne dure que 12 ans maximum, vous risquez de ne pas pouvoir conserver le logement quand l’avantage fiscal disparaîtra et que vos impôts augmenteront (pour un achat de 150 000 € par exemple, le coût mensuel augmente de 125 € la dixième année puis de 250 € la treizième). Cela vous oblige donc à faire un pari risqué sur le prix de revente et surtout, cela ne remplit pas l’objectif de conservation du logement en vue d’un complément retraite. Le point positif concerne les normes en matière d’économies d’énergie mais cet argument sera-t-il suffisant quand il faudra revendre un logement souvent situé en secteur social ?

L’immobilier dans l’ancien, à condition d’y passer du temps pour réfléchir à ce que l’on achète, offre de biens meilleurs rendements que dans le neuf, permet d’acquérir des logements souvent plus grands et surtout, à condition d’y mettre le prix, de sortir des quartiers en locatif social trop souvent proposés en loi Pinel. Attention cependant à bien regarder l’état de l’immeuble et à vérifier auprès du vendeur qu’il n’y a pas de travaux importants à prévoir (façade, toiture…). Le point noir de l’immobilier ancien, surtout si le rendement locatif est élevé, est sa lourde fiscalité (impôt sur le revenu plus CSG à 15,5 %), même en cas d’achat à crédit, car les taux sont trop faibles aujourd’hui pour créer du déficit.

Un dernier conseil : si les conditions le permettent (on ne peut pas louer à un étudiant dans une ville sans étudiant, ni en tourisme sans touristes), vous pouvez passer ce logement en location meublée  en profitant d’un régime fiscal nettement meilleur (vous le verrez juste après) mais vous aurez toujours le problème de la gestion locative (impayés, dégradations…).

Le meublé (résidences étudiantes, de tourisme, d’affaires, seniors et EHPAD) permet notamment de résoudre le problème de la fiscalité qui pèse sur l’immobilier, à condition de ne pas se tromper de formule. Il offre également un autre gros avantage : vous percevez un loyer régulier, que votre logement soit occupé ou non (votre locataire est la société qui gère la résidence), ce qui n’est pas le cas en location classique.

Le meublé neuf permet par exemple de bénéficier d’une réduction d’impôt sur 9 ans mais comme le neuf est plus cher que l’ancien et que la ristourne fiscale n’est que de 11 % du prix hors taxe, vous risquez de regretter ce choix quand la réduction d’impôt disparait, à moins que vous n’ayez acheté pour revendre au bout de 9 ans, pari qui me parait aussi incohérent et risqué qu’en loi Pinel. En, effet, l’immobilier est un investissement de long terme servant à fournir un complément de revenu (le loyer) notamment pour la retraite, à protéger son conjoint en cas de décès (assurance du crédit et usufruit sur les loyers) et à transmettre un patrimoine à ses enfants (héritage). Et puis, si cet investissement (meublé ou non d’ailleurs) vous donne satisfaction par des revenus confortables et réguliers sans soucis de gestion, pourquoi vouloir revendre ?

Revenons à la fiscalité du meublé : pourquoi ai-je dit que si vous choisissez d’investir dans le neuf avec la réduction d’impôt, vous risquez de le regretter au bout de 9 ans ? Parce que, comme pour tout achat immobilier, vous allez payer des impôts et de la CSG sur les loyers, même en cas d’achat à crédit car les taux sont bas et qu’il y a peu d’intérêts à déduire. Cet inconvénient est masqué les premières années (comme en loi Pinel) par la réduction d’impôt mais devient très visible après, d’où l’idée de nombreux investisseurs de revendre.

Pourtant, il existe un régime réservé à la location meublée qui est une véritable pépite fiscale, je veux parler de l’amortissement. Explication : comme pour tout investissement immobilier, le meublé permet de déduire des loyers les frais et charges que vous payez, mais également une charge fictive (vous ne la payez pas réellement, c’est une règle comptable) qui représente environ 85 % de votre investissement et qui s’appelle l’amortissement. Cette charge est généralement répartie sur 30 ans quand c’est du neuf et sur 20 ans dans l’ancien.

Le problème du neuf est que, si vous avez choisi la réduction d’impôt, vous ne pourrez pratiquer l’amortissement que sur la partie de votre achat qui dépasse 300 000 € et il est rare de trouver des produits en meublé dont le prix dépasse ce montant. Donc, quand la réduction d’impôt disparait, c’est la double peine : non seulement vous vous remettez à payer des impôts « normalement » mais en plus vous en payez sur les loyers perçus car vous vous êtes privés de l’amortissement, d’où l’idée de revente pour laquelle je vous ai déjà donné mon point de vue.

Pour illustrer rapidement ce point (je prendrai un exemple plus réaliste plus loin), prenons l’exemple d’un investissement de 100 000 €, bénéficiant d’une rentabilité de 5 % :


  • Avec amortissement : loyer annuel 5 000 – 300 (taxe foncière) – 150 (charges) – 2 833 (amortissement) = 1 717 de loyer imposable


  • Sans amortissement : loyer annuel 5 000 – 300 (taxe foncière) – 150 (charges) = 4 550 de loyer imposable


Avec un taux marginal d’imposition de seulement 14 % et une CSG à 15,5 %, le loyer net serait de :


  • Avec amortissement : loyer annuel 5 000 – 300 (taxe foncière) – 150 (charges) – 506 (impôt et CSG) = 4 044 soit un loyer net mensuel de  337 €


  • Sans amortissement : loyer annuel 5 000 – 300 (taxe foncière) – 150 (charges) – 1 342 (impôt et CSG) = 3 208 soit un loyer net mensuel de  267 €


Si c’est un investissement neuf, il bénéficierait de la réduction d’impôt (seulement sur 9 ans), mais le rendement chuterait de 5 % à 4,5 % (et encore, le neuf étant moins rentable), ce qui nous donnerait :

Loyer annuel 4 500 – 300 (taxe foncière) – 150 (charges) = 4 050 de loyer imposable
Avec la réduction d’impôt : loyer annuel 4 500 – 300 (taxe foncière) – 150 (charges) – 1 195 (impôt et CSG sur les loyers) + 1 222 (réduction d’impôt annuelle) = 4 077 soit un loyer net mensuel de  340 €

Donc à priori, le résultat est semblable à un investissement dans l’ancien avec l’amortissement… mais seulement sur 9 ans (retirez ensuite les 1 222, le loyer net passe de 340 € à 238 €).
C’est la raison pour laquelle, comme pour la loi Pinel, la plupart des vendeurs vont vous parler de revente après 9 ans, ce qui m’agace car l’immobilier est un investissement de long terme, fait pour produire un revenu (le loyer) et non un capital. La revente ne doit donc pas être l’objectif (autant capitaliser sur une assurance vie dans ce cas).

Voila pour la théorie, je vais maintenant vous proposer un comparatif en deux temps :

  • Un premier où l’on place un capital dans le but de générer des revenus immédiats.


  • Puis un second avec une durée d’épargne de 20 ans (donc pour une retraite dans 20 ans).


Mon point de départ est un support en meublé (statut LMNP) que j’ai utilisé récemment et que je vais comparer, exactement pour le même montant investi, à une assurance vie, à un investissement immobilier dans l’ancien mais hors meublé puis à un investissement en immobilier neuf en loi Pinel en zone B1 (grande ville de province) et enfin à des parts de SCPI de rendement.

Les données :

Le taux marginal d’imposition de l’investisseur est de 30 % ce qui correspond à un revenu annuel déclaré compris environ entre 29 700 € et 80 000 € pour un célibataire, entre 60 000 € et 160 000 € pour un couple, entre 74 000 € et 200 000 € pour un couple avec un enfant par exemple.

Le meublé est un EHPAD (maison de retraite médicalisée) à 13 kilomètres de Lyon dont le prix est de 100 000 € tout rond plus des frais de notaire de 8 700 € (total investi 108 700 €), avec un loyer mensuel de 458 €, des charges mensuelles de 12 € et une taxe foncière annuelle de 260 €.

L’appartement acheté dans l’ancien est très rentable : il coûte aussi 100 000 € plus 8 700 € de notaire, le loyer hors charges est de  567 € (rentabilité 6,8 %), les charges de 28 €, les frais d’agence de 7 % HT et les assurances 3 %, la taxe foncière coûtant seulement 680 € (1,2 fois le loyer).

Les SCPI valent 101 590 € plus une prime d’émission de 7 110 € (7% donc dans la moyenne), le total faisant toujours 108 700 €, le dividende mensuel fait 466 € (rendement 5,5 %).

Le logement en loi Pinel vaut 105 000 € (3500 le m², soit 30 m²) plus 3 700 € de frais de notaire, le loyer est de 360 € (plafond autorisé par la loi), les charges de 18 €, les frais d’agence de 7 % HT, les assurances de 3 % et la taxe foncière de 540 €.

L’assurance vie bénéficie d’un taux de rendement net de 3 % (2,54 % avec la CSG).

Comparatif pour 108 700 € investis et un revenu immédiat :

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Comparatif pour un complément retraite dans 20 ans :

L’immobilier est acheté avec un crédit à 2,50 % plus 0,50 % d’assurance, les loyers sont revalorisés de 1 % par an, les charges, frais et taxes foncières de 1,5 %. Voici les résultats au terme du crédit (j’ai, comme toujours, fait les calculs avec un simulateur, je dis cela à ceux qui voudraient vérifier par eux-mêmes… bon courage) :

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Je n’ai pas parlé du PERP (ou du Madelin) car il est difficile de faire une simulation tant les contrats diffèrent les uns des autres, notamment pour le calcul de la rente au terme. Disons qu’un effort d’épargne de 290 € (200 en tenant compte de l’impact fiscal) donnerait une rente viagère non réversible au conjoint (en cas de décès) de l’ordre de 220 €. Les deux inconvénients majeurs de ce type de solutions retraite sont l’absence de disponibilité du capital  (notamment s’il faut le consommer plus rapidement pour payer une maison de retraite médicalisée) et l’absence de patrimoine transmis aux enfants, contrairement à tous les autres supports (immobilier et assurance vie).

Synthèse :

L’assurance vie souffre de la faiblesse de ses rendements (mais ce n’est pas non plus un produit spécifique pour la retraite), les SCPI sont lourdement imposées (pas de charges déductibles, sauf les intérêts en cas d’achat à crédit) mais restent une bonne solution de diversification (attention au manque de liquidité à la revente), l’immobilier ancien, outre des charges et une imposition très lourdes, peut réserver des surprises (j’ai supposé, pour faire le comparatif, que le logement était loué tous les mois pendant 20 ans et qu’il n’y avait pas d’impayés de loyers), la loi Pinel souffre d’un taux de réduction d’impôt beaucoup trop faible pour compenser le prix du neuf et de loyers inférieurs au marché, le meublé est de loin la meilleure solution (fiscalité imbattable, notamment) mais peut réserver des surprises suivant ce que l’on vous propose. Je suis, par exemple, très attentif à la qualité de l’emplacement mais surtout du gestionnaire. C’est la raison pour laquelle je ne propose que du meublé ancien à mes clients car je peux vérifier les comptes de l’exploitant sur plusieurs années.

En espérant que cet article vous fera réfléchir activement, à la fois à votre future retraite et aux moyens de la compléter.


Patrick


Dernière édition par Spécialiste retraite le Mar 24 Fév 2015 - 10:42, édité 4 fois
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Orange le Lun 16 Fév 2015 - 20:24

Merci! Très clair, très intéressant, très précieux avis indépendant. flower
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Evi le Lun 16 Fév 2015 - 20:41

Patrick, pourquoi ne pas faire un blog que l'on pourrait relayer via les réseaux sociaux par exemple ?

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Claudie le Mar 17 Fév 2015 - 8:41

Merci Patrick , c'est intéressant et clairement expliqué Smile
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Invité le Mar 17 Fév 2015 - 9:40

dommage que l'exonération annuelle d'impôt pour l'AV d'un couple ne soit pas évoquée (9200 euros par an, soit environ 766 € net par mois non imposable) ou que la possibilité de loger des SCPI en AV ne soit pas non plus évoquée (ça permet de sortir les revenus fonciers de la SCPI et de bénéficier de l'abattement de 9200 euros par an),

ensuite sans être investi à 100% en actions, il y a de nombreux fonds flexibles (actions value, obligations etc...) à excellente rentabilité sur longue période (carmignac patrimoine ou sextant grand large par exemple) qui, logés dans une AV, permettent aussi de bénéficier de cet abattement annuel de 9200 euros sur les revenus.

(on peut aussi faire un mix des 2, avec un contrat AV de 100k€ en SCPI et un contrat AV de 100 k€ avec un fonds flexible, pour profiter de cet abattement)


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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mar 17 Fév 2015 - 10:36

Saarland a écrit:dommage que l'exonération annuelle d'impôt pour l'AV (1) d'un couple ne soit pas évoquée (9200 euros par an, soit environ 766 € net par mois non imposable) ou que la possibilité de loger des SCPI en AV (2) ne soit pas non plus évoquée (ça permet de sortir les revenus fonciers de la SCPI et de bénéficier de l'abattement de 9200 euros par an),

ensuite sans être investi à 100% en actions, il y a de nombreux fonds flexibles (3) (actions value, obligations etc...) à excellente rentabilité sur longue période (carmignac patrimoine ou sextant grand large par exemple) qui, logés dans une AV, permettent aussi de bénéficier de cet abattement annuel de 9200 euros sur les revenus.

(on peut aussi faire un mix des 2, avec un contrat AV de 100k€ en SCPI et un contrat AV de 100 k€ avec un fonds flexible, pour profiter de cet abattement)

Bonjour Saarland,

J'essaie toujours d'être précis et je vais donc répondre avec précision :

(1) Mon premier tableau parle d'un capital investi pour en tirer des revenus immédiats. J'ai donc utilisé la fiscalité de l'assurance vie avant 8 ans. Le second tableau regarde ce qui se passe au terme de 20 ans d'épargne et, comme il y a un abattement important sur les intérêts retirés, notamment pour un couple (9 200 € par an), j'ai indiqué le montant du retrait programmé hors fiscalité (c'est indiqué en note sous le tableau), ce qui rend mon comparatif exact.

(2) Si j'ai 50 % en fonds euro à 3 % nets et 50 % en SCPI à 6 % nets (je doute que l'on tienne ces rendements sur 20 ans, mais admettons), j'aurai un rendement global à 4,5 % et à 3,80 % avec la CSG. Pour 200 € par mois pendant 20 ans, j'aurai constitué un capital de 71 440 €, qui me donnera des retraits de 226 €, toujours hors fiscalité, ce qui est mieux que... le Pinel.

(3) Je suis d'accord et j'ai certains clients investis, par exemple, sur Carmignac patrimoine. Par contre, de nombreux clients aujourd'hui, soit ne veulent pas de ce genre de fonds, soit se les gèrent eux-même (comme vous j'imagine), ce qui m'arrange car on ne peut pas être partout en même temps dans mon métier (ceux qui ont prétendu le contraire sont, soit spécialisés dans ce genre d'investissements, soit ont des clients mécontents).


Dernière édition par Spécialiste retraite le Mar 17 Fév 2015 - 11:01, édité 1 fois
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mar 17 Fév 2015 - 10:42

Evi a écrit:Patrick, pourquoi ne pas faire un blog que l'on pourrait relayer via les réseaux sociaux par exemple ?
Bonjour Evi,

Si je faisais ça, je crains de ne plus avoir alors de temps pour mon activité de conseil, enfin je crois.
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par touyou le Mar 17 Fév 2015 - 13:45

Merci Patrick, j'avais besoin de réviser un peu!
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Invité le Mar 17 Fév 2015 - 15:36

Spécialiste retraite a écrit:
Mon premier tableau parle d'un capital investi pour en tirer des revenus immédiats. J'ai donc utilisé la fiscalité de l'assurance vie avant 8 ans.

Il me semble évident qu'une des premières décisions à prendre en entrant dans la vie active (ou même avant) est d'ouvrir une AV (même minime et sans versements ultérieurs), ne serait-ce que pour prendre date, (idem pour un PEA).

l'optique de l'épargne étant la constitution d'un patrimoine puis la retraite, j'ose espérer que la retraite une fois venue, nos collègues disposent de plusieurs contrats d'AV à maturité fiscale.


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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Invité le Ven 20 Fév 2015 - 23:02

Spécialiste retraite a écrit:C’est la raison pour laquelle je ne propose que du meublé ancien à mes clients car je peux vérifier les comptes de l’exploitant sur plusieurs années.

bonsoir ,

je recherche moi meme à acheter du LMNP d'occasion , mais apparement le marché est confodentiel.

comment vous contacter ?

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Evi le Sam 21 Fév 2015 - 9:46

Bonjour DrHouse28,

tu peux contacter Patrick en MP.

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Sam 21 Fév 2015 - 10:25

Merci Evi, c'est fait : connexion réussie.

Bon weekend.
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incroyable chute des retraites....

Message par titiro467 le Lun 13 Avr 2015 - 15:40

Merci pour votre article, il est très passionnant, d'ailleurs je viens de lire mon niveau de retraite sur le blog suivant :
PUB , en tant que que commerçant, je suis inquiet !

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Lun 13 Avr 2015 - 19:04

A y est, on y est les orthos : abandon du langage scriptural !
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mar 14 Avr 2015 - 11:50

Comme j'ai déjà écrit des trucs moins idiots, je n'en voudrais pas aux modos d'effacer mon message (ou de le transformer en poème).

Bonne journée à tous.

Patrick
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par propylene le Mar 14 Avr 2015 - 15:11

gne1

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mar 14 Avr 2015 - 15:41

propylene a écrit:gne1
Un peu (parfois, en périodes de grosse fatigue, j'oublie de réfléchir).
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par touyou le Mar 14 Avr 2015 - 15:46

Tu as peut etre écrit mieux mais j'aime bien cet article, il est assez synthétique et je trouverais dommage qu'il dsparaisse.
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mar 14 Avr 2015 - 18:44

touyou a écrit:Tu as peut etre écrit mieux mais j'aime bien cet article, il est assez synthétique et je trouverais dommage qu'il dsparaisse.
Ma remarque ne concernait pas l'article mais ma réaction sur la tentative de publicité mal déguisée (comme toujours) :
Merci pour votre article, il est très passionnant, d'ailleurs je viens de lire mon niveau de retraite sur le blog suivant :
PUB , en tant que que commerçant, je suis inquiet !
A laquelle j'ai répondu par :
A y est, on y est les orthos : abandon du langage scriptural !
Après relecture, je me suis senti hautain et je ne m'aime pas dans ce rôle, même s'il y a peu de chance que cet intervenant soit réellement un commerçant (encore moins un orthophoniste d'ailleurs) mais plutôt un commercial sorti du troupeau (a y est, je recommence).
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par touyou le Mar 14 Avr 2015 - 18:52

Oh la! faut que je fasse plus attention, j'avais zappé la pub et du coup j'ai cru que tu parlais de ton message initial, donc je ne comprenais plus!
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mar 14 Avr 2015 - 18:55

Je suis parfois difficile à suivre (même moi je m'y perds).
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par rozma78 le Dim 9 Aoû 2015 - 16:48

Bonjour Patrick et merci pour votre article très complet. J'ai une question toute bête étant donné que je m'apprête à acquérir un local en vue d'une installation: puis-je procéder par LMNP, en me louant à moi-même orthophoniste un local meublé (même si la destination de ce local est une profession libérale i.e. mon cabinet)? Merci d'avance pour votre réponse.

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mar 11 Aoû 2015 - 6:33

Bonjour rozma78 ,

La location meublée ne concerne que les locaux d'habitation, pas les locaux professionnels (sinon il faudrait y mettre un frigo, une table de cuisson, un canapé, un lit...).
Par contre concernant le local professionnel, tu trouveras probablement matière à réflexion ici :
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par rozma78 le Mar 11 Aoû 2015 - 8:21

Bonjour ! Que penses tu alors de cet article? Cela pourrait concerner 1 cabinet d'orthophonie n'est ce pas?
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Par ailleurs, j'ai étudié la solution SCI mais peu attractive pour moi vu que j'achète seule.... Qu'en penses-tu?

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par vinzlar le Dim 18 Oct 2015 - 21:59

Bonjour à tous (surtout des orthophonistes apparemment :-) ), bonjour au spécialiste retraite.

Nouveau ici, j'ai trouvé ce forum il y a quelques temps un peu par hasard. Je cherchais des infos sur le meilleur placement immobilier (comme bon nombre d'entre vous pt).
Merci d'abord au "spécialiste retraite" pour son poste très complet. Il y a des chiffres qui me questionnent dans tes simulations pour le novice que je suis.

Bref, je remonte ce post pour quelques interrogations sur un investissement Pinel. Je lis sur divers forums et autre sites que c'est une arnaque (en gros). Que le bien neuf est très surestimé, qu'il est difficile de revendre au prix acheté, qu'on ne dégage pas de cash flow positif (quel investissement aujourd'hui dégage un cash positif..à part un immeuble de rapport je ne vois pas?), qu'une fois les 6, 9 ou 12 ans de défiscalisation finis c'est la m...pour l'investisseur. Pas un bon placement quoi.

Malgré tout cela, je me dis qu'un locataire en place paye tout de même une bonne partie de la mensualité du prêt que l'investisseur a contracté. C'est déjà tout bénéf ! Il paye une partie du bien quand même.
Et quelle est la différence entre un investissement dans l'ancien? Dans l'ancien aucun avantage fisc, pas de déduction de la taxe foncière, des charges et autres (si je ne m'abuse), pas certains de tomber sur un bien de qualité, sans gros travaux à prévoir dans les années suivant l'achat. Bref, à part un prix certainement un peu + faible que du neuf, je ne vois pas du tout l'avantage par rapport à un pinel?

Je prends un exemple (simulation rapide par mes soins):
T2 dans une ville comme Nantes, neuf, 125 Keuros.
Emprunt sur 20 ans , de 137000 euros à 2,05% 717 euros de mensualité
Loyer encadré 550 euros pendant 9 ans, defiscalisation de 216 euros
Je compte aussi la taxe foncière (600 euros), les charges (tablons sur 30 euros/mois), le syndic (aucune idée).
Je trouve cela plutôt pas mal.

Certes quand la defisc s'arrête, il faut mettre + au bout (c'est la même chose dans l'ancien). La seule incertitude c'est de ne pas se faire avoir en achetant un bien surévalué, le reste je n'y vois que des avantages par rapport à l'ancien.

Me trompe-je?

vinzlar

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