L'intégralité de mon article sur la retraite

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par vinzlar le Mer 21 Oct 2015 - 18:35

Je ne voulais pas créer de polémiques.
J'ai repris les post de Patrick car comme l'a dit quelqu'un , c'est bien expliqué et illustré, point.
Ce n'est pas pour autant que je vais le contacter dans la minute pour investir dans un LMNP ou autre.
Je trouve cela intéressant, je construis ma "culture" immobilière. Quand on connait certains concepts et certaines erreurs à éviter on est plus à l'aise pour juger. Puis c'est toujours mieux de comprendre ce que l'on fait quand on se lance dans un telle entreprise.
Je reviendrais d'ici quelques semaines avec des chiffres un peu + concret pour avis.

Patrick, si tu as le temps de répondre aux quelques petites question que je me pose sur ton tableau (cf mon post précédent), n'hésite pas.
Merci par avance.
Bonne soirée!

vinzlar

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Evi le Mer 21 Oct 2015 - 18:41

Il n'y a aucune polémique et tu fais bien de poser tes questions parce qu'elles intéressent beaucoup de membres Wink

Patrick a la gentillesse de détailler ses explications et c'est donc précieux.

Quant à ceux qui ne comprennent pas l'esprit qui règne sur ce forum, tant pis pour eux.

Evi

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Dim 25 Oct 2015 - 6:26

On avait déjà inventé les cours du soir donc, comme je suis tombé du lit à cause d'un décalage horrible, dû à un changement d'heure aussi réussi chez moi que l'atterrissage d'un albatros (voir au Bistrot, chez les boulets), j'ai décidé d'inventer le cours du matin, avec des réponses en couleur, pour ceux dont les yeux se réveillent plus tard que le reste du corps (tiens, encore un décalage horrible) :

vinzlar a écrit:Et réactif en + ! Wink
Je viens de relire en détail ton 1er post de ce sujet.
J'ai compris pas mal de choses.
Des questions subsistent sur le 2ème tableau (notamment la colonne LMNP) :
- ce tableau correspond aux détails dans 20 ans, donc quand le bien sera payé, c'est bien ça?
C'est exactement ça, même si c'est un peu théorique car reposant sur des hypothèses que j'essaie de rendre raisonnables
- Qu'appelles-tu "coût mensuel"? C'est la somme qu'il faudra mettre au bout durant les 20 ans pour payer la mensualité du crédit? Si c'est cela, pour le LMNP, cela fait 200 X 12 X 20 = 48000 euros, soit un peu moins de la moitié du bien payé par l'investisseur.
C'est le net (encore un peu théorique), c'est-à-dire la mensualité du crédit moins le loyer (revalorisé chaque année), plus les charges et la taxe foncière (revalorisées), plus le mobilier. Tout cela me donne une somme finale qu'il faut diviser par 240 (20 ans) pour avoir le coût mensuel. Tous les autres chiffres du tableau sont les résultats au terme du crédit.
- La dernière ligne "mensuel" est le loyer net (après charge et impôt) qui tombe dans la poche de l'investisseur au bout des 20 ans ?
Oui c'est ça mais j'en profite pour faire une remarque : dans une étude, je prends des hypothèses que j'essaie de rendre réalistes. Mais comme je ne suis pas devin, je sais qu'elle ne pourront pas se réaliser exactement. Donc mon résultat n'est pas une situation sur laquelle il faut compter au terme du crédit, mais juste une situation à comparer avec d'autres supports d'investissement, à hypothèses équivalentes. Je sais que ça alourdit la lecture, mais ça me semble plus objectif que les études trop fréquentes que je vois passer en loi Pinel, avec des hypothèses délirantes (revente au dessus du prix d'achat par exemple) donnant un résultat que le client pense être une valeur sûre.

Merci une nouvelle fois de tes précisions.

Vincent.

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Lun 16 Nov 2015 - 20:11

Bonsoir à toutes et tous,

Je remercie vinzlar qui a tenu sa promesse en me donnant les éléments de l’investissement proposé par sa banque.

Avant de commencer, un petit cours de rattrapage :

Nous allons parler de la loi Pinel en immobilier (enfin une partie car Sylvia a écrit d’autres choses, mais passons) dont voici les principes :
Achat d’un logement neuf (souvent sur plan car l’immeuble ne sera terminé que plus tard), destiné à être loué au titre de la résidence principale du locataire (donc pas de location saisonnière), au minimum pendant 6 ans, en respectant selon les zones (Abis Paris et première couronne, A pour la côte d’azur, le genevois, l’Ile de France, plus des villes qui passent de B1 à A comme Lyon, Lille, Marseille et Montpellier, la zone B1 pour les villes de plus de 250 000 habitants et l’outre-mer et la zone B2 pour les villes de plus de 50 000 habitants, mais ici seulement celles qui ont reçu un agrément du préfet), avec un loyer plafonné selon la zone et des ressources limitées pour les locataires.

Les plafonds de loyers :
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Le calcul du loyer plafond : S x T x loyer au m² selon la zone
T = (19/S) + 0,7 mais T ne peut pas dépasser 1,2.
S étant la surface du logement

Quoi ? En plus des migraineux, il y a aussi des dyscalculiques ?
Allez, allongez-vous, détendez-vous, écoutez ma voix, je prends un exemple :

Un T3 de 60 m² en zone B1 ne pourra pas se louer plus de :
(19/60) + 0,7 = 1,017 (ça c’est mon T, j’ai pas dit ma tasse de thé, que je garde car il ne dépasse pas 1,2).
Loyer plafond (vous êtes trop dissipés, j’ai pas dit araignée au plafond) : 60 x 1,017 x 10,06 = 614 €

Les deux qui se marrent au fond :

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

Vous allez me copier 50 fois les paroles de cette chanson (chacun ses techniques pédagogiques pour maintenir l’attention de l’auditoire) :



Le logement doit impérativement être loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison (achat sur plan) ou son achat (s’il est déjà construit).
Si on a respecté toutes ces conditions, on a droit à une réduction d’impôt, calculée sur le prix de revient (donc prix du logement, plus frais de notaire et de garantie du crédit) dans la limite de 300 000 €. Les puristes noteront que je ne parle pas du plafonnement des niches fiscales, ni de réhabilitation de logements anciens, ni de changement de destination de locaux industriels ou commerciaux, inutile de choper la migraine dès le lundi. Le montant de la ristourne fiscale :

12 % sur 6 ans, soit 2 % par an
18 % sur 9 ans, soit 2 % par an
21 % sur 12 ans, soit 2 % par an pendant 9 ans puis 1 % par an les années 10,11 et 12

Les plafonds de ressources (ça va, on est loin du locatif social, ce n’est pas là que j’ai un problème avec la loi Pinel) :

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

Le cas vinzlar :
La banque propose un T1 bis de 35 m² à 128 000 € (3 657 € le m²) dans le quartier de La Beaujoire (Nord de Nantes). J’ai fait l’estimation des frais de notaire (ici : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] et je trouve 5 900 €.

Le crédit est sur 20 ans au taux de 2 % (pas mal), avec une mensualité de 708 €, donc une assurance à 0,22 %.
Les frais d’agence pour la location et l’assurance impayés / dégradations coûtent 13 % des loyers (normal pour du neuf « packagé »).
Il y a une exonération de taxe foncière (estimée à 500 € soit 1,2 fois le loyer) pendant deux ans (réponse à ton MP vinzlar) et comme la banque ne les a pas indiqués, j’ai estimé les charges de copropriété non récupérables (celles qu’on ne peut pas facturer au locataire) à 7 € le m² (je suis sympa car c’est un minimum pour du neuf).

Pour finir, j’ai supposé que le logement était livré et loué dès janvier 2016 (donc pas d’intérêts intercalaires à payer sur le crédit en attendant la livraison).

La banque indique un loyer de 416 € par mois alors que le plafond est de 423 €, ce qui, pour moi, n’est pas bon signe car cela signifie que la valeur locative est faible (en général, on plafonne le loyer pour le rendre moins élevé que le loyer du marché libre, ce qui n’est pas le cas ici).

Avant d’aborder les résultats, je vous rappelle pourquoi toutes les simulations en loi Pinel supposent une revente du logement (le principe d’acheter de l’immobilier dans le but de le revendre me tape sur les nerfs, tant c’est inadapté et même risqué) : la réduction d’impôt n’étant que temporaire (12 ans maxi), le système devient très coûteux quand elle disparaît (en fait, ici, il coûte alors 223 € de plus tous les mois… cours particuliers pour ceux qui veulent).

Bon ok, j’explique… mais les deux du fond vous vous calmez !
Prix du logement 128 000 €
Frais de notaire 5 900 €
Donc base défiscalisable : 133 900 € (128 000 + 5 900)
Réduction d’impôt annuelle pendant 9 ans (2 %) : 2 678 €, soit 223 € par mois.

J’ai donc pris trois hypothèses, multipliées par deux car je n’ai pas pu me retenir de supposer que le taux marginal d’imposition (Tmi) de l’investisseur était soit de 14 %, soit de 30 % : Conservation du logement jusqu’au terme du crédit, revente après 9 ans de location puis après 12 ans.
J’ai aussi supposé que le bien était loué tous les mois en continu et sans impayés (pas garanti).
En cas de revente, comme le crédit est sur 20 ans, il y aura un capital à rembourser à la banque.

La revente avec un Tmi de 14 % :

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

Pourquoi tous ces calculs ? : Quand vous revendrez, le logement aura 9 ou 12 ans et votre acheteur ne bénéficiera pas de la réduction d’impôt que vous avez eue… donc il regardera les prix du marché de l’ancien sur Nantes la Beaujoire, allons-y :

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

Donc, de source officielle (transactions enregistrées par les notaires sur les 12 derniers mois), il n’y a pas de données pour les T1 (studios) sur la Beaujoire, mais les T2 et T3, en arrondissant, se vendent entre 2 100 € et 2 600 € le m² actuellement.
Si on considère que le Pinel c’est du locatif social (surtout pour un T1), avec peu de propriétaires occupants dans l’immeuble (quid des parties communes dans 10 ans ?), mais qu’un petit logement vaut souvent plus cher au m² qu’un grand, une estimation actuelle à 2 400 € le m² me parait plausible… bon ok, c’est peut-être un peu optimiste pour du social dans un quartier quand même excentré, mais le neuf est mieux isolé que l’ancien, alors admettons :

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Cela n’ajoutera rien à la compréhension de mon raisonnement mais cela peut contribuer à détendre ceux qui s’ennuient.

La question qu’il faut maintenant se poser est, selon le scénario (revente sans gain ni perte, gain de 3 % par an puis  de 5 % par an), de combien devront augmenter les prix de l’ancien pour passer de 2 400 € le m² au prix au m² de  chaque scénario ? :

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

Mon avis : Considérant que l’on ne prend pas un tel risque (endettement pour 133 900 € sur 20 ans, risques de litiges avec les locataires) pour gagner seulement 3 % par an (sinon il y a l’assurance vie), que je n’ai pas intégré le fait que, pour revendre ce logement dans une dizaine d’années, il va falloir lui remettre un sérieux « coup de fraîcheur » et que les investisseurs vont tous revendre en même temps (bonjour la concurrence), on peut dire qu’un objectif de rendement annuel de 5 % est un minimum.

Il va donc falloir faire le pari que les prix dans l’ancien augmenteront d’environ 2 % à 3 % par an (j’ai arrondi). Je vous laisse vous faire votre opinion, mais moi, j’ai la mienne depuis longtemps (et encore, les conditions de crédit proposées par la banque de vinzlar sont top).

Ah, j’allais oublier : la plupart des simulations des vendeurs de défiscalisation supposent, soit une revente au prix d’achat, soit à un prix supérieur. Pour avoir une chance de revendre au prix d’achat (3 657 € le m²), il faudrait que les prix aient augmenté de 52 % en 9 ans (4,8 % par an) ou en 12 ans (3,6 % par an)… sans commentaires.

Donc la revente va peut-être être difficile, voire impossible et il faut alors voir ce qui se passe si on garde ce logement (à suivre car trop crevé pour continuer et je me rends compte qu’il manque l’analyse avec un Tmi à 30 %)
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Lun 16 Nov 2015 - 23:00

Au fait : désolé pour les notes répétées d'humour mais, vu l'énergie et le temps que cette analyse m'a demandé mais également vu la lourdeur de l'actualité, je crois que j'ai eu aussi besoin de me détendre moi même.
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Admin le Mar 17 Nov 2015 - 8:15

Au contraire, ça aide à lire !

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mar 17 Nov 2015 - 11:57

Je n'ai pas la force d'éditer mon message afin de le terminer. Je vais donc mettre la suite ici (mais je ferai pénitence).

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Bon d’accord, ça n’apporte pas grand-chose de plus mais, comme j’avais passé un temps fou à faire les calculs, il fallait que je les vois écrit pour finir ma thérapie.

Donc, comme la revente risque de mal se passer, voire de ne pas se passer du tout si l’investisseur est capable de conserver ce logement jusqu’à la fin du crédit… avant d’aller plus loin, il faut que je vous donne un conseil :

Une telle opération coûte grosso modo 200 à 250 € par mois sur les 9 ou 12 premières années, puis, quand la réduction d’impôt disparait, on se situe plutôt autour de 450 à 500 € et c’est ici que tout se joue :

1) Soit le vendeur avait raison et les prix de l’immobilier ayant grimpé de 2 % par an comme il l’avait supposé dans son étude, vous revendrez plus cher que le prix d’achat (le loto doit avoir à peu près les mêmes probabilités)
2) Soit j’avais raison et une éventuelle revente ne pourra se faire que sous le prix d’achat, avec encore deux possibilités (je tenterais bien d’aller jusqu’au bout du message en mode « poupées gigognes » mais je crains d’y passer la semaine) :

2 bis) Je me dis, c’est bien maudit, crisse de câlice d'ostie de tabarnak (ne cherchez pas chez les russes, c’est du québécois), j’y laisse un bras mais je revends ce truc.
2 ter) Je ne peux pas supporter d’être perdant et je le garde… enfin si je le peux car, comme le vendeur a pris comme objectif de « gommer » mes impôts, il a peut-être un peu surdimensionné le montant de l’investissement.

En clair il a dit :
" Patrick, vous payez encore des impôts ? Quoi 5 000 € ? Il faut que je vous aide mon pauvre. Allez, je vais vous vendre un truc à 250 000 € qui va vous « gommer » ce vilain bouton sur le nez et sans douleur : seulement 400 € par mois. "

Sauf que, quelques années plus tard, le bouton réapparait en plus gros et coûte 800 € par mois (enfin si tout va bien), 800 € que je ne peux pas assumer car, entre-temps, je me suis marié, j’ai deux enfants à charge (encore moins rentable qu’une voiture, je sais j’en ai trois) et j’ai un crédit sur ma résidence principale.

Moralité : si au lieu d’écouter le vendeur, je m’étais posé pour réfléchir, j’aurais acheté le T1 de vinzlar à 130 000 € au lieu du T3 à 250 000 €.
Bon ok, je n’aurais « gommé » que 2 800 € d’impôts sur les 5 000 € que je paie, mais aujourd’hui, au lieu d’être obligé de revendre à perte parce que je ne peux pas assumer 800 € par mois, je garderais mon T1, qui n’est pas non plus une bonne affaire, mais qui ne me coûte que 450 € par mois, ce que je peux assumer.

En clair, si la vie n’est pas un long fleuve tranquille, l’investissement non plus, alors gardez de la marge.

Bon allez, il faut en finir avec ce T1 en Pinel et, comme dirai Bigard, « admettons » que je le garde sur les 20 ans du crédit. Fini les phrases, place à la synthèse, avec pour hypothèses, une revalorisation annuelle des loyers de 1 % et de 1,5 % pour les frais, charges et taxe foncière :

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La différence entre les deux vient de l’imposition des loyers (revenus fonciers). Je prends un exemple rapide :
Loyer annuel 6 000 €, frais charges et assurances annuels 900 €, taxe foncière 600 €.
Je vais donc déclarer au fisc 6 000 – 900 – 600 = 4 500.
Impôt payé avec un Tmi de 14 % (plus CSG à 15,5 %) : 1 328 (donc reste un loyer net de 3 172)
Impôt payé avec un Tmi de 30 % (plus CSG à 15,5 %) : 2 048 (donc reste un loyer net de 2 452)
Conclusion : ce que l’on te donne d’un côté (réduction d’impôt), on te le reprend de l’autre (impôts sur les revenus fonciers).

Le problème c’est que, une synthèse vue comme ça, sans éléments de comparaison ne vaut pas grand-chose (est-ce qu’un truc qui me coûte 309 € par mois pour m’en restituer 261 au bout de 20 ans est rentable ?).

J’ai donc fait une comparaison avec un truc (pardon, un T2) que j’ai vendu récemment en meublé et que j’ai lui-même comparé à un appartement que j’aurais acheté dans l’ancien sur Nantes la Beaujoire.

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Mes hypothèse pour l’achat sur Nantes dans l’ancien : prix au m² 2 200 €, loyer au m² 12 €, il s’agit donc d’un T3 de 56 m² loué 674 €.

Bon, je crois qu'il est temps de vous souhaiter une bonne journée.
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Claudie le Mar 17 Nov 2015 - 17:25

Et ben dis donc, bravo ! bravo1 bravo1
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Message par Spécialiste retraite le Mar 17 Nov 2015 - 18:50

Merci Claudie car je ne ferai pas ça tous les jours :


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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par touyou le Mar 17 Nov 2015 - 18:53

Je suis admirative aussi Patrick!!! Bravo
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Admin le Mar 17 Nov 2015 - 21:01

Merci beaucoup Patrick. Je donne le lien sur le groupe Facebook. Parce que ton post le vaut bien.

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mar 17 Nov 2015 - 21:21

Merci de me remercier car, comment dire ?... Je suis parti dans cette analyse sans trop réfléchir (ça n'étonnera pas ceux qui me connaissent) et je me suis pris au jeu.

Ma seule crainte est que la profusion d'nfos rende la lecture un peu fastidieuse et rébarbative.
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Evi le Mar 17 Nov 2015 - 21:33

Aucun risque de saouler les crocodiles et les piranhas... Laughing

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mar 17 Nov 2015 - 21:37

Evi a écrit:Aucun risque de saouler les crocodiles et les piranhas... Laughing
C'est vrai car ici, c'est à l'écrit, mais à l'oral (c'est pire), va savoir !
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par vinzlar le Mar 17 Nov 2015 - 22:29

Oui , merci Patrick pour ce travail, très intéressant.

Questions :
- quand vous parlez de coût mensuel, c'est ce que l'investisseur doit mettre au bout par mois (en moyenne) durant les 20 ans du crédit ?
- le prix de revient, correspond à l'argent sorti directement de la poche de l'investisseur pour acquérir le bien?

edit : en faisant les calculs, ça a l'air bien ça.

- un T3 de 56m² à 674 euros de loyer, je trouve ça un peu élevé, ça reste un petit T3.
- des T2 meublés se louent facilement ? A part, des résidences (style cap ouest) ou des apparts hotels (en gros des chaines), je suis surpris qu'un particulier puisse facilement louer un T2 meublé.
- Les appart meublés semblent remporter la mise (si je puis dire). Vous l'aviez déjà démontré dans votre 1er post de ce sujet. Est-ce une bonne idée d'investir dans des résidences qui ne font que ça, par exemple : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
- dernière question : peut-on laisser un appart meublé en gérance et prendre une assurance loyer impayés. D'ailleurs, dans votre démonstration quand vous parlez de 13% du loyer, c'est pour la gestion de l'appart+assurance loyers impayés (c'est ce qu'il m'a été précisé lors du rdv). Je me dis que prendre un meublé avec une assurance loyers impayés semble une bonne solution..si l'investissement est correctement fait bien sur.

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mer 18 Nov 2015 - 10:04

Bonjour vinzlar,

Ces questions amenant beaucoup de commentaires, je pense que je vais avoir du mal à répondre aujourd'hui, mais je répondrai.
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par laurent Gretcha le Mer 18 Nov 2015 - 16:30

T'inquiète pas Spécialiste, il y en a (enfin j'espère ne pas être le seul) qui n'ont même pas encore digéré le premier chapitre... Smile
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mer 18 Nov 2015 - 18:43

laurent Gretcha a écrit:T'inquiète pas Spécialiste, il y en a (enfin j'espère ne pas être le seul) qui n'ont même pas encore digéré le premier chapitre... Smile
Laurent,

Comme je suis grave à la bourre, j'avais décidé de ne pas m’arrêter sur OG ce soir, puis j'ai vu sur ma boite mail, qu'il y avait une réaction, donc je suis venu jeter un rapide coup d’œil...

... Et je ne suis pas déçu !

En fait je suis plié de rire car :

1) Ça ne m'étonne pas de toi
2) Reste comme tu es, c'est comme ça qu'on t'aime
3) D'ailleurs, je m'étais dit, en relisant ce que j'avais écrit, que j'allais probablement filer la migraine à certains
4) Donc ta pathologie est normale
5) Mais c'est tout à ton honneur de l'avouer (les autres qui n'ont pas osé lire, continuez à vous cacher)
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par laurent Gretcha le Mer 18 Nov 2015 - 19:13

Spécialiste retraite a écrit:////
4) Donc ta pathologie est normale
Je ne sais pas si je dois le prendre bien ou mal Wink , mais de toutes façons attention, ton oxymore pourrait lancer un beau débat au bistrot...
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Admin le Mer 18 Nov 2015 - 19:18

Au pire, c'est un mal pour un bien (et là je ne comprends même plus ce que j'écris). De toute manière, sans pathologie, la norme n'a plus de sens.

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mer 18 Nov 2015 - 19:31

Admin a écrit:Au pire, c'est un mal pour un bien (et là je ne comprends même plus ce que j'écris). De toute manière, sans pathologie, la norme n'a plus de sens.
Et même en gestion de patrimoine, bien mal acquis ne profite jamais (moi non plus je ne me comprends plus ce que j'écris et c'est bien fait car j'avais dit que j'avais trop de boulot ce soir pour revenir ici).

Et c'est vrai : sans pathologie, la norme n'a plus de sens, mais qu'est ce qu'elle a comme sens commun et parfois peu de bon sens !

Au fait, Laurent, tu peux le prendre bien et même très bien, mais je crois que tu le sais déjà.
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Evi le Mer 18 Nov 2015 - 19:55

On n'est pas au Bistrot ici.

neos1

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mer 18 Nov 2015 - 21:59

Evi a écrit:On n'est pas au Bistrot ici.

neos1
Tu as raison et en plus, ça nuit à mon image de conseiller sérieux (je suis nul en marketing, mais je préfère être sincère, tant pis)
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par hem hem le Jeu 19 Nov 2015 - 13:08

Bon, j'ai tout bien lu les 5 pages, mais il va falloir que je recommence si je veux espérer que ça rentre un minimum dans ma tête. Je ne sais pas combien de temps ça t'a pris pour nous concocter tout ça Patrick mais chapeau bas !

hem hem

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mer 25 Nov 2015 - 18:31

Spécialiste retraite a écrit:Bonjour vinzlar,

Ces questions amenant beaucoup de commentaires, je pense que je vais avoir du mal à répondre aujourd'hui, mais je répondrai.
Je n'ai toujours pas oublié, mais je suis " un peu " débordé et comme vous savez que quand je commence, j'ai du mal à m’arrêter... bref, il faut que je dégage du temps pour répondre proprement.
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