L'intégralité de mon article sur la retraite

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mer 25 Nov 2015 - 18:35

hem hem a écrit:Bon, j'ai tout bien lu les 5 pages, mais il va falloir que je recommence si je veux espérer que ça rentre un minimum dans ma tête. Je ne sais pas combien de temps ça t'a pris pour nous concocter tout ça Patrick mais chapeau bas !
Désolé de te donner la migraine, j'ai pas fait exprès !

Pour le temps passé, je ne sais plus très bien mais je dirais un peu plus d'une journée de travail d'un travailleur indépendant, mais c'était avec plaisir.
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par vinzlar le Mer 25 Nov 2015 - 20:45

Bonjour, Patrick,

Pas de problème, prenez votre temps !
A bientôt alors ;-)

vinzlar

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Lun 7 Déc 2015 - 11:12

Bonjour à tous,

Je vais encore, pour une meilleure visibilité, répondre en rouge, mais sans aucune connotation politique ni tauromachique (j'aurais pu faire un jeu de mots là mais, pour une fois, je me retiens car sinon on n'en finit plus, on s'amuse au lieu de travailler, on perd de vue le sujet principal, on perd l'attention de l'auditoire et certains pourraient avoir la tentation de me couper la chique).

vinzlar a écrit:Oui , merci Patrick pour ce travail, très intéressant.

Questions :
- quand vous parlez de coût mensuel, c'est ce que l'investisseur doit mettre au bout par mois (en moyenne) durant les 20 ans du crédit ?
Oui c’est une moyenne mais c’est très théorique car cela repose sur des hypothèses (revalorisation du loyer, des charges, de la taxe foncière) et dans une étude, on suppose que tout va bien se passer (logement loué tous les mois en continu pendant les 20 ans du crédit, sans loyers impayés, sans travaux d’entretien ou de rénovation du logement ce qui est illusoire en 20 ans…)
- le prix de revient, correspond à l'argent sorti directement de la poche de l'investisseur pour acquérir le bien?
Oui mais c’est tout aussi théorique puisque le prix de revient est égal au coût mensuel multiplié par le nombre de mois écoulés.

edit : en faisant les calculs, ça a l'air bien ça.

- un T3 de 56m² à 674 euros de loyer, je trouve ça un peu élevé, ça reste un petit T3.
C’est vrai, surtout vers La Beaujoire, mais même si je retire 100 € au loyer en le passant à 574 €, cela veut dire que pour le même prix que le Pinel, j’ai acheté un T3 de 56 m² qui se loue 574 € au lieu d’un T1 de 35 m² qui se loue 416 €. Le super défiscalisateur dira alors «  joli raisonnement mais vous ne tenez pas compte de la réduction d’impôt » (si vous avez de la chance, vous l’entendrez peut-être prononcer la phrase culte « transformez votre impôt en patrimoine »). Le problème de la réduction d’impôt est double :

1) Elle n’est pas assez élevée pour compenser l’écart de prix entre le neuf et l’ancien (j’ai vendu du Scellier en 2009 et 2010 à la Réunion avec une réduction d’impôt de 40 % sur 9 ans et de 52 % sur 15 ans sur de beaux programmes immobiliers, ça c’est cohérent et les clients sont contents d’avoir croisé ma route). Mais 18 % ou 21 % pour compenser une surcote de 30 % ou 40 %, c’est un peu court jeune homme (je n’ai pas dit d’investir à Bergerac ! Pas assez d’habitant et en zone B2).

2) Elle n’est que temporaire et quand elle se termine, on est quasi obligé de revendre, en même temps que tout le monde, un logement de 10 ans, parfois loué en social, dans un quartier qui sera… bah on verra !


- des T2 meublés se louent facilement ? A part, des résidences (style cap ouest) ou des apparts hotels (en gros des chaines), je suis surpris qu'un particulier puisse facilement louer un T2 meublé.
Il y a effectivement deux formules : soit on investit dans une résidence avec services gérée par un exploitant (Adagio, Nexity, Reside Etudes, Orpéa…) et dans ce cas c’est l’exploitant qui est votre locataire et qui paie le loyer, que le logement soit occupé ou non.
Soit on se débrouille seul et on meuble un logement que l’on confie à une agence immobilière (ou que l’on gère tout seul si on a le temps et la patience)
On peut louer ce qu’on veut à partir du moment où il y a une demande. En gros c’est soit du logement étudiant ou du logement touristique si on se débrouille seul, soit de la résidence étudiante, de la résidence de tourisme, de la résidence para hôtelière ou du senior, médicalisé ou non si on est en résidence services.


- Les appart meublés semblent remporter la mise (si je puis dire). Vous l'aviez déjà démontré dans votre 1er post de ce sujet. Est-ce une bonne idée d'investir dans des résidences qui ne font que ça, par exemple : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
Le meublé « explose » tous les autres dispositifs grâce à sa fiscalité. Par contre, en résidences services, il ne faut pas oublier que l’on est dépendant de l’exploitant et de sa santé financière. Mais c’est aussi vrai en faisant du meublé soi-même : si votre locataire vous créé des problèmes ou arrête de payer son loyer, vous allez mettre du temps à, l’expulser et cela va vous couter en frais de procédure. Et il ne faut pas oublier qu’une assurance loyers impayés a souvent un délai de franchise avant de vous indemniser. A contrario, en résidences services, vous êtes lié à l’exploitant par un bail commercial et le délai de rupture du bail est beaucoup plus court en cas de litige (un mois après mise en demeure).
En clair, il n’y a pas une seule vérité et la vie n’est pas un long fleuve tranquille, le pire étant quand même de ne rien faire si on a les moyens de le faire car un jour, les innombrables rustines que l’on met à notre système de retraite vont finir par péter.


- dernière question : peut-on laisser un appart meublé en gérance et prendre une assurance loyer impayés. D'ailleurs, dans votre démonstration quand vous parlez de 13% du loyer, c'est pour la gestion de l'appart+assurance loyers impayés (c'est ce qu'il m'a été précisé lors du rdv). Je me dis que prendre un meublé avec une assurance loyers impayés semble une bonne solution..si l'investissement est correctement fait bien sur.
Les litiges avec les locataires étant de plus en plus fréquents, il est fortement recommandé de se protéger. Attention cependant à ce que l’agence immobilière ait bien fait son boulot pour respecter les clauses du contrat (niveau de ressources du locataire par rapport au loyer notamment), sinon l’assurance sera inopérante.
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par vinzlar le Lun 7 Déc 2015 - 21:39

Merci pour ces précisions. J'ai peu de temps en ce moment mais je reviendrais!
bonne soirée

vinzlar

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Message par Admin le Mar 8 Déc 2015 - 8:21

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Paz38 le Mar 23 Fév 2016 - 14:11

Bonjour et merci pour cette mine d'infos, même si j'ai encore un peu de mal à relier tous mes neurones je me sens déjà beaucoup moins bête.

Je souhaite investir dans du meublé et je rencontre en ce moment des CGP, le premier vu aujourd'hui me propose du meublé neuf en résidence de services, option Censi - Bouvard (réduction d'impôt sur 9 ans comme vous l'expliquez) ou en amortissement. J'ai compris que vous donnez l'avantage au meublé d'occasion en amortissement, quel serait la différence avec de l'amortissement dans le neuf? prix d'achat plus bas? meilleure visibilité sur la fiabilité du gestionnaire?

Merci pour vos conseils

Paz38

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Mer 24 Fév 2016 - 11:23

Bonjour et merci pour cette mine d'infos, même si j'ai encore un peu de mal à relier tous mes neurones je me sens déjà beaucoup moins bête.
Donner des informations complètes et facilement assimilables à l’écrit est toujours un exercice plus difficile qu’à l’oral mais je vais essayer.

Je souhaite investir dans du meublé et je rencontre en ce moment des CGP, le premier vu aujourd'hui me propose du meublé neuf en résidence de services, option Censi - Bouvard (réduction d'impôt sur 9 ans comme vous l'expliquez) ou en amortissement. J'ai compris que vous donnez l'avantage au meublé d'occasion en amortissement, quel serait la différence avec de l'amortissement dans le neuf? prix d'achat plus bas? meilleure visibilité sur la fiabilité du gestionnaire?
Avant de répondre aux questions soulevées, la première question à se poser est « quel est le but de l’investissement ? ». Les réponses pourraient être, en vrac : le court terme, le moyen terme le long terme, compléter ses revenus immédiats, compléter ses revenus futurs, récupérer un capital, diminuer ses impôts…

Premier problème à régler : la réduction d’impôt du Censi Bouvard ou l’amortissement ?

Première réponse : la réduction d’impôt du meublé n’est que de 11 %, répartie sur 9 ans.

En clair, pour un investissement de 160 000 €, elle sera de 17 600 € au total, soir l’équivalent de 163 € par mois.
En Pinel métropole, elle serait de 28 800 €, soit 267 € mensuels.
En Pinel DOM, elle serait de 46 400 €, soit 430 € mensuels.

Donc et de façon très schématique (il faudrait intégrer le loyer, les frais, charges, taxe foncière et le crédit) on aurait un prix de revient (prix d’achat moins ristourne fiscale) de :
142 400 € en meublé.
131 200 € en Pinel métropole.
113 600 € en Pinel DOM.

Donc, si vous cherchez un levier fiscal pour minorer le coût de l’investissement, ce n’est pas du côté du Censi Bouvard qu’il faut le chercher, d’autant plus que si vous optez pour la réduction d’impôt, vous ne pourrez pas utiliser l’amortissement ensuite (c’est soit l’un, soit l’autre, sauf si l’investissement dépasse les 300 000 € mais je ne développe pas car je crois que ce n’est pas le sujet).

Deuxième réponse : l’investissement immobilier doit s’envisager sur le long terme, donc en optant pour la réduction d’impôt, non seulement le coût de l’opération va augmenter au bout de 9 ans avec la disparition de la ristourne fiscale, mais en plus, les loyers vont devenir de plus en plus imposable car vous ne pourrez pas utiliser l’amortissement. Vous reperdrez donc en impôts une partie du gain fiscal obtenu dans les 9 premières années et vous serez peut être alors tenté de revendre. C’est d’ailleurs le scénario envisagé chez la plupart de mes confrères dans leurs études, ce qui m’agace. En effet, selon la qualité de ce que vous avez acheté, son emplacement et la situation du marché, est ce qu’une revente sera alors rentable, voire possible ?

Et puis d’ailleurs pourquoi acheter de l’immobilier avec pour objectif de le revendre ? Pour moi, tant mieux si c’est possible en faisant une opération rentable mais ce n’est pas le but initial (d’ailleurs pourquoi revendre si cela fonctionne bien ?).

Je préfère donc l’amortissement à la réduction d’impôt, qui a d’ailleurs un faible impact sur le prix de revient en meublé.

Deuxième problème à régler : achat dans le neuf ou dans l’ancien ?

Première réponse : l’ancien offre généralement une rentabilité locative supérieure. Cet argument est minoré par le fait que des charges d’entretien vont arriver plus vite sur un bâtiment qui a déjà quelques années. Mais je vais également minorer cet argument : en résidence services, les charges sont réparties sur de nombreux copropriétaires selon les tantièmes détenus par chacun. Par exemple, pour 100 000 € de travaux, vous auriez entre 400 € et 600 € à votre charge pour un studio étudiant et entre 800 € et 1 200 € en EHPAD, sachant qu’assez souvent ces charges sont prélevées en plusieurs fois sur les loyers, loyers qui sont supérieurs dans l’ancien par rapport au neuf (pour être plus précis, les prix dans le neuf sont plus élevés que dans l’ancien et la rentabilité locative est moins élevée).

Attention cependant car le raisonnement peut être inverse pour l’EHPAD (mais rare et c’est le boulot du conseiller d’éviter ce genre de problèmes) : si l’établissement est très ancien il peut y avoir des travaux de mises aux normes qui peuvent s’avérer très coûteux. Je n’ai jamais connu ce genre de problèmes mais je sais que cela peut exister.

Deuxième réponse : Effectivement, en travaillant sur l’ancien, je peux vérifier les comptes de l’exploitant et sa santé financière sur plusieurs années (et accessoirement vérifier que les loyers versés aux investisseurs ne sont pas trop lourds à supporter pour l’exploitant).

Troisième réponse qui découle de la précédente : le fonds de concours.

La construction d’un bâtiment coûte aujourd’hui beaucoup plus cher qu’il y a 10 ans (matériaux, foncier). Et comme il n’est pas question pour le promoteur de diminuer sa marge, le meublé neuf est vendu plus cher que l’ancien. Cependant, pour attirer l’investisseur, il n’est pas question d’offrir une rentabilité locative trop faible (qui achèterait à 3 % quand il existe de l’ancien à 5 % ?).

Il faut donc un niveau de loyer suffisant pour pouvoir vendre les logements. Mais ce niveau de loyer est parfois trop élevé pour assurer la pérennité financière de l’exploitant (en clair, la masse des loyers pèse trop lourd par rapport au chiffre d’affaires). Le fonds de concours est donc un capital fourni par le promoteur (sur sa marge) à l’exploitant pour l’aider à tenir le loyer promis quelques années de manière artificielle. Je vous laisse deviner la suite, quand le fonds de concours est épuisé. Vous risquez donc d’avoir acheté cher parce que c’est du neuf en ayant une baisse de loyer avant même la fin du bail initial. Attention, ce n’est pas une généralité mais cela existe et il est difficile de juger si le montant du loyer proposé est cohérent par rapport à l’exploitation.

Je n’ai pas ce problème en EHPAD car c’est une activité très rentable pour l’exploitant (c’est d’ailleurs pour cela que j’accepte d’en vendre en neuf).

Enfin, les vraies questions à se poser sont :

C’est quoi ? Etudiant, affaires, senior, EHPAD, tourisme ?
C’est où ? Quelle ville mais aussi quel emplacement par rapport à un campus, à un centre de congrès, aux transports en commun, à la plage…
Et surtout, car il y en a certains à éviter : qui est l’exploitant ?

Un investissement est un tout qui doit respecter plusieurs critères mais quand je me relis, je me dis que je ne vous ai peut-être pas aidé tant que cela à y voir plus clair.
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Paz38 le Mer 24 Fév 2016 - 16:32

Wahou merci pour la qualité et l'exhaustivité de votre réponse.

Il s'agit pour l'instant d'une résidence étudiante sur Montpellier, je pourrai éventuellement vous donnez des détails en privé si c'est ok pour vous, j'attends qu'on me présente également d'autres projets.
Pour ce qui est de la localisation il est encore assez simple de vérifier par soi-même, pour ce qui est de l'exploitant c'est plus compliqué quand on ne les connaît pas et que le CGP en face de vous à tout intérêt à vous vanter les mérites de celui qu'il vous propose...

J'y vois bien plus clair sur la question de l'amortissement, option vers laquelle je me dirigeais déjà car il s'agit bien d'un investissement à long terme.

Pour ce qui est du fonds de concours j'en découvre complètement l'existence et ça incite effectivement à la prudence sur le meublé neuf. Dans ce cas j'ai une question toute naïve, mais comment accède-t-on au marché du meublé d'occasion puisque bon nombre de conseillers semblent proposer essentiellement du neuf? Je vais biensûr leur poser la question, mais s'agit-il d'un marché plutôt "confidentiel"?

Mille mercis en tout cas pour les infos, c'est top !

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Jeu 25 Fév 2016 - 9:54

Paz38 a écrit:
Il s'agit pour l'instant d'une résidence étudiante sur Montpellier, je pourrai éventuellement vous donnez des détails en privé si c'est ok pour vous, j'attends qu'on me présente également d'autres projets.


Pour ce qui est du fonds de concours j'en découvre complètement l'existence et ça incite effectivement à la prudence sur le meublé neuf. Dans ce cas j'ai une question toute naïve, mais comment accède-t-on au marché du meublé d'occasion puisque bon nombre de conseillers semblent proposer essentiellement du neuf? Je vais bien sûr leur poser la question, mais s'agit-il d'un marché plutôt "confidentiel"?

Mille mercis en tout cas pour les infos, c'est top !
Bonjour Paz38,

Je peux bien sûr analyser les propositions qu'on vous fait, en privé ou non.

Le marché de l'occasion se développe, notamment parce qu'un certain nombre de "conseillers" qui vendaient essentiellement de la "défiscalisation" et qui n'y arrivent plus ont cherché un autre créneau. Cela veut dire également qu'il y a maintenant des pièges à éviter beaucoup plus fréquents qu'avant (gestionnaire en difficulté par exemple), car certains conseillers reconvertis sont loin d’être des spécialistes du meublé et ne se posent parfois même pas la question du gestionnaire.

Enfin, puisque vous semblez apprécier mon analyse sur ce forum, pourquoi ne pas me "tester en vrai" et voir quelles réponses je peux vous apporter ?
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Paz38 le Jeu 25 Fév 2016 - 13:34

Si ça peut servir à tout le monde je publierai ici les propositions qu'on me fait.
Pour le premier projet de résidence étudiante à Montpellier le gestionnaire est Réalista, j'attends encore des informations pour la localisation.

Pour ce qui est de vous " testez en vrai " (l'expression m'a bien fait sourire), je ne suis pas contre, je finis mes rdv de cette semaine et je reviens éventuellement vers vous pour le test ! Un CGP par téléphone ça se fait ?

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par touyou le Jeu 25 Fév 2016 - 14:58

Paz38, pour avoir "testé" spécialiste retraite, je ne peux que te conseiller de le "tester en vrai", il est très sympa et de bon conseil. Et par téléphone c'est tout à fait possible un CGP
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Jeu 25 Fév 2016 - 18:00

touyou a écrit:Paz38, pour avoir "testé" spécialiste retraite, je ne peux que te conseiller de le "tester en vrai", il est très sympa et de bon conseil. Et par téléphone c'est tout à fait possible un CGP
Bonsoir touyou... et merci pour les compliments, j'en suis tout retourné bisous1
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Jeu 25 Fév 2016 - 18:07

Paz38 a écrit:Si ça peut servir à tout le monde je publierai ici les propositions qu'on me fait.
Pour le premier projet de résidence étudiante à Montpellier le gestionnaire est Réalista,  j'attends encore des informations pour la localisation.

Pour ce qui est de vous " testez en vrai " (l'expression m'a bien fait sourire), je ne suis pas contre, je finis mes rdv de cette semaine et je reviens éventuellement vers vous pour le test ! Un CGP par téléphone ça se fait ?
Si c’est Réalista sur Montpellier, il y a de fortes chances pour que le programme soit Le carré du Roi. Si c’est le cas, l’emplacement est très bien.

Par contre, le quartier est cher et je pense que les logements sont vendus aux alentours de 100 000 €. A titre de comparaison, j’ai vu passer il y a environ un an, dans l’ancien et dans le même quartier, de l’étudiant géré par Nexity (une référence en étudiant avec environ 100 millions d’euros de chiffre d’affaires)… à 70 000 €.

Pour finir, comme je ne connais pas ce gestionnaire (je parle de Réalista), j’ai commencé à me renseigner et j’ai trouvé des références chez Cerenicimo, qui est une plateforme de commercialisation de produits et qui est, pour moi, loin d’être une référence en termes de qualité (mais ça n’engage que moi). Voici le lien :
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

On nous dit donc que Réalista est une société créée en janvier 2012 (donc peu de recul) et qui réalise un chiffre d’affaires de 5 155 000 € pour un bénéfice net de 1 605 000 € en 2013.

Comme je ne crois que ce que je vois, je suis allé consulter les chiffres officiels ici :
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

On nous dit (compte de résultat en bas de la page) que Réalista c’est 187 500 € de chiffre d’affaires pour 132 500 € de pertes en 2013 et 222 500 € de chiffre d’affaires pour 103 000 € de pertes en 2014.

Donc je confirme ce que j’ai dit sur Cerenicimo (ils ont peut-être rajouté le CA et le bénéfice de la partie promoteur, donc la vente des logements, ce qui s’appelle maquiller les chiffres) et j’ai un doute sur la fiabilité du gestionnaire, même si, encore une fois, cette résidence sera peut être rentable grâce à son emplacement, mais ça reste à prouver.

Pour finir, vous avez raison : je ne fais pas de la voyance par téléphone. Mais contrairement à certains de mes confrères, je ne précipite pas chez les gens pour leur vendre un truc. J’ai donc une méthode, à vous de voir si elle vous convient :

J’ai d’abord besoin de connaitre votre environnement (situation familiale, revenus, crédits, épargne…), vos objectifs et vos contraintes car sinon, vous proposer quelque chose sans ces renseignements reviendrait à faire de la divination. C’est donc d’abord un coup de fil pour faire connaissance puis un échange par mail pour les informations.

Ce n’est qu’à partir de cette étape que je peux réaliser une étude et vous l’adresser par mail car, comme on dit « les paroles s’envolent mais les écrits restent ». Après, c’est vous qui décidez de la suite pour un éventuel rendez-vous.
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Paz38 le Jeu 25 Fév 2016 - 18:36

J'ai eu la même impression en voyant la date de création de la société sur Cerenicimo, ça n'est pas très engageant.

Je suis bien partante pour un RDV téléphonique, je vous contacte en privé pour ça.

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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Ven 26 Fév 2016 - 9:30

Bonjour Paz38,

Je viens de vous répondre.

Bonne journée à tout le monde.

Patrick
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Lun 29 Fév 2016 - 11:37

Bonjour à tous,

Pour ceux qui s'intéressent aux détails, j'ai mené mon enquête sur le programme de Montpellier :

Celui qui fait les grilles de prix chez Réalista est Pascal Ollive. Il fait depuis plus de 20 ans des études de marché et des grilles de loyers pour des résidences services pour étudiants, il est probablement le plus pointu dans son domaine. Il n'y a donc, à priori, pas de problème concernant le montant et le paiement du loyer.

Par contre votre consœur me dit que le programme ne serait pas le Carré du Roi... en attente d'informations plus précises de la part du commercial.

Enfin, je suis toujours très dubitatif sur les pertes annoncées par Réalista sur la gestion de ses résidences.
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Re: L'intégralité de mon article sur la retraite

Message par Spécialiste retraite le Jeu 21 Avr 2016 - 18:02

Bonjour,

Je vous ai déjà expliqué pourquoi je n’aime pas vendre de l’immobilier en loi Pinel : l’investissement est cohérent tant qu’il y a une réduction d’impôt mais devient trop cher quand cette dernière disparaît.

Piqure de rappel pour illustrer ce point :

Un achat à 150 000 € donne une réduction d’impôt annuelle de 3 000 €, soit 250 € par mois.
Un achat à 180 000 € donne une réduction d’impôt annuelle de 3 600 €, soit 300 € par mois.
Un achat à 240 000 € donne une réduction d’impôt annuelle de 4 800 €, soit 400 € par mois.

Suivant le montant investi, c’est donc 250, 300 ou 400 € qu’il va falloir rajouter tous les mois, ce qui n’est pas cohérent.
C’est la raison pour laquelle, la plupart des « vendeurs de défiscalisation » supposent une revente au terme de la période de réduction d’impôt, ce à quoi la plupart des clients adhèrent d’ailleurs sans se poser de questions, à mon grand désarroi.

En effet, l’immobilier est un investissement de long terme fait pour produire un complément de revenu grâce à son loyer et pas un produit de capitalisation fait pour récupérer un capital en le revendant. D’ailleurs, parier aujourd’hui sur un prix de revente, dans une dizaine d’années, d’un bien acheté neuf (donc plus cher que dans l’ancien) est un pari spéculatif risqué.

Vous le savez, c’est l’une des raisons pour lesquelles (les autres étant la qualité des produits et l’importance de la demande locative) j’ai choisi, depuis plusieurs années, de faire investir mes clients à La Réunion, la fiscalité dans les DOM étant nettement plus intéressante.

Illustration un peu schématique (pour faire une étude, je dois intégrer le loyer, les charges, les frais d’agence, les assurances, la taxe foncière et le crédit) :

Un achat à 150 000 € donne une réduction d’impôt de 27 000 € en métropole (« prix de revient » 123 000 €) et de 43 500 € en DOM (« prix de revient » 106 500 €) au bout de 9 ans.
Un achat à 180 000 € donne une réduction d’impôt de 32 400 € en métropole (« prix de revient » 147 600 €) et de 52 200 € en DOM (« prix de revient » 127 800 €) au bout de 9 ans.
Un achat à 240 000 € donne une réduction d’impôt de 43 200 € en métropole (« prix de revient » 196 800 €) et de 69 600 € en DOM (« prix de revient » 170 400 €) au bout de 9 ans.

Grace à un prix de revient plus faible, à condition de ne pas acheter n’importe quoi, on a donc en DOM une opération qui s’avère rentable à la revente, même en revendant sous le prix d’achat.
Mais c’est une solution qui ne me satisfait qu’à moitié puisque je considère que l’immobilier est un investissement de long terme fait pour toucher un loyer.

Vous le savez également puisque j’ai récemment pris un exemple, l’avantage que j’ai parfois à La Réunion (cela dépend de l’emplacement du programme), c’est que, au terme de la période de réduction d’impôt, certains logements peuvent se louer en meublé en profitant, après celle du Pinel DOM, d’une deuxième fiscalité avantageuse puisque le régime de l’amortissement va venir alléger considérablement la fiscalité sur les loyers.

Mais cela ne résout pas un problème que j’ai parfois : la peur de certains clients d’investir aussi loin de chez eux.
La parade serait de trouver un programme immobilier en loi Pinel, dans une ville de métropole, qui pourrait passer en location meublée (il faut qu’il y ait une demande avérée) après la période de réduction d’impôt, mais acheté à un prix raisonnable (double challenge).

A force de chercher, j’ai trouvé sur Nice et vous pourrez vous en inspirer si vous êtes tentés par cette aventure. Mais regardez bien où vous achetez, comparez le prix par rapport au marché de l’ancien dans le quartier sur immoprix (transactions enregistrées par les notaires) et renseignez-vous sur le prix des locations en meublé (en étudiant et/ou en saisonnier).

Comme je viens de réaliser une étude pour un de mes clients sur ce programme, je vous fais un copié-collé de ma synthèse (je sais, vous allez vous dire « encore de la lecture »). Ah, j’allais oublier de vous préciser que le challenge n’était pas gagné pour moi car ce client avait trouvé un logement neuf à vendre sur Toulouse, dans un quartier « un peu moyen », mais surtout à un prix raisonnable (c’est un T2 de 50 m², vendu 155 000 € par un artisan et non un promoteur, mais tout l’intérieur est à finir, y compris électricité et plomberie). Voici la synthèse :

Mes hypothèses :

Crédit sur 20 ans au taux de 2,00 % plus ADI 0,40 %.
Dans toutes les simulations, les loyers ne sont revalorisés que de 0,5 % par an.
Les estimations des frais de notaire et de garantie du crédit ont été effectuées sur le site de la chambre des notaires de Paris.

L’appartement sur Nice :

Le quartier est en centre-ville, à 10 minutes à pied de la gare, à 5 minutes à pied du tramway, tout proche d’un grand centre commercial carrefour et à 1,5 km des plages. Ce n’est pas le quartier le plus cher de Nice au niveau immobilier mais c’est un quartier très prisé par les niçois où les petites surface dans l’immobilier ancien haut de gamme (voir niveau de prestations) se vendent entre 4 230 € le m² pour les studios et 3 640 € le m² pour les T2.

Le dispositif fiscal est le Pinel ancien (réhabilitation, sinon il aurait été impossible de trouver un programme neuf dans Nice centre), avec un très bon niveau des prestations (cuisine équipée, carrelage 60X60…). Comme il s’agit essentiellement de petits T2 pouvant se louer en étudiant et en saisonnier, on pourrait dire que leur équivalent ancien se situe entre 3 640 € et 4 230.

Enfin, pour ce programme en centre-ville mais également à moins d’un kilomètre du pôle universitaire St Jean d’Angely, la location peut s’envisager en meublé étudiant sur 9 mois et en saisonnier l’été, immédiatement ou au terme de la période de défiscalisation, en évitant ainsi une revente.

Au terme des 9 ans de location en régime Pinel, le bien sera loué en meublé, 9 mois en étudiant et 3 mois (70 nuitées seulement retenues) en saisonnier. Le loyer en saisonnier de l’étude est de 2 128 € pour 70 nuitées, soit 10 semaines, ce qui correspond à un loyer hebdomadaire de 213 € alors que les locations actuelles dans ce quartier de Nice sont au minimum à 400 € par semaine (4 000 € sur 10 semaines).

Vous pouvez le vérifier ici :

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Locations saisonnières dans le quartier, par nuitées :

Studio 20 m² 67 € par nuit minimum (4 690 € sur 70 nuitées) : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
Studio 20 m² 47 € par nuit minimum (3 290 € sur 70 nuitées) : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
Studio 28 m² 74 € par nuit minimum (5 180 € sur 70 nuitées): [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
Studio 20 m² 73 € par nuit minimum (5 110 € sur 70 nuitées) : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]



Analyse :

Vous avez plus de marge sur Nice à la revente car j’ai pris une hypothèse plutôt optimiste pour la revente de Toulouse et que le marché immobilier de Nice centre n’a rien à voir avec le quartier des sept deniers.
Mais surtout, envisager aujourd’hui une revente dans une dizaine d’années est un pari très hypothétique. L’avantage de l’appartement de Nice est que vous pouvez le conserver en location saisonnière (ce qui n’est pas le cas de Toulouse), sachant que mes hypothèses sont pessimistes pour le montant des loyers retenu en location meublée à Nice.

Enfin, si je rentre dans le détail, Nice offre nettement plus de sécurité si vous décidez de ne pas revendre. A titre de comparaison, toujours avec un loyer saisonnier en dessous de la réalité :
Le coût mensuel sur Toulouse est de 232 € pendant les 9 premières années, puis passe à 400 € les années 10, 11 et 12, pour culminer à 550 € et plus à partir de la treizième année
Le coût mensuel sur Nice est de 192 € pendant les 9 premières années, puis passe à environ 300 € les années suivantes, grâce à la location meublée.

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