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achat de local: dérogation ou pas?

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achat de local: dérogation ou pas? Empty achat de local: dérogation ou pas?

Message par Ortho-fluo Jeu 7 Mai 2015 - 1:57

Bonjour,

Je suis jeune diplômée et je souhaite acheter un local professionnel dans un immeuble ancien, en copropriété et situé au rez-de-chaussée. Je me suis beaucoup renseignée sur les forums, avec des documents, en appelant des délégués territoriaux...Malgré tout, il me reste de gros doutes.

Dans les parties communes, j'ai remarqué que plusieurs éléments vont sans doute poser problème: ressaut de 4cm devant la porte d'entrée, lourde porte en bois avec poignée ronde, interphone situé entre 1m30-1m50 environ...

Un premier délégué territorial m'a conseillé de formuler une demande de dérogation qui serait accordée si la copro refuse les travaux. Un deuxième m'indique que je peux prendre certains menus travaux à ma charge dont le chanfrein pour le ressaut et que si mon bouton personnel sur l'interphone est situé entre 1m30-1m35 (ce qui est le cas), c'est bon pour l'accessibilité.

Dans le guide pour réussir l'accessibilité dispo sur internet, il y a un article aussi qui me fait douter (partie 4 du doc, sur la copro) :
"Article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
Sont concernés : [...]
L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité
aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect
extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux
n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels (article 24
alinéa 3)."

Bref, j'ai vraiment besoin d'expériences partagées de la part de collègues. Que me conseillez-vous?
- demander à la copro de prendre tous les travaux à sa charge, obtenir sûrement un refus, donc demande de dérogation?
- réaliser tous les travaux de mise aux normes des communs à ma charge (l'article cité ci-dessus me laisser penser que c'est peut-être la marche à suivre) sachant que c'est onéreux (surtout l'interphone) ou peut-être sujet à refus de toute manière (mettre une poignée de porte neuve non arrondie sur une porte d'entrée d'époque)?
- prendre en charge certains petits travaux et d'autres non donc indiquer cela à la copro pour obtenir une dérogation seulement sur certains points?

Je vous remercie beaucoup pour votre aide précieuse Smile


Ortho-fluo

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achat de local: dérogation ou pas? Empty Re: achat de local: dérogation ou pas?

Message par laurent Gretcha Jeu 7 Mai 2015 - 2:26

Félicitations pour le diplôme et bon courage pour le reste.
(désolé je n'ai pas mieux, c'est juste pour te faire patienter en attendant les cadors de la mise aux normes)
laurent Gretcha
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achat de local: dérogation ou pas? Empty Re: achat de local: dérogation ou pas?

Message par chachouna Jeu 7 Mai 2015 - 11:09

Bonjour
Je n ai pas de réponse mais je suis étonnée que 'on t ai proposé de demander une dérogation
Je croyais que toute nouvelle installation devait se faire obligatoirement dans un local aux normes et que les dérogations n'étaient plus possibles pour les installations apres le 1 janvier 2015
D'autres pourront sans doute préciser cela
chachouna
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achat de local: dérogation ou pas? Empty Re: achat de local: dérogation ou pas?

Message par Ortho-fluo Jeu 7 Mai 2015 - 12:15

Merci pour l'encouragement! Je m'arrache les cheveux avec ces normes (comme beaucoup d'entre nous d'ailleurs). Sinon, au début de mes recherches, je ne pensais pas non plus pouvoir obtenir une dérogation mais apparemment, quand le local est déjà un local professionnel, on peut obtenir une dérogation en cas de refus de la copro de réaliser les travaux (affirmation de plusieurs délégués territoriaux que j'ai contacté). Ce n'est pas le cas si on a un local à usage d'habitation où là il n'y a pas de dérogation possible à l'installation. Après peut-être que la tolérance ou l'accord en cas de demande de dérogation diffère selon les départements...

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achat de local: dérogation ou pas? Empty Re: achat de local: dérogation ou pas?

Message par Invité Jeu 7 Mai 2015 - 17:55

C'est tout le problème des locaux anciennement professionnels. A priori, les dérogations ne sont pas cessibles, avant de racheter un local de ce type, il faut s'assurer à la mairie qu'il peut rester professionnel. Sinon il doit changer de destination dans l'autre sens je crains...

C'est le préfet qui a le dernier mot en cas de divergence avec la mairie, après cela part au tribunal administratif si le propriétaire désapprouve toujours la décision.

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achat de local: dérogation ou pas? Empty Il redevient possible d'installer un cabinet dans un local qui n'est pas aux normes du neuf, y compris par changement de destination.

Message par Orange Ven 8 Mai 2015 - 9:03

Le décret n°2014-1326 du 5 novembre 2014 introduit une évolution très importante du champ d'application des différentes dispositions relatives à l'accessibilité.
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
Il redevient possible d'installer un cabinet dans un local qui n'est pas aux "normes du neuf", y compris par changement de destination. En se rapprochant le plus possible des "normes bâti existant".
Dès lors, il faut prévoir une/des demandes de dérogation pour tous les points qui ne peuvent satisfaire aux "normes bâti existant", dès l'installation, ou dans le cadre d'un Ad'AP.
Quant à financer soi-même, totalité ou en partie, ou bien tenter de faire financer par la copropriété - donc avec refus d'icelle donnant droit à dérogation - là, on entre totalement dans la zone grise de l'appréciation personnelle. Je ne saurais dire.
Oui, pour le coup, il y a du flou.

Noter toutefois que parmi les possibilités de dérogation listées à l'article 9 du Décret no 2014-1326 du 5 novembre 2014, consultable ci-dessus, à informations actualisées, la seule qui soit de droit est le refus de la copropriété.
Et oui.
Les autres sont à l'appréciation du préfet.
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achat de local: dérogation ou pas? Empty Re: achat de local: dérogation ou pas?

Message par Invité Ven 8 Mai 2015 - 9:46

Si ce décret n'existait pas, cela revenait à faire sortir des milliers de bien du marché... Notamment quand le bâti existant est trop loin de la norme professionnelle actuelle.

On pense à tous ces professionnels exerçant dans des immeubles haussmaniens qui n'ont rien à voir avec la norme. Prévoir des conditions suspensives à l'achat reste prudent, car on risque de faire un investissement énorme sans pouvoir utiliser le bien si au final la dérogation est refusée. C'est vraiment une galère dans les secteurs où le bâti ne peut être mis facilement aux normes (Paris !).

Comment les notaires gèrent-ils cela ? Arrivent-ils à faire aboutir les ventes, le délai entre la signature du compromis et l'obtention de la dérogation doit être important. On en avait parlé pour Evi, il n'est pas sûr que les vendeurs d'habitation aient la patience d'attendre le changement de destination. Par contre, si le vendeur vend un bien déjà en destination bureau, il n'a pas d'autre choix qu'attendre et croiser les doigts. cross1

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achat de local: dérogation ou pas? Empty Re: achat de local: dérogation ou pas?

Message par Orange Ven 8 Mai 2015 - 10:45

@Marine-blue :
Attention.
C'est l'occasion de rappeler que, pour le bâti existant, le joli fascicule au format PDF abondamment illustré édité en 2012, ayant transité par les organismes professionnels, "Locaux des professionnels de santé Réussir l'accessibilité..." qui nous a tous un peu sidérés est rendu en grande partie obsolète par les décrets de novembre 2014 (ci-dessus) et l'arrêté de décembre 2014 (ci-dessus également).
C'est à ces derniers textes qu'il convient de se référer dorénavant.
Orange
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achat de local: dérogation ou pas? Empty Re: achat de local: dérogation ou pas?

Message par Invité Ven 8 Mai 2015 - 11:18

Perso je ne ferai pas un investissement à 6 chiffres dans un local pas aux normes en me disant que le refus de la copro me protège. Il faut que cela soit "safe" et que je sois sûr de pouvoir revendre le bien si je pars, de pouvoir louer en pro et de ne pas me retrouver dos au mur si la loi devient plus sévère. Enfin c'est un choix d'investisseur, pas une parole d'évangile. Wink


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achat de local: dérogation ou pas? Empty Re: achat de local: dérogation ou pas?

Message par chachouna Ven 8 Mai 2015 - 22:08

Bonsoir

A la lecture de ce nouveau décret ,je comprends qu'il va m'être possible d'envisager une location dans un local au premier étage ou rez de chaussée avec marches ,et demander une dérogation ?ce serait une super nouvelle,moi qui n'ai d'autre choix que de fermer mon cabinet prochainement ,puisque je dois partir de mes locaux ,et ne trouve absolument rien aux normes pour transférer mon activité.
Je rêve ou bien?quelqu'un comprend il les choses comme moi?
Et merci marine blu de me prêter un peu de ton message pour avoir des infos ,qui me permettront peut être d'éviter la retraite anticipée ! En tout cas bonne chance a toi!
chachouna
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achat de local: dérogation ou pas? Empty Re: achat de local: dérogation ou pas?

Message par Ortho-fluo Dim 10 Mai 2015 - 19:03

Merci pour ces réponses et textes de loi qui m'aident à y voir plus clair!
@François: en cherchant un local professionnel je m'étais mis en tete de trouver un local aux normes ou facilement adaptable aux normes, d'autant plus que je ne pensais pas avoir une possibilité de dérogation. C'est pour ça que j'envisageais de prendre en charge les travaux d'accessibilité des communs si ce n'était pas trop cher (et de négocier ça dans le prix de vente). Je pense comme toi que les locaux PMR auront tendance à être de plus en plus prisés par les professionnels. Cela pour plusieurs raisons : si le refus de copropriété ne suffit plus pour obtenir une dérogation dans l'avenir et même s'il perdure, certains pro peuvent être découragés des démarches à faire pour avoir la fameuse dérogation (étant donné qu'elle n'est pas transmissible donc il faut refaire une demande et il y a un délai d'attente avec la non réponse du service accessibilité qui vaut accord au bout de 4 mois).
@chachouna: c'est bien ça et c'est confirmé par les dires de plusieurs délégués territoriaux que j'ai appelés.

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achat de local: dérogation ou pas? Empty Re: achat de local: dérogation ou pas?

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