demande d'autorisation erp

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Message par Sté le Lun 25 Mai 2015 - 2:20

Bonsoir,
J'essaie d'acheter un local pro. Le compromis est signé sous réserve que le changement de destination en ERP et les travaux de mise aux normes soient acceptés.
Pour ces deux demandes, des pièces jointes sont exigées : plan en coupe, plan des façades et des toitures, représentation de l'aspect extérieur, documents graphique, ...
A ceux qui sont passés par là : à qui avez-vous demandé ces documents ? A un architecte ? (et à quel prix ?). Avez-vous trouvé une autre solution ?
Merci !
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Re: demande d'autorisation erp

Message par Invité le Mar 26 Mai 2015 - 18:02

Un avant-projet d'archi coûte entre 2000 et 3000 euros d'honoraires pour ce type de projet (pour le dessin). On doit normalement poursuivre avec cet archi pour la supervision du chantier; sinon l'autre archi doit refaire un avant-projet (mon cousin est entrepreneur et m'a dit que c'est une règle déontologique dans cette profession). Ces sommes sont perdues si la mairie refuse le changement de destination (ce qui arrive, c'est arrivé à un kiné avec qui je travaille ; la mairie a fait préemption du bien pour son usage).

Ce qui nous fait dire que la transformation de l'ancien est loin d'être la solution la plus simple... Crying or Very sad

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Re: demande d'autorisation erp

Message par Sté le Mar 26 Mai 2015 - 22:50

Merci. Bon, j'ai commencé avec un artisan qui connait bien les normes d'accessibilité, j'espère que ça ira.
Oui, la transformation de l'ancien, ce n'est pas le plus simple mais quand tu n'as pas le choix ... (3 ans que je cherche, rien aux normes et  pas les moyen de financer un projet dans le neuf).
Le souci, c'est que cet artisan ne sait pas faire tous ces plans (ou ne veut pas en prendre la responsabilité ?).
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Re: demande d'autorisation erp

Message par sylvieortho le Mer 27 Mai 2015 - 6:47

Sté, j'ai fait faire mes plans par un dessinateur qui est maître d’œuvre en bâtiment, il a l'habitude de réaliser des plans ERP et d'en conduire la mise en œuvre.
On a payé 1200 euros pour les plans (changement de destination d'un existant aussi), le dépôt du permis de construire et il s'est occupé des relations avec la DDTM notamment.
Pour la maîtrise d’œuvre il n'impose pas, on s'est déclaré nous même (mon mari est capable de la faire surtout).
On l'a "trouvé" par l'intermédiaire d'un artisan qui travaille pas mal avec lui, mais il a pignon sur rue.
Évidemment si le permis était refusé c'était une somme perdue, mais nous avons obtenu notre PC, essaie peut être de voir avoir des gens du secteur du bâtiment qui ils peuvent te recommander quelqu'un de sérieux.
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Re: demande d'autorisation erp

Message par Karine.T le Sam 30 Mai 2015 - 10:10

Je change de local cet été et je transforme un local commercial de 85m2 en cabinet de 4 bureaux.
J'ai dû faire un dossier de changement de destination et un dossier ERP. Je n'ai pas réussi à trouver un professionnel qui me fasse que les plans. Tous me proposaient plans + ces 2 dossiers. Cela m'a coûté 4400€. L'architecte qui a travaillé pour moi ne suivra pas le chantier.
J'ai pris le risque de m'engager pour ce local (location puis achat : tout est déjà validé chez le notaire) sans avoir la certitude que mes dossiers soient validés. Mais je suis allée me renseigner au service urbanisme de la ville où je m'installe qui m'a assuré qu'il n'y aurait aucun problème pour le changement de destination. J'ai fait appel à un architecte qui connaît bien les normes et qui travaille dans le coin, ça devrait aider.
De plus je n'ai pas les moyens d'attendre 6 mois pour recommencer à travailler ou continuer à payer mon loyer actuel hors de prix plus celui de mon futur local.
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Re: demande d'autorisation erp

Message par Invité le Sam 30 Mai 2015 - 10:57

Pour être plus clair... On n'est pas obligé de faire superviser son chantier par un archi en effet, dans mon message je voulais juste dire que si un archi faisait un avant-projet, on ne pouvait pas changer d'archi en route. Sinon Sylvie a raison, certains artisans savent faire les dessins avec le logiciel de CAO (mon cousin charpentier construit des chalets et des structures pour ses clients et fait les plans) ; cela reste un travail et il se fera rémunérer pour cela.

Avoir un pré-contact en mairie, même si cela ne les engage pas, c'est raisonnable. Dans les petites communes, on peut même voir le maire directement. S'il est apparemment réticent ou explique que les contraintes sont telles que, il vaut mieux éviter d'aller plus loin.

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Re: demande d'autorisation erp

Message par Sté le Sam 30 Mai 2015 - 11:26

Merci pour vos témoignages
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Re: demande d'autorisation erp

Message par Orange le Sam 30 Mai 2015 - 14:16

S'il est apparemment réticent ou explique que les contraintes sont telles que, il vaut mieux éviter d'aller plus loin?
Sûrement un lapsus. Car s'il est apparemment réticent et tient des propos dilatoires, il faut fuir.
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Re: demande d'autorisation erp

Message par Orange le Sam 30 Mai 2015 - 14:27

Mince de mince et sacrebleu. Quel bazar l'installation! Moi qui ai connu l'époque où pour un appartement ordinaire en rez-de-chaussée d'une copropriété, on obtenait l'autorisation de changement d'usage assez rapidement avant l'acte d'achat, aujourd'hui c'est devenu un sacré stress, avec quelquefois un pari, tout en engageant des sommes importantes.
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Re: demande d'autorisation erp

Message par Invité le Sam 30 Mai 2015 - 15:01

Orange a écrit:S'il est apparemment réticent ou explique que les contraintes sont telles que, il vaut mieux éviter d'aller plus loin?
Sûrement un lapsus. Car s'il est apparemment réticent et tient des propos dilatoires, il faut fuir.

D'aller plus loin dans la démarche bien sûr. Wink C'est d'ailleurs aussi vrai pour de la construction particulière ou professionnelle. Si le maire est hostile, lever le camp illico, conseil d'ami ! Faire cinq kilomètres peut faire économiser beaucoup de soucis, voire des années de procédure.

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Re: demande d'autorisation erp

Message par Ploum le Ven 26 Jan 2018 - 15:10

Bonjour,

Je remonte le sujet :

avec mes collègues devons signer un compromis de vente pour l'achat d'un local professionnel, il est prévu de tout refaire à l'intérieur pour nous y installer.

Le vendeur s'oppose à inscrire dans la promesse de vente la condition suspensive d'acceptation de notre dossier ERP, selon lui ce sont des aménagements intérieurs qui ne regardent que nous... surtout il est pressé par le temps, et inclure cette clause signifie que le délai entre compromis et vente et soumis au délai d'instruction de la DDT.

Tout cela nous refroidit franchement... qu'en pensez-vous ? Des situations similaires à partager ?

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Re: demande d'autorisation erp

Message par veronique hortet le Ven 26 Jan 2018 - 15:37

Le compromis est normalement signé devant notaire. Qu'en dit le notaire ?
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Re: demande d'autorisation erp

Message par Ploum le Ven 26 Jan 2018 - 15:45

Notre notaire nous dit que c'est une clause plutôt classique habituellement mais que la partie adverse semble prise à la gorge financièrement et donc ils veulent vendre au plus vite.

Nous devions signer ce matin et c'était franchement tendu, tout le monde nous dit que nous n'aurons aucun souci avec les normes, que d'aller en mairie soumettre nos plans suffit

Je précise que la condition suspensive était bien inscrite dans le projet de compromis et que c'est au moment de la signature que le vendeur a refusé
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Re: demande d'autorisation erp

Message par veronique hortet le Ven 26 Jan 2018 - 15:52

Si le notaire est OK et trouve que c'est une bonne chose, vous avez tout à fait raison.

Le vendeur veut vendre rapidement, c'est compréhensible, mais ce n'est pas une raison pour que vous acceptiez n'importe quoi et que vous risquiez de vous retrouver avec un bien inutilisable.

Insistez pour avoir cette clause.
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Re: demande d'autorisation erp

Message par In my trollitude le Ven 26 Jan 2018 - 20:42

+1 avec Véronique

Le vendeur n'a pas à dénoncer le compromis qu'il a signé à la dernière minute. Il savait à quoi s'en tenir avec ses acheteurs et il fallait le dire tout de suite. Si cela tombe à l'eau c'est de sa faute.

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Re: demande d'autorisation erp

Message par sandf le Ven 26 Jan 2018 - 21:44

Idem pour le local dont je viens de signer le compromis: j'ai demandé au vendeur un diagnostic d'accessibilité... et effectivement, il n'y a qu'un petit raccord au niveau de la porte d'entrée... mais la condition suspensive de mise aux normes est bien notée, c'est-à-dire que les travaux doivent être faits pour la signature de la vente (dans 3 mois).
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Re: demande d'autorisation erp

Message par Ploum le Ven 26 Jan 2018 - 22:18

sandf a écrit:Idem pour le local dont je viens de signer le compromis: j'ai demandé au vendeur un diagnostic d'accessibilité... et effectivement, il n'y a qu'un petit raccord au niveau de la porte d'entrée... mais la condition suspensive de mise aux normes est bien notée, c'est-à-dire que les travaux doivent être faits pour la signature de la vente (dans 3 mois).

Dans ton cas si je comprends bien c'est le vendeur qui fait cette mise aux normes avant la vente, nous on achète  en l'état et on veut soumettre la vente au fait que l'accessibilité nous soit accordée , dans un délai +/- long , c'est l'administration ...
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Re: demande d'autorisation erp

Message par sandf le Sam 27 Jan 2018 - 14:13

Ah oui, du coup je comprends la réticence du vendeur (délai + autorisation incertaine) !
Mais si c'était un local professionnel, était-il déjà "aux normes"?
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Re: demande d'autorisation erp

Message par Peony le Ven 2 Fév 2018 - 12:29

Ploum a écrit:
avec mes collègues devons signer un compromis de vente pour l'achat d'un local professionnel, il est prévu de tout refaire à l'intérieur pour nous y installer.

Le vendeur s'oppose à inscrire dans la promesse de vente la condition suspensive d'acceptation de notre dossier ERP, selon lui ce sont des aménagements intérieurs qui ne regardent que nous... surtout il est pressé par le temps, et inclure cette clause signifie que le délai entre compromis et vente et soumis au délai d'instruction de la DDT.

Tout cela nous refroidit franchement... qu'en pensez-vous ? Des situations similaires à partager ?


Je rencontre une situation similaire depuis hier (enfin pas exactement la même situation mais proche) :
Le local que je voulais acheter nécessitait l'accord de la copropriété pour des travaux de mise aux normes et de la mairie pour changement de destination et l'accessibilité. Je n'avais rien signé avec la propriétaire, nous attendions l'AG du mois d'avril pour savoir si la copro donnait son premier feu vert, et alors nous aurions signé un compromis, avec accord de la mairie en clause suspensive.

Problème : la proprio a eu entre temps une proposition d'achat qui l'intéresse (un particulier, donc qui n'impose pas les clauses suspensives que moi je lui impose).  Etant pressée, elle préfère faire affaire avec cet acheteur, mais elle m'a quand même proposé de me le vendre dès à présent, à condition que je renonce à mes clauses suspensives.  
Je n'ai aucune idée de mes chances d'obtenir les autorisations de la copro et de la mairie, du coup ça me semble un pari assez risqué, même si le local me plait vraiment. Je suis assez partagée et dois donner une réponse rapide  fear1


Tu as pris une décision Ploum ?

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Re: demande d'autorisation erp

Message par Ploum le Ven 2 Fév 2018 - 14:10

Dans notre situation le vendeur n'a pas d'autre acheteur et son bien est à vendre depuis un petit moment, donc on croise les doigts pour qu'il change d'avis. Nous sommes restées sur notre position, l'agent immo se charge de négocier.
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Re: demande d'autorisation erp

Message par sandf le Ven 2 Fév 2018 - 14:13

Peony a écrit:Je n'ai aucune idée de mes chances d'obtenir les autorisations de la copro
Il faudrait pouvoir avoir accès au règlement de la copropriété ou bien voir s'il y a d'autres professions installées...
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Re: demande d'autorisation erp

Message par Peony le Ven 2 Fév 2018 - 14:25

Ploum a écrit:Dans notre situation le vendeur n'a pas d'autre acheteur et son bien est à vendre depuis un petit moment, donc on croise les doigts pour qu'il change d'avis. Nous sommes restées sur notre position, l'agent immo se charge de négocier.

ok. Bonne chance à vous alors !

sandf a écrit:
Il faudrait pouvoir avoir accès au règlement de la copropriété ou bien voir s'il y a d'autres professions installées...

En fait le règlement permet l'installation de professions libérales mais dans mon cas, ce sont les normes accessibilité qui posent problème. Il faudrait que je modifie quelques trucs dans les parties communes de l'immeuble (rampe d'escalier à rallonger, pose de bandes podotactiles). Or le syndic exige que la copro valide ces changements lors d'une AG :/ Sans ces modifs, je ne serais pas aux normes et la mairie rejetterait le dossier ERP.

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