LMNP est-ce que ca vaut le coup?

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LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Plasticpocket le Mar 16 Juin 2015 - 16:47

Bonjour,

Je réfléchis de plus en plus et me pose la question suivante: est-ce si intéressant d'investir dans l'immobilier? ce week-end j'ai discuté avec un couple d'amis qui regrette d'avoir acheté un second appart (dans le but de le louer). Impots qui ont bondi. Stress à l'horizon (locataires etc).
On fait du LMNP et franchement entre les locataires pas réglo (et les engueulades conjugales à ce sujet qui vont avec) et pas doués (qui appellent pour un évier bouché) , les charges, la déclaration supplémentaire, l'état de lieux qui prend du temps, les impôts etc... sans compter le temps passé à refaire des travaux (quand on les fait soi-même), les frais de notaire, le temps passé à négocier avec le banquier... Et si c'est résidence secondaire en plus on est taxé sur la plus value.
En outre les lois sont faites pour les locataires et non les proprio (amha).
Je me demande si ce n'est pas mieux d'investir dans des objets (même ne carrément pas investir...). Moins de stress, moins de papiers, moins de changements, moins de tensions....c'est important la santé!
Si à un moment donné de sa vie on n'a plus envie de bosser en libéral ou qu'on veut changer de vie, on a les pieds et mains liés par le crédit.
Bref, je doute de mon investissement.
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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Invité le Mar 16 Juin 2015 - 17:50

tu as raison de douter,

les vendeurs de LMNP te diront que c'est très bon d'investir en LMNP,

les vendeurs de Madelin te diront que c'est très bon de mettre de l'argent dans du Madelin,

comme mon charcutier qui me dit que c'est très bon pour la santé de manger de la bonne charcuterie tous les jours,

en gros, les conseilleurs ne sont pas les payeurs,

je place donc ma thune dans des trucs que je comprends, que je maîtrise et que j'achète tout seul tout en anticipant +++

PS : mais j'adore écouter ou lire les arguments de vente.... pour mieux les démonter ensuite


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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Admin le Mar 16 Juin 2015 - 19:26

Le LMNP est tout de même moins protecteur du locataire que la location nue. C'est aussi moins fiscalisé.

Le temps passé : c'est normal. Soit on fait confiance à la CARPIMKO, soit on passe du temps à constituer sa retraite. En bourse, il faut aussi suivre les choses. En immobilier direct, ce temps est consacré aux locataires, qui se comportent parfois comme des enfants capricieux et/ou comme des escrocs, comme je l'avais illustré ici :
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Ils peuvent aussi être licenciés et réellement pris à la gorge, mais ils nous entraînent avec eux vers le fond. La liquidité est aussi un problème : essayez de revendre un bien dont le locataire est logé gratuitement depuis des mois...

Autrement dit, si tout était à refaire, je referais de l'immobilier (entre autres), mais uniquement en SCPI et en actions de sociétés foncières.


Dernière édition par Evi le Mar 16 Juin 2015 - 19:50, édité 1 fois (Raison : oubli d'un mot)

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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Spécialiste retraite le Mar 16 Juin 2015 - 21:34

Plasticpocket a écrit:Bonjour,

Je réfléchis de plus en plus et me pose la question suivante: est-ce si intéressant d'investir dans l'immobilier? ce week-end j'ai discuté avec un couple d'amis qui regrette d'avoir acheté un second appart (dans le but de le louer). Impots qui ont bondi. Stress à l'horizon (locataires etc).
On fait du LMNP et franchement entre les locataires pas réglo (et les engueulades conjugales à ce sujet qui vont avec) et pas doués (qui appellent pour un évier bouché) , les charges, la déclaration supplémentaire, l'état de lieux qui prend du temps, les impôts  etc... sans compter le temps passé à refaire des travaux (quand on les fait soi-même), les frais de notaire, le temps passé à négocier avec le banquier... Et si c'est résidence secondaire en plus on est taxé sur la plus value.
En outre les lois sont faites pour les locataires et non les proprio (amha).
Je me demande si ce n'est pas mieux d'investir dans des objets (même ne carrément pas investir...). Moins de stress, moins de papiers, moins de changements, moins de tensions....c'est important la santé!
Si à un moment donné de sa vie on n'a plus envie de bosser en libéral ou qu'on veut changer de vie, on a les pieds et mains liés par le crédit.
Bref, je doute de mon investissement.
Bonsoir Plasticpocket,

Nous avons été en contact à ce sujet et je connais votre situation compliquée avec les locataires, pourtant l'idée semblait bonne puisque vous avez acheté à un prix raisonnable

Je ne détiens pas la vérité mais la fiscalité du meublé est probablement la solution la plus efficace.

Ce sont ces raisons (fiscalité, tranquillité, régularité des loyers...) qui m'orientent vers le meublé en résidences gérées par un exploitant, en regardant bien ce que l'on achète (valeur immo réelle, qualité de l'exploitant, situation géographique, demande locative...).
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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Invité le Mer 17 Juin 2015 - 9:16

CQFD Smile

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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Plasticpocket le Mer 17 Juin 2015 - 9:43

Sarland j'adore Very Happy
je place donc ma thune dans des trucs que je comprends, que je maîtrise et que j'achète tout seul tout en anticipant +++
Sinon Spécialiste Retraite Wink oui c'était pas trop cher et en plus juste à côté de chez nous. Cette année les locataires étaient plutôt réglo mais ils appellent toujours pour des broutilles ou des trucs bizarres. La dernière fois y en a un qui nous a appelé (à travers le mur) car il s'était enfermé tout seul dans la salle de bain. C'est en me lavant les dents que j'ai entendu "I need help!" (il est anglais).
Admin: effectivement comme je suis acarpimkiste (je ne crois pas en la retraite de la carpimko) Very Happy j'ai investi dans l'immobilier. Les locataires, quand on fait le bilan avec nos amis proprios, on se dit qu'ils ont vraiment beaucoup de droits ou bien qu'ils nous prennent pour les rois du pétrole.
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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Evi le Mer 17 Juin 2015 - 9:48

Je crois surtout qu'il y a des gens malhonnêtes : des locataires qui abusent et des proprios sans-gênes. Je pense qu'il faut arrêter de dire que les locataires ont tous les droits. Je suis à la fois proprio et locataire et je déchante des deux côtés.

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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Plasticpocket le Mer 17 Juin 2015 - 10:23

Oui malheureusement il y a des malhonnêtes partout. Il faudrait savoir quelles sont les statistiques Smile en tout cas l'an passé: on a clairement eu le sentiment de n'avoir aucune possibilité de dénoncer les agissements de nos locataires (sous location, plus chère que notre loyer, tout était sur un site d'annonces), même l'huissier nous a dissuadés de le faire intervenir et nous a conseillé de ronger notre frein. Ca a été très dur car sous nos yeux il faisait quelque chose d'interdit dans le contrat, on voyait la sous locataire dans l'ascenseur, et en plus ce malhonnête recevait les aides de la CAF. Sans compter les retards de paiement: idem, tout le monde nous a dit: ne dites rien tant qu'ils payent, même un mois après. Respirer.... Very Happy
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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Admin le Mer 17 Juin 2015 - 11:25

J'ai connu ce sentiment d'impuissance plusieurs fois aussi, quand les locataires ne payaient pas alors qu'il fallait rembourser quand même la banque et payer la taxe foncière. Un huissier nous a clairement expliqué aussi qu'il ne pouvait rien faire face à une famille qui avait complètement organisé son insolvabilité et falsifié son avis d'imposition pour que nous la prenions dans notre maison. La CAF de la région où elle a fini par s'enfuir lui a ouvert un nouveau dossier d'APL sans problème, elle m'a expliqué qu'elle n'était pas concernée. Elle m'a dit aussi que j'avais de la chance que ces escrocs se soient enfuis, parce qu'ils auraient pu s'incruster grâce à leurs enfants.

Bien évidemment, Evi a raison : on ne peut pas généraliser. Il existe des locataires honnêtes et des propriétaires malhonnêtes. Mais le locataire qui se retrouve face à un propriétaire margoulin peut résilier assez facilement. Dans le cas inverse, cela donne ce parcours du combattant :

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Voilà où réside le déséquilibre.

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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Karine.T le Mer 17 Juin 2015 - 11:46

Admin a écrit:J'ai connu ce sentiment d'impuissance plusieurs fois aussi, quand les locataires ne payaient pas alors qu'il fallait rembourser quand même la banque et payer la taxe foncière. Un huissier nous a clairement expliqué aussi qu'il ne pouvait rien faire face à une famille qui avait complètement organisé son insolvabilité et falsifié son avis d'imposition pour que nous la prenions dans notre maison. La CAF de la région où elle a fini par s'enfuir lui a ouvert un nouveau dossier d'APL sans problème, elle m'a expliqué qu'elle n'était pas concernée. Elle m'a dit aussi que j'avais de la chance que ces escrocs se soient enfuis, parce qu'ils auraient pu s'incruster grâce à leurs enfants.

Bien évidemment, Evi a raison : on ne peut pas généraliser. Il existe des locataires honnêtes et des propriétaires malhonnêtes. Mais le locataire qui se retrouve face à un propriétaire margoulin peut résilier assez facilement. Dans le cas inverse, cela donne ce parcours du combattant :

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Voilà où réside le déséquilibre.

Mauvaise expérience +++ avec un perissol (achat avec mes parents) : la locataire n'a pas payé pendant plus de 3 ans (plus d'assurance loyer impayé au bout d'un moment) et était inexpulsable (entre autres à cause du fait qu'elle avait 3 enfants). Le pire c'est qu'elle était elle-même propriétaire d'une maison affraid .
C'est ma mère qui s'est occupée du dossier +++. La locataire est partie (la veille de son expulsion) et enfin on a pu mettre en vente cette maison qui en plus avait été dégradée +++ .

On a aussi souscrit un besson avec mon mari (pourtant très prudent et pas impulsif pour un sous) et là le problème c'est qu'on s'est fait avoir sur le montant estimé des loyers par rapport au crédit. Du coup le remboursement du prêt est nettement supérieur au loyer que l'on peut demander à un locataire dans le coin où se situe l'appart. En plus à la vente l'appart a perdu 50% de sa valeur. On devait le mettre en vente cet été car on a dépassé les années de défisc, finalement on ne va pas le faire on aurait après le vente de l'argent à rembourser. Mon mari a passé le WE de la pentecôte à rafraîchir l'appart suite au départ du locataire (mais aucun problème lié au locataire juste coup de frais pour donner envie) et bonne nouvelle il va être reloué.
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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Plasticpocket le Jeu 18 Juin 2015 - 1:36

Merci Admin. Je ne savais pas qu'il était possible de demander les coordonnées bancaires de la caution.
Cette petite conclusion qu'il faudra éviter de mettre dans les mains des locataires malhonnêtes Wink
En conclusion, on s’aperçoit qu’il faut un très long délai pour que le bailleur puisse faire valoir ses droits en cas de non paiement du loyer de son locataire.
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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Admin le Jeu 18 Juin 2015 - 8:22

Mais les margoulins savent aussi utiliser Google, ou se faire aiguiller par une assistante sociale dont le métier consiste à les guider dans toutes ces circonvolutions juridiques.

Précaution oratoire : il est normal que les assistantes sociales expliquent leurs droits aux gens honnêtes que la crise plonge dans la misère. Ce sont des victimes, autant que leur propriétaire.

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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Invité le Ven 26 Juin 2015 - 15:55


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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Admin le Ven 26 Juin 2015 - 17:59

Difficile de généraliser, mais ça peut arriver :-(

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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Spécialiste retraite le Ven 26 Juin 2015 - 18:14

Saarland a écrit:LMNP : un investissement plein de déconvenues synonymes de moins-values ? :

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Saarland, je viens de me retenir de répondre à Guillaume Fonteneau tellement ce garçon est simpliste :

Il cite Appart' City Cap Affaire du groupe GFE, résidences gérées par Dom' Ville Services dont voici les comptes :

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Ca fait frémir.

Pendant plusieurs années, j'ai été courtisé par leur responsable commercial pour en vendre et je n'ai jamais voulu (tu m'étonnes !). J'ai même participé à deux réunions (je suis curieux de nature) pour me rendre compte de l'énormité de leurs arguments commerciaux.

Pas de bol pour les investisseurs : le groupe a été repris par Park and Suites, une autre caricature du meublé.

Du meublé, j'en vends régulièrement mais les bons produits sont rares, il faut savoir être sélectif pour satisfaire ses clients et les garder.

D'ailleurs, les " riches " ne s'y trompent pas, c'est là qu'ils investissent : mes deux derniers investisseurs ont respectivement 700 000 € et 1 000 000 € à investir en cash et uniquement en meublé et ils sont très loin d'être des " lapins de trois semaines " (tu m'étonnes encore).
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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Spécialiste retraite le Ven 26 Juin 2015 - 18:21

Mais Fonteneau fait souvent du Buzz... avant que quelques commentateurs avisés ne lui répondent (il est parfois utile de lire les commentaires en bas de l'article).

Ce coup ci, je n'ai pas eu la force de lui dire qu'il est facile de parler des trains qui arrivent en retard mais que ce n'est pas très pro (ni honnête) de la part d'un CGP de laisser imaginer que c'est une généralité.
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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par scarlett17 le Ven 26 Juin 2015 - 19:14

Spécialiste retraite a écrit:mes deux derniers investisseurs ont respectivement 700 000 € et 1 000 000 € à investir en cash

Patriiiick ! Je t'avais demandé de rester discret ! Laughing
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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Admin le Ven 26 Juin 2015 - 19:20

lol!

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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par laurent Gretcha le Ven 26 Juin 2015 - 19:21

Very Happy
Bien joué!
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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Spécialiste retraite le Ven 26 Juin 2015 - 21:28

scarlett17 a écrit:
Spécialiste retraite a écrit:mes deux derniers investisseurs ont respectivement 700 000 € et 1 000 000 € à investir en cash

Patriiiick ! Je t'avais demandé de rester discret ! Laughing
Tu m'a déjà vu discret ici ?

Et puis c'est maintenant de notoriété " Ogéale ", voire " Orthophonale ", je suis venu ici par hasard et je n'y suis resté que par intérêt, voire cupidité.

Si tu me le permets, je t'embrasse.
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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Spécialiste retraite le Ven 26 Juin 2015 - 21:39

laurent Gretcha a écrit:Very Happy
Bien joué!
Laurent, en fait tu as raison, remettre les grandes gueules à leur place est nécessaire, surtout quand ils sont passionnés, pour leur éviter de devenir extrémistes.. Certains alors diront " comment être passionné par un métier si peu passionnant ? ". La réponse est simple : mes clients sont des gens pas des numéros, comme vos patients (bon ok, j'ai eu une semaine difficile, donc je suis fatigué).

Allez, je t'embrasse aussi car je partage également souvent ta vision sur l'humain.
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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Admin le Ven 26 Juin 2015 - 21:45

Ah mais j'ai toujours pensé que ton métier était passionnant ! Stressant, mais passionnant.

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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Spécialiste retraite le Ven 26 Juin 2015 - 22:19

Admin a écrit:Ah mais j'ai toujours pensé que ton métier était passionnant ! Stressant, mais passionnant.
Merci Guillaume car j'ai parfois l'impression d'être utile, mais toujours peur de me tromper.

Et là, ce soir, je suis tellement fatigué que j'ai fait la bise à Laurent, mais c'était sincère car il a (pas toujours dans les détails) une vision de l’humain que je partage en grande partie mais que je dois parfois modérer (occulter j’arrive pas, même avec les grosses fortunes).

J'en profite pour te remercier pour la qualité des échanges ici, tant au niveau technique qu’humain car je n'ai jamais rencontré cela ailleurs ... et merci aux modos qui sont toujours modérés, même dans la tempête... bah... merci
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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par laurent Gretcha le Ven 26 Juin 2015 - 23:55

je ne comprends pas tout mais merci, en grande partie Smile
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Re: LMNP est-ce que ca vaut le coup?

Message par Spécialiste retraite le Ven 26 Juin 2015 - 23:58

laurent Gretcha a écrit:je ne comprends pas tout mais merci, en grande partie Smile
En fait nous sommes dans le même monde, sauf quand je parle de mon métier, enfin je crois que c'est ce que j'ai voulu dire.

Bonne nuit Laurent.


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