clauses bail professionnel

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clauses bail professionnel

Message par lo2 le Dim 21 Juin 2015 - 21:00

Bonjour à tous et à toutes,

Sur le point de signer un bail professionnel, j'ai besoin de vos conseils éclairés à propos de certaines clauses du bail qui me posent question.

1)Le PRENEUR devra laisser le BAILLEUR ou son représentant pénétrer dans les lieux loués chaque fois que ceux-ci l'estimeront nécessaire, et laisser visiter, pour la relocation, de 14 à 17 heures les jours d'ouverture des locaux, pendant les trois mois qui précéderont l'expiration du bail, ou durant le même délai avant son départ en cas de congé de son fait.
qu'en est-il du secret professionnel??

2)L'entretien de l'installation et le remplacement éventuel de la chaudière de chauffage central individuel au gaz incomberont toujours au PRENEUR.La chaudière en place à la prise d'effet du contrat datant de 2006, il est convenu entre les parties que si elle venait à devoir être remplacée avant le 31 décembre 2016, par exception la charge en serait alors partagée par moitié entre le BAILLEUR et le PRENEUR. Au-delà, la charge en incombera au PRENEUR seul.
Il n'y a pas de chaudière à gaz mais un chauffe-eau...les remplacements de chaudière/chauffe-eau ne devraient-ils pas être à la charge du propriétaire?

3)Obligation d'acquitter exactement, en plus de son loyer, ses contributions personnelles, sa taxe professionnelle, ou autres charges et de justifier, à sa sortie d'occupation, de leur acquit intégral.
à quoi cela correspond-il?à la taxe foncière? (le propriétaire nous avait indiqué que la taxe foncière était à sa charge)

4) Dans nos charges, l'eau, l'électricité et le chauffage sont inclus. Le compteur est collectif (partage avec un appartement situé au-dessus). est-il possible d'ajouter une clause qui nous protégerait d'une éventuelle augmentation des charges qui ne seraient pas de notre ressort?

d'avance merci pour votre aide!
bonne soirée

lo2

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Re: clauses bail professionnel

Message par Kati le Dim 21 Juin 2015 - 21:53

La clause 1 me paraît légitime mais les horaires sont à négocier vis à vis du secret pro.
La clause 2 me semble abusive, cela doit rester à charge du proprio
La clause 3 est classique, la taxe professionnelle n'existe plus c'est la CFE (contribution foncière des entreprises) maintenant qui est une taxe à la charge du professionnel occupant les locaux et savoir qu'en cas de bail professionnel le proprio a le droit de réclamer au locataire le paiement de la taxe foncière
Pour la clause 4 c'est plus délicat, le mieux serait de demander un compteur séparé quitte à le prendre en charge.

Kati

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Re: clauses bail professionnel

Message par laurent Gretcha le Lun 22 Juin 2015 - 1:07

En gros idem que Kati mais
1) tu peux indiquer que tu dois être prévenue qqs jours à l'avance d'une telle visite
2) délicat, perso je ne verrais aussi dans les charges du proprio, mais il va probablement augmenter le loyer s'il change cette clause..
3) taxe foncière pour le proprio, CFE pour toi
4) Tu ne précises pas mais je crois que les compteurs d'eau ne peuvent plus être communs. Pour l'électricité, la clause que tu indiques serait difficile à appliquer, puisque la détermination des causes d'une éventuelle surconsommation sera impossible.
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Re: clauses bail professionnel

Message par Evi le Lun 22 Juin 2015 - 7:50

Pour la taxe foncière, le proprio est en droit de l'imputer à son locataire professionnel. A voir après, si tu acceptes ou non et là c'est une question de négociation...

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Re: clauses bail professionnel

Message par Orange le Lun 22 Juin 2015 - 8:48

Attention, la taxe foncière des locaux professionnels va connaître une augmentation extra-ordinaire très prochainement.
La révision officielle des valeurs locatives est quasiment terminée partout.
Cette augmentation devrait être effective en 2016 puis réévaluée chaque année suivant évolution du marché. Compter raisonnablement une augmentation x2,5, à vérifier selon l'endroit.
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
Les informations sont publiques.
Il faut s'adresser au centre des impôts pour connaître la nouvelle valeur locative, et en déduire le montant de la taxe foncière à prévoir. (Ne pas confondre avec la CFE liée à l'activité, évidement à la charge du professionnel et qui est également basée en partie sur la valeur locative, et en partie sur les recettes).
Grosse vigilance pour tous ceux qui négocient un bail professionnel en ce moment.
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Re: clauses bail professionnel

Message par Claudie le Lun 22 Juin 2015 - 10:39

Si on doit intégrer de nouveaux locaux et signer un nouveau bail, peut-être est-il donc préférable de négocier un paiement de la taxe foncière à 50% avec le proprio, si c'est possible ?

Pour le chauffe eau, dans mon précédent bail pro son remplacement était à notre charge...
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Re: clauses bail professionnel

Message par Orange le Lun 22 Juin 2015 - 13:37

@Claudie : oui bien sûr. Prévoir et Négocier.
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Re: clauses bail professionnel

Message par Orange le Lun 22 Juin 2015 - 13:41

Contraintes dimensionnelles pour l'accessibilité handicapés + taxe foncière selon nouvelle valeur locative + CFE selon nouvelle valeur locative = mélange détonnant.
No
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Re: clauses bail professionnel

Message par Claudie le Lun 22 Juin 2015 - 14:15

vivent les vacances( sans congés payés bien sûr !) top1
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Re: clauses bail professionnel

Message par lo2 le Lun 22 Juin 2015 - 20:40

merci pour toutes vos réponses Smile

question un peu bête mais si le bail ne donne aucune indication sur la taxe foncière, le propriétaire a-t-il le droit de nous demander de la payer?

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Re: clauses bail professionnel

Message par Orange le Lun 22 Juin 2015 - 20:50

Non.

Et ta question n'est pas bête.


Dernière édition par Orange le Lun 22 Juin 2015 - 21:03, édité 1 fois
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Re: clauses bail professionnel

Message par Orange le Lun 22 Juin 2015 - 21:02



Le paiement par le locataire de la taxe foncière doit être expressément prévu au contrat.
C'est à dire que la taxe foncière doit être mentionnée à charge du locataire dans la rédaction du bail et désignée très clairement.
Et non la formule bateau genre "toutes taxes afférentes blabla".
Il y a de la jurisprudence. J'ai été confrontée au souci dans une autre vie.
Ce doit être possible de retrouver l'info, sinon consulter un juriste.
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Re: clauses bail professionnel

Message par Mé05 le Mer 9 Déc 2015 - 13:22

Bonjour,

Je relance le sujet car je m'apprête à signer un bail professionnel et certaines clauses me posent question. Je vous retranscris ces clauses pour avis:

- "Le locataire fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, mises aux normes, transformations ou réparations quelle qu'en soit la nature, qui seraient imposés par les autorités administratives la loi ou les règlements, en raison de ses activités présentes ou futures. Le locataire, qui s'y oblige s'engage en de telles hypothèses à supporter seul toutes conséquences pécuniaires ou autres et ne pourra prétendre à aucun remboursement, indemnité ou avance de la part du bailleur. Il restera garant vis-à-vis du bailleur de toute action notamment en dommages et intérêts de la part des autres locataires ou voisins que pourrait provoquer l'exercice de ses activités."

- "Sans préjudices des stipulations ci-dessus, en cas de réglementation présente ou future, relative à la santé, sécurité, hygiène de l'immeuble ou de ses occupants, le bailleur effectuera ou fera effectuer les recherches, diagnostics, travaux qui seraient imposés. Il en répercutera le coût sur le locataire qui s'y oblige notamment:
- En cas de risque d'accessibilité au plomb ou de contamination déclarée, le bailleur informe le locataire de la nécessité d'effectuer les travaux prescrits par l'autorité administrative. L'exécution des travaux incombe au propriétaire qui répercute le coût au locataire. Dans le cas où l'évacuation des locaux est rendue nécessaire par la nature des travaux, aucune indemnité, ni réfaction du loyer n'est due par le propriétaire autre que les dépenses relatives au relogement temporaire;
- En cas de travaux préventifs ou d'éradication des termites ou insectes xylophages, le propriétaire tient copie de l'état parasitaire à la disposition du locataire. L'exécution des travaux d'incinération des bois et matériaux contaminés incombe au propriétaire qui en répercute le coût au locataire...
- Le propriétaire fait son affaire du diagnostic d'exposition à l'amiante. Il réalise ou fait réaliser les travaux: il en répercute le coût dans les charges du locataire.

Ces 2 clauses vous semblent-elles abusives ou acceptables?
J'en ai parlé à la propriétaire qui m'a expliqué que ces clauses avaient été introduite pour prévenir les dégradations ou dépenses liées à l'activité des locataires (en sachant que les propriétaires sont elles-mêmes locataires). Quand je lui ai parlé de quote-part, elle m'a expliqué que c'était forcément une quote-part puisque le coût était intégré aux charges.

Je suis tiraillée parce qu'outre le fait que ce local se situe en ZFU, il est également très proche de mon domicile (ce qui est non négligeable).

Merci pour vos avis éclairés

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Re: clauses bail professionnel

Message par laurent Gretcha le Mer 9 Déc 2015 - 13:36

Je ne sais pas si elles sont illégales mais j'aurais du mal à tout accepter...
Avec ce type de contrat, si (un exemple au hasard, même si d'actualité) les lois sur les normes et accès pour personnes handicapées etc changent, le locataire en subit seul toutes les conséquences. Idem pour la recherche de plomb dans les peintures ou les tuyaux... Perso ça me paraîtrait illogique non?
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Re: clauses bail professionnel

Message par Claudie le Mer 9 Déc 2015 - 14:53

Il me semble que ce type de bail ressemble plutôt à un bail commercial ...je prendrais conseil auprès d'un avocat en droit immobilier avant de le signer...
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Re: clauses bail professionnel

Message par Mé05 le Mer 9 Déc 2015 - 20:35

Merci pour vos réponses!

En effet, je trouve cela illogique. Mais le fait que les propriétaires soient également locataires doit y faire...Il s'agit d'un centre médical et il y a une quinzaine de professionnels et la proprio m'affirme que nous avons tous le même bail et que les charges seront partagées entre tous les locataires (en les intégrant aux charges locatives).
Concernant les normes, le local serait aux normes et une dérogation aurait été demandée pour les toilettes.

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Re: clauses bail professionnel

Message par laurent Gretcha le Mer 9 Déc 2015 - 23:56

Ça ne change pas grand chose pour moi. Au contraire, on ne peut être juge et partie, et être locataire fait certes participer à des charges mais pas forcément à toutes les charges, y compris celles qui logiquement il me semble incombent aux proprios.
Mais bon on n'a pas tous les éléments (loyer raisonnable? autres locaux aux normes dans le coin? densité orthophonique?).
De plus pour négocier il faut être en position de force, et là je ne sais pas si tu peux avoir le choix.
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Re: clauses bail professionnel

Message par Mé05 le Jeu 10 Déc 2015 - 14:00

Bonjour,

Le loyer est (à mon sens et comparé aux autres loyers) raisonnable: 481e et 169e de charges. J'ai appelé les orthophonistes du coin qui croulent sous les demandes; et il y avait auparavant un orthophoniste dans ce local qui est parti cet été. D'autres locaux aux normes dans le coin mais pas du tout le même budget (850e plus 1500e de participation aux frais (je n'ai pas cherché à comprendre)).
Je peux avoir le choix mais pas aussi proche de chez moi et pas à ce prix.

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Re: clauses bail professionnel

Message par sandf le Ven 23 Fév 2018 - 15:18

Je remonte le post pour mon cas perso Embarassed
Je suis en pleine création de SCI familiale (dont je suis la gérante, avec 99% des parts Cool ) pour l'achat d'un local pro dont je suis la seule locataire actuellement: ma collaboratrice préfère garder son statut et je ne cherche pas qqn pour le 3ème bureau tant que les travaux ne sont pas fait Rolling Eyes
Le comptable me demande 300€ de frais pour la rédaction du bail, le notaire me conseille de le faire moi-même... puisque en gros, je me loue à moi-même  Very Happy
Du coup, est-ce une simple "formalité" ou bien est-ce que certaines mentions sont obligatoires? est-ce que ça doit apparaître qq part au niveau d'une AG?
Domaine totalement inconnu, désolée pour les questions idiotes
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Re: clauses bail professionnel

Message par Sté le Ven 23 Fév 2018 - 15:36

Je suis un peu dans ce cas depuis presque 2 ans. J'ai trouvé un bail sur internet, que j'ai arrangé à ma sauce pour louer à moi-même. Ca me suffit et c'est gratuit ! Bon, je ne l'ai pas fait tout de suite, quasiment 18 mois après avoir commencé (ce n'était pas urgent, mais enfin il faut le faire, c'est une obligation). En revanche, pour le 2e bureau qui est en attente de location, je passerai par une agence pour avoir un état des lieux en bonne et due forme (et là il faut compter dans les 500 €).
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Re: clauses bail professionnel

Message par Invité le Ven 23 Fév 2018 - 21:56

Par huissier, l'état des lieux est inattaquable, j'ai payé 230 euros la dernière fois. Ce n'est pas 500 euros, mais c'est vrai que ce n'est pas donné. Wink

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Re: clauses bail professionnel

Message par Sté le Ven 23 Fév 2018 - 21:59

Je ne savais pas que cela pouvait se faire par huissier ... enfin là si on n'a besoin d'un bail, on ne peut pas leur demander, si ?
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Re: clauses bail professionnel

Message par Invité le Ven 23 Fév 2018 - 22:08

Je dirai plutôt un avocat ou un notaire, mais ils sont libéraux et juristes, tu peux toujours demander.

L'état des lieux dont je te parlais était uniquement un état des lieux, et le bail était rédigé par la SCI propriétaire. C'est elle qui a demandé un état des lieux par huissier pour sécuriser le bail.

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Re: clauses bail professionnel

Message par sandf le Dim 25 Fév 2018 - 17:09

Sté a écrit: Bon, je ne l'ai pas fait tout de suite, quasiment 18 mois après avoir commencé (ce n'était pas urgent, mais enfin il faut le faire, c'est une obligation).
La banque me réclame le bail ou projet de bail pour la demande de financement scratch
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Re: clauses bail professionnel

Message par Sté le Dim 25 Fév 2018 - 20:47

ah oui, tiens, une banque me l'avait demandé il me semble ... mais j'ai dû réussir à passer outre (une autre m'avais demandé une attestation de valeur locative, j'avais dû payer une agence pour l'avoir).
Si c'est pour la banque, raison de plus pour ne pas te prendre la tête : prends une version gratuite sur internet. Ce qui les intéresse, c'est surtout le montant du loyer !
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