Pret immobilier, banque, compte pro etc.

Bonjour,
Je suis en train de faire les démarches pour acheter un bien immobilier et j’ai déjà fait un chèque de réservation pour un appartement qui aurait une petite partie dédiée au cabinet, donc du mixte. Ma banque (La Banque Postale) a refusé de m’accorder le prêt car pas 3 ans d’exercice ni un an fiscal complet. En réalité, j’exerce depuis 7 ans mais j’ai commencé par du libéral, puis du salariat et maintenant à nouveau du libéral depuis un an et demi. Mes parents ont réussi à obtenir un prêt avec un taux à 6.5 % ( !) avec leur agence du Crédit Agricole en province. Bien sûr, ils se sont fait avoir par la banque qui les a dirigées vers un conseiller dédié aux pro ! Il veut donc absolument que j’ouvre un compte pro, alors que je suis à la banque postale depuis 7 ans et que j’ai 2 comptes, un privé et un autre privé à usage professionnel, et je n’ai jamais eu de problème parce que je n’avais pas de compte pro.
J’ai déjà contacté un courtier qui a refusé de me recevoir, car dossier trop délicat, pourtant bon bénéfice mais pas stable blablabla. Le promoteur a fait appel à un  autre courtier dont j’attends l’appel. J’habite et exerce à Paris et en Ile De France et ici c’est HYPER compliqué d’avoir quelque chose !!! C’est tendu, car je vois venir le Crédit Agricole comme étant la seule banque voulant traiter et monter un dossier de prêt. Mais les conditions ne me font pas envie (taux élevé + obligation d’avoir un compte pro).
J’aimerais savoir :
- le fait d’acheter un appartement et d’y faire du mixte donc avec une petite partie pro veut obligatoirement dire ouverture d’un compte pro ? Si mes parents n’avait pas dit qu’il y aurait une partie pro…ça aurait tout changé ?
- A quelle assurance avez-vous souscrit pour celles et ceux qui ont acheté, celle de votre banque ou une autre ? April propose apparemment des taux très avantageux.
- Lorsqu’on change de banque en raison d’un prêt accepté par une autre banque que la sienne, doit-on faire  faire modifier le compte de virement/ prélèvement (CPAM, abonnements divers, mutuelles si tiers-payant,…) ? Ou puis-je laisser s’effectuer ces virements sur le compte de la banque postale ? Et est-ce possible de payer le compte pro du CA « pour faire plaisir au conseiller » le temps de faire le dossier pour le prêt puis de le supprimer par la suite ?  Et si l’emprunt mensuel remboursé s’effectue depuis ce nouveau compte pro, est-il possible de modifier le compte et de débiter les remboursements mensuels de l’emprunt à partir d’un autre compte (perso) ?
- J’ai déjà demandé à une comptable de l’AGAO, qui maintenant apparemment est devenue MA comptable, et avec laquelle je n’arrive jamais à faire comprendre les chose ni  à comprendre ce qu’elle me dit, donc je voulais savoir quel type de prêt était plus intéressant ? Il y aurait 2…ou 3 possibilités …. ??? Un emprunt totalement perso, un emprunt mixte et un emprunt totalement pro ? c’est ça ? Quels sont les avantages des uns des autres ? Et si l’emprunt est mixte, faut-il un compte pro ou un perso fait l’affaire ??
Désolée pour la longueur, mais je n’arrive pas à trouver les bonnes réponses…

MERCI

Tu pourrais avoir ton habitation perso (donc uniquement du perso) et te faire une location à toi-même pour la partie pro. Est-ce que ça ne fonctionnerait pas ? C'est ce que nous avions fait pour un local entièrement pro, mais monté avec une SCI, donc investissement perso.

Pour ton compte actuel, tu pourrais tout à fait le garder et continuer à avoir tes prélèvements et tes versements dessus et n'utiliser le nouveau compte que pour les remboursements de ton prêt. Attention, toutefois, s'il y a des frais de gestion sur tes comptes, ce sera à payer en double !

Par contre, payer le prêt en prélevant sur un compte autre que celui qui a servi à l'obtention du prêt, je ne crois pas que ce soit possible !

Tu peux essayer le Crédit Coopératif, aux essais comparatifs de Que Choisir c'était les mieux placés pour les prêts immobiliers.
J'y suis, et j'ai 2 comptes personnels, 1 pour le perso et l'autre pour le professionnel, sans les frais de compte pro

Je n'ai pas tout compris, mais négocie... les banques nt'ont de règle que celles qu'elles se choisissent (voir pour les frais de compte, les taux de crédits, l'obligation d'avoir ou pas ses revenus passer chez eux...).
Encore que pour le dernier point, perso je pense que si je trouve une banque qui me fait de bonnes conditions, je déménage mon compte chez lui, et j'abandonne l'autre (la banque postale) qui ne fait a priori pas d'efforts
Il y a cependant un point sur lequel j'ai quelques doutes: la différence entre prêt pro et prêt perso me semble davantage un masque (pour autoriser, obliger ou justifier tel ou tel taux) parce que du point de vue légal/fiscal, je crois que la différence n'apparaît nulle part non?
(merci aux ceintures noires de ce sujet de nous éclairer)

Merci pour vos réponses, Laurent c'est exactement ce que je me demande, est-ce que cette différence apparait quelque part ?!
Encore merci.

laurent Gretcha a écrit:Il y a cependant un point sur lequel j'ai quelques doutes: la différence entre prêt pro et prêt perso me semble davantage un masque (pour autoriser, obliger ou justifier tel ou tel taux) parce que du point de vue légal/fiscal, je crois que la différence n'apparaît nulle part non?
(merci aux ceintures noires de ce sujet de nous éclairer)

La différence, c'est que les banques, lorsqu'elles apprennent que c'est pour un motif pro, nous appâtent avec des taux (soi-disant) alléchants, et nous obligent, du coup, à ouvrir un compte pro, avec des frais exhorbitants !

Miel a écrit:Merci pour vos réponses, Laurent c'est exactement ce que je me demande, est-ce que cette différence apparait quelque part ?!
Encore merci.

Je ne sais pas, je n'ai pas plus à fréquenter les banquiers pour ça... et c'est pour cette raison que j'en appelais aux pros de la finance
Ce que je peux dire, c'est que je vois bcp de témoignages de collègues enlisés par le discours de leur banquier, à propos d'obligations ou de "chantage au taux" alors qu'il me semble que d'autres collègues ou amis obtiennent des taux concurrentiels sans être obligés de passer sous les fourches caudines du délégué à l'exercice professionnel de l'agence ( = déclarer en pro ou de faire je ne sais quoi).
Y'a juste pour l'obligation de domicilier ses revenus à l'agence qui te fait les meilleurs propositions que je comprends et pourrais défendre. Peut-être à tort d'ailleurs...

Bonjour Miel,
je suis également dans les démarches pour obtenir un prêt immobilier. Ma situation est un peu différente car j'achète avec mon conjoint et j'ai plus de 3 ans d'exercice.
Je rejoins ce qui a été dit, tout se négocie avec les banques... Mais il est évident qu'il est plus facile de négocier quand on est en position de force...
Il faut savoir que l'obligation de domiciliation de revenus n'est pas légale; on peut te demander de domicilier les échéances, mais pas tes revenus. Idem pour le compte pro.
Pour l'assurance, là encore, la délégation d'assurance est une obligation légale. Il vaut mieux éviter d'en parler avant la négociation, mais une fois que tu as ton prêt, tu peux toujours dire que tu prends une autre assurance que celle de la banque. La seule condition est que ton assurance couvre les mêmes risques que celle de la banque. Je ne connais pas April; il y a également CARDIF qui propose des tarifs intéressants.

J'ai une amie ortho, qui était un peu dans la même situation que toi. Avec un courtier, elle a réussi à avoir un prêt. Je peux te donner les coordonnée du courtier en MP si tu veux, elle travaille en région parisienne. En tout cas, bon courage!

Effectivement, tu peux toujours dire que tu migreras tes comptes... et ne pas le faire ou les refermer très vite une fois le prêt obtenu. Du moment qu'un compte est ouvert pour les mensualités, ils ne peuvent rien te reprocher.

Si pour les courtiers, c'est compliqué. Je te conseille de prendre tes dossiers et de faire le tour des banques (enfin de prendre RDV en essayant de tout caler sur une même journée par exemple). Éventuellement, faire une projection (pour mon prêt de rachat de patientèle... que je n'ai pas fait finalement, j'avais fait des simulations de 2035 (tableau prévisionnel) notamment parce que je venais de changer de cabinet et passer de collab à titulaire, sortie les infos de Véga (j'étais à jour de ma compta, lol) etc.

Il est possible que tu n'es pas un super taux selon ton dossier (mais quand même meilleur que 6,5 et quelques qui me parait totalement hallucinant vu les taux du moment). Garde toi la possibilité de renégocier ou de racheter avec peu de frais si possible...

Pink je veux bien les coordonnées du courtier en question.
Laziza, je viens de téléphoner au crédit coopératif, obligation d'avoir un compte pro, 30 € / mois !! Les virements et prélèvements de l'URSSAF ne passeraient pas sur un compte privé et seraient rejetés...

Miel a écrit:Pink je veux bien les coordonnées du courtier en question.
Laziza, je viens de téléphoner au crédit coopératif, obligation d'avoir un compte pro, 30 € / mois !! Les virements et prélèvements de l'URSSAF ne passeraient pas sur un compte privé et seraient rejetés...

C'est faux cette histoire de prélèvement d'urssaf rejeté... mais malheureusement, tu n'es pas en position de force.
Ne parle pas de ton statut "pro" en première intention, ne développe qu'en entretien en rappelant que nous n'avons pas cette obligation en tant que libéraux... Ne parle pas non plus du refus de ta banque, laisse entendre que tu attends leur réponse finale (il faut être désirable), éventuellement évoque un taux correct sur lequel la banque pourrait s'aligner ou pas .

Oups, je viens de comprendre que j'ai fait une énorme erreur de saisie, le taux est de 2.65 % et non pas 6.5 !!!

Miel a écrit:Oups, je viens de comprendre que j'ai fait une énorme erreur de saisie, le taux est de 2.65 % et non pas 6.5 !!!

Attention à bien compter en plus du taux "intéressant", les frais inhérents à un compte "pro" ! Le taux n'est peut-être plus aussi intéressant que cela en tenant compte de ce paramètre !

ben moi je trouve déjà que 2.65 % c'est trop haut compte pro ou pas.

Miel a écrit:ben moi je trouve déjà que 2.65 % c'est trop haut compte pro ou pas.

ca dépend si c'est TEG ou pas... Tes parents n'ont pas 20 ans... et ça dépend de la durée du crédit...
un chiffre tout seul ça ne veut pas dire grand chose

Je viens de signer (au Crédit Agricole d'ailleurs) un prêt sur 25 ans pour mon appartement à 2,3%. Ce n'est donc pas un prêt pro, et le courtier m'a dit que c'était pas mal du tout vu la durée, pas mal de banques n'étant pas compétitives sur des durées aussi longues.
En revanche, je renégocie également le prêt du cabinet (prêt pro donc) et sur 15 ans, on est à 1,7%, mais avec des conditions pro (indemnités de remboursement anticipé très importantes par exemple).
Donc je pense que ça dépend vraiment de la durée d'emprunt.

Crédit sur 20 ans; sur le document il y le taux 2.65 % et plus loin le TEG 3.22 %; assurance à 0.41

J'ai pu négocier pour prendre une assurance externe. As-tu contacté d'autres banques directement? A part la banque postale? Qui est effectivement "ch…" avec les professions libérales...

L'assurance à 0.41 paraît très chère... Chez Cardif, on me propose 0.08 et 0.09 pour mon conjoint (qui a plus de 30 ans).

Pinkortho a écrit:L'assurance à 0.41 paraît très chère... Chez Cardif, on me propose 0.08 et 0.09 pour mon conjoint (qui a plus de 30 ans).

Nous sommes aussi chez Cardif pour le prêt immo, celle de la SG pour le prêt investissement (mais cela faisait partie des conditions pour un joli taux sur 20 ans).
Des amis sont chez MetLife, compétitif aussi mais avec quelques difficultés lors du rachat de leur crédit (besoin d'assurer les 2 prêts donc questionnaire et visite médical car somme plus importante).

Bonjour,
J'ai lu votre sujet, et je souhaitais apporter une précision.
Je suis moi-même au CA ile de France et mon compte PRO est GRATUIT pour les professionnels de santé!!
Il en va de même pour notre compte de la SCM qui est aussi au CA!
Je fais des virements gratuitement du CA aux autres banque également.
Juste pour info….

veronique hortet a écrit:Tu pourrais avoir ton habitation perso (donc uniquement du perso) et te faire une location à toi-même pour la partie pro. Est-ce que ça ne fonctionnerait pas ? C'est ce que nous avions fait pour un local entièrement pro, mais monté avec une SCI, donc investissement perso.

Je remonte ce post
Mon projet d'achat se précise et sur le compromis sera notée la clause d'obtention de prêt avec date, taux, durée, d'où démarchages dans ma banque (où j'ai un compte perso à usage pro), celle du couple (où nous avons fait un emprunt pour des travaux) et une "neutre" (mais où le syndicat régional est domicilié...)
Dès que je dis qu'il s'agit de l'achat par une SCI d'un local professionnel (actuellement kiné), on m'oriente vers le conseiller pro Donc pour l'instant 3 propositions en ce sens.
Est-ce qu'il n'y a pas moyen de rester sur du perso ?? D'autant plus que la SCI serait moi à 99% + mon mari à 1% donc "familiale"... Parce que pour le coup, les taux ne sont pas du tout les mêmes
Ma banque me dit qu'il faudra un compte pro pour la SCI (mais sans frais de tenue de compte) ??
Dans l'attente de vos retours perso, ce serait plus facile d'avoir des arguments merci!

ca ne change rien que le conseiller soit " pro" ou "perso "....au contraire un conseiller "pro " sera sans doute mieux à même de juger de la globalité de la situation .

par exemple il tiendra compte des 33% d'endettement mais moins strictement que si tu étais salariée car il sait que nos revenus sont fluctuants .

Lorsque nous avons monté notre SCI, on nous avait dit effectivement (les banques) qu'il fallait un compte pro, puisque c'était un projet professionnel. Sauf qu'au final, (info du comptable et des impôts), une SCI ne peut pas être un investissement pro, c'est forcément un investissement perso !