Quelles possibilités d'amortissement pour un bien rénové ?

Bonjour,

Je repose ma question ici :

Je possède un local qui se trouve en rez de chaussée de mon habitation principale ( maison ) et je voudrais l'aménager pour le louer en meublé.
Si je fais un crédit pour ces travaux, quelles sont les possibilités de défiscalisation pour ce projet ?

Merci pour vos avis éclairés

Pas d'avis éclairés ? ça m'étonne !

Claudie,

Je n'ai pas oublié, mais je ne touche pas terre (bon, en même temps, pour un mec qui plane, tu me diras...) et si je réponds rapidement, ça risque de revenir à lire du chinois.

Oui, je comprends, prends ton temps

Je dirais, à chaud :

En location meublée, tu seras loueur en meublé non professionnel (LMNP), donc impossible de créer un déficit pour réduire l’impôt sur le revenu.

Seul le LMP (professionnel) peut bénéficier de ce levier mais les conditions à remplir sont comme l'Everest, difficiles à atteindre : minimum 23 000 € de loyers encaissés dans l'année et les revenus de la location meublée doivent représenter au moins 50 % des revenus du foyer fiscal.

Pour le reste :

La charge du crédit (intérêts + assurance) viendra en déduction des loyers, le montant des travaux et du mobilier (sur factures) sera amortissable.
Pour le reste de l'amortissement (immobilier hors foncier), il sera amortissable à priori sur 20 ans, le mieux étant, je pense de le faire expertiser (agent immo ou notaire).

Tu peux me donner le type de travaux et de dépenses pour que j'interroge un expert comptable spécialisé ?

Je te remercie, nous n'avons pas encore fait de devis mais je te tiendrai au courant.
Qu'appelles-tu immobilier hors foncier ? C'est la valeur du bien ?

Bonjour Claudie,

Il y a trois composantes dans un bien loué en meublé :

• Le mobilier qui s'amortit sur 5 à 10 ans.
  

• L'immobilier qui s'amortit, schématiquement, sur 20 à 30 ans.
  

• Le foncier qui ne s'amortit pas car le terrain n'est pas réputé user, donc se déprécier.
  

Pour pouvoir amortir le mobilier, il faut en connaître la valeur, donc disposer de factures.

Pour amortir l'immobilier, il faut aussi en connaître la valeur, ce qui est simple si c'est un bien que tu viens d’acheter puisque c'est le prix indiqué dans l'acte notarié.
Ici c'est différent puisque puisque c'est non seulement un bien que tu possèdes déjà mais aussi seulement une partie de l'ensemble, d'où mon conseil de faire effectuer une expertise.

Enfin pour le foncier, quand il s'agit d'un collectif, l'administration fiscale admet que l'on utilise un forfait (généralement 10 % à 15 % de la valeur immobilière), mais pour toi c'est encore différent puisque le terrain représente une valorisation de l'ensemble : si je vends un appartement, je vais avoir du mal à faire admettre que sa valeur est au dessus de la moyenne grâce à son joli balcon. Par contre, je peux tenir ce raisonnement pour le jardin d'une maison : la même maison n'aura pas la même valeur avec un terrain de 1 000 m² qu'avec un terrain de 150 m².

Même si le meublé est un univers que peu de gens maîtrisent, y  compris dans l'administration fiscale, j'ai appris à me méfier de cette noble administration, qui peut être amenée, si on ne lui fournit pas la preuve irréfutable de ce que l'on prétend, à des interprétations hasardeuses pouvant aller jusqu'à la mauvaise foi :

Il y a deux ans, j'ai défendu un de mes clients, après avoir fait validé ma réponse par un avocat fiscaliste que je connais et par le commissaire aux comptes du client. J'avais bossé comme un fou en allant chercher des textes officiels et en les croisant pour démontrer que le fisc se trompait (même l'avocat était épaté, moi j'étais fier et sûr de gagner).

L'inspecteur des impôts, qui ne devait pas avoir atteint son quota, nous a répondu que nous faisions une interprétation des textes, en ne gardant que celui qui l'arrangeait, mais en nous indiquant que nous pouvions contester sa décision auprès d'une instance supérieure et indépendante : en clair, c'était deux à trois ans de procédure et nous avons lâché (j'en suis encore rouge de colère tant j'avais bossé et que ma réponse était imparable !)

Après cette petite digression, très inhabituelle chez moi, je dirais que tu pourrais tenter d'utiliser un forfait pour le foncier mais qu'il serait plus prudent de faire évaluer l"ensemble en distinguant la valeur de la maison et celle du terrain.

En me relisant je me dis que j'aurais pu faire plus simple et que c'est malin de se lever à 5 heures pour fabriquer des réponses d'une demi-heure (enfin, un peu plus en fait).

J'apprécie d'autant mieux ta réponse Pat !

Alors je t'en remercie et je reviendrai vers toi si nécessaire quand nous serons au " pied du mur " !

Bonjour Claudie,

J'ai un expert-comptable spécialisé dans le meublé et qui gère pas mal de dossiers hors résidences services (donc comme le tiens).

Je peux te mettre en contact une fois que ton projet aura pris forme mais tu peux peut-être l'interroger avant, pour savoir comment faire.

Bonne journée.
Patrick