J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

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J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Jeu 14 Jan 2016 - 14:15

Je viens de me rendre compte qu’il y a un support d’investissement dont j’ai oublié de vous parler, même si je l’ai déjà évoqué mais sans développer, alors que c’est, avec le meublé, l’un des plus efficaces. Et le plus bête c’est que je l’utilise depuis plusieurs années, même s’il était plus rentable avant.

Je vous ai déjà expliqué que je ne voulais pas vendre de l’immobilier neuf en loi Pinel (défiscalisation), mais j’ai menti (bon ok, par omission) car je viens d’en vendre à l’une de vos consœurs dont je ne donnerai ni le nom ni le pseudo, inutile de me soudoyer, je ne suis pas celle que vous croyez (je me demande si mes plaisanteries perpétuelles ne nuisent pas à l’image de sérieux qu’on attend d’un type exerçant mon métier).

Je précise donc que je me refuse à vendre du Pinel en métropole (j’ai déjà maintes fois expliqué pourquoi) mais que l’on peut trouver quelques pépites en Pinel DOM (Département d’Outre-Mer, les domiciles n’existant pas dans mon métier), à condition de se rendre sur place pour les sélectionner et parfois négocier avec le promoteur.

En dehors de la qualité des produits immobiliers utilisés, il faut noter que la fiscalité est nettement plus avantageuse par rapport à la métropole :
La réduction d’impôt y est de 29 % répartie sur 9 ans (3,22 % par an) au lieu de 18 % en métropole (2 % par an).

Ainsi, si je prends l’exemple d’un investissement à 160 000 €, la réduction d’impôt annuelle sera de 3 200 € pour la métropole et de 5 155 € pour les DOM, d’où un prix de revient moins élevé.
Schématiquement (je vais être plus précis plus loin) cela donne :
160 000 (prix) – 28 800 (réduction d’impôt sur 9 ans) = 131 200 en métropole
160 000 (prix) – 46 400 (réduction d’impôt sur 9 ans) = 113 600 en DOM

Avant de vous expliquer les raisons pour lesquelles je travaille avec ce genre de produits et comment je les sélectionne, je vais prendre un exemple concret (je vous donnerai les détails plus loin pour que les connaisseurs de la géographie locale puissent me sanctionner si je raconte des bêtises) :



Il s’agit d’un T2 de 156 044 € (160 725 avec les frais de notaire) qui fait 56 m² de surface habitable avec la varangue et 50 m² de surface fiscale. Il est livré en août 2016.
Le loyer mensuel est de 540 €, les charges représentent 20 € par mois, les frais d’agence et d’assurances 10,6 % des loyers et la taxe foncière est estimée par le promoteur à un mois de loyer.
J’ai supposé un crédit sur 20 ans au taux de 2,50 % plus une assurance de 0,40 % (mensualité 905 €), une augmentation annuelle du loyer à hauteur de 1 %, des charges et de la taxe foncière à hauteur de 1,5 %.

La réduction d’impôt est de (on va voir ici qui ne connait pas sa leçon) :



160 725 x 29 % = 46 610 € sur 9 ans, soit 5 179 € par an.

La réduction d’impôt s’appliquant sur les revenus de 2016 (année de la livraison du logement), elle sera effective sur les impôts payés en 2017.
Donc, le bien étant livré (et loué, je n’ai aucun doute à ce sujet) en août 2016, il y aura 4 mois de location sans la réduction d’impôt, ce qui nous donne :

540 (loyer) – 20 (charges) – 57 (agence et assurance) – 45 (taxe foncière ramenée en mensuel) – 905 (crédit) = - 487

Les puristes me diront que je n’ai pas intégré les intérêts intercalaire sur le crédit le temps de la livraison et je répondrais que :
1) Je n’ai pas voulu compliquer la compréhension de ce que j’essaie d’expliquer (j’ai de nombreux témoignages ici sur le forum ou même quand je réalise une étude me disant « c’est super ton truc… bon j’ai pas tout compris »)
2) Ces intérêts ne représenteraient qu’au maximum 1 500 € selon la date de signature de l’acte (donc le déblocage du crédit) et seraient intégrés au financement (la mensualité augmenterait alors de 8 € maxi).

Ensuite, en 2017, en intégrant la réduction d’impôt, cela nous donne :
540 (loyer) – 20 (charges) – 57 (agence et assurance) – 45 (taxe foncière) – 905 (crédit) + 431 (gain fiscal en mensuel) = - 56 (ce chiffre négatif est le coût mensuel)

Attention ça se complique :
Comme les taux de crédit sont bas, la mensualité est raisonnable mais cela signifie également qu’il n’y a pas assez d’intérêts à déduire des loyers pour créer un déficit.

Exemple de l’année 2017 (données exprimées en annuel) :
6 480 (loyer) – 240 (charges) – 687 (agence et assurance) - 540 (taxe foncière) -  4 590 (intérêts déductibles) = 423
Ces 423 € sont des revenus fonciers, donc imposables. Cette imposition va diminuer l’avantage fiscal de la réduction d’impôt et doit donc être intégrée dans le coût de l’opération.

Je vous passe le détail des années suivantes (qui a dit « merci » ?) et je vais à la conclusion :
La première année (2016) le cout est de 1 948 € (487 x 4 mois)

Puis, sur les 9 années suivantes, l’opération va couter :
7 209 €, soit une moyenne de 67 € par mois si le Tmi (taux marginal d’imposition) de l’investisseur est de 14 %.
Le cout total sera donc de 1 948 + 7 209, soit 9 157 €.

Si le Tmi est de 30 %, le coût total sur 9 ans sera de 8 694 €, soit 80 € par mois.
Le cout total sera donc de 1 948 + 8 694, soit 10 642 €.

L’investisseur a alors trois possibilités :


  • 1) Le garder en location classique, mais ce n’est pas ici la meilleure option car la réduction d’impôt va ensuite disparaitre alors que les loyers seront de plus en plus imposables (c’est la même chose qu’en métropole)


  • 2) Le passer en location saisonnière (je vous explique juste après pourquoi ici c’est possible, mais ce n’est pas toujours le cas)


  • 3) Le revendre


Avant d’aller plus loin, je vais vous donner les explications qui vous permettront de comprendre les résultats (pour ceux à qui la lecture de ce qui va suivre va donner le mal de mer, je vous ferai un tableau de synthèse à la fin) :

Le logement est un T2 dans une villa divisée en trois appartements, dans le département de La Réunion (pour ceux qui en doutent, c’est aussi la France), située sur la commune des Avirons, donc à proximité du lagon, la partie touristique (mais celle dont la nature est encore préservée), à 5 minutes en voiture de la plage et à 4 minutes de la route des Tamarins, l’autoroute reliant le nord (Saint Denis, la capitale) au sud.
Cette autoroute a rendu cette partie de l’ile beaucoup plus accessible et est un atout, notamment pour la valeur de l’immobilier.

Si vous avez l’habitude de me lire, vous savez que je cherche toujours des sources fiables et que, pour les prix, je me réfère aux transactions réellement enregistrées par les notaires. Ces données n’existent pas pour la commune des Avirons et la ville de référence la plus proche est Saint Leu, dont voici les prix de l’immobilier dans l’ancien :
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On se situe donc entre 2 400 € et 3 300 € le m², mais, comme Saint Leu est une commune plus développée, on peut penser que les prix y sont légèrement plus élevés que sur les Avirons (mais les deux villes ne sont qu’à ¼ d’heure l’une de l’autre). Cette donnée est cependant compensée par le fait que l’on ne parle pas d’un immeuble mais d’un T2 situé dans une villa divisée en trois logements et qu’il y a aussi un jardin de 30 m² et un parking privatif de 18 m².

Pour ceux qui penseraient que je me fais ma petite pub gratuite, je dois préciser qu’il y a une chute à mon histoire… mais qu’il faut la lire jusqu’au bout !

Bon, difficile de se faire une idée mais il est certain que, le bien étant neuf, donc dans le haut de gamme au niveau des normes (la qualité des constructions est très hétérogène à La Réunion, notamment selon l’année de construction), d’une petite surface (donc plus cher au m² que la moyenne) un peu atypique et dans un environnement plutôt sympa, sa valeur dans une dizaine d’années (si on parle de revente), ne se situera pas dans le bas de la fourchette des prix de l’ancien sur Saint Leu, mais peut-être pas non plus dans son haut de gamme. Je vais donc prendre la moyenne comme référence, soit 2 850 € le m², même si je pense que c’est un peu pessimiste : on parle d’une valeur immobilière dans 10 ans, dans un département où le foncier est très rare car situé essentiellement sur les côtes (le reste de l’ile étant fortement escarpé) avec une demande de logement qui explose (la population étant très jeune et la fécondité élevée, l’INSEE estime qu’il faudra construire environ 400 000 logements d’ici à 2030… pour une population actuelle d’environ 850 000 habitants !).

Pour ceux qui auraient oublié et qui se demanderaient pourquoi je me torture les neurones avec les prix de l’immobilier dans l’ancien, j’offre un cours de rattrapage :
Si vous achetez un bien neuf aujourd’hui et que vous le revendez dans 10 ans à un acheteur qui ne bénéficiera pas de la réduction d’impôt dont vous avez bénéficié, il se réfèrera aux prix de l’ancien… CQFD mais SGDG.

Je reprends maintenant mes trois hypothèses :

1) Je conserve le bien en location classique :

Au terme du crédit, si mon Tmi est de 30 %, l’opération m’aura couté 78 500 € (pour un achat d’environ 161 000 € frais de notaire inclus), soit un coût mensuel de 327 €, pour un loyer (net de tout, y compris impôts et CSG) de301 €.
Si mon Tmi est de 14 %, l’opération m’aura couté 71 000 €, soit un coût mensuel de 296 €, pour un loyer net de 369  €.

On peut faire mieux (on va le voir avec la location saisonnière) mais comparé à ce sa banque proposait à vinzlar (voir ici : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] ), c’est déjà mieux :

On parlait d’un T1 bis de 35 m² à Nantes pour 128 000 € (total 133 900 € avec les frais de notaire) financé par un crédit de 20 ans à 2 % plus 0,22 % d’assurance (j’ai supposé 2,50 % plus 0,40 % pour mon truc à La Réunion).
Pour Nantes, au terme du crédit, si mon Tmi est de 30 %, l’opération m’aura couté 80 570 € (pour un achat d’environ 134 000 € alors que celui de La Réunion coûte 78 500 € pour un achat de 161 000 €), soit un coût mensuel de 336 €, pour un loyer net de 211 € (327 / 301 pour La Réunion).
Si mon Tmi est de 14 %, l’opération m’aura couté 74 272 €, soit un coût mensuel de 309 €, pour un loyer net de 261  € (Réunion : 296 / 369).



2) Je passe le bien en location saisonnière meublée :


Un tel bien, sur cette commune se loue aujourd’hui au minimum 200 € la semaine. J’ai plein d’exemples qui en attestent si quelqu’un a besoin d’une preuve, mais je ne veux pas alourdir mon message qui me parait déjà bien assez volumineux (les deux rangées du fond se sont endormie et j’en vois même une qui baille au premier rang).

Si je suppose une location sur seulement 8 mois, on aura dans 10 ans, avec les mêmes hypothèses que celles de départ (revalorisation du loyer à 1 % par an, des charges et de la taxe foncière à 1,5 %) :

7 000 (loyer) – 1 060 (agence assurance et charges) – 617 (taxe foncière) – 10 863 (crédit) = 5 540 (coût annuel)
Le coût mensuel est donc de 462 € l’année 10.
Je vous rappelle qu’en meublé, l’amortissement vient se rajouter en charge pour calculer la part du loyer imposable. Si j’en fais une estimation rapide à 6 000 €, on aura, au niveau fiscal :
7 000 (loyer) – 1 060 (agence assurance et charges) – 617 (taxe foncière) – 3 008 (intérêts déductibles de l’année 10) – 6 000 (amortissement) = - 3 685

L’amortissement rend donc l’opération non imposable (jusqu’à la fin du crédit et probablement un peu au-delà), avec 3 685 € d’amortissement à reporter sur les années suivantes (ceux qui ont oublié la leçon sur l’amortissement du meublé peuvent lever le doigt, je répondrai).

Si j’étais resté en location classique, j’aurais encore eu un peu de réduction d’impôt (1% du montant de l’opération les années 10, 11 et 12) puis plus rien ensuite, d’où (je vous passe le détail) :
Un coût mensuel de 374 € avec la réduction d’impôt et un Tmi de 14 %
Un coût mensuel de 508 € sans la réduction d’impôt et un Tmi de 14 %
Un coût mensuel de 402 € avec la réduction d’impôt et un Tmi de 30 %
Un coût mensuel de 536 € sans la réduction d’impôt et un Tmi de 30 %

Conclusion : selon le loyer de la location saisonnière dans 10 ans, il peut s’avérer judicieux (ou pas) de continuer sous le régime Pinel DOM (avec la réduction d’impôt de 1 % par an) et de passer en meublé l’année 13 (quand la réduction d’impôt disparait.
Si vous vous dites que j’aurais pu y penser avant et que j’ai l’air de tâtonner, c’est que je suis en train de tout vous calculer en « direct live », comme si j’étais en train de réaliser une étude pour un client.
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

Mais vous avez compris que sur un tel investissement, le meublé est une très bonne solution pour conserver le bien au lieu de le vendre quand la réduction d’impôt disparait (coût mensuel 462 € l’année 10 au lieu de 508 avec un Tmi de 14 % et de 536 avec un Tmi de 30 %). C’est d’autant plus vrai que les loyers du meublé vont rester longtemps non imposables, alors que ceux de la location classique (catégorie des revenus fonciers) vont devenir de plus en plus lourdement imposés car les intérêts d’emprunt déductibles fiscalement vont diminuer (encore 3 008 € l’année 10 mais moins de 2 000 € l’année 15…).

Bon d’accord, mais si moi je veux vendre ?

3) Allez, je décide de revendre au bout de 9 ans de location :

Il reste 98 200 € de capital à rembourser sur le crédit.
L’opération m’a couté 9 157 € si mon Tmi est de 14 % (suivez un peu les deux du fond, c’est votre taux marginal d’imposition) et 10 642 € avec un Tmi de 30 %.
Dans ces conditions, mon prix limite de revente (sans gain ni perte) sera de 107 357 € avec un Tmi de 14 %, soit 98 200 € pour rembourser la banque et 9 157 € pour me rembourser moi-même et de 108 842 € (98 200 + 10 642) avec un Tmi de 30 %.

Bon d’accord mais si ça se passe comme ça j’ai bonne mine puisque j’ai fait tout ça pour ne rien gagner. D’ailleurs, est-ce réaliste ?
Un prix de 107 357 € correspond à 2 147 € le m² pour un 50 m² (pour les puristes, je suis sympa, je ne prends que la surface fiscale, la surface totale étant de 56 m²) et un prix de 108 842 € à 2 177 € le m².

Je vous rappelle qu’on peut estimer qu’un tel bien vaut aujourd’hui sur le marché de l’ancien 2 850 € le m² et que l’on parle d’une revente dans 10 ans sur un marché très étroit (demande de logement explosive sur La Réunion et foncier très rare). Une revente à 2 147 ou 2 177 € le m² voudrait dire que les prix auraient baissé de 25 % en 10 ans. Sur un marché aussi tendu que celui de l’immobilier à La Réunion, j’ai du mal à y croire, sauf si le bien était du bas de gamme, mal situé et en locatif social (il aurait alors été payé beaucoup trop cher à l’achat).

Mais ce n’est pas non plus parce que ce sont de très beaux produits (emplacement, finitions, surface…) donc avec des locataires « triés » qu’il faut les payer à prix d’or. À l’inverse, en métropole comme en DOM, la construction classique, voire banale, parfois mal finie (ce n’est pas une légende, j’ai pas mal d’exemples), dans un quartier en locatif social donnera plus de probabilités de turnover des locataires, d’impayés, de dégradation du logement et des partie communes et rendra la revente du logement impossible sans une forte décote.

Vous me direz « mais alors comment faire pour le savoir à l’avance puisque le logement est ici acheté sur plans donc pas encore construit ? ». Il n’y a qu’une seule réponse : aller voir sur place, se renseigner sur le marché local, sur la ville et ses quartiers et surtout sur les prix. C’est ce que nous faisons depuis plusieurs années avec Rudy et Sébastien, mes deux ex associés (le divorce n’était pas de notre faute, c’était un ménage à 4 et le quatrième a tout fait exploser, nous travaillons donc toujours ensemble) en négociant sur place directement avec les promoteurs.

Pourquoi ces précisions ? Parce que je sais, par expérience et grâce aux témoignages des gens que j’ai rencontrés au cours de ma carrière, que peu de « conseillers » maitrisent ce qu’ils vendent, surtout s’ils font partie de réseaux de vente et que certains sont d’abord attirés par le montant de la commission que par la qualité du produit. Et c’est encore plus vrai pour les DOM : il est plus confortable de faire son choix sur catalogue car se rendre sur place coute de l’argent et du temps. Je me souviens d’une anecdote datant d’il y a 5 ou 6 ans (je vais citer des noms mais nous sommes entre nous) : je passe voir un chirurgien-dentiste que je connais pour lui parler d’investissement à La Réunion. Il me regarde alors un peu de haut et me dit : « Patrick, je ne vous ai pas attendu, j’y ai déjà investi par l’intermédiaire d’un ami ». Quand je lui ai demandé le nom du promoteur, il m’a répondu « Apavou ». Les connaisseurs comprendront que leur « amitié » a dû depuis capoter (Apavou est une de mes bêtes noires en immobilier à La Réunion).

Comment pouvez-vous alors savoir si l’interlocuteur que vous avez en face de vous est compétent et si la proposition qu’il vous fait est rentable et équilibrée ?
Pour la qualité de l’interlocuteur, une seule méthode : poser des questions sur le marché immobilier local, le quartier, quelles sont les raisons de son choix (pourquoi dans cette ville et pas ailleurs ?), où se situe l’immeuble par rapport au centre-ville… Le but n’étant pas de le piéger avec des questions farfelues car on ne peut pas tout savoir mais, si son choix a été fait « au pif sur catalogue », je pense que vous vous en rendrez vite compte.

Pour la qualité du produit, soit l’interlocuteur vous a donné des infos vérifiables (sinon tant pis pour vous si vous avez omis de lui poser des questions) soit vous faites le travail de recherche et d’analyse que j’ai fait ici même avec mon exemple (les sources notaires, INSEE et autres sont facilement accessibles).

Pardon pour cette longue parenthèse qui me paraissait utile, je reprends :

Le prix limite de revente (sans gain ni perte) est donc de 107 357 € avec un Tmi de 14 % et de 108 842 € avec un Tmi de 30 %, correspondant à 2 147 € le m² et à 2 177 € le m². Si je revendais à ce prix, cela voudrait dire que l’on m’a jeté un sort puisque les prix auraient baissé d’environ un quart en 10 ans.

Faisons donc une autre hypothèse : les prix sont restés stables à 2 850 € le m².
Dans ces conditions, la vente se fera à 142 500 € et il faudra rembourser 98 200 € à la banque. Je récupérerai donc 44 300 € net pour une opération qui m’aura couté 80 € par mois (9 157 € sur 9 ans et 4 mois) avec un Tmi de 14 % et 95 € par mois (10 642) avec un Tmi de 30 %.
Une épargne où je mettrais tous les mois 80 € pour récupérer 44 300 € au bout de 9 ans et 4 mois aurait un taux d’intérêt net annuel de 32,5 %.
Une épargne où je mettrais tous les mois 95 € pour récupérer 44 300 € au bout de 9 ans et 4 mois aurait un taux d’intérêt net annuel de 29 %.

Ceux qui ne me croient pas peuvent le vérifier ici :
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Allez, soyons un peu pessimistes pour finir en imaginant que je vende à moins de 2 850 € le m² et regardons à quels prix correspondraient un rendement net annuel de 10 % :

80 € par mois sur 9 ans et 4 mois donnent un capital de 14 502 € auxquels il faut ajouter les 98 200 € à rembourser à la banque, d’où un prix de vente de 112 702 soit 2 254 € au m² dans 10 ans (20 % de moins qu’aujourd’hui)
95 € par mois sur 9 ans et 4 mois donnent un capital de 17 221 € auxquels il faut ajouter les 98 200 € à rembourser à la banque, d’où un prix de vente de 115 421 (2 308 le m²)

Je vous laisse faire la conclusion vous-même, moi j’ai la mienne.


Concernant mon exemple, je vous avais dit qu’il y avait une chute à mon histoire. La voici donc : pour ceux qui penseraient que je suis venu gentiment me faire de la pub, qu’ils se rassurent : des T2 comme celui dont je viens de vous parler, il ne m’en reste plus !

Allez, encore un dernier effort pour vous faire une synthèse :

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Donc pour un même bien acheté 160 000 €, on aura, au niveau du prix :
160 000 (prix) – 28 800 (réduction d’impôt sur 9 ans) = 131 200 en métropole
160 000 (prix) – 46 400 (réduction d’impôt sur 9 ans) = 113 600 en DOM

Exemple : T2 à La Réunion de 160 725 € frais de notaire inclus financé sur 20 ans

Trois possibilités :

1 Quand la réduction d’impôt est terminée (12 ans), je conserve le logement en location classique
2 Quand la réduction d’impôt est terminée je le passe en location saisonnière meublée
3 Je le revends au bout de 9 ans de location (optimum fiscal)


1 Je continue à louer sans rien changer :


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2 Je loue en saisonnier :

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3 Je revends après 9 ans de location :

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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par laurent Gretcha le Jeu 14 Jan 2016 - 14:21

Chapeau. Record du monde.
(je n'ai pas tout lu et je te fais confiance, mais j'espère que ce n'est pas le copier-coller d'un article, sinon on te retire la médaille du plus long post de l'histoire d'OG)
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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Rudy Gaga le Jeu 14 Jan 2016 - 14:25

Very Happy !
(mais ça m'étonnerait beaucoup!)

Tu as songé à la visioconférence Spé?


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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Jeu 14 Jan 2016 - 14:33

laurent Gretcha a écrit:Chapeau. Record du monde.
(je n'ai pas tout lu et je te fais confiance, mais j'espère que ce n'est pas le copier-coller d'un article, sinon on te retire la médaille du plus long post de l'histoire d'OG)
Merci Laurent et promis : ce n'est pas un plagiat, même d'un truc que j'aurais écrit moi-même ailleurs.

C'est une version originale qui n'existe que sur OG et qui m'a pris deux jours de calculs et rédaction.


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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Admin le Jeu 14 Jan 2016 - 14:33

Merci beaucoup Patrick. A conserver par devers soi !

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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Rudy Gaga le Jeu 14 Jan 2016 - 14:37

Admin a écrit:Merci beaucoup Patrick. A conserver par devers soi !

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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Debussine le Jeu 14 Jan 2016 - 15:08

Je suis impressionnée.....
mais j'ai lu la première et la dernière phrase, promis!!

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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Evi le Jeu 14 Jan 2016 - 15:25

Par devers... Patrick... Patrick Dewaere... Excellent ça !! Laughing

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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par choukette le Ven 15 Jan 2016 - 21:52

Bonjour, je réagis à votre sujet car il me semble qu'une conséquence importante (de mon point de vue) d'un achat neuf à la réunion n'ai pas été abordée : les frais supplémentaires associés à la distance.

- Lors de l'achat, il semble effectivement plus logique de se rendre sur place pour trouver un bien convenable. Et, sauf pour un expert dans le domaine, il vaut probablement mieux y aller à deux.
Sachant que :
- le coût d'un trajet aller-retour Paris-Réunion est d'environ 800€,
- sans véhicule, cela risque d'être un peu compliqué.
- il faut un logement sur place
- il y a environ 12h d'avion aller. Pas question donc d'y aller pour 1 ou 2 jours.

On va arrondir le tout à 2000€ pour 2 personnes et pour quelques jours sur place (si vous arrivez à ne pas dépasser les 2000€ ... bravo !). En plus de cela, les jours sur place ne sont pas travaillés et donc non payés, mais peut-être, peut-on considérer cela comme des vacances ?!

Il surement possible de ne pas se déplacer et de se faire proposer des biens comme sous semblez le faire ?! Mais dans ce cas c'est vous qui effectuez le trajet, et les frais sont sans doute plus élevé que pour un bien situé en métropole ?

On va supposer qu'il n'y a aucun frais en plus par rapport à un achat en métropole. L'achat est donc effectué, et construit.

Etant donné que c'est du neuf, nous avons le droit à une garantie décennale. Je serais très étonné qu'il n'y ai aucune réclamation à faire dans les 10 ans concernant une construction récente ... Et réclamer quoi que ce soit sans être sur place ... cela me semble au mieux compliqué, au pire perdu d'avance.

Mais on peut supposer que la construction est irréprochable et/ou que le constructeur est très arrangeant.

Il faut maintenant faire gérer sa location. Pour la première période (non saisonnière donc) on peut supposer que le locataire reste un temps relativement long. Il y aura surement quelques petits travaux/réparations à faire, ... L'agence qui pourrait gérer la location peut sans doute se charger de contacter les artisans pour régler les quelques problèmes. En supposant que agence et artisans n'essayent pas de profiter du fait que le propriétaire soit loin, dans l'incapacité de se rendre sur place, et que les travaux sont peut être urgent (plus d'eau chaude pour le locataire, etc.).

Vient ensuite la phase de location saisonnière (une des possibilité évoquée). Celle-ci entre en jeu après quelques années tout de même. Il va sans doute falloir faire quelques travaux de rafraîchissement (peinture, meubler, etc). Deux solutions : déplacement ou faire faire les travaux ... sans avoir vu l'état du logement. On a l'état des lieux de sortie ... pas sur que ça aide beaucoup. Peut-être est-il possible de demander à quelqu'un (agence ?) de prendre quelques photos. Bref pas facile de maîtriser son budget travaux dans ces conditions.

On suppose que les travaux sont fait, ensuite il va falloir louer le logement en saisonnier. Pas question de faire le trajet tous les 15 jours donc agence ou personne indépendante obligatoire. Pourquoi pas mais pour quel prix ? De plus, la location saisonnière amène en général beaucoup de casse. Les agences ne prenant pas vraiment le temps de tout regarder en détails, le logement va vite se dégrader et le mobilier devra être remplacé beaucoup plus fréquemment qu'une location "classique". On revient aux 2 solutions : se déplacer ou faire faire à l'aveugle.

Au final, je ne vois pas comment échapper à tous ces frais qui me paraissent potentiellement très important. En métropole, pour peu que le logement ne soit pas très loin du propriétaire, il est facile de le gérer soit même et/ou de se déplacer 1 journée si besoin.

Qu'en pensez-vous ?
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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Sam 16 Jan 2016 - 9:10

Bonjour Choukette,

Cela fait beaucoup de réponses à détailler (j'aime bien détailler) et je vais tenter de prendre le temps d'y répondre dans le weekend.

Avant de produire une réponse détaillée, je vous donne une réponse rapide:

En fait, non seulement ça peut arriver mais ça peut aussi être pire si vous avez acheté du bas de gamme, mal géré par l'agence et sans aucun suivi de la part de celui qui vous l'a vendu.

Cependant, si vous avez un locataire qui ne paie pas et qui dégrade l'appartement, qu'il soit à coté de chez vous ou la bas, vous aurez les mêmes difficultés à le déloger. J'ai eu le cas en 2010 sur un T2 à Saint Pierre, au sud de l’île. Le client savait parfaitement ce qu'il avait acheté puisqu'il s'y était rendu et qu'il voyage gratuitement (pilote de ligne Air France)... ça aide, je vous l'accorde.

L'immeuble était top (plein centre-ville, à 2 minutes à pied de la poste, avec une architecture créole et un haut niveau de finitions), donc normalement avec des locataires triés. Pourtant, après quelques mois, le locataire a arrêté de payer (le client ne m'a prévenu que deux mois après, et encore, parce que je l'ai appelé, je n'ai toujours pas compris).

J'ai fait pression sur l'agence immobilière (menaces de dénoncer le mandat, pas de pitié) pour pourrir le quotidien du locataire... qui a filé à l'anglaise trois mois après, sans payer et en ayant dégradé l'appartement.

Donc pour l'instant : Choukette 1 / Patrick 0
Mais coup franc pour Patrick

Il y a donc eu 5 mois de loyer impayés et 600 € de réparations. Nous avons fait marcher l'assurance : le client a touché 4 des 5 mois de loyer (1 mois de franchise) et a été remboursé des 600 € (assurance dégradations).

J'ai eu un autre problème l'an dernier sur un T4 à La Montagne (quartier huppé sur les hauts de Saint Denis) et là, pareil : la cliente m'appelle au bout de 4 mois (ça me fatigue cette désinvolture, ou alors c'est de la timidité, ou la peur de déranger, pourvu que ce ne soit pas un manque de confiance sinon je m’énerve !) pour me dire que le logement n'est pas loué à cause d'une fuite d'eau dans le séjour (je sais, c'est curieux car ce n'est pas une pièce humide) et que l'agence n'a pas répondu à son courrier (je vous laisse imaginer mon humeur quand j'ai appelé l'agence...).

Bref, la fuite d'eau venait d'une canalisation extérieure et le problème a été réglé en deux mois (réparation, remise en location du logement, indemnisation des clients pour les loyers non perçus moins un mois de franchise).

Sur tout le reste (et j'en ai quelques uns des clients ayant investi à la réunion) je n'ai jamais eu de problèmes, ou ils ne me l'ont pas dit. Il faut dire qu'avec Rudy et Seb mes deux associés (plus de 400 clients à eux deux, je suis un petit joueur), nous sommes sur place plusieurs fois par an pour, à la fois sélectionner et négocier avec les promoteurs, mais aussi pour assurer le suivi et fidéliser les agences immobilières en se montrant présents (parfois collants).
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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Mar 19 Jan 2016 - 14:48

Allez, j’ai enfin un peu de temps pour répondre en détails. Je vais essayer de rester sobre et de ne pas trop développer (qui a dit « tu n’y arriveras pas » ?) car l’immobilier à La Réunion est une de mes spécialités et quand je vois ce que je vends là-bas à mes clients et ce que proposent certains de mes concurrents en métropole, je suis content de mes choix (bon j’arrête car cela ressemble à de l’auto congratulation et je n’ai encore ni répondu ni rien démontré).

Avant de commencer, pour que vous ne soyez pas surpris, je vous livre ma philosophie : je pense que dans mon métier, on doit non seulement assumer la vente, mais aussi l’avant-vente (gros travail sur la sélection des produits mais aussi préparation du dossier avec le notaire, assistance auprès des clients pour le financement…) et également l’après-vente, notamment en cas de problèmes (j’y réponds plus loin).

Mes réponses sont en rouge sous les questions, allons-y :

choukette a écrit:Bonjour, je réagis à votre sujet car il me semble qu'une conséquence importante (de mon point de vue) d'un achat neuf à la réunion n'ai pas été abordée : les frais supplémentaires associés à la distance.
Pour mes clients il n’y a pas de frais supplémentaires, vous allez comprendre pourquoi, mais je ne dois pas être le seul à travailler ainsi.
- Lors de l'achat, il semble effectivement plus logique de se rendre sur place pour trouver un bien convenable. Et, sauf pour un expert dans le domaine, il vaut probablement mieux y aller à deux.
Le problème étant toujours que, même pour la métropole, y compris dans la ville où habite l’investisseur (je prends deux exemples plus loin), le client est rarement expert et a du mal à analyser ce qu’on lui propose. L’expert est donc normalement celui qui a sélectionné le produit et qui le vend, mais ce n’est malheureusement pas toujours le cas car un certain nombre de « conseillers » n’ont jamais vu ce qu’ils vendent et font leur choix sur catalogue (qui s’appelle aujourd’hui un accès partenaire sur le site internet du promoteur).
Sachant que :
- le coût d'un trajet aller-retour Paris-Réunion est d'environ 800€,
- sans véhicule, cela risque d'être un peu compliqué.  
- il faut un logement sur place
- il y a environ 12h d'avion aller. Pas question donc d'y aller pour 1 ou 2 jours.
C’est vrai, avec la réserve que j’indique plus haut concernant la capacité de l’investisseur à analyser le marché et l’investissement lui-même. Mais pourtant la plupart des gens ne font pas le déplacement, même en métropole pour 900 kms ou 400 kms : j’ai eu deux fois le cas pour le même programme neuf sur Toulouse où j’ai « décortiqué » une proposition qui paraissait pas trop chère (3 200 € le m² pour du neuf) mais où le résultat était catastrophique. Plutôt que de développer, je vais vous faire un copié collé de ce que j’ai écrit au client à l’époque :

«  Le quartier n’est pas bien situé et ne le sera jamais :
Avant de vous parler en détails du quartier je vais vous donner des indices :
Vous achetez à 3 176 € le m² alors que les prix dans le neuf à Toulouse sont plutôt à 3 500 € - 3 700 €. C’est donc un prix « déclassé »
Le loyer est à 770 € alors que le plafond de la loi Duflot pour un 85 m² est de 785 €. Vous êtes donc en dessous du plafond Duflot qui est lui-même en dessous du marché locatif (c’est le principe de base de la loi Duflot)… pas bon signe !
Le Grand Selve est un quartier que peu de gens connaissent ici car il est totalement enclavé au-delà de la rocade et qu’il ne s’y passe pas grand-chose (il n’y a par exemple pas de commerces). C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, comme je n’habite pas loin (mais quand-même du « bon côté » de la rocade), que, quand je vais faire un tour de vélo avec mes enfants, c’est dans ce quartier que je vais (on n’y croise quasiment personne).
Mais les choses changent et, comme le foncier n’y est pas cher, les bâtiments neufs y fleurissent. Le problème est que les programmes immobiliers préexistants peinent déjà à trouver des locataires car le quartier est excentré et mal desservi et les nouveaux logements sont de type très social (La SA les chalets y construit également, juste à côté du Cosilodge des violettes * et La SA Les Chalets… c’est du HLM). »
* C’est le nom du programme proposé.

Cet investisseur habite à Lens (900 kms) et je lui ai proposé de venir le chercher à l’aéroport pour lui faire visiter mais il n’a pas voulu. Sur le même programme, j’ai eu la même réaction d’une personne habitant Aix en Provence (400 kms) et qui depuis est devenu un de mes clients (mais cette fois il est allé voir ce que je lui proposais).

Investir à côté de chez soi peut être une idée plus rassurante… et pourtant, j’ai eu deux cas où j’ai évité la catastrophe aux clients car dans les deux cas, l’étude du concurrent supposait une revente qui, après analyse aboutissait à une perte en capital (c’était l’époque du Duflot qui aboutissait à la même conclusion que le Pinel). Premier exemple : programme Kaufmann * « Les bassins à Flot » dans le centre de Bordeaux.
* Note perso qui n’engage que moi : Kaufmann, je n’ai jamais voulu en vendre à cause de ce que m’ont dit plusieurs artisans ayant travaillé sur ces chantiers concernant la qualité.

Je suis allé récupérer un document de Domofrance qui parle du développement du quartier et qui s’appelle (je n’invente rien, je fournis le document à ceux qui me le demanderaient) « Semaine nationale des HLM 2014, Construire l’avenir aux Bassins à Flot ». En résumé, l’immeuble de Kaufmann se trouve sur une zone de 5 500 logements, dont 1 000 en HLM et en étant plus précis, le quartier de la résidence comporte 220 HLM sur un total de 650 logements (analyse faite au client par votre serviteur : « 220 sur 650 cela fait 33 % en logements "très sociaux" juste à côté de votre T3. »). Pourtant, ce client habite à Bordeaux mais n’avait rien vu.

Autre exemple (je tente de faire plus court, inutile de rire les deux du fond !) le programme Natura Park à Montpellier pour un investisseur qui n’habite pas loin et qui connait bien la ville :
La ZAC des Grisettes est à l’ouest de la ville : je suis allé chercher un document de Montpellier agglomération qui s’appelle « Le logement social en pointe, ZAC des Grisettes » et qui explique, dès la deuxième phrase, « ACM est fortement investi pour assurer à la fois l’accueil des plus démunis et celui des foyers à revenus modestes. ». ACM est le premier bailleur social à la fois de l’Hérault et de l’ancienne région Languedoc Roussillon.
En résumé, la ZAC comptera à terme 1 500 logements, dont 1/3 en locatif social, 1/3 en accession aidée et 1/3 en accession libre.
Le client n’avait rien vu et pourtant il connait très bien la ville.



On va arrondir le tout à 2000€ pour 2 personnes et pour quelques jours sur place (si vous arrivez à ne pas dépasser les 2000€ ... bravo !). En plus de cela, les jours sur place ne sont pas travaillés et donc non payés, mais peut-être, peut-on considérer cela comme des vacances ?!
Je suis d’accord avec le budget et encore, c’est un minimum.
J’ai cependant une remarque qui peut permettre de relativiser : 2 000 € investis pour une dizaine d’années de location, cela fait 200 € par an. Il faudrait comparer cette somme aux frais et coûts annuels de votre banque (carte bancaire, autorisation de découvert… plus tous les trucs qui ne servent à rien), frais qui n’existent pourtant que… pour nous permettre de disposer de l’argent que l’on a soi-même gagné.

En fait, pour La Réunion, j’ai plusieurs catégories de clients :

Le client qui me croit sur parole et qui me fait confiance sans y aller (il a tort, la Réunion est une très belle destination). La plupart de mes clients sont dans cette catégorie, pourquoi pas, mais c’est dommage.

Le client qui y va après pour des vacances. Je trouve que c’est une très bonne idée, à la fois parce que la destination est très agréable (et les gens aussi), mais aussi parce que je trouve sain de voir ce que l’on a acheté (et accessoirement, pour moi, cela renforce la confiance du client). J’ai pas mal de clients dans cette catégorie et je suis fier de contribuer, certes très modestement, au développement du tourisme dans ce département (qui a dit « Patrick, arrête de faire des phrases. » ?)

Le client qui va y aller avant d’investir : ce groupe compte peu de « membres » car, en dehors du coût du voyage, il faut pouvoir se rendre disponible rapidement (j’ai, par exemple, quelques pilotes de ligne qui remplissent ces critères car le voyage pour eux est gratuit).

Le client qui connait quelqu’un sur place qui peut lui donner un avis (ça a été le cas de votre consœur dont je vous ai parlé au début de mon message initial). Pour moi c’est l’idéal car cela me permet de faire preuve de transparence par rapport aux informations fournies au client sans qu’il ait à supporter le coût du voyage. Je suis surpris de constater que ce groupe comporte pas mal de « membres » et cela m’arrange.

Le problème de ces deux dernières catégories est que, même en habitant à La Réunion, on n’est pas forcément expert et à même de juger de la qualité d’un investissement. Donc, quand c’est possible, j’organise une rencontre et une visite sur place car, sans quelques explications sur la ville, le quartier et le bâtiment, on en revient aux mêmes problèmes que les exemples cités plus haut sur Bordeaux ou Montpellier.



Il surement possible de ne pas se déplacer et de se faire proposer des biens comme sous semblez le faire ?! Mais dans ce cas c'est vous qui effectuez le trajet, et les frais sont sans doute plus élevé que pour un bien situé en métropole ?
Les frais de déplacement font partie des dépenses nécessaires quand on veut faire ce métier correctement et fidéliser ses clients (c’est en quelque sorte un investissement). Ils ne sont bien sûr pas rajoutés aux prix de ce que l’on propose car on ne s’en sortirait pas : il faudrait alors, soit facturer à certains clients suivant la date où j’y vais, soit faire une moyenne sur les ventes de l’année et répartir sur l’ensemble des clients. Ce serait non seulement trop compliqué mais aussi pas très honnête (je trouve) et surtout pas cohérent : chaque logement a un prix qui a été négocié avec le promoteur (souvent à la baisse) et je pense qu’il le prendrait mal si je rajoutais des honoraires après coup.

Vous n’êtes pas obligés de me croire mais c’est un mode de fonctionnement qui me convient très bien (investir pour récolter et je ne suis surement pas le seul à procéder ainsi), non seulement avant la vente mais aussi après :

Il m’est arrivé l’an dernier, pour l’une de vos consœurs qui intervient parfois sur OG mais dont je tairais le nom (message à son intention : inutile de témoigner, j’espère qu’on va me croire sur parole) de me rendre en janvier à Paris, juste après les attentats, pour une réunion de copropriétaires avec un avocat (j’ai assumé le coût du voyage, mais c’est moins cher que La Réunion) puis en octobre pour l’assemblée générale des copropriétaires (il était prévu de facturer les frais à ceux qui étaient absents et de se faire rembourser l’hôtel mais je ne l’ai pas fait, question de principe).

Pour revenir au sujet de La Réunion, nous nous y rendons plusieurs fois par an avec mes associés (l’un de nous a sa femme qui est hôtesse de l’air sur une grande compagnie nationale ce qui limite les coûts, le voyage étant quasi gratuit pour lui), à la fois pour trouver des biens à vendre, pour assurer le suivi de ce qui est en cours (il est toujours utile de se montrer présent, tant pour les agences immobilières qui gèrent les locations que pour les promoteurs) mais aussi parfois pour prendre des photos des biens en cours de construction (même si nos clients nous font confiance, ils apprécient d’avoir des nouvelles très concrètes).



On va supposer qu'il n'y a aucun frais en plus par rapport à un achat en métropole. L'achat est donc effectué, et construit.

Etant donné que c'est du neuf, nous avons le droit à une garantie décennale. Je serais très étonné qu'il n'y ai aucune réclamation à faire dans les 10 ans concernant une construction récente ... Et réclamer quoi que ce soit sans être sur place ... cela me semble au mieux compliqué, au pire perdu d'avance.
Personnellement je n’ai jamais été confronté à ce genre de cas et je ne comprends pourquoi il devrait forcément y avoir des problèmes sur la construction. Mais ça pourrait arriver et dans ce cas, je dois rappeler que La Réunion c’est La France, donc avec les mêmes garanties qu’en métropole : quand il y a un problème sur le bâtiment (ce que l’on appelle le gros œuvre) et qu’il faut faire marcher la décennale, c’est l’ensemble des copropriétaires qui est concerné, on n’est pas tout seul dans son coin (on passe en premier lieu par le syndic). La démarche est alors la même qu’en métropole : il faut mandater un expert qui va faire un rapport qui sera transmis à l’assureur qui n’aura pas d’autre choix que de réparer le dommage s’il est avéré.

D’ailleurs, je ne comprends pas non plus pourquoi, parce que le dommage se situerait à la Réunion, la cause serait perdue d’avance !



Mais on peut supposer que la construction est irréprochable et/ou que le constructeur est très arrangeant.
Les règles de construction en métropole son soumise à la réglementation RT 2012, alors que celles des DOM suivent la réglementation RTAA DOM, beaucoup plus stricte car le bâtiment doit pouvoir notamment résister aux cyclones (rassurez-vous, ça tient). Les tuiles sur le toit sont par exemple interdites. Petit détail sur la solidité de la structure : étant donné le climat, le temps de séchage du béton est nettement meilleur qu’en métropole.

Pour l’absence de tuiles sur le toit, voici un exemple (c’est le bâtiment dans le centre-ville de Saint Pierre que j’évoque dans mon premier message) :


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Il faut maintenant faire gérer sa location. Pour la première période (non saisonnière donc) on peut supposer que le locataire reste un temps relativement long. Il y aura surement quelques petits travaux/réparations à faire, ...
Comme en métropole.
L'agence qui pourrait gérer la location peut sans doute se charger de contacter les artisans pour régler les quelques problèmes. En supposant que agence et artisans n'essayent pas de profiter du fait que le propriétaire soit loin, dans l'incapacité de se rendre sur place, et que les travaux sont peut être urgent (plus d'eau chaude pour le locataire, etc.).
Comme en métropole : sauf si vous êtes expert en travaux de second œuvre ou de finitions, vous ne pourrez pas déterminer si le devis proposé est réaliste ou pas, sachant que l’agence doit pouvoir vous proposer deux ou trois devis pour la mise en concurrence.

Vient ensuite la phase de location saisonnière (une des possibilité évoquée). Celle-ci entre en jeu après quelques années tout de même. Il va sans doute falloir faire quelques travaux de rafraîchissement (peinture, meubler, etc).
Comme en métropole.
Deux solutions : déplacement ou faire faire les travaux ... sans avoir vu l'état du logement. On a l'état des lieux de sortie ... pas sur que ça aide beaucoup. Peut-être est-il possible de demander à quelqu'un (agence ?) de prendre quelques photos.
Oui par exemple. D’ailleurs, je vous rappelle que l’agence ne peut engager des travaux qu’après avoir reçu votre accord, comme en métropole (La Réunion, c’est la France et ils ne sont pas plus malhonnêtes qu’en métropole !).
Bref pas facile de maîtriser son budget travaux dans ces conditions.
Enfin, il faut  relativiser : moi si je suis propriétaire et que l’on m’annonce des travaux de peinture (donc pas trop couteux), je vais valider. Mais si on me rajoute le lavabo de la salle de bains, la porte des toilettes et cinq carreaux du carrelage, je pense qu’ils vont entendre hurler bibi et que je vais engager la responsabilité de l’agence pour ne pas avoir fait son boulot correctement sur l’état des lieux de sortie, en métropole comme en DOM, d’ailleurs.

On suppose que les travaux sont fait, ensuite il va falloir louer le logement en saisonnier. Pas question de faire le trajet tous les 15 jours donc agence ou personne indépendante obligatoire.
Comme en métropole (voir plus bas).
Pourquoi pas mais pour quel prix ? De plus, la location saisonnière amène en général beaucoup de casse. Les agences ne prenant pas vraiment le temps de tout regarder en détails, le logement va vite se dégrader et le mobilier devra être remplacé beaucoup plus fréquemment qu'une location "classique". On revient aux 2 solutions : se déplacer ou faire faire à l'aveugle.
Je ne suis pas d’accord : vous avez plus de chance de constater de gros soucis quand votre locataire est resté 5 ou 10 ans dans le logement que quand vous faites un état des lieux toutes les semaines. Pour la casse, je pense que vous exagérez (les gens ne sont pas tous des sauvages) et que, soit c’est une assiette et vous la remplacez, soit c’est plus grave et facturé au locataire (mais il faut quand même y aller fort pour casser une table ou des chaises ou même arracher les rideaux). Pour finir, la durée de vie moyenne sur du mobilier est d’environ 10 ans et cette dépense vient en charge fiscalement sur les loyers (amortissement).

Au final, je ne vois pas comment échapper à tous ces frais qui me paraissent potentiellement très important. En métropole, pour peu que le logement ne soit pas très loin du propriétaire, il est facile de le gérer soit même et/ou de se déplacer 1 journée si besoin.
J’ai un client qui fait de la location saisonnière sans agence, enfin pas lui car le métier d’anesthésiste laisse peu de temps libre et sa femme a dû arrêter de travailler pour s’occuper de leur patrimoine (certes conséquent). Vous ne pourrez pas gérer seul en location saisonnière, à moins d’être retraité ou d’avoir fait le choix de ne plus travailler.

J’ai aussi quelques clients qui louent sans passer par une agence (mais pas en location saisonnière car ce serait un travail à plein temps) et c’est quand même un exercice très compliqué.



Qu'en pensez-vous ?
Je pense que si je fais mon boulot correctement, non seulement il n’y aura pas de frais supplémentaires par rapport à la métropole mais que ce que je vends là-bas est de meilleure qualité que ce que je trouve ici (mais je vous l’accorde, il faut y aller plusieurs fois par an pour avoir des produits de qualité et analyser le marché).

Enfin, même si le client tombait sur un conseiller pas très impliqué (mais quand même pas malhonnête au point de vendre des produits pourris à prix d’or) et que cela engendrait quelques frais supplémentaires, je vous rappelle que, pour un investissement de 160 000 € :

La réduction d’impôt est de 28 800 € en métropole.
Elle se monte à 46 400 € en DOM.

La différence est donc de 17 600 € et il faudrait vraiment manquer de bol pour avoir des frais de 17 600 € sans pouvoir mettre en cause la responsabilité de l’agence et sans pouvoir s’offrir au moins une fois des vacances à La Réunion (mais on n’est pas obligé si ça se passe bien et que le conseiller fait son boulot de suivi).

Enfin, dans mon exemple, j’ai supposé un loyer de 200 € par semaine sur 8 mois, la réalité étant pour un bien de cette qualité (neuf, vue sur la mer, pas dans un collectif mais dans une villa et à 5 minutes de la plage) plutôt aux alentours de 300 € pour 9 à 10 mois de location (je n’invente rien, c’est ce que fait un de mes partenaires sur place pour deux appartements qu’il possède).

Si je veux être précis et que je reprends mon exemple :

J’ai supposé un loyer annuel de 6 400 € (200 par semaine sur 8 mois) mais je n’ai pas changé les frais d’agence et d’assurance (10,6 % des loyers), ce qui nous donnerait, hors taxe foncière et charges de copropriété, un loyer net de 5 722 sur l’année.

Il faut cependant noter que, en location saisonnière, il n’y a plus besoin de garantie loyers impayés (le loyer est payé d’avance) mais que les frais d’agence sont plus élevés (environ 20 % mais il y a aussi nettement plus de travail).

La réalité nous donnerait alors un loyer annuel de 10 800 € (300 par semaine sur 9 mois), moins les frais d’agence donc 8 640 €, hors taxe foncière et charges, qui restent inchangées par rapport à mon exemple initial.

La différence, par rapport à mon exemple initial serait alors de 2 918 € (8 640 moins 5 772) chaque année. Il y a donc un peu de marge, au cas où, pour des frais supplémentaires, mais surement pas à hauteur de ceux évoqués plus haut.

Cerise sur le gâteau : en location saisonnière meublée, le loyer perçu est net d’impôt, contrairement à de la location classique.
En conclusion, il faut dire qu’il n’existe pas de solution miracle et que, quand on exerce ma profession, il faut faire des choix et que ces choix nécessitent un gros travail de prospection, d’analyse, de suivi et quelques dépenses… mais on n’a rien sans rien.


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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Mer 27 Jan 2016 - 10:49

Bonjour à toutes, à tous et aussi aux autres...

Hier soir, il me semble qu'il y avait un nouveau message ici, en réponse au mien. Comme en ce moment je frise le surmenage, dites-moi si j'ai bien vu ou s'il faut d'urgence que je me repose.

Bonne journée.

Patrick
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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par propylene le Mer 27 Jan 2016 - 11:03

Bonjour,

Tu n'as pas rêvé. Tout va bien dans ta tête (de ce point de vue) Laughing
choukette a effacé son message hier soir. (je ne l'ai pas lu non plus)

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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Evi le Mer 27 Jan 2016 - 11:10

Je confirme que je l'ai lu... Mais je ne comprends pas pourquoi il a été enlevé... J'espère qu'il sera remis sinon, je trouve ça dommage.

Bis repetita placent.

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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Admin le Mer 27 Jan 2016 - 11:29

Je jure que je n'ai touché à rien.

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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Mer 27 Jan 2016 - 11:47

Admin a écrit:Je jure que je n'ai touché à rien.
C'est donc toi qui a la clef de la trappe sous laquelle se trouve le gros bouton rouge ?

Plus sérieusement, j'ai parcouru le message rapidement hier soir mais je n'y voyais plus rien (inutile de rire, ce n'est pas seulement à cause de mon âge, il était tard et j'avais eu une journée épuisante).

Il m'a semblé y voir des éléments de contradiction objectifs et je trouve aussi dommage qu'il ait disparu, d’autant plus que ce genre d'échange m'aide à comprendre certaines réactions. Ce que je veux dire, c'est que, dans mon métier, on est souvent animé de certitudes et, si je prends l'exemple de La Réunion, comme c'est un sujet que je maîtrise parfaitement (et pas seulement en théorie), je peux peut-être donner parfois l'impression que je détiens la vérité et que le débat n'est pas possible (si c'est la raison de la disparition du message, je le déplore).

D'ailleurs, j'en profite pour vous demander votre avis sur ce dernier point (vous pouvez y aller, c'est moi qui vous le demande... mais ne tapez pas trop fort), mais également sur la qualité des infos que j'essaie de vous apporter (pour la quantité, inutile de vous rappeler que Laurent m'a déjà classé "hors catégorie").
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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par laurent Gretcha le Mer 27 Jan 2016 - 12:37

Hors catégorie au niveau du volume en effet Smile
Pour le contenu, je n'ai jamais rien dit (il faudrait d'abord que je lise tes messages, et que je m'intéresse à ce domaine!) mais à voir le succès et tous les retours en commentaires, je suis sûr que tu dis des choses intéressantes
...
<;o)
Que vous êtes joli ! Pour ce qui est d'l'immo,
Cher ami, si votre plumage
Vaut autant que votre ramage,
Vous êtes le spécialiste de ces lois
A ces mots le Patrick ne se sent pas de joie ;
Et pour montrer sa bonne foi,
Il s'enflamme comme un grec, et endort l'auditoire.

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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par choukette le Mer 27 Jan 2016 - 13:27

Pour tout vous expliquer, je fais l'intermédiaire entre mon mari et Spécialiste retraite ^^ Il m'a donc donné une réponse à poster, ce que j'ai fait, mais m'a ensuite dit "mais noooon je devais relire !" Du coup j'ai enlevé, mais promis elle reviendra tôt ou tard Smile
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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par propylene le Mer 27 Jan 2016 - 13:38

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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Evi le Mer 27 Jan 2016 - 14:39

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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Jeu 28 Jan 2016 - 21:45

Tout d'abord, je tiens à remercier Laurent pour les textes, qui m'aident à exercer ce métier si périlleux avec humour et légèreté, mais aussi Propy pour ses décors, Evi pour l'éclairage et son soucis du détail, sans oublier notre grand Admin qui a bien voulu produire ce film courageux et engagé.

Nous attendons avec impatience la critique du mari de choukette (pas d'ironie, c'est vrai, au cas où mon verbe serait mal interprété), pour savoir s'il y a "mari sous roche" ou si nous pouvons tourner la suite.

Merci à tous et bonne soirée.
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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par choukette le Ven 29 Jan 2016 - 11:08

Merci pour cette réponse détaillée. Il y a cependant quelques points sur lesquels je ne suis pas d'accord.
Mes quelques remarques en bleu ci-dessous.


choukette a écrit:Bonjour, je réagis à votre sujet car il me semble qu'une conséquence importante (de mon point de vue) d'un achat neuf à la réunion n'ai pas été abordée : les frais supplémentaires associés à la distance.
Pour mes clients il n’y a pas de frais supplémentaires, vous allez comprendre pourquoi, mais je ne dois pas être le seul à travailler ainsi.
- Lors de l'achat, il semble effectivement plus logique de se rendre sur place pour trouver un bien convenable. Et, sauf pour un expert dans le domaine, il vaut probablement mieux y aller à deux.
Le problème étant toujours que, même pour la métropole, y compris dans la ville où habite l’investisseur (je prends deux exemples plus loin), le client est rarement expert et a du mal à analyser ce qu’on lui propose. L’expert est donc normalement celui qui a sélectionné le produit et qui le vend, mais ce n’est malheureusement pas toujours le cas car un certain nombre de « conseillers » n’ont jamais vu ce qu’ils vendent et font leur choix sur catalogue (qui s’appelle aujourd’hui un accès partenaire sur le site internet du promoteur).
Sachant que :
- le coût d'un trajet aller-retour Paris-Réunion est d'environ 800€,
- sans véhicule, cela risque d'être un peu compliqué.  
- il faut un logement sur place
- il y a environ 12h d'avion aller. Pas question donc d'y aller pour 1 ou 2 jours.
C’est vrai, avec la réserve que j’indique plus haut concernant la capacité de l’investisseur à analyser le marché et l’investissement lui-même. Mais pourtant la plupart des gens ne font pas le déplacement, même en métropole pour 900 kms ou 400 kms : j’ai eu deux fois le cas pour le même programme neuf sur Toulouse où j’ai « décortiqué » une proposition qui paraissait pas trop chère (3 200 € le m² pour du neuf) mais où le résultat était catastrophique. Plutôt que de développer, je vais vous faire un copié collé de ce que j’ai écrit au client à l’époque :

«  Le quartier n’est pas bien situé et ne le sera jamais :
Avant de vous parler en détails du quartier je vais vous donner des indices :
Vous achetez à 3 176 € le m² alors que les prix dans le neuf à Toulouse sont plutôt à 3 500 € - 3 700 €. C’est donc un prix « déclassé »
Le loyer est à 770 € alors que le plafond de la loi Duflot pour un 85 m² est de 785 €. Vous êtes donc en dessous du plafond Duflot qui est lui-même en dessous du marché locatif (c’est le principe de base de la loi Duflot)… pas bon signe !
Le Grand Selve est un quartier que peu de gens connaissent ici car il est totalement enclavé au-delà de la rocade et qu’il ne s’y passe pas grand-chose (il n’y a par exemple pas de commerces). C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, comme je n’habite pas loin (mais quand-même du « bon côté » de la rocade), que, quand je vais faire un tour de vélo avec mes enfants, c’est dans ce quartier que je vais (on n’y croise quasiment personne).
Mais les choses changent et, comme le foncier n’y est pas cher, les bâtiments neufs y fleurissent. Le problème est que les programmes immobiliers préexistants peinent déjà à trouver des locataires car le quartier est excentré et mal desservi et les nouveaux logements sont de type très social (La SA les chalets y construit également, juste à côté du Cosilodge des violettes * et La SA Les Chalets… c’est du HLM). »
* C’est le nom du programme proposé.

Cet investisseur habite à Lens (900 kms) et je lui ai proposé de venir le chercher à l’aéroport pour lui faire visiter mais il n’a pas voulu. Sur le même programme, j’ai eu la même réaction d’une personne habitant Aix en Provence (400 kms) et qui depuis est devenu un de mes clients (mais cette fois il est allé voir ce que je lui proposais).

Investir à côté de chez soi peut être une idée plus rassurante… et pourtant, j’ai eu deux cas où j’ai évité la catastrophe aux clients car dans les deux cas, l’étude du concurrent supposait une revente qui, après analyse aboutissait à une perte en capital (c’était l’époque du Duflot qui aboutissait à la même conclusion que le Pinel). Premier exemple : programme Kaufmann * « Les bassins à Flot » dans le centre de Bordeaux.
* Note perso qui n’engage que moi : Kaufmann, je n’ai jamais voulu en vendre à cause de ce que m’ont dit plusieurs artisans ayant travaillé sur ces chantiers concernant la qualité.

Je suis allé récupérer un document de Domofrance qui parle du développement du quartier et qui s’appelle (je n’invente rien, je fournis le document à ceux qui me le demanderaient) « Semaine nationale des HLM 2014, Construire l’avenir aux Bassins à Flot ». En résumé, l’immeuble de Kaufmann se trouve sur une zone de 5 500 logements, dont 1 000 en HLM et en étant plus précis, le quartier de la résidence comporte 220 HLM sur un total de 650 logements (analyse faite au client par votre serviteur : « 220 sur 650 cela fait 33 % en logements "très sociaux" juste à côté de votre T3. »). Pourtant, ce client habite à Bordeaux mais n’avait rien vu.

Autre exemple (je tente de faire plus court, inutile de rire les deux du fond !) le programme Natura Park à Montpellier pour un investisseur qui n’habite pas loin et qui connait bien la ville :
La ZAC des Grisettes est à l’ouest de la ville : je suis allé chercher un document de Montpellier agglomération qui s’appelle « Le logement social en pointe, ZAC des Grisettes » et qui explique, dès la deuxième phrase, « ACM est fortement investi pour assurer à la fois l’accueil des plus démunis et celui des foyers à revenus modestes. ». ACM est le premier bailleur social à la fois de l’Hérault et de l’ancienne région Languedoc Roussillon.
En résumé, la ZAC comptera à terme 1 500 logements, dont 1/3 en locatif social, 1/3 en accession aidée et 1/3 en accession libre.
Le client n’avait rien vu et pourtant il connait très bien la ville.



On va arrondir le tout à 2000€ pour 2 personnes et pour quelques jours sur place (si vous arrivez à ne pas dépasser les 2000€ ... bravo !). En plus de cela, les jours sur place ne sont pas travaillés et donc non payés, mais peut-être, peut-on considérer cela comme des vacances ?!
Je suis d’accord avec le budget et encore, c’est un minimum.
J’ai cependant une remarque qui peut permettre de relativiser : 2 000 € investis pour une dizaine d’années de location, cela fait 200 € par an. Il faudrait comparer cette somme aux frais et coûts annuels de votre banque (carte bancaire, autorisation de découvert… plus tous les trucs qui ne servent à rien), frais qui n’existent pourtant que… pour nous permettre de disposer de l’argent que l’on a soi-même gagné.

=> Je suis d'accord, il faut relativiser. Mais le problème ne vient pas de cette dépense spécifiquement (tout comme pour les frais bancaires) mais de l'accumulation de celles-ci.

En fait, pour La Réunion, j’ai plusieurs catégories de clients :

Le client qui me croit sur parole et qui me fait confiance sans y aller (il a tort, la Réunion est une très belle destination). La plupart de mes clients sont dans cette catégorie, pourquoi pas, mais c’est dommage.

Le client qui y va après pour des vacances. Je trouve que c’est une très bonne idée, à la fois parce que la destination est très agréable (et les gens aussi), mais aussi parce que je trouve sain de voir ce que l’on a acheté (et accessoirement, pour moi, cela renforce la confiance du client). J’ai pas mal de clients dans cette catégorie et je suis fier de contribuer, certes très modestement, au développement du tourisme dans ce département (qui a dit « Patrick, arrête de faire des phrases. » ?)

Le client qui va y aller avant d’investir : ce groupe compte peu de « membres » car, en dehors du coût du voyage, il faut pouvoir se rendre disponible rapidement (j’ai, par exemple, quelques pilotes de ligne qui remplissent ces critères car le voyage pour eux est gratuit).

Le client qui connait quelqu’un sur place qui peut lui donner un avis (ça a été le cas de votre consœur dont je vous ai parlé au début de mon message initial). Pour moi c’est l’idéal car cela me permet de faire preuve de transparence par rapport aux informations fournies au client sans qu’il ait à supporter le coût du voyage. Je suis surpris de constater que ce groupe comporte pas mal de « membres » et cela m’arrange.

Le problème de ces deux dernières catégories est que, même en habitant à La Réunion, on n’est pas forcément expert et à même de juger de la qualité d’un investissement. Donc, quand c’est possible, j’organise une rencontre et une visite sur place car, sans quelques explications sur la ville, le quartier et le bâtiment, on en revient aux mêmes problèmes que les exemples cités plus haut sur Bordeaux ou Montpellier.



Il surement possible de ne pas se déplacer et de se faire proposer des biens comme sous semblez le faire ?! Mais dans ce cas c'est vous qui effectuez le trajet, et les frais sont sans doute plus élevé que pour un bien situé en métropole ?
Les frais de déplacement font partie des dépenses nécessaires quand on veut faire ce métier correctement et fidéliser ses clients (c’est en quelque sorte un investissement). Ils ne sont bien sûr pas rajoutés aux prix de ce que l’on propose car on ne s’en sortirait pas : il faudrait alors, soit facturer à certains clients suivant la date où j’y vais, soit faire une moyenne sur les ventes de l’année et répartir sur l’ensemble des clients. Ce serait non seulement trop compliqué mais aussi pas très honnête (je trouve) et surtout pas cohérent : chaque logement a un prix qui a été négocié avec le promoteur (souvent à la baisse) et je pense qu’il le prendrait mal si je rajoutais des honoraires après coup.

Vous n’êtes pas obligés de me croire mais c’est un mode de fonctionnement qui me convient très bien (investir pour récolter et je ne suis surement pas le seul à procéder ainsi), non seulement avant la vente mais aussi après :

Il m’est arrivé l’an dernier, pour l’une de vos consœurs qui intervient parfois sur OG mais dont je tairais le nom (message à son intention : inutile de témoigner, j’espère qu’on va me croire sur parole) de me rendre en janvier à Paris, juste après les attentats, pour une réunion de copropriétaires avec un avocat (j’ai assumé le coût du voyage, mais c’est moins cher que La Réunion) puis en octobre pour l’assemblée générale des copropriétaires (il était prévu de facturer les frais à ceux qui étaient absents et de se faire rembourser l’hôtel mais je ne l’ai pas fait, question de principe).

Pour revenir au sujet de La Réunion, nous nous y rendons plusieurs fois par an avec mes associés (l’un de nous a sa femme qui est hôtesse de l’air sur une grande compagnie nationale ce qui limite les coûts, le voyage étant quasi gratuit pour lui), à la fois pour trouver des biens à vendre, pour assurer le suivi de ce qui est en cours (il est toujours utile de se montrer présent, tant pour les agences immobilières qui gèrent les locations que pour les promoteurs) mais aussi parfois pour prendre des photos des biens en cours de construction (même si nos clients nous font confiance, ils apprécient d’avoir des nouvelles très concrètes).



On va supposer qu'il n'y a aucun frais en plus par rapport à un achat en métropole. L'achat est donc effectué, et construit.

Etant donné que c'est du neuf, nous avons le droit à une garantie décennale. Je serais très étonné qu'il n'y ai aucune réclamation à faire dans les 10 ans concernant une construction récente ... Et réclamer quoi que ce soit sans être sur place ... cela me semble au mieux compliqué, au pire perdu d'avance.
Personnellement je n’ai jamais été confronté à ce genre de cas et je ne comprends pourquoi il devrait forcément y avoir des problèmes sur la construction. Mais ça pourrait arriver et dans ce cas, je dois rappeler que La Réunion c’est La France, donc avec les mêmes garanties qu’en métropole : quand il y a un problème sur le bâtiment (ce que l’on appelle le gros œuvre) et qu’il faut faire marcher la décennale, c’est l’ensemble des copropriétaires qui est concerné, on n’est pas tout seul dans son coin (on passe en premier lieu par le syndic). La démarche est alors la même qu’en métropole : il faut mandater un expert qui va faire un rapport qui sera transmis à l’assureur qui n’aura pas d’autre choix que de réparer le dommage s’il est avéré.


avoir forcément de problème non, mais cela peut arriver facilement. Je ne parle pas que de gros défauts, mais cela peut être simplement, la peinture oubliée dans un coin peu visible, une fenêtre qui ferme mal, une fissure qui apparaît sur un carreau de carrelage, etc.
Et oui effectivement la Réunion, c'est la France, je n'en ai jamais douté Smile les démarches restent les mêmes, on est bien d'accord. Mais comment se rendre compte du problème sans le voir ? Le locataire peut le signaler au propriétaire. Encore faut-il qu'il s'en préoccupe. Certains oui, beaucoup peut être, mais pas tous.
C'est l'ensemble des copropriétaires qui est concerné, mais ils n'iront pas voir pour autant l'état intérieur d'un logement qui n'est pas le leur.


D’ailleurs, je ne comprends pas non plus pourquoi, parce que le dommage se situerait à la Réunion, la cause serait perdue d’avance !


=>  Ce n'est pas tout à fait ce que j'ai dit. Réunion ou pas , peu importe, mais je parle d'effectuer une réclamation sans voir le problème et sans être sur place pour en discuter avec le constructeur (ou autre). La solution de l'expert est possible oui, mais dans un premier temps, il est sans doute préférable, comme pour beaucoup de choses, de régler ça "à l'amiable".

Mais on peut supposer que la construction est irréprochable et/ou que le constructeur est très arrangeant.
Les règles de construction en métropole son soumise à la réglementation RT 2012, alors que celles des DOM suivent la réglementation RTAA DOM, beaucoup plus stricte car le bâtiment doit pouvoir notamment résister aux cyclones (rassurez-vous, ça tient). Les tuiles sur le toit sont par exemple interdites. Petit détail sur la solidité de la structure : étant donné le climat, le temps de séchage du béton est nettement meilleur qu’en métropole.

Pour l’absence de tuiles sur le toit, voici un exemple (c’est le bâtiment dans le centre-ville de Saint Pierre que j’évoque dans mon premier message) :


=> OK, mais l'erreur est humaine Smile et tout n'est pas prévisible. Cela n'empêche nullement un défaut. Seules les contraintes de constructions sont plus importantes.

Il faut maintenant faire gérer sa location. Pour la première période (non saisonnière donc) on peut supposer que le locataire reste un temps relativement long. Il y aura surement quelques petits travaux/réparations à faire, ...
Comme en métropole.

=> en métropole je peux aller un weekend repeindre un mur, changer un élément du mobilier, etc. Tout le monde ne le fait pas mais certains si.

L'agence qui pourrait gérer la location peut sans doute se charger de contacter les artisans pour régler les quelques problèmes. En supposant que agence et artisans n'essayent pas de profiter du fait que le propriétaire soit loin, dans l'incapacité de se rendre sur place, et que les travaux sont peut être urgent (plus d'eau chaude pour le locataire, etc.).
Comme en métropole : sauf si vous êtes expert en travaux de second œuvre ou de finitions, vous ne pourrez pas déterminer si le devis proposé est réaliste ou pas, sachant que l’agence doit pouvoir vous proposer deux ou trois devis pour la mise en concurrence.

=>  Expert en finition ? Sur place, pas forcément besoin d’être expert pour avoir une idée de la tâche à réaliser. En forçant un peu (beaucoup ?) le trait, si une porte de la cuisine aménagée ne ferme plus et que l'on vous dit : "il faut changer la cuisine" ...

Vient ensuite la phase de location saisonnière (une des possibilité évoquée). Celle-ci entre en jeu après quelques années tout de même. Il va sans doute falloir faire quelques travaux de rafraîchissement (peinture, meubler, etc).
Comme en métropole.
=> même remarque, en métropole on peut faire des travaux soit même.

Deux solutions : déplacement ou faire faire les travaux ... sans avoir vu l'état du logement. On a l'état des lieux de sortie ... pas sur que ça aide beaucoup. Peut-être est-il possible de demander à quelqu'un (agence ?) de prendre quelques photos.
Oui par exemple. D’ailleurs, je vous rappelle que l’agence ne peut engager des travaux qu’après avoir reçu votre accord, comme en métropole (La Réunion, c’est la France et ils ne sont pas plus malhonnêtes qu’en métropole !).
je vais me répéter mais je n'ai jamais dit le contraire : France et Réunion, même fonctionnement, on est d'accord! Et, oui, on peut et on doit me demander mon accord pour effectuer 30 000€ de travaux Smile si si c'est nécessaire puisque l'agence me le dit ! Je force encore le trait mais l'idée est là.

Bref pas facile de maîtriser son budget travaux dans ces conditions.
Enfin, il faut  relativiser : moi si je suis propriétaire et que l’on m’annonce des travaux de peinture (donc pas trop couteux), je vais valider. Mais si on me rajoute le lavabo de la salle de bains, la porte des toilettes et cinq carreaux du carrelage, je pense qu’ils vont entendre hurler bibi et que je vais engager la responsabilité de l’agence pour ne pas avoir fait son boulot correctement sur l’état des lieux de sortie, en métropole comme en DOM, d’ailleurs.

En métropole, vous pouvez vous rendre sur place avec l'agence, constater que le lavabo est en très bon état, la porte des toilettes fonctionne à merveille et aucun carreau de cassé. Et cela s'arrête là (normalement), sans démarches longues, compliquées ...

On suppose que les travaux sont fait, ensuite il va falloir louer le logement en saisonnier. Pas question de faire le trajet tous les 15 jours donc agence ou personne indépendante obligatoire.
Comme en métropole (voir plus bas).

=> en métropole si vous n'êtes pas loin du logement, pourquoi ne pas effectuer la location vous même ? Il y a ceux qui ne veulent pas s'embêter avec ça, ce qui peut se comprendre, et ceux qui veulent s'en charger. Une agence n'est nullement obligatoire.


Pourquoi pas mais pour quel prix ? De plus, la location saisonnière amène en général beaucoup de casse. Les agences ne prenant pas vraiment le temps de tout regarder en détails, le logement va vite se dégrader et le mobilier devra être remplacé beaucoup plus fréquemment qu'une location "classique". On revient aux 2 solutions : se déplacer ou faire faire à l'aveugle.
Je ne suis pas d’accord : vous avez plus de chance de constater de gros soucis quand votre locataire est resté 5 ou 10 ans dans le logement que quand vous faites un état des lieux toutes les semaines. Pour la casse, je pense que vous exagérez (les gens ne sont pas tous des sauvages) et que, soit c’est une assiette et vous la remplacez, soit c’est plus grave et facturé au locataire (mais il faut quand même y aller fort pour casser une table ou des chaises ou même arracher les rideaux). Pour finir, la durée de vie moyenne sur du mobilier est d’environ 10 ans et cette dépense vient en charge fiscalement sur les loyers (amortissement).

=> Je me base sur un cas concret : un proche loue un logement quelques semaines par an depuis plusieurs années maintenant. Au début par agence et ensuite sans. En résumé, voici les dégâts constatés (je ne mentionne pas les petites casses de vaisselle ou ce genre de choses) : chaises cassées (en bois à l'intérieur et pvc à l'extérieur), housse de canapé percée (brulure), radiateur électrique arraché (au niveau de la fixation au mur), fauteuil en tissu défoncé (à jeter). Et ceci uniquement en quelques semaines et avec des locataires différents. Et ce n'est pas de l'usure normale. L'agence, elle, n'a pas vu passer grand chose ...


Au final, je ne vois pas comment échapper à tous ces frais qui me paraissent potentiellement très important. En métropole, pour peu que le logement ne soit pas très loin du propriétaire, il est facile de le gérer soit même et/ou de se déplacer 1 journée si besoin.
J’ai un client qui fait de la location saisonnière sans agence, enfin pas lui car le métier d’anesthésiste laisse peu de temps libre et sa femme a dû arrêter de travailler pour s’occuper de leur patrimoine (certes conséquent). Vous ne pourrez pas gérer seul en location saisonnière, à moins d’être retraité ou d’avoir fait le choix de ne plus travailler.

J’ai aussi quelques clients qui louent sans passer par une agence (mais pas en location saisonnière car ce serait un travail à plein temps) et c’est quand même un exercice très compliqué.


Compliqué, un peu oui, très compliqué, je n'irais pas jusque là.

Qu'en pensez-vous ?
Je pense que si je fais mon boulot correctement, non seulement il n’y aura pas de frais supplémentaires par rapport à la métropole mais que ce que je vends là-bas est de meilleure qualité que ce que je trouve ici (mais je vous l’accorde, il faut y aller plusieurs fois par an pour avoir des produits de qualité et analyser le marché).

Enfin, même si le client tombait sur un conseiller pas très impliqué (mais quand même pas malhonnête au point de vendre des produits pourris à prix d’or) et que cela engendrait quelques frais supplémentaires, je vous rappelle que, pour un investissement de 160 000 € :

La réduction d’impôt est de 28 800 € en métropole.
Elle se monte à 46 400 € en DOM.

La différence est donc de 17 600 € et il faudrait vraiment manquer de bol pour avoir des frais de 17 600 € sans pouvoir mettre en cause la responsabilité de l’agence et sans pouvoir s’offrir au moins une fois des vacances à La Réunion (mais on n’est pas obligé si ça se passe bien et que le conseiller fait son boulot de suivi).

Enfin, dans mon exemple, j’ai supposé un loyer de 200 € par semaine sur 8 mois, la réalité étant pour un bien de cette qualité (neuf, vue sur la mer, pas dans un collectif mais dans une villa et à 5 minutes de la plage) plutôt aux alentours de 300 € pour 9 à 10 mois de location (je n’invente rien, c’est ce que fait un de mes partenaires sur place pour deux appartements qu’il possède).

Si je veux être précis et que je reprends mon exemple :

J’ai supposé un loyer annuel de 6 400 € (200 par semaine sur 8 mois) mais je n’ai pas changé les frais d’agence et d’assurance (10,6 % des loyers), ce qui nous donnerait, hors taxe foncière et charges de copropriété, un loyer net de 5 722 sur l’année.

Il faut cependant noter que, en location saisonnière, il n’y a plus besoin de garantie loyers impayés (le loyer est payé d’avance) mais que les frais d’agence sont plus élevés (environ 20 % mais il y a aussi nettement plus de travail).

La réalité nous donnerait alors un loyer annuel de 10 800 € (300 par semaine sur 9 mois), moins les frais d’agence donc 8 640 €, hors taxe foncière et charges, qui restent inchangées par rapport à mon exemple initial.

La différence, par rapport à mon exemple initial serait alors de 2 918 € (8 640 moins 5 772) chaque année. Il y a donc un peu de marge, au cas où, pour des frais supplémentaires, mais surement pas à hauteur de ceux évoqués plus haut.

Cerise sur le gâteau : en location saisonnière meublée, le loyer perçu est net d’impôt, contrairement à de la location classique.

=> net d'impôt ? Je ne dirais pas ça comme ça. Il faut déduire les charges, intérêts du prêt, l'amortissement, ... , et donc avoir un montant suffisamment élevé pour couvrir les revenus. C'est surement le cas dans la majorité des cas mais pas tous. Et cela a une durée limitée, longue mais limitée (même avec les reports).
Et à côté de ça, la CFE sera sans doute à payer.
D'ailleurs, location saisonnière meublée ou location meublé classique, n'est pas le même principe niveau fiscalité ?


En conclusion, il faut dire qu’il n’existe pas de solution miracle et que, quand on exerce ma profession, il faut faire des choix et que ces choix nécessitent un gros travail de prospection, d’analyse, de suivi et quelques dépenses… mais on n’a rien sans rien.



=> Tout à fait, mais je reste perplexe sur l'intérêt financier au final d'un achat à très grande distance. Il faudrait étudier plusieurs cas : investissement de début et compte rendu après 10 ou 15 ans.
Cela reste sans doute une piste intéressante pour certaines catégories de personnes que vous citez dans votre message.


[/quote]


Dernière édition par choukette le Sam 30 Jan 2016 - 10:12, édité 2 fois
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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par laurent Gretcha le Ven 29 Jan 2016 - 12:53

Record battu par Choukette.
Enfin je suppose, je me suis endormi en comptant les lignes Sleep Sleep

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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par choukette le Sam 30 Jan 2016 - 10:13

Allez Laurent, je n'ai rajouté que les lignes bleues ... ça ne fait pas tant que ça Smile
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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Lun 1 Fév 2016 - 21:48

Bonsoir à tout le monde,

Je ne vous ai pas oubliés et je vais tenter de répondre. Mais comme je suis surbooké et que ma réponse risque de me coûter une demi journée de travail tant il y a à dire (difficile parfois d'allier la technique en résumant plus de 20 ans d'expérience, de réflexion et de doutes) tout en restant objectif et pédagogue... je vais prendre mon élan.

Mais, promis Laurent, Je vais synthétiser.
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Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

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