J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Page 2 sur 2 Précédent  1, 2

Voir le sujet précédent Voir le sujet suivant Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par laurent Gretcha le Mar 2 Fév 2016 - 0:46

Tu fais ce que tu veux, Patrick. Smile
Moi je suis content*. Et mon pharmacien aussi, il est persuadé que ce sont ses somnifères qui ont tout réglé.

* et en plus je fais des économies

avatar
laurent Gretcha

Messages : 14288
Date d'inscription : 12/01/2010
Age : 60
Localisation : Granville (50)

Revenir en haut Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Mar 2 Fév 2016 - 12:23

laurent Gretcha a écrit:Tu fais ce que tu veux, Patrick. Smile
Moi je suis content*. Et mon pharmacien aussi, il est persuadé que ce sont ses somnifères qui ont tout réglé.

* et en plus je fais des économies

Laurent, je suis ravi et fier de participer à ton bien être.

Si tu veux une dose (nettement) plus puissante, tu peux m'inviter à déjeuner.
avatar
Spécialiste retraite

Messages : 1268
Date d'inscription : 18/02/2013
Age : 53

http://retraiteetpatrimoine.fr

Revenir en haut Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Mar 2 Fév 2016 - 17:17

Pour éviter que Laurent nous refasse des insomnies, je n'ai pas trop fait synthétique, allons-y :
avoir forcément de problème non, mais cela peut arriver facilement. Je ne parle pas que de gros défauts, mais cela peut être simplement, la peinture oubliée dans un coin peu visible, une fenêtre qui ferme mal, une fissure qui apparaît sur un carreau de carrelage, etc.  
Et oui effectivement la Réunion, c'est la France, je n'en ai jamais douté   les démarches restent les mêmes, on est bien d'accord. Mais comment se rendre compte du problème sans le voir ? Le locataire peut le signaler au propriétaire. Encore faut-il qu'il s'en préoccupe. Certains oui, beaucoup peut être, mais pas tous. C'est l'ensemble des copropriétaires qui est concerné, mais ils n'iront pas voir pour autant l'état intérieur d'un logement qui n'est pas le leur.
Normalement il y a, à l’entrée du premier locataire, un état des lieux qui devrait détecter s’il y a un problème. Mais avant même cette étape, j’ai en général quelqu’un de confiance qui réceptionne les logements et émet des réserves s’il y en a (je l’ai vu refuser un jour une barre de seuil mal fixée). Plus généralement, pour ceux qui nous lisent, même si vous ne vous occuperez pas vous-même de la gestion de votre patrimoine, allez au moins réceptionner le logement, enfin en métropole car pour La Réunion c’est plus compliqué (c’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles nous nous y rendons si souvent).

D’ailleurs, ce qui est vrai là-bas l’est aussi ici, en métropole : la plupart des investisseurs ne savent pas ce qu’ils achètent, même quand ce n’est pas loin de chez eux. Je me suis pris la tête en 2010 avec quelqu’un qui avait investi à seulement 1 h 30 mn de chez elle dans un T3 payé nettement trop cher et qui pestait de s’être faite avoir (c’est d’ailleurs la raison pour laquelle elle hésitait à s’engager avec  moi). Je n’aurais pas du car elle a failli raccrocher le téléphone mais je lui ai dit, texto mais censuré : « vous êtes en partie responsable et c’est bien fait car, depuis 5 ans que vous possédez cet appartement, vous n’avez pas été f…ue de vous bouger pour aller voir ce que vous avez acheté ». Elle a hurlé, a failli raccrocher, m’a dit plus tard que j’avais raison, puis est devenue cliente. Elle m’a d’ailleurs acheté, à Saint Denis (capitale de la Réunion, pas dans le 93) un joli T2 de 49 m² plus varangue (balcon couvert) de 11 m² au cinquième étage, avec vue sur la mer… qu’elle n’a jamais vu non plus (et qui est loué tous les mois depuis 5 ans sans aucun problème, y compris avec les locataires).
Réunion ou pas , peu importe, mais je parle d'effectuer une réclamation sans voir le problème et sans être sur place pour en discuter avec le constructeur (ou autre). La solution de l'expert est possible oui, mais dans un premier temps, il est sans doute préférable, comme pour beaucoup de choses, de régler ça "à l'amiable".
Si vous avez réceptionné le logement avec  un défaut sans le signaler, le constructeur n’a plus rien à voir avec le problème, ni d’ailleurs si le défaut survient après (ce sont les assurances qui entreront en jeu).

D’ailleurs, vous allez me trouver un peu taquin (parfois, c’est vrai j’exagère), mais si malgré une fenêtre qui grince et un bout de peinture qui manque dans un coin, le logement est loué sans problèmes… je ne vois pas où est le problème. Et je vous rappelle que si ce problème est visible, il sera signalé dans l’état des lieux.
en métropole je peux aller un weekend repeindre un mur, changer un élément du mobilier, etc. Tout le monde ne le fait pas mais certains si.
Si vous êtes bricoleur et impliqué, je vous conseille alors plutôt d’acheter à bas prix un logement où il y a beaucoup de travaux, c’est plus rentable. D’ailleurs, il est souvent plus rentable de se débrouiller seul et ceux qui pratiquent ainsi n’ont pas besoin de mes conseils.
Expert en finition ? Sur place, pas forcément besoin d’être expert pour avoir une idée de la tâche à réaliser. En forçant un peu (beaucoup ?) le trait, si une porte de la cuisine aménagée ne ferme plus et que l'on vous dit : "il faut changer la cuisine" ...
Pour une agence immobilière, faire admettre à un propriétaire qu’il y a des travaux à effectuer est un chemin de croix. Alors imaginer qu’ils iraient jusqu’à imaginer rajouter des travaux imaginaires…

Et encore une fois, même si le logement est à 200 kilomètres, la plupart des propriétaires ne feront pas le déplacement, partant probablement du principe que l’agent immobilier fait son boulot, à tort ou à raison.
Vient ensuite la phase de location saisonnière (une des possibilité évoquée). Celle-ci entre en jeu après quelques années tout de même. Il va sans doute falloir faire quelques travaux de rafraîchissement (peinture, meubler, etc).
Comme en métropole.
=> même remarque, en métropole on peut faire des travaux soit même.
Même remarque : vous décrivez une situation qui ne concerne pas la majorité des investisseurs, mais pourquoi pas.

D'ailleurs, c'est peut-être l'occasion de vous y rendre et de faire ces travaux (un voyage en 10 ans, cela fait peu de frais).

En métropole, vous pouvez vous rendre sur place avec l'agence, constater que le lavabo est en très bon état, la porte des toilettes fonctionne à merveille et aucun carreau de cassé. Et cela s'arrête là (normalement), sans démarches longues, compliquées ...
Je ne comprends toujours pas pourquoi l’agent immobilier irait rajouter des travaux imaginaires. Et si ce sont des dégradations causées par le locataire, le coût lui en sera facturé ou au pire couvert par l’assurance.
On suppose que les travaux sont fait, ensuite il va falloir louer le logement en saisonnier. Pas question de faire le trajet tous les 15 jours donc agence ou personne indépendante obligatoire.
Comme en métropole (voir plus bas).

=> en métropole si vous n'êtes pas loin du logement, pourquoi ne pas effectuer la location vous même ? Il y a ceux qui ne veulent pas s'embêter avec ça, ce qui peut se comprendre, et ceux qui veulent s'en charger. Une agence n'est nullement obligatoire.
Nous sommes d’accord : on peut tout faire soi-même, à conditions cependant qu’il y ait une vraie demande en location saisonnière là où vous habitez (l’avantage de la Réunion et de son climat c’est que la location saisonnière… c’est quasiment toute l’année). Mais on peut aussi ne pas avoir l’envie ni le temps. Dans ce cas, l’investissement en DOM prend tout son sens, à condition toujours de ne pas acheter n’importe quoi, n’importe où (je ne veux par exemple ni vendre aux Antilles, ni en Guyane, ni… bref, La Réunion est beaucoup plus cohérente que le reste), ni à n’importe quel prix.
Pourquoi pas mais pour quel prix ? De plus, la location saisonnière amène en général beaucoup de casse. Les agences ne prenant pas vraiment le temps de tout regarder en détails, le logement va vite se dégrader et le mobilier devra être remplacé beaucoup plus fréquemment qu'une location "classique". On revient aux 2 solutions : se déplacer ou faire faire à l'aveugle.

=> Je me base sur un cas concret : un proche loue un logement quelques semaines par an depuis plusieurs années maintenant. Au début par agence et ensuite sans. En résumé, voici les dégâts constatés (je ne mentionne pas les petites casses de vaisselle ou ce genre de choses) : chaises cassées (en bois à l'intérieur et pvc à l'extérieur), housse de canapé percée (brulure), radiateur électrique arraché (au niveau de la fixation au mur), fauteuil en tissu défoncé (à jeter). Et ceci uniquement en quelques semaines et avec des locataires différents. Et ce n'est pas de l'usure normale. L'agence, elle, n'a pas vu passer grand chose
Je ne nie pas que cela existe parfois (pas au point d’en faire une généralité cependant car les exemples me font plus penser à une guerre qu’à des vacances en famille), mais en l’occurrence c’est du vandalisme qui doit être facturé au locataire.
Si la location est faite sans agence : réclamer les réparations au départ du locataire ou lui adresser un recommandé dans les 10 jours… pas simple s’il est visiblement mal élevé.
Si la location est faite en passant par une agence et qu’elle n’a rien mentionné dans l’état des lieux de sortie (c’est ici visiblement le cas) : engager la responsabilité de l’agence qui n’a pas fait le travail pour lequel elle est mandatée (elle est assurée pour cela).

Sinon, pour éviter ce genre de désagrément, il y a la résidence services car le locataire est la société qui gère la résidence et qui est responsable de son propre locataire (bail commercial en sous location, pour les spécialistes). Pour ceux qui ne suivent pas, je prends un exemple : je possède un studio dans une résidence étudiante gérée par Nexity (c’est mon locataire) qui loue l’ensemble des logements de la résidence à des étudiants (les sous locataires). D’ailleurs, le genre de situation décrite aurait nettement moins de chance d’arriver car l’exploitant a du personnel sur place, a intérêt à maintenir les logements en bon état (c’est son fonds de commerce) et ne laisserait pas partir le locataire sans lui demander réparation. Mais vous me direz que c’est moins rentable que de le gérer soi-même et que l’on est dépendant d’un exploitant de résidence.

C’est vrai, mais il faut bien faire des choix et je n’ai pas encore trouvé la solution miracle.
Au final, je ne vois pas comment échapper à tous ces frais qui me paraissent potentiellement très important. En métropole, pour peu que le logement ne soit pas très loin du propriétaire, il est facile de le gérer soit même et/ou de se déplacer 1 journée si besoin.
D’accord mais on ne parle pas de la même chose : Encore une fois, si vous êtes autonome et disponible, vous pouvez tout faire vous-même. Mais les gens qui s’adressent à des gens comme moi n’entrent pas du tout dans cette catégorie, sont quand même très nombreux (majoritaires ?) et il faut bien leur trouver des solutions.

Pour les frais, soit je suis né sous une bonne étoile, soit on ne me dit pas tout mais, mis à part les quelques problèmes que j’ai déjà cités et qui se sont réglés rapidement, il me semble que mes clients soient plutôt contents. Mais il est vrai que l’on n’est jamais à l’abri de mauvaises surprises.
Cerise sur le gâteau : en location saisonnière meublée, le loyer perçu est net d’impôt, contrairement à de la location classique.

=> net d'impôt ? Je ne dirais pas ça comme ça. Il faut déduire les charges, intérêts du prêt, l'amortissement, ... , et donc avoir un montant suffisamment élevé pour couvrir les revenus. C'est surement le cas dans la majorité des cas mais pas tous. Et cela a une durée limitée, longue mais limitée (même avec les reports).
Et à côté de ça, la CFE sera sans doute à payer.
D'ailleurs, location saisonnière meublée ou location meublé classique, n'est pas le même principe niveau fiscalité ?

C’est vrai, la location meublée est un statut qui est le même, que la location soit saisonnière (sports d’hiver par exemple) ou sur l’année (logement étudiant).

Pour la fiscalité des loyers, généralement c’est du net d’impôt car même si au bout de 10 ans il y a moins d’intérêts d’emprunt à déduire, on peut amortir sur une durée plus courte que pour du neuf, donc avoir une charge annuelle plus importante. Et si ce n’était plus le cas, il y a la possibilité de le déclarer en micro, avec un abattement forfaitaire de 50 % (toujours plus intéressant que le micro foncier avec ses 30 %).
En conclusion, il faut dire qu’il n’existe pas de solution miracle et que, quand on exerce ma profession, il faut faire des choix et que ces choix nécessitent un gros travail de prospection, d’analyse, de suivi et quelques dépenses… mais on n’a rien sans rien.


=> Tout à fait, mais je reste perplexe sur l'intérêt financier au final d'un achat à très grande distance. Il faudrait étudier plusieurs cas : investissement de début et compte rendu après 10 ou 15 ans.
Cela reste sans doute une piste intéressante pour certaines catégories de personnes que vous citez dans votre message.
Mes clients sur La Réunion ne sont pas tous pilotes de ligne, ou très riches, par exemple (en vrac et de mémoire) : un carrossier, un directeur d’hôtel Ibis salarié, un cadre ERDF, une jeune ingénieure informatique, une prothésiste dentaire, deux ingénieurs de chez Airbus (coacquisition)…

Et je vais même vous avouer un truc : en m’entêtant à ne pas vouloir proposer des produits de défiscalisation en métropole, qui sont pourtant nettement plus faciles à vendre que sur La Réunion, j’ai loupé, je loupe et je louperai encore un nombre incalculable d’affaires, donc d’honoraires, tout en me rajoutant des frais supplémentaires (déplacements). Vous vous dites peut être que c’est trop gros et que je cache quelque chose mais je suis psychorigide et je ne fonctionne que par convictions.

Je ne vais pas me transformer en historien de l’investissement immobilier et reprendre les comptes détaillés de mes clients sur les 10 dernières années, (d’ailleurs, les ont-ils encore, j’en doute) mais je vais vous donner des pistes qui vous expliqueront mon choix :

Grace à une fiscalité plus avantageuse, un même investissement de 160 000 € coutera 163 € de moins tous les mois en DOM qu’en métropole (204 € pour 200 000 € investis). Il y a donc de la marge, même en cas de problème.

Par contre, vous avez raison de vous méfier car il y a vraiment des trucs à éviter d’acheter en DOM (j’ai déjà cité Apavou qui est une caricature mais il y en a d’autres). Bon en métropole aussi (rappelez-vous mes exemples sur Bordeaux ou Montpellier).

Il y a un écart nettement plus important qu’en métropole au niveau de la qualité entre logements neufs et anciens (je parle en général bien sûr). L’écart de prix entre ces deux catégories est plus « légitime ».

Les prix pratiqués dans le neuf sont comparables à ceux d’une grande ville de province pas trop chère comme Toulouse (sauf si vous êtes à Saint Gilles à 50 mètres de la plage, mais ça n’existe pas à Toulouse).
Ainsi, un logement acheté à 3 500 € le m² reviendra à 2 870 € avec la réduction d’impôt de la métropole (18 %) et à 2 485 € en DOM (29 %). J’ai pris volontairement un exemple à 3 500 € le m² car c’est une moyenne raisonnable (suffisamment élevée pour ne pas être du bas de gamme mal placé mais pas trop délirant quand même). Cependant, en cherchant bien et en négociant, on peut trouver de la qualité à un prix plus raisonnable : les deux exemples que j’ai déjà cités (La Possession et les Avirons) se sont vendus aux alentours de 3 000 € et sont loin d’être du bas de gamme.

Pour vous prouver que je ne bluffe pas, voici des photos de La Possession :

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

Et voici une annonce pour les Avirons (Pour l’anecdote, ils indiquent que le lot 6b est encore disponible alors que c’est celui que je viens de vendre, non pas à 159 900 € comme indiqué mais à 156 044 €) :
Les photos sont prises dans des logements déjà livrés et habités (pour ceux qui s’en souviennent et qui trouveraient étrange, le 6b sera livré en août).

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

Sachant que, à la Réunion, l’offre de logement est nettement inférieure à la demande, que cette demande va exploser (c’est du à une population nettement plus jeune qu’en métropole, d’où des prévisions de l’INSEE très fiables), qu’on ne construit pas assez de logements par rapport aux prévisions, que le foncier bien placé et disponible est de plus en plus rare (en dehors des zones littorales, c’est trop escarpé pour construire, à moins d’accepter de ne pas dormir à l’horizontale) et que le territoire est limité (une ile), que la fiscalité dans le neuf est plus efficace qu’en métropole, d’où un prix de revient plus faible facilitant la revente (à condition de ne pas acheter n’importe quoi à n’importe quel prix) et que dans certains cas on peut pratiquer la location saisonnière… je pense que c’est un choix cohérent.

Le tout allié au fait que ce département est le seul morceau de l’Europe dans l’Océan Indien, facilitant les échanges entre l’Asie et l’Europe (le port de commerce de la Pointe des Galets est classé dans les 10 premiers ports français et quatrième en termes de trafic conteneurs), qu’il n’y a pas les mêmes problèmes qu’aux Antilles (pas le même passé, notamment pour l’esclavage et certains préjugés), que ce département ne dépend pas seulement de son tourisme (notamment plusieurs grands projets en matière d’énergies renouvelables)… ok je m’arrête.

Mais c’est vrai aussi qu’il y a un taux de chômage plus élevé qu’en métropole, d’où l’idée de ne pas acheter n’importe quoi, n’importe où et à n’importe quel prix (c’est valable aussi pour Bordeaux et Montpellier, si vous vous souvenez de ces deux exemples).

On peut donc tout faire (rien c’est nettement moins bien pour la retraite), y compris se débrouiller seul  (mais ce n’est pas parce qu’on se débrouille seul à côté de chez soi qu’on est protégé, si je reprends l’exemple de vandalisme que vous citez) ou investir en Dom mais, dans ce dernier cas, je vous conseille de bien tester celui qui vous le vend en lui posant des questions sur les raisons de son choix (choix du département, ville, emplacement, population, environnement de la résidence) et de lui demander des photos (pas un plaquette commerciale) de logements qu’il a vendu pour vérifier qu’il sélectionne ce qu’il vend sur place et pas sur catalogue.

Enfin, si vous connaissez quelqu’un sur place, organisez lui une visite et demandez-lui son avis.


Dernière édition par Spécialiste retraite le Mer 3 Fév 2016 - 11:19, édité 2 fois
avatar
Spécialiste retraite

Messages : 1268
Date d'inscription : 18/02/2013
Age : 53

http://retraiteetpatrimoine.fr

Revenir en haut Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Mar 2 Fév 2016 - 17:35

Pour la place prise par les photos je suis désolé, mais je ne sais pas comment en réduire la taille.
avatar
Spécialiste retraite

Messages : 1268
Date d'inscription : 18/02/2013
Age : 53

http://retraiteetpatrimoine.fr

Revenir en haut Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par laurent Gretcha le Mer 3 Fév 2016 - 0:04

Ne t'inquiète pas. Ça fait un changement de rythme, comme du relief sur une autoroute...
Smile
avatar
laurent Gretcha

Messages : 14288
Date d'inscription : 12/01/2010
Age : 60
Localisation : Granville (50)

Revenir en haut Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Mer 3 Fév 2016 - 14:44

Ce matin : tombé du lit, en pleine nuit, gagné par l’ennui, pas le droit de faire de bruit (j’ai trois gosses qui dorment à l’étage), j’ai relu ce qu’avait écrit le mari de Choukette, puis ma réponse disant que je n’allais pas reprendre les comptes détaillés de mes clients sur les 10 dernières années (c’est vrai, c’est trop fastidieux) et je me suis dit que je pouvais faire mieux comme réponse, alors je me suis mis à faire des calculs :

J’ai donc comparé un investissement classique très rentable à un investissement en Pinel DOM, les deux ayant un coût global de 135 000 € et étant financés sur 20 ans.

Les données du « classique » :

Achat à 123 700 + 11 300 de frais de notaire = 135 000 (le compte est bon Bertrand)
L’achat se fait sans frais d’agence et sans travaux, même de rafraichissement (en clair c’est un logement nickel acheté directement à un particulier).

Malgré ces caractéristiques, le rendement locatif est de 7 %, soit un loyer de 721 € hors charges !
Je suppose qu’il a été acheté à seulement (je vous rappelle qu’il est nickel) 2 500 € le m² et qu’il mesure donc 49,48 m².

On a donc un « beau bébé » : un petit T3 ou un grand T2 d’environ 50 m², mais quand même loué hors charges à 721 € (14,57 € par m², c’est du beau rendement, probablement du plein centre d’une grande ville de province) et acheté à seulement 123 700 €, soit 2 500 € le m² (là ce n’est plus du tout du plein centre ou alors vous avez hypnotisé le vendeur).

Pour les prix des grandes villes de province, vous pouvez chercher ici et constater que je ne dis pas de bêtises, car ce sont les sources des notaires :
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

Cet appartement, je vais le louer tout seul (pas de frais d’agence) mais je vais quand même me couvrir avec  une assurance loyers impayés, dégradations et protection juridique qui va me coûter 3 % des loyers.
Et comme j’ai fait une super affaire, le bâtiment est en parfait état et il y a très peu de charges, soit 41 € par mois (10 € par m², les spécialistes apprécieront).
Ah j’oubliais : comme je suis né sous une bonne étoile, la taxe foncière ne coûte qu’un mois de loyer.


L’appartement à La Réunion (désolé, je ne veux pas travailler les autres DOM, dont je ne connais pas les prix, je vais donc prendre un exemple réaliste sur ce que je maîtrise) :

L’opération coûte aussi 135 000 € mais, comme les frais de notaire sont moins chers dans le neuf, on a un logement de 129 000 € et des frais de notaire de 6 000 €.

Le logement est payé 3 500 € le m² (du classique) et fait donc 36,86 m².
Il est loué à 448 € hors charges (le plafond autorisé en Pinel DOM) par l’intermédiaire d’une agence qui propose aussi une assurance impayés etc… le tout pour 12,6 % des loyers (j’ai un peu chargé la mule mais ça existe).
J’ai calé les charges comme pour l’autre, soit 10 € le m² (31 € par mois), mais on m’a jeté un sort pour la taxe foncière puisqu’elle coûte 1,5 fois le loyer, soit 672 €.

Pas de bol non plus sur les délais car le logement ne sera livré que dans un an (comme c’est plus difficile à vendre, il y a plus de stocks disponibles dans les DOM, donc plus de programmes déjà livrés). J’ai donc rajouté 3 000 € d’intérêts intercalaires (j’y vais un peu fort car le crédit est débloqué par tranches, en fonction de l’avancée des travaux).

Je regarde maintenant ce qui se passe au bout de 9 ans de location, l’optimum fiscal du Pinel car après la réduction d’impôt diminue puis disparait (on peut alors soit revendre, soit le garder en location classique, soit le louer en meublé) :

Pour les puristes, le logement « classique » bascule fiscalement en micro foncier dès que c’est plus intéressant. Et pour le Pinel Dom j’ai pris une deuxième hypothèse à 4 000 € le m² (je vous passe le détail car tout change : surface, loyer, charges…)

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

Je vous rappelle que le logement « classique » est de l’ancien acheté directement à un particulier (sans frais d’agence) et loué également sans passer par une agence.
Dans ces conditions, pour revenir sur les frais supplémentaires, il y a nettement plus de chances qu’il y ait des travaux à assumer dans la copropriété en 9 ans de location que pour le Pinel qui est neuf, mais je n’en ai pas tenu compte (d’ailleurs, un problème sur le bâtiment en Pinel serait couvert par l’assurance décennale).
avatar
Spécialiste retraite

Messages : 1268
Date d'inscription : 18/02/2013
Age : 53

http://retraiteetpatrimoine.fr

Revenir en haut Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Mer 3 Fév 2016 - 17:30

Pour ceux que ça intéresse, voici les derniers plafonds applicables en 2016 aux différents dispositifs d'investissements immobiliers locatifs, publiés en fin de semaine dernière :

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
avatar
Spécialiste retraite

Messages : 1268
Date d'inscription : 18/02/2013
Age : 53

http://retraiteetpatrimoine.fr

Revenir en haut Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Admin le Mer 3 Fév 2016 - 17:39

Merci Patrick. En immobilier, il faut toujours savoir où est le plafond.

_________________
Guillaume
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
avatar
Admin
Admin

Messages : 10596
Date d'inscription : 04/01/2010
Localisation : Normandie

http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/

Revenir en haut Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Mer 3 Fév 2016 - 22:06

Admin a écrit:Merci Patrick. En immobilier, il faut toujours savoir où est le plafond.
C'est vrai, tant qu'on ne reste pas accroché au pinceau !

Pour revenir sur la remarque de Choukette  :
Cela reste sans doute une piste intéressante pour certaines catégories de personnes que vous citez dans votre message.
Je rappelle que ce forum peut aussi intéresser des personnes étrangères à l'ortho à qui vous pouvez en recommander la consultation (je l'ai fait, parfois avec quelques flops), mais que mes remarques peuvent aussi vous concerner (moi non plus je ne suis pas pilote de ligne).
avatar
Spécialiste retraite

Messages : 1268
Date d'inscription : 18/02/2013
Age : 53

http://retraiteetpatrimoine.fr

Revenir en haut Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Jeu 4 Fév 2016 - 14:39

Vous savez que j’aime le détail et même si tout ça me prend un temps considérable, dans un souci d’honnêteté et de transparence,  j’ai voulu affiner mon analyse.

En effet, le comparatif que j’ai effectué suppose que le taux marginal d’imposition (Tmi) du foyer est de 30 % et comme certaines et certains d’entre vous ont un taux d’imposition inférieur, je me suis posé la question de savoir si cela ferait une grosse différence. Pour les néophytes, plus le taux est élevé, plus cela plombe la rentabilité de l’investissement au rendement apparent le plus élevé (celui que j’ai appelé le « beau bébé » ou le « classique »), l’autre (Pinel DOM) étant dopé par une réduction d’impôt conséquente.

Pour info, voici le nouveau barème de l’impôt sur le revenu :
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

Explication : il s’agit du revenu imposable par part, donc par exemple, pour les revenus d’activité (BNC, BIC, salaires), du revenu perçu dans l’année, diminué de l’abattement et divisé par le nombre de parts.

Exemples :
Un couple marié avec un enfant à charge (2,5 parts) qui aurait gagné 45 000 € aurait un revenu imposable par part de 16 200 (45 000 moins 10 % puis divisé par 2,5) et un Tmi de 14 %.
Un célibataire avec un revenu de 30 000 € aurait un revenu imposable par part de 27 000 (30 000 moins 10 % puis divisé par 1) et un Tmi de 30 %.

Résultats pour un Tmi de 30 %
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

Résultats pour un Tmi de 14 %
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]
avatar
Spécialiste retraite

Messages : 1268
Date d'inscription : 18/02/2013
Age : 53

http://retraiteetpatrimoine.fr

Revenir en haut Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Admin le Lun 8 Fév 2016 - 10:48

Tout ceci est très attirant. C'est logique : l'Etat cherche à drainer notre argent vers des départements qui en manquent, pour y soutenir artificiellement l'activité. C'est de l'aménagement du territoire.
Reste à oser investir si loin. Autant je me vois bien acheter une action cotée au NYSE, autant la trouille me paralyse en ce qui concerne l'immobilier en direct, avec ce que j'ai vécu en 13 ans de rapports avec mes locataires.

_________________
Guillaume
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
avatar
Admin
Admin

Messages : 10596
Date d'inscription : 04/01/2010
Localisation : Normandie

http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/

Revenir en haut Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Mar 9 Fév 2016 - 12:11

Bonjour Guillaume,

Je comprends très bien ce que tu me dis et c’est normal. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, en faisant ce choix, qui est surtout dicté par la qualité des produits que nous sélectionnons et le potentiel du marché (économie plus dynamique qu’aux Antilles, explosion de la demande de logement, rareté du foncier) et pas seulement par la fiscalité (elle compte mais seulement dans le prix de revient), donc en faisant ce choix, je rate pas mal d’affaires que j’aurais pu facilement réaliser en vendant du Pinel métropole (mais j’ai déjà expliqué ici plusieurs fois pourquoi je ne veux pas en vendre et je résiste encore à la tentation, même si c’est difficile, de tomber dans le péché de la cupidité et du mensonge).

Illustration expliquant pourquoi ce serait facile de vendre du Pinel métropole : je viens de regarder chez Bouygues et il y a actuellement 3 782  logements à la vente avec 12 programmes en Bretagne, 22 en Pays de Loire, 23 en Aquitaine, 4 en Poitou Charente, 18 en Midi Pyrénées, 19 en Languedoc Roussillon, 24 en PACE, 41 en Rhône Alpes, 4 en Auvergne, 19 au Centre, 9 en Alsace, 10 en Lorraine, 7 en Champagne Ardennes, 8 en Nord Pas de Calais, 5 en Haute Normandie, 5 e, Basse Normandie et 69 en Ile de France.

Chez Cogedim c’est 2 205 logements à vendre… Donc si quelqu’un me dit qu’il veut quelque chose à côté de chez lui pour le rassurer, je vais lui trouver, ce sera facile à vendre, mais pas rentable.

Mais si j’ai l’air aussi sur de moi, c’est aussi parce que je maitrise le sujet depuis plusieurs années et qu’à l’inverse (promis, il n’y a aucune provocation de ma part) les marchés financiers me semblent aussi simples à comprendre qu’un case tête chinois et aussi calmes qu’un Albert Dupontel passant le bac. En bref, ça donnerait ça :



Je n’aime pas quand je ne comprends pas, surtout quand ça a l’air irrationnel et que ça donne ça sur la journée d’hier (ok, on ne peut pas se servir d’un exemple pour en faire une théorie) :

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

Pour finir sur le sujet du risque, en immobilier il est essentiellement lié au locataire. C’est la raison pour laquelle j’exige que mes clients souscrivent une assurance dont voici le détail (au passage, ce qui est valable en Dom peut aussi se souscrire en métropole) :

Loyers et charges impayés : garantie depuis le premier impayé, sans délai de franchise, pour un montant limité à 3 000 € par mois, jusqu'à la date de départ du locataire et sans limite de durée.

Détérioration : maximum indemnisé 8 000 € dans la limite de 5 fois le montant du loyer mensuel pour des détériorations matérielles plus 2 fois le loyer pour l’immatériel (perte pécuniaire correspondant au temps nécessaire à la remise en état des locaux).

Défense recours maximum 4 000 € par litige.

Le montant global couvert par l’assurance étant de 80 000 €.

Je ne dis pas que tout est simple mais avec de très bon produits, une parfaite connaissance du marché pour éviter les boulettes, une fiscalité attractive et un suivi de l’investissement, le conseiller qui veut faire des efforts (c’est plus difficile à vendre et il faut y aller, donc dépenser du temps et de l’argent) a de quoi se faire une belle réputation auprès de ses clients.

Mais je sais que ça fait peur et que j’aurais peut-être la même réaction que toi si j’étais à la place du client.
avatar
Spécialiste retraite

Messages : 1268
Date d'inscription : 18/02/2013
Age : 53

http://retraiteetpatrimoine.fr

Revenir en haut Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Jeu 11 Fév 2016 - 17:10

J'avais oublié : une des parades aux problèmes avec les locataires, en dehors de l'assurance locative dont je parle juste au dessus, pour ceux qui redouteraient d'investir en DOM (et malgré un prix de revient qui laisse pas mal de marge d'erreur) est l'investissement en EHPAD car c'est une activité où la demande d'hébergement est forte (très supérieure à la demande) et pour longtemps (voir la pyramide des âges de la France). C'est une activité très rentable pour l'exploitant, ce qui sécurise le loyer et qui permet aussi de bénéficier d'une fiscalité efficace (statut LMNP en régime d'amortissement... je peux réexpliquer pour ceux que j'aurais endormi).
avatar
Spécialiste retraite

Messages : 1268
Date d'inscription : 18/02/2013
Age : 53

http://retraiteetpatrimoine.fr

Revenir en haut Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Admin le Ven 12 Fév 2016 - 11:56

Il y a aussi les SCPI, qui permettent de mutualiser ce risque entre plusieurs milliers d'associés propriétaires. Concernant l'immobilier défiscalisant (en SCPI ou en direct), je parie que nous aurons prochainement une loi Cosse, maintenant que Sylvia Pinel a pris la porte de sortie pour privilégier son mandat régional.

_________________
Guillaume
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
avatar
Admin
Admin

Messages : 10596
Date d'inscription : 04/01/2010
Localisation : Normandie

http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/

Revenir en haut Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Spécialiste retraite le Mer 17 Fév 2016 - 22:49

Comme ce ministère permet de laisser son nom à la postérité (Pons, Méhaignerie, Périssol, Demessine, Besson, de Robien, Borloo, Girardin, Scellier…) et que les politiques sont timides et discrets, il pourrait bien y avoir une loi Cosse… pourvu qu’elle ne nous impose pas des murs végétaux et des éoliennes sur tous les toits !

Plus sérieusement, ceux qui envisageraient un investissement en loi Pinel (métropole ou DOM) ont intérêt à « se bouger », je m’explique :

Il y a un délai assez long entre la signature d’un contrat de réservation et la signature chez le notaire, disons au minimum 3 à 4 mois (signature du contrat, retour du contrat contresigné par le promoteur, délai de rétractation de 7 jours, étude du crédit par la banque, validation du crédit, édition des offres, délai de rétractation de 11 jours, rédaction de l’acte par le notaire).

La loi Pinel existe jusqu’en fin d’année 2016. Donc, pour en bénéficier, il faut signer l’acte chez le notaire avant le 31 décembre, en tenant compte du fait que les mois d’août et juillet peuvent réserver des surprises (vacances des banquiers, effectifs réduits chez certains notaires) et qu’il faut quand même un petit délai de réflexion avant de prendre une décision. En clair, cela veut dire que la limite de signature c’est début juillet.

Enfin, pour revenir sur les SCPI, je vais distinguer deux catégories : les SCPI fiscales et les SCPI de rendement.

Pour la première catégorie (fiscale) je suis catégorique : je ne veux pas en vendre.

Le principe : j’investis un certain montant dans des parts d’un ensemble immobilier comportant un grand nombre de logements neufs ou réhabilités et je bénéficie de la réduction d’impôt de la loi Pinel.

Premier bémol : je ne maîtrise pas ce que j’ai acheté sachant que les promoteurs ont plus tendance à y glisser leurs produits bas de gamme, donc difficile à vendre (et par conséquent difficiles à revendre plus tard) que le produit top qui fait rêver et qui se vend plus facilement.

Deuxième bémol : la rentabilité locative n’est vraiment pas terrible (elle est sauvée par la réduction d’impôt mais le problème se pose à la revente).

Troisième bémol : la durée de détention est longue (minimum 15 ou 16 ans) car il faut d’abord absorber les délais de construction et de vente des parts puis ceux de la revente avant que la SCPI soit dissoute (on pourrait essayer de revendre tout seul mais le marché secondaire est inexistant).

En clair, contrairement à de l’immobilier en direct, je ne maitrise pas ce que je vends à mes clients et quand j’ai un doute, par principe, je ne les y emmène pas.

Les SCPI de rendement (bureaux, commerces) :

C’est pour moi un bel outil de diversification (en clair, je ne le propose quasiment plus en solution principale) que j’ai plus vendu il y a 10 ans qu’aujourd’hui parce que les rendements étaient plus élevés (environ 8 % contre 5 % aujourd’hui) et que j’ai encore un doute (je sais, je suis agaçant) :

Etant donné que les entreprises ne sont pas au mieux de leur forme (je vous rappelle que les locataires de ces SCPI sont des entreprises, des commerçants, des artisans), que le nombre de locaux vides est en augmentation à la fois à cause des difficultés économiques des locataires mais aussi parce qu’il s’est construit beaucoup de surfaces de bureaux récemment (d’où l’idée d’être très sélectif à l’achat, quitte à passer par un intermédiaire) et que la collecte bat des records ces dernières années, on a donc aujourd’hui beaucoup d’investisseurs sur un marché qui ralentit.

Pause : bon sang qu’il est difficile d’essayer de faire une synthèse objective et facilement compréhensible !

Ce que je veux dire c’est que la valeur de la part n’étant pas garantie, elle pourrait baisser, d’autant plus s’il y a beaucoup de vendeurs.

C’est la raison pour laquelle (bon d’accord ce n’est pas la seule) j’aime particulièrement mes produits en DOM car, même en cas de revente sous le prix d’achat, l’opération reste rentable (attention cependant à ce que vous achetez, à quel prix et à quel endroit ; on achète un bien immobilier fait pour durer, pas une réduction d’impôt, contrairement à ce que les « défiscalisateurs » voudraient vous faire croire) :

Pour mémoire, le prix de revient varie entre 82 € et 95 € par mois sur 9 ans et 4 mois de location selon le Tmi (taux marginal d’imposition pour ceux qui redoublent) de l’investisseur, ce qui nous donne respectivement un prix de revient de 9 157 € et de 10 642 €. Bon, pour faire plaisir à certains et intégrer un peu d’aléas, je vais supposer un prix de revient à 12 000 €, soit 107 € par mois (je vous rappelle cependant qu’il n’y a aucun problème à trouver des locataires à La Réunion vu la pénurie de logements et qu’il y a une assurance locative plutôt complète).

Sachant qu’il reste 98 200 € de capital à rembourser sur le crédit (et encore, j’ai pris de conditions de crédit plutôt moyennes à savoir 2,50 % plus assurance à 0,40 %, ce qui veut dire aussi que mon prix de revient pourrait baisser d’environ 30 € par mois avec un crédit à 2,10 %), on a la situation suivante :

En revendant à 110 200 €, soit 98 200 € pour rembourser la banque et 12 000 € pour me rembourser moi-même, j’aurais fait une opération sans gain ni perte. Ce n’est bien sûr pas le but mais cela permet de mesurer la « marge d’erreur ».

Un rendement net de l’opération à 10 % par an donnerait un prix de vente à 117 597 €, soit 2 352 € le m² (pour le vérifier : une épargne mensuelle de 107 € placée à 10 % pendant 9 ans et 4 mois donne un capital de 19 397 € qui, ajoutés aux 98 200 € dus à la banque donnent un prix de 117 597 €).

Un rendement net annuel de 15 % donnerait un prix de revente de 123 018 €, soit 2 460 € le m².

Même si la source est moins fiable que les transactions enregistrées par les notaires, on a pour l’instant (la route des Tamarins est en train de désenclaver la zone) un prix moyen au m² de 2 600 € et un prix maxi de 3 500 € :

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

Sachant que l’on est dans du neuf plutôt bien agencé, on peut supposer que la valeur est proche des 3 000 € au m².

Si je minore volontairement, en supposant une revente dans une dizaine d’années sur un marché plus que tendu à 2 700 € le m², j’obtiens un prix de revente de 135 000 €, correspondant à un rendement net annuel de 22,90 %.

Bon d’accord on se calme car je n’aime pas l’idée de l’investissement immobilier dans le but de le revendre, mais ici, s’il le faut c’est possible.

Donc les SCPI fiscales, je ne veux pas en vendre (encore moins si ce sont des Malraux à cause du prix d’achat et de l’imposition des plus-values à la sortie, mais je ne vais pas développer ici car je pense que la moitié de ceux qui me lisent ont déjà le mal de mer).

Pour les SCPI de rendement, je dis pourquoi pas mais, soit dans une optique de diversification, soit dans un contrat d’assurance vie avec une réelle optique de long terme.
avatar
Spécialiste retraite

Messages : 1268
Date d'inscription : 18/02/2013
Age : 53

http://retraiteetpatrimoine.fr

Revenir en haut Aller en bas

Re: J'ai oublié de vous parler de... l'investissement en Outre-mer

Message par Contenu sponsorisé


Contenu sponsorisé


Revenir en haut Aller en bas

Page 2 sur 2 Précédent  1, 2

Voir le sujet précédent Voir le sujet suivant Revenir en haut

- Sujets similaires

 
Permission de ce forum:
Vous ne pouvez pas répondre aux sujets dans ce forum