Achat d'un cabinet via une SCI

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Achat d'un cabinet via une SCI

Message par orthoPassionados le Mer 13 Avr 2016 - 9:37

Bonjour,

J'ai pour projet d'acheter un appartement dans le neuf d'environ 150 000€ pour en faire un cabinet et je me pose la question de savoir qu'elle est la démarche la plus intéressante à faire. Je pense le revendre dans les 10 prochaines années. Si j'ai bien compris j'ai plusieurs choix :

- 1 : Achat en perso : Je gagne que sur la plus-value qui sera taxé qu'à 34,5%.

- 2 : Achat en pro : Je gagne sur les déductions (crédit, travaux) mais la plus-value sera taxé au même titre que mon CA (Urssaf, Carpimko, IR... ?)

- 3 : Achat via un SCI : J'achète via une SCI et je me loue l'appartement, je gagne sur la déduction de mon loyer et je gagne aussi sur la plus-value qui sera taxé comme pour un particulier à 34,5%.

Donc si je fait l'hypothèse de revendre dans 10 ans mon cabinet à disons à 200 000€, je vais gagner pour chaque scénario :

1 : 200 000 - 150 000 = 50 000 * (100 - 34,5%) = 33 000€ de gain net
=> Mais je paye mon crédit sans déduction d'impot dessus...

2 : 50 000 * (100 - 50%) = 25 000€ de gain net pour les plus-value
=> Je gagne en déduction d'impot via le montant du crédit (imaginons un crédit à 800€/mois = 9600€/an en charge en plus)

3 : 50 000 * (100 - 34,5%) = 33 000€ de gain net
=> Je gagne aussi en déduction en m'attribuant un loyer

C'est bien ça ou j'ai mal compris quelque chose ?

orthoPassionados

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Re: Achat d'un cabinet via une SCI

Message par orthoPassionados le Lun 18 Avr 2016 - 17:27

Bon je reviens avec quelques éléments de réponses...

Dans les condition d'une revente dans 10 ans, avec une plus-value aux alentour de 10% du bien (1%/an ce qui est déjà pas mal vis-à-vis des conditions économique actuelle) => PV de 15 000€. J'ai le choix entre :

- Achat PRO :
> Déduction de 3% du capital par an + intérêt du crédit, sur 10 ans, déduction de 150 000€ * 0.03 *10 = 45 000€ + 15 000 (d'intérêt) = 60 000€ au total
> Si mon CA est inférieur à 90 000€, je ne paye aucune taxe sur la plus-value
> MAIS je dois payer à la revente l'URSSAF sur le capital déduit, donc 25% * 45 000€ = 11 000€...

- Achat SCI :
> Déduction du loyer : 700€ /mois => 8400 * 10 ans => 84000€
> Taxe sur la plus-value : je dois payer à la revente 31,5% de la PV, donc 31,5% * 15 000€ => 5 000€

En comparant les 2, il est clair que j'y gagne beaucoup plus avec la SCI car je déduis plus (84k au lieu de 60k) et je paierai moins en cas de revente (mais c'est un pari sur l'avenir) : 5k au lieu de 11k.

orthoPassionados

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Re: Achat d'un cabinet via une SCI

Message par propylene le Lun 18 Avr 2016 - 17:41

Peut-être que tu pourrais contacter "Spécialiste retraite" ou "Protection sociale" pour un avis de pro.

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Re: Achat d'un cabinet via une SCI

Message par Admin le Mar 19 Avr 2016 - 10:58

Le problème avec la fiscalité de l'immobilier, c'est que l'Etat français est incapable de nous garantir une stabilité. C'est presque caricatural dans le neuf, mais c'est vrai aussi dans l'ancien (fiscalité des loyers et de la plus-value). On ne peut donc se projeter que sur quelques années.

Il fut un temps où je faisais des projections et des calculs. C'était entre 2002 et 2005. Puis Villepin a supprimé l'abattement de 14% sur les loyers et changé toutes les tranches d'imposition. Puis le taux des prélèvements sociaux a explosé. Puis la franchise de plus-value est passée de 15 à 30 ans de détention du bien. Puis la CRL a été supprimée, sauf pour les SCI à l'IS. Puis la franchise de plus-value a été ramenée à 22 ans, mais pas pour les prélèvements sociaux qui sont restés à 30 ans. Pendant ce temps, les prix ont fortement augmenté, avant de se tasser à cause de la crise que peu de gens avaient vu venir. Donc on n'a aucun moyen de savoir s'il y aura une plus-value dans 10 ans. Il peut même y avoir une moins-value.

Tu peux aussi regarder du côté du paradis fiscal dont j'ai parlé ici :
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Re: Achat d'un cabinet via une SCI

Message par kinxkinx le Mar 28 Fév 2017 - 10:47

Pour prolonger la question de orthopassionados, a-t-on bien une exonération de plus value à la vente d'un bien immobilier placé dans les immobilisations professionnelles si CA inférieur à 90 000€?

Pour l'Urssaf, j'ai lu que "Le revenu soumis aux cotisations obligatoires correspond à celui retenu pour le calcul de l’impôt sur le revenu, sans qu’il soit tenu compte : des plus et moins-values professionnelles à long terme, (...)"

edit: il faut donc payer sur la plus value à court terme (soit le montant des amortissements...)

L'achat d'un bien immobilier placé dans les immobilisations serait donc la meilleure stratégie fiscale? Me trompè-je? (edit: du coup, oui je me trompais)


Dernière édition par kinxkinx le Mer 8 Mar 2017 - 17:04, édité 1 fois

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Re: Achat d'un cabinet via une SCI

Message par sandf le Mar 28 Fév 2017 - 22:16

Nous allons faire construire (sur un terrain qui appartient à mon mari&moi) une maison dont le rdc serait destiné au local professionnel (l'étage pourrait être loué en tant qu'habitation ou bureau).
Vers qui me tourner pour voir ce qui est possible au niveau du montage financier? Crying or Very sad
Pour l'instant, on a le devis du constructeur et des simulations auprès de banques...
Entre fin mars et début septembre, il n'y a plus de POS sur ma commune et on repasse en RNU, (ce qui m'arrangerait bien au niveau de la construction), j'aimerais donc que mon dossier puisse être examiner "rapidement".
Merci
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