Un truc inédit

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Un truc inédit

Message par Spécialiste retraite le Jeu 19 Mai 2016 - 13:21

Bonjour à tous,

Je reviens vous parler d’un drôle de truc que j’ai dégoté, comme quoi quand on cherche on trouve (bon ok, je fais le malin car ce n’est pas moi qui l’ai trouvé mais un de mes associés).

Cependant, avant de vous en parler, je l’ai ausculté, radiographié puis disséqué car je me méfie des trucs trop brillants (j’ai souvent constaté au cours de ma longue carrière que quand c’est incroyable… il ne faut pas y croire et j’ai souvent eu raison de me méfier).

Je vous explique d’abord le principe, puis je vous donnerai un exemple chiffré, puis je rentrerai seulement dans le détail à la fin.

Il s’agit d’investir dans un EHPAD dont l’exploitant s’engage à racheter, au terme du bail (dans 11 ans), chaque logement au prix où il a été acheté par l’investisseur, mobilier compris.

Pendant la durée du bail, l’exploitant (je vous rappelle que, en bail commercial meublé, comme ici, c’est l’exploitant de la résidence qui est votre locataire et qui vous paie un loyer, que le logement soit occupé ou non), l’exploitant donc, prend à sa charge l’entretien et les réparations, les éventuelles remises aux normes, le coût du remplacement partiel ou total du mobilier, l’impôt foncier et les assurances, le nouvel investisseur ne gardant à sa charge que les honoraires du syndic et les éventuelles grosses réparations (article 606 du code civil) dont le coût sera ajouté à la valeur de revente du bien si elles ont lieu.

Vont se rajouter en coût pour l’investisseur, les frais de comptabilité qui ne sont pas remboursés par le fisc (seuls les 2/3 sont remboursés, dans la limite de 915 € par an, soit un maximum de 610 €) et une retenue de 3,75 % sur les loyers dont je vous expliquerai l’utilité à la fin… non, ce n’est pas pour ménager le suspense, on n’est pas à Cannes (enfin si, un de mes associés y exerce, mais pas dans le cinéma), c’est juste pour ne pas trop alourdir la lecture pour ceux qui veulent aller à l’essentiel ou qui n’ont pas le temps.

Un exemple :

Achat 74 492 + mobilier 2 000 + frais de notaire 7 000, soit un total à financer de 83 492 €.

Comme je vous ai expliqué que j’ai trituré ce truc dans tous les sens pour tenter de décelé un piège, je l’ai aussi fait pour en tirer le maximum et j’ai trouvé que la durée du crédit change un peu le résultat (j’ai fait une étude avec un crédit sur 15 ans et une autre avec une durée de 20 ans).

Sur 15 ans (valeurs exprimées en annuel et arrondies) :
6 644 (crédit) – 4 130 (loyer) + 84 (syndic) + 155 (retenue sur loyer) + 200 (compta non remboursée) = 2 953 € de coût annuel (246 € en mensuel).
Sur 20 ans (valeurs exprimées en annuel) :
5 402 (crédit) – 4 130 (loyer) + 84 (syndic) + 155 (retenue sur loyer) + 200 (compta non remboursée) = 1 711 € de coût annuel (143 € en mensuel).

Au terme des 11 ans du bail, sans même revaloriser le loyer, on a, avec un crédit de 15 ans (pour les puristes, j’ai intégré un différé de trois mois sur le crédit car le loyer est trimestriel à terme échu, calcul cette fois non arrondis et effectué par un logiciel de gestion de patrimoine) :
Coût moyen mensuel : 253 €
Revente : 76 492 €
Capital à rembourser sur le crédit : 23 348 €
Capital net récupéré : 53 144 (76 492 – 23 348)
Taux de rendement annuel de l’opération : 8,15 % (vous avez bien lu, j’ai vérifié plusieurs fois)

Avec un crédit sur 20 ans :
Coût moyen mensuel : 146 €
Revente : 76 492 €
Capital à rembourser sur le crédit : 41 279 €
Capital net récupéré : 35 213
Taux de rendement annuel de l’opération : 10,50 %

Et encore, je n’ai pas pris en exemple les logements les plus rentables (cela s’explique par les charges fixes, syndic et comptabilité, qui pèsent moins sur un appartement à 150 000 € que sur un à 76 000 €).

Et voilà, c'est malin : je viens de passer plus d'une heure au téléphone et je n'ai plus le temps de vous expliquer le reste... je reviens plus tard.
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Re: Un truc inédit

Message par le friche le Jeu 19 Mai 2016 - 13:28

Ça commence bien en tout cas
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Message par touyou le Jeu 19 Mai 2016 - 16:58

Intrigant et intéressant, merci Spécialiste retraite
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Re: Un truc inédit

Message par MarcoG le Jeu 19 Mai 2016 - 17:11

Euh... Moi c'est ce passage là que j'ai du mal à comprendre :

dont l’exploitant s’engage à racheter, au terme du bail (dans 11 ans), chaque logement au prix où il a été acheté par l’investisseur, mobilier compris.

Quel intérêt a l'exploitant de faire ça ?
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Re: Un truc inédit

Message par Spécialiste retraite le Jeu 19 Mai 2016 - 18:03

L’intérêt pour l’exploitant est multiple :

Se réserver le droit d’être propriétaire de l’ensemble et d’utiliser son cash disponible pour obtenir la rentabilité liée aux loyers (renta supérieure à 5 % actuellement).

Fixer un prix d’achat aujourd’hui, même si la rentabilité (et donc le prix) avait augmenté avec l’augmentation du loyer, tout en donnant des garanties de rentabilité aux nouveaux investisseurs.

C’est ce que l’on appelle un deal équilibré. Et encore une fois, j’ai bien cherché (j’ai décortiqué le bail, 22 pages et le compromis de vente, 30 pages) mais je n’ai pas trouvé de faille.

Voici maintenant les éléments que mon bavardage téléphonique de ce midi m'ont empêché d'indiquer :

L’établissement était détenu par trois investisseurs, à l’origine de l’opération, qui revendent l’ensemble. Cet EHPAD va être entièrement réhabilité (mise aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées validée par le bureau Veritas, travaux d’amélioration et d’agencement) et le coût en est intégralement supporté par les actuels propriétaires. Si le coût de ces travaux dépassait le coût initialement prévu, l’exploitant en assumerait intégralement la charge.

Pendant la durée du bail, l'exploitant prend à sa charge l’entretien (y compris espaces verts) et les réparations, les éventuelles remises aux normes, l’impôt foncier et les assurances, le nouvel investisseur ne gardant à sa charge que les honoraires du syndic et les éventuelles grosses réparations (article 606 du code civil) dont le coût sera ajouté à la valeur de revente du bien si elles ont lieu.

Une convention de gestion et de suivi technique est assurée par une société d’asset management (les 3,75 % de frais sur les loyers) avec différentes missions :

Représentation du propriétaire aux différentes étapes de la vie de l’actif (notamment dans la phase de réalisation des travaux de mise aux normes et de rénovation).
Réalisation d’actes pour le compte du propriétaire (quittances de loyers, indexations du loyer selon le bon indice et à la bonne date, renégociation éventuelle du bail quand il arrive à son terme…).
Information périodique du client sur l’état de son actif immobilier.
Assister aux Assemblées Générales de copropriété.
Accompagner le Syndic de copropriété pour s’assurer du bon entretien des parties communes de l’immeuble.

Le bail a été renouvelé le 23/12/2015 pour une durée ferme de 12 ans et se terminera donc le 22/12/2027.
Une promesse unilatérale de vente et une promesse unilatérale d’achat, à exercer au terme du bail, sont signées au profit de l’exploitant. Il y a alors trois possibilités :

  • Soit l’exploitant exerce son droit d’achat au prix payé par l’investisseur augmenté du mobilier et d’éventuels travaux.


  • Soit l’investisseur exerce son droit de revente dans les mêmes conditions.


  • Soit personne n’exerce son droit et l’investisseur conserve son bien s’il considère que c’est toujours une solution rentable pour lui.

Il y a donc, en dehors des clauses du bail très favorables à l’investisseur (prise en charge par l’exploitant de l’essentiel des dépenses, y compris impôt foncier), une sécurité inédite via une revente sécurisée.

Pour l’exploitant, chiffres clés au du groupe 31 décembre 2014 :

Chiffre d’Affaires : 33,9 M €  
Résultat d’Exploitation : 2,048 M €  soit + 28 % vs 2013 (1,599 M €)
Résultat Financier : (1 092 K €) vs (994 K €) en 2013
Résultat Courant avant Impôts : 956 K € vs 605 K € en 2013

Chiffres clés de la résidence en 2014 :

Chiffre d’Affaires : 4 000 323 (3 435 984 en 2013)
Résultat d’Exploitation : 410 170 (359 698 en 2013)
Résultat Financier : 124 293 (134 373  en 2013)
Résultat Courant avant Impôts : 534 463 (494 071 en 2013)

Ouf ! J'ai terminé ma dissert.
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Message par maoui le Ven 20 Mai 2016 - 11:51

et quel budget pour une opération comme celle-ci?

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Re: Un truc inédit

Message par spicy le Ven 20 Mai 2016 - 11:51

super intéressant ! et c'est possible d'investir en amortissable ? en censier bouvard ? il y a d'autres résidences qui fonctionnent comme ça ?

spicy

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Re: Un truc inédit

Message par Spécialiste retraite le Ven 20 Mai 2016 - 13:32

spicy a écrit:super intéressant ! et c'est possible d'investir en amortissable ? en censier bouvard ? il y a d'autres résidences qui fonctionnent comme ça ?
C'est uniquement de l'amortissable. D'ailleurs tant mieux car le Censi Bouvard fait bénéficier d'une réduction d'impôt (minime puisque c'est 11 % de la valeur HT répartie sur 9 ans) mais que vous payez cher ensuite : comme on ne peut pas cumuler deux avantages fiscaux différents sur une même opération, on ne peut pas utiliser l'amortissement, même quand la réduction d'impôt disparaît. Résultat : on mange une partie de l'avantage tiré de la réduction d'impôt par l'imposition des loyers.

Pour finir, je n'ai jamais vu une opération montée comme celle-ci. D'ailleurs, en titre, j'ai indiqué " un truc inédit "... Spicy, quitte la place du fond à côté du radiateur et viens t'installer au premier rang ! cartonred
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Re: Un truc inédit

Message par Spécialiste retraite le Ven 20 Mai 2016 - 13:35

maoui a écrit:et quel budget pour une opération comme celle-ci?
Je dois filer en rendez-vous mais j'essaie de vous poster en fin de journée deux études différentes que j'ai réalisées.
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Re: Un truc inédit

Message par Spécialiste retraite le Ven 20 Mai 2016 - 18:48

Me revoilà plus tard que prévu mais un rendez-vous chez des clients que je connais depuis 23 ans... ce n'est plus un rendez-vous mais un plaisir qui ne pouvait pas durer 5 minutes.

En fait, pour répondre à la question du budget, cela dépend du prix (grosso modo de 70 000 € à 170 000 €) et de la durée du crédit. A ce sujet, il y a un choix à faire :

Une opération avec un crédit de 20 ans coûtera moins cher tous les mois et sera plus rentable qu'avec un crédit sur 15 ans, mais permettra de récupérer un capital moins important.

Voici deux illustrations :

Petit prix avec un crédit sur 15 ans :


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Le même avec un crédit sur 20 ans :

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Un montant d'investissement plus important et un crédit sur 15 ans :


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Le même avec un crédit sur 20 ans :


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Re: Un truc inédit

Message par Spécialiste retraite le Sam 21 Mai 2016 - 10:02

Spécialiste retraite a écrit:
spicy a écrit:super intéressant ! et c'est possible d'investir en amortissable ? en censier bouvard ? il y a d'autres résidences qui fonctionnent comme ça ?
C'est uniquement de l'amortissable. D'ailleurs tant mieux car le Censi Bouvard fait bénéficier d'une réduction d'impôt (minime puisque c'est 11 % de la valeur HT répartie sur 9 ans) mais que vous payez cher ensuite : comme on ne peut pas cumuler deux avantages fiscaux différents sur une même opération, on ne peut pas utiliser l'amortissement, même quand la réduction d'impôt disparaît. Résultat : on mange une partie de l'avantage tiré de la réduction d'impôt par l'imposition des loyers.

Pour finir, je n'ai jamais vu une opération montée comme celle-ci. D'ailleurs, en titre, j'ai indiqué " un truc inédit "... Spicy, quitte la place du fond à côté du radiateur et viens t'installer au premier rang ! cartonred

Après relecture, comme je crains d'avoir été mal interprété, je précise à Spicy que je m'exprimais au huitième degré, comme d'habitude quand je fais des commentaires annexes au sujet principal.

Donc tu peux rester à côté du radiateur.
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Re: Un truc inédit

Message par La pie bavarde le Sam 21 Mai 2016 - 16:30

Coucou Patrick, un immense merci comme toujours et un grand bravo top1 bravo1
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Re: Un truc inédit

Message par Spécialiste retraite le Mar 24 Mai 2016 - 10:26

Bonjour à tous,

Comme, avec ce truc inédit, je dois souvent justifier de tout (et pas seulement sur OG) tellement cela parait incroyable (encore une demi heure passée ce matin pour répondre à un mp, mais avec plaisir cependant), il faut que je précise que, quand j'annonce un truc, c'est que je l'ai vérifié. Pour les descendants de Saint Thomas, je vais vous faire une copie des points clés du bail et du compromis rédigé par le notaire de l'opération.

Pour finir, je ne suis pas le seul à y trouver un intérêt puisqu'il y a déjà plus d'un tiers de la résidence qui a été vendu.

Voici les points importants (le terme " le preneur " désigne l'exploitant de la résidence) :

La durée ferme du bail
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La répartition des charges et travaux
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La confirmation que les travaux de mises aux normes et d'embellissement seront uniquement supportés par les actuels propriétaire ou par l'exploitant (le preneur) en cas de dépassement de budget :

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Les charges assumées par l'exploitant (désigné ici par le terme " le preneur ") :

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Nous allons maintenant aborder la garantie de sortie (rachat par l'exploitant au prix d'achat initial). Comme je vais citer la copie d'un compromis de vente concernant le logement numéro 15, je vais d'abord vous en indiquer le prix, soit 109 140 € (je pense qu'il faudra grossir l'image pour pouvoir le lire, à moins que vous ne me croyiez sur parole) :

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La preuve que l'on parle bien du logement 15 :
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La promesse de vente signée dans le compromis, de la part du propriétaire au profit de l'exploitant :
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La promesse d'achat de la part de l'exploitant au profit du propriétaire :
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La confirmation que tous les frais liés à cette transaction seront à la charge de l'exploitant :

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Re: Un truc inédit

Message par La pie bavarde le Mer 25 Mai 2016 - 22:20

Merci Patrick flower
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Re: Un truc inédit

Message par Corne de gazelle le Dim 29 Mai 2016 - 20:58

Bonsoir Patrick,


Je viens de lire et j'avoue que je n'ai RIEN compris. Au risque de paraître bête ou naïve :
- on doit faire un effort d'épargne mensuel puisque les loyers ne couvrent pas le crédit + autres charges,
- on continue de rembourser le crédit après la revente du bien,
- puisque le bien est revendu avant la fin du crédit on ne profite pas de la période où on perçoit les loyers sans avoir de crédit,
- il n'y a pas de revente avec plus-value éventuelle.

Par conséquent je ne comprends pas :
- comment est calculé le rendement,
- en quoi est-ce si intéressant puisqu'il m'avait semblé qu'en immobilier (sans parler de l'aspect financement du bien) une bonne affaire c'est un bien qui s'autofinance et permet donc une augmentation du patrimoine par l'effet de levier, ou bien acheter bas et vendre haut.

Quant à l'impact fiscal = 0 je ne comprends pas non plus, on ne paye pas d'impôts sur les loyers encaissés ?

Merci pour les éclaircissements Smile

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Re: Un truc inédit

Message par Spécialiste retraite le Lun 30 Mai 2016 - 9:43

Chers amis, bonjour (puisque je parle toujours d'argent, je faisais référence au jeu des mille francs, que les moins de XX ans ne peuvent pas connaître, ni cette dernière je suppose mon cher Charles).

Pour faire simple Corne (j'espère que tu me pardonnera cette familiarité), je vais te répondre en couleur communiste (c'est tendance en ce moment, surtout dans le raffineries) directement dans ton texte :
Corne de gazelle a écrit:Bonsoir Patrick,


Je viens de lire et j'avoue que je n'ai RIEN compris. Au risque de paraître bête ou naïve (pour moi, il n'y a pas de question idiote, seuls sont idiots ceux qui secouent la tête d'un air de dire " bien sûr ", alors qu'ils n'ont pas compris) :
- on doit faire un effort d'épargne mensuel puisque les loyers ne couvrent pas le crédit + autres charges,
C’est exact. Si je reprends une étude que  j’ai réalisée récemment, cela donne (données exprimées en annuel) :
10 260 (loyer) moins 860 (charges) moins 13 694 (crédit) le tout étant égal à - 4 294 (le signe – indique un coût).


- on continue de rembourser le crédit après la revente du bien,
Pas du tout : le crédit est clôturé et remboursé par la revente du bien.
- puisque le bien est revendu avant la fin du crédit on ne profite pas de la période où on perçoit les loyers sans avoir de crédit,
Exact mais ça n’est pas fait pour ça. C’est fait pour récupérer un capital par la revente, sachant que celle-ci clôture le crédit. Je sais que c’est inhabituel pour un investissement immobilier, c’est d’ailleurs pour ça que je l’ai appelé « un truc inédit », d’autant plus que le prix de revente est garanti.
- il n'y a pas de revente avec plus-value éventuelle.
Non car la revente se fait au prix d’achat, par exemple ici : revente à 187 607 € alors que l’opération se monte à 206 000 € avec les frais de notaire. Il n’y a donc pas de plus-value.

Par conséquent je ne comprends pas :
- comment est calculé le rendement,
Ici, le coût total de l’opération est de 47 763 € sur 135 mois (11 ans et trois mois de différé au début du crédit car le loyer est trimestriel à terme échu, donc perçu à la fin de chaque trimestre et non au début), soit l’équivalent de 354 € par mois.
Le bien est revendu 187 607 € et il reste 100 787 € à solder sur le crédit. Le capital récupéré est donc de 86 820 € (187 807 – 100 787).
Question : en mettant 354 € par mois sur un contrat d’épargne pendant 135 mois, quel taux d’intérêt annuel faudrait-il avoir pour récupérer 86 820 € ?
Réponse : 10,15 % (je sais, ça parait magique, mais ça ne l’est pas).


- en quoi est-ce si intéressant puisqu'il m'avait semblé qu'en immobilier (sans parler de l'aspect financement du bien) une bonne affaire c'est un bien qui s'autofinance et permet donc une augmentation du patrimoine par l'effet de levier, ou bien acheter bas et vendre haut.
La réponse est très simple : cette opération est intéressante… car elle rapporte environ 10 % par an !
Pour l’opération autofinancée, je développerai plus tard si j’ai le temps… qui me manque maintenant.


Quant à l'impact fiscal = 0 je ne comprends pas non plus, on ne paye pas d'impôts sur les loyers encaissés ?
Pour que vous puissiez tous vérifier ce que j’ai expliqué, voici la copie des points importants de l’étude, à commencer par l’impact fiscal, qui vous explique pourquoi les loyers ne sont pas imposables :

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

Explication :
En 2017, il y a 10 260 de loyers encaissés - 5 817 d’intérêts déductibles - 660 de charges déductibles - 5 796 d’amortissement (propre au régime fiscal du meublé) = - 2 013 €
Comme sous ce régime on ne peut pas créer de déficit (on peut être à zéro mais pas moins), on va reporter les 2 013 € d'amortissement non utilisé sur les années suivantes.
En 2018, on a : 10 260 (loyers) - 4 729 (intérêts déductibles) - 660 (charges déductibles) - 5 796 (amortissement) - 2 013 (amortissement reporté) = - 2 938 € d'amortissement à reporter sur les années suivantes.
Ainsi, dans la dernière colonne " Total des revenus nets du loueur en meublé ", on voit un splendide zéro sur toutes les années.

Le détail de l'opération, année après année :

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La synthèse :

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Merci pour les éclaircissements Smile
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Re: Un truc inédit

Message par OrthoLuz le Lun 30 Mai 2016 - 11:14

En fait, c'est le même principe que les Pinels et compagnie sans l'avantage fiscal (on ne réduit pas ses impôts puisqu'on est en amortissement) mais avec une "sortie garantie" (puisque rachat alors que les Pinel & co proposent des produits qui risquent de se retrouver en vente tout en même temps avec baisse du tarif car souvent sur-estimé lors de l'achat (car neuf, avantage fiscal, blabla)...

Bref, c'est vraiment dans un objectif de se créer en 12 ans un capital qui sera à réinvestir ensuite dans autre chose, c'est ça? Tout en ayant un effort d'épargne modéré?
On est donc plutôt dans une démarche à long terme de réinvestissements successifs ou de création d'Epargne pour un projet plus tard (acheter quelque chose de plus gros en investissement ou sa résidence principale, payer sa maison de retraite Very Happy ).
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Re: Un truc inédit

Message par Corne de gazelle le Lun 30 Mai 2016 - 12:16

OK Spé, tu peux m'appeler Corne Smile
Ça y est j'ai compris ... Quel pédagogue. Et pour le calcul du rendement effectivement ce n'est pas magique, il y a une calculette des intérêts composés toute simple en ligne qui m'a permis de vérifier même sans être une Spé munie d'une baguette Razz !

Merci pour les précisions.

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Re: Un truc inédit

Message par Protection sociale le Lun 30 Mai 2016 - 14:02

Corne de gazelle a écrit:OK Spé, tu peux m'appeler Corne Smile !

Heureux de voir que vous êtes de retour A... Corne :-)))
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Re: Un truc inédit

Message par Spécialiste retraite le Lun 30 Mai 2016 - 17:26

OrthoLuz a écrit:En fait, c'est le même principe que les Pinels et compagnie sans l'avantage fiscal (on ne réduit pas ses impôts puisqu'on est en amortissement) mais avec une "sortie garantie" (puisque rachat alors que les Pinel & co proposent des produits qui risquent de se retrouver en vente tout en même temps avec baisse du tarif car souvent sur-estimé lors de l'achat (car neuf, avantage fiscal, blabla)...
Bravo, c'est exactement ça, y compris pour le Pinel (sauf éventuellement en DOM, mais les très bon produits sont quasiment introuvables).

Bref, c'est vraiment dans un objectif de se créer en 12 ans un capital qui sera à réinvestir ensuite dans autre chose, c'est ça? Tout en ayant un effort d'épargne modéré?
On est donc plutôt dans une démarche à long terme de réinvestissements successifs ou de création d'Epargne pour un projet plus tard (acheter quelque chose de plus gros en investissement ou sa résidence principale, payer sa maison de retraite Very Happy ).
Encore bravo car c'est exactement mon analyse : on se laisse la possibilité de choisir comment réinvestir le capital dans 11 ans.
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Re: Un truc inédit

Message par Spécialiste retraite le Lun 30 Mai 2016 - 17:30

Corne de gazelle a écrit:OK Spé, tu peux m'appeler Corne Smile
Ça y est j'ai compris ... Quel pédagogue. Et pour le calcul du rendement effectivement ce n'est pas magique, il y a une calculette des intérêts composés toute simple en ligne  qui m'a permis de vérifier même sans être une Spé munie d'une baguette Razz !

Merci pour les précisions.
Merci de m'élever au rang de pédagogue car c'est compliqué d'expliquer des trucs compliqués et surtout, ça prend un temps fou !

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Re: Un truc inédit

Message par Corne de gazelle le Lun 30 Mai 2016 - 21:06

Protection sociale a écrit:
Corne de gazelle a écrit:OK Spé, tu peux m'appeler Corne Smile !

 Heureux de voir que vous êtes de retour A... Corne :-)))


Merci Very Happy !!!

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Re: Un truc inédit

Message par vinzlar le Mar 31 Mai 2016 - 21:08

Bonsoir Patrick,

Me revoilà ! ;-)

Merci à Corne de gazelle pour sa clareté dans ses questions, je me pose les mêmes.
Merci à Patrick pour ses réponses.


"On continue de rembourser le crédit après la revente du bien,
Pas du tout : le crédit est clôturé et remboursé par la revente du bien.
- puisque le bien est revendu avant la fin du crédit on ne profite pas de la période où on perçoit les loyers sans avoir de crédit,
Exact mais ça n’est pas fait pour ça. C’est fait pour récupérer un capital par la revente, sachant que celle-ci clôture le crédit. Je sais que c’est inhabituel pour un investissement immobilier, c’est d’ailleurs pour ça que je l’ai appelé « un truc inédit », d’autant plus que le prix de revente est garanti.
- il n'y a pas de revente avec plus-value éventuelle.
Non car la revente se fait au prix d’achat, par exemple ici : revente à 187 607 € alors que l’opération se monte à 206 000 € avec les frais de notaire. Il n’y a donc pas de plus-value.

La revente après 11 ans permet :
- d'une part de dégager du capital (10% de rendement)
- d'autre part de rembourser intégralement le prêt et les intérêts restant (s'il en reste après 11 ans..)
C'est bien ça ? Les chiffres me laissaient penser le contraire.

Merci pour votre réponse.

vinzlar

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Re: Un truc inédit

Message par Spécialiste retraite le Ven 3 Juin 2016 - 16:25

Comme mon truc inédit suscite pas mal de questions (pas seulement ici d’ailleurs, jeu de mots de bon aloi, mon cher Maître Capello), voire d’interrogations (certains pensent que c’est trop beau mais je peux vous dire que, pour l’avoir ausculté, radiographié et disséqué, je n’ai qu’un regret : celui de ne pas avoir les moyens de m’en vendre un à moi-même, mais on ne peut pas être partout), bref, je pense qu’il faut que je simplifie mon explication pour ne pas perdre tout le monde en route et éviter les questions du style de celle reçue hier soir par sms (je vous rassure, cela ne vient pas d’OG), je cite sans retouche :

«  Petite question : est-ce que tous les lits ont la même taille ? ».
Je pense que la question sous-jacente est « quel est le coût du renouvellement du mobilier, notamment le lit médicalisé ? ». Mais cette question n’a pas de raison d’être posée puisque tout est à la charge de la société qui exploite la résidence, y compris le renouvellement total ou partiel du mobilier.

Pour simplifier mon explication, je prends un exemple issu de la dernière étude réalisée pour un client :

J’achète aujourd’hui une chambre dans cet EHPAD pour un montant de 107 851 €, frais de notaire inclus. Le crédit est sur 20 ans mais, peu importe puisque le logement sera revendu à l’exploitant au terme du bail (dans 11 ans) et le crédit sera donc soldé (remboursé grâce à la revente).

Le compromis signé chez le notaire précise (c’est donc garanti) que le logement sera revendu dans 11 ans à son prix d’achat, soit 96 551 € (son prix, donc hors frais de notaire).

Le loyer est payé par l’exploitant et est donc garanti, que le logement soit occupé ou non.
Durant ces 11 ans (11 ans et 3 mois, pour être précis), je vais encaisser le loyer, déduire des charges et rembourser un crédit.
Au terme du bail, l’opération m’aura coûté 25 018 €, soit 185 € par mois.

Le logement sera alors revendu 96 551 € et je devrai rembourser 52 765 € de capital restant sur le crédit pour le solder. Il va donc me rester 43 786 € (96 511 moins 52 765).

Le taux de rendement annuel de l’opération est alors de 9,55 %, explication : si je mets de côté chaque mois 185 €, pendant 11 ans et 3 mois, sur un contrat d’épargne qui rapporte chaque année 9,55 %, je récupère 43 786 €.

Dites moi si c'est plus clair.
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Re: Un truc inédit

Message par Spécialiste retraite le Lun 6 Juin 2016 - 20:17

Bonsoir à tous,

Je fais juste un petit passage ce soir (plus le temps dans la journée avec ce truc) pour vous rappeler que, dans des temps anciens et ici même devant témoins, j'avais lancé une opération de parrainage, car ce que vous lisez peut intéresser des gens qui ne pratiquent ni l'orthophonie, ni OG mais qui ont quand même les moyens de préparer leur avenir financier.

Bonne soirée.

Patrick
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Re: Un truc inédit

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