Que penser de la loi Pinel ?

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Que penser de la loi Pinel ?

Message par Admin le Lun 13 Juin 2016 - 17:35

Bonjour à tous

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Je sauvegarde ici les pensées de Patrick (ça change de celles de Pascal) concernant la loi Pinel, suite à cet article de Votre Argent : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
Patrick est régulièrement censuré sur le web, donc mieux vaut garder ça ici pour que tout un chacun puisse méditer.

"La rentabilité de la loi Pinel ? Négative ! On me demande souvent d'examiner des projets en loi Pinel et les conclusions sont toujours les mêmes (sauf si vous faites vous-même construire, comme suggéré dans l'article ou que vous le faites en DOM en maîtrisant parfaitement les prix et le potentiel futur) :
Quelle drôle d'idée et quel risque d'acheter de l'immobilier avec pour objectif de le revendre dans 9 ans ! En effet, après 9 ans la réduction d'impôt diminue puis disparait et l'investissement coûte alors trop cher pour le garder. On se retrouve alors dans la situation décrite dans l'article où tout le monde va revendre en même temps, les mêmes genres de logements (vous avez déjà vu des T2 de 64 m² ? Moi oui, mais pas en métropole). Et quand on revend, on le fait... aux prix de l'ancien. Pourquoi ? Quand on revend un logement qui a 10 ans à un acheteur qui ne bénéficie pas de la réduction d'impôt, celui-ci va se fier aux prix de l'ancien. Et vous aurez beau lui servir l'argument des nouvelles normes énergétiques, il regardera quand-même les prix dans l'ancien, quitte à regarder le haut de la fourchette. Conclusion : vous revendrez nettement en dessous du prix où vous avez acheté et je vais le démontrer.

Reprenons l'argument de l'article : choisir un emplacement de premier ordre dans en centre-ville :
T2 de 41,11 m² à 184 000 € (4 476 € le m²), à Bordeaux, quartier Baccalan (Bassins à Flot). Les T2 dans l'ancien se vendent actuellement entre 2 640 €/m² et 3 470 €/m² dans ce quartier (sources officielles des transactions enregistrées par les notaires sur un an : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] ) Si je retiens le haut de la fourchette, le prix au m² de ce T2 est 28 % plus cher que le haut de gamme du quartier dans l'ancien actuellement (4 476 contre 3 500). Donc pour revendre ce logement à son prix d'achat, il faudrait que les prix de l'ancien aient pris 28 % en 9 ans, soit 2,7 % par an (si vous y croyez, moi pas, d'autant plus qu'il faut supposer que vous revendrez l'équivalent du haut de gamme, à voir selon comment le quartier aura évolué).

Autres exemples en centre-ville : T3 de 65,56 m² à Nantes boulevard des Belges 294 500 € (4 492 € le m²) et T2 de 49,50 m² 245 000 € (4 949 € le m²) quartier Saint Felix. Les T3 en plein centre de Nantes se vendent actuellement entre 2 500 €/m² et 3 220 €/m², disons 3 300 pour le haut de gamme. Une revente au prix d'achat (4 492) signifie que les prix ont grimpé de 36 %, soit 3,5 % par an. Prix actuels des T2 : de 2 540 €/m² à 3 140 €/m², arrondissons encore à 3 300. ( [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] ) Une revente au prix d'achat (4 949) c'est une hausse des prix de 50 % en 9 ans (4,6 % par an) Dernier exemple : Un des moins chers à Lyon 2ème arrondissement, quartier confluence, T2 de 39,40 m² à 254 000 € (6 447 € le m²). Prix actuels dans l'ancien : de 3 340 €/m² à 4 590 €/m² ( [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] ). Retenons le haut et arrondissons à 4 700 (je suis loyal). Une revente au prix d'achat c'est donc une hausse de37 %, soit 3,6 % par an).

Ca fait réfléchir, non ? Cordialement. Patrick"

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Spécialiste retraite le Mar 14 Juin 2016 - 7:54

Merci Guillaume.

Ce que je ne comprends toujours pas, c'est que j'ai l'impression d'être le seul à faire cette analyse, tant sont nombreux les "conseillers" et CGP qui vendent du Pinel. Et ils ont peut-être raison car ce sont les clients qui leur demandent "des trucs pour payer moins d'impôts".

A contrario, mon "truc incroyable" (EHPAD avec une revente sécurisée) qui est pourtant à la fois très rentable, sécurisé, avec une issue connue d'avance et pas trop lointaine (11 ans) suscite la méfiance : je n'ai pas fait de statistiques mais je pense que, presque la moitié des gens à qui j'en ai parlé m'ont dit qu'ils ne feraient pas pour des raisons qui m'échappent encore (à eux aussi je pense), d'autres se sont contentés de ne plus me répondre, d'autres enfin sont en train de réfléchir... depuis un mois ! (précision pour éviter les défauts d'interprétation : je n'ai pas encore croisé ces pathologies sur OG)

Et pourtant, contrairement au Pinel pour lequel souvent, les gens achètent sur plan, dans des villes et des quartiers qu'ils ne connaissent pas, sans même se rendre sur place pour vérifier, pour cette histoire d'EHPAD, j'ai récupéré la copie du bail et du compromis de vente, j'en ai même surligné les points importants et ajouté des commentaires... bref, je suis en mesure de prouver tout ce que je raconte, ce qui me laisse dubitatif : est ce que les gens préfèrent les histoires courtes et surtout, est-ce que j'en fait trop ? (on m'a déjà fait la remarque, ici même mais je ne donnerai pas de noms, que mes explications étaient trop détaillées et trop longues)
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Admin le Mar 14 Juin 2016 - 8:24

Le loup solitaire est toujours suspect, même s'il a raison. Quand quelque chose a l'air TRES beau, on a toujours tendance à penser que c'est TROP beau. Je serais au début de mes investissements immobiliers, je regarderais de très près ton truc incroyable.

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par OrthoLuz le Mar 14 Juin 2016 - 12:10

Je crois aussi (en tout cas, autour de nous) que les gens cherchent avant tout de l'immédiat et de la défisc... Et Pinel, certes bien moins intéressant que les précédentes lois, offre ce joli mirage de payer moins d'impôts....

Quant à l'obligation de revente, cela ne semble pas avoir gêné nos amis qui ont investi avant (Duflot et surtout celle d'avant dont j'ai perdu le nom et qui était bien plus rentable apparemment si on choisissait une bonne localisation) c'est ce qui nous a bloqué dans ce type de projet (je ne voyais pas l'intérêt d'acheter pour revendre sans certitude et "spéculer" sur mon argent et celui des impôts.... autant mettre des sous de côtés Razz c'est plus visible et plus sûr même si on en met moins). Bref, notre stratégie était plus patrimoniale et de préparation de retraite que fiscale et spéculative...
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Admin le Mar 14 Juin 2016 - 13:31

Je pense que tu parles du Scellier, qui a succédé aux lois Borloo, Robien, Périssol, Méhaignerie... Il y a aussi eu la loi Demessine pour la campagne, le Bouvard pour le meublé et la loi Girardin pour les DOM. Ca commence à faire du monde.

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par OrthoLuz le Mar 14 Juin 2016 - 13:34

Admin a écrit:Je pense que tu parles du Scellier, qui a succédé aux lois Borloo, Robien, Périssol, Méhaignerie... Il y a aussi eu la loi Demessine pour la campagne, le Bouvard pour le meublé et la loi Girardin pour les DOM. Ca commence à faire du monde.

Oui, merci! Je n'arrivais pas à remettre le nom dessus (syndrome du neurone unique quand tu es là) ... c'est bien ça! Certains de mes amis se sont lancés dans du Scellier quand c'était rentable Very Happy
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Admin le Mar 14 Juin 2016 - 14:41

C'était l'époque où les niches fiscales n'étaient pas vues comme des combines diaboliques.

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Spécialiste retraite le Mar 14 Juin 2016 - 16:22

Admin a écrit:Je pense que tu parles du Scellier, qui a succédé aux lois Borloo, Robien, Périssol, Méhaignerie... Il y a aussi eu la loi Demessine pour la campagne, le Bouvard pour le meublé et la loi Girardin pour les DOM. Ca commence à faire du monde.
Vous allez voir que je ne suis pas bêtement buté, simplement je réfléchis avant de vendre un truc à mes clients.

Donc, du Scellier, j'en ai vendu, quand je ne pouvais pas faire autrement... une petite dizaine seulement en métropole, mais dans des petites copropriétés et seulement en 2009 et 2010.

Pourquoi ? : C'étaient des petits appartements que j'ai passés en Scellier intermédiaire car cela permettait non seulement d'avoir 25 % de ristourne fiscale sur 9 ans (donc plus que les 18 % du Pinel), puis 2 % par an des années 10 à 15 (total 37 %, soit 25 + 12, je donne des cours du soir à ceux qui n'arrivent pas à suivre) et cerise sur le gâteau, il y avait un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers avant d'en déduire les charges.

Tout le reste, je l'ai vendu à La Réunion, pour des raisons tout à fait objectives et pas seulement fiscales.

Explications :

Le taux de réduction d’impôt y était à l’époque de 40 % sur 9 ans, vous avez bien lu (d’ailleurs un certain nombre de mes clients sont en situation d’autofinancement pendant ces 9 ans, c’est-à-dire qu’ils ont un effort de trésorerie égal à… zéro).

J’avais alors deux possibilités :

Les petits logements sont tous en Scellier intermédiaire (40 % + 12 % des années 10 à 15 soit un total de 52 % sur 15 ans, toujours avec l’abattement de 30 % sur les loyers).

Les « beaux bébés » comme des T3 ou T4 à côté du lagon (zone St Leu – St Gilles pour les amateurs de géographie) sont en Scellier ordinaire car après la période des 9 ans, ils peuvent passer en location saisonnière, donc en meublé.

En résumé, ça donne ça :

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par laurent Gretcha le Mar 14 Juin 2016 - 19:14

Spécialiste retraite a écrit:////Pourquoi ? : C'était des petits appartements que j'ai passé en Scellier intermédiaire car cela permettait non seulement d'avoir 25 % de ristourne fiscale sur 9 ans (donc plus que les 18 % du Pinel),  puis 2 % par an des années 10 à 15 (total 37 %, soit 25 + 12, je donne des cours du soir à ceux qui n'arrivent pas à suivre) et cerise sur le gâteau, il y avait un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers avant d'en déduire les charges.////
Bon je n'aime pas trop les cours de maths, mais si un soir on se croise, ça sera pour prendre une bière en souvenir de la faute que tu auras supprimée et pu corriger grâce à mon œil attentif et bienveillant.
(autrement dit si tu corriges, j'efface tout)[/quote]

(édité à cause des balises)


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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Admin le Mar 14 Juin 2016 - 19:53

Pas pire que le discours de Madame Dehêtre retranscrit hier affraid

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Spécialiste retraite le Mar 14 Juin 2016 - 20:05

Admin a écrit:Pas pire que le discours de Madame Dehêtre retranscrit hier affraid
Moi pas connaître la dame, probably un truc d'ortho (en mélangeant le langage primitif et l'anglais, j'ai moins de chances qu'on repère des fautes).
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Spécialiste retraite le Mar 14 Juin 2016 - 20:13

laurent Gretcha a écrit:
Spécialiste retraite a écrit:
Admin a écrit:////Pourquoi ? : C'était des petits appartements que j'ai passé en Scellier intermédiaire car cela permettait non seulement d'avoir 25 % de ristourne fiscale sur 9 ans (donc plus que les 18 % du Pinel),  puis 2 % par an des années 10 à 15 (total 37 %, soit 25 + 12, je donne des cours du soir à ceux qui n'arrivent pas à suivre) et cerise sur le gâteau, il y avait un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers avant d'en déduire les charges.////
Bon je n'aime pas trop les cours de maths, mais si un soir on se croise, ça sera pour prendre une bière en souvenir de la faute que tu auras supprimée et pu corriger grâce à mon œil attentif et bienveillant.
(autrement dit si tu corriges, j'efface tout)
Surtout n'efface rien car j'ai terriblement besoin qu'on me perçoive comme un être humain avec ses faiblesses et ses fautes et plus comme un extraterrestre qui raconte des trucs incompréhensibles.

Donc je corrige ma boulette (en fait, je ne veux pas en rajouter Laurent, mais je crois que dans ton infinie bienveillance à mon égard, tu en a oublié une, de faute; je corrige en rouge et tu me dis si je me trompe) :

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Admin le Mar 14 Juin 2016 - 21:23

Bien vu ! cheers

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Spécialiste retraite le Ven 17 Juin 2016 - 9:50

Admin a écrit:Bien vu ! cheers
Bon, je vais encore perdre en crédibilité (on me l'a déjà dit plusieurs fois ici) car, dans mon métier, on est crédible quand on est austère (accessoirement en costume cravate) et synthétique (accessoirement quand on n'explique pas tout, voire quand on cache des choses à ses clients, ce que je ne sais pas faire, au risque d'alourdir mon discours par tout un tas de détails).

Allez, j'ai bien pris mon élan, je vais maintenant dégrader mon image :

Guillaume, j'aime beaucoup tes couettes ! D'ailleurs, ça m'a rappelé un truc :

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Admin le Ven 17 Juin 2016 - 10:07

Spécialiste retraite a écrit:Allez, j'ai bien pris mon élan

A chacun ses références enfantines, ton élan me rappelle Clouseau s'élançant vers le château allemand :



(vidéo que j'utilise comme support verbal avec certains patients)

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Evi le Ven 17 Juin 2016 - 10:49

Guillaume a des couettes ?? Shocked

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Spécialiste retraite le Ven 17 Juin 2016 - 10:54

Evi a écrit:Guillaume a des couettes ?? Shocked
Ce ne sont pas de couettes ? :

Admin a écrit:Bien vu ! [Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image] 
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Evi le Ven 17 Juin 2016 - 10:55

Spécialiste retraite a écrit:
Evi a écrit:Guillaume a des couettes ?? Shocked
Ce ne sont pas de couettes ? :

Admin a écrit:Bien vu ! [Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image] 

Laughing Laughing

Un petit RDV chez l'ophtalmo ?

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Protection sociale le Ven 17 Juin 2016 - 10:58

bonjour tout le monde,

Pinel or not Pinel... that's the question....

que je ne me pose pas en fait :-))

je partage TOTALEMENT l'avis de Patrick sur la loi Pinel : des bien immobiliers sortent ici à tous les coins de rue, à une vitesse folle... et à des prix défiant toute concurrence ("normal", les promoteurs tiennent compte de l'avantage fiscal pour faire grimper le prix des logements vendus...)
quid de leur valeur dans 9, 10 ans ?
quid de leur évolution, vétusté ?
quid si tout le monde revend en même temps dans 9 ans ?

Bref, je déconseille fortement à mes clients PINEL.

Quant aux EHPAD avec engagement de rachat par le gestionnaire...
j'en connais également, mais... n'est ce pas un argument "commercial" avant tout ?
c'est bien beau d'écrire cela....mais quid si votre fameux gestionnaire fait faillite ?
faut avoir de sacrés reins pour pouvoir racheter tous les lots...

Ne pas oubliez qu'en immobilier, "l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement" sont les éléments déterminants à prendre en considération !
Je dis toujours à me clients : quand vous souhaitez acheter un bien immobilier, pensez tout de suite si vous pourrez le REVENDRE...
on achète un BIEN IMMOBILIER et non pas une fiscalité...
don't forget it !

bonne journée

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Admin le Ven 17 Juin 2016 - 11:31

Protection sociale a écrit:Bref, je déconseille fortement à mes clients PINEL.

La pauvre...

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Sur le fond : j'en arrive à penser que la défiscalisation immobilière est souvent un piège. Je fais du Besson ancien, là ça va encore. Mais on ne peut plus entrer dans ce dispositif.

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Spécialiste retraite le Ven 17 Juin 2016 - 11:36

Olivier,

Pourquoi ne pas faire simple et dire que le rachat des lots par le gestionnaire fait partie d'une stratégie cohérente du groupe (pour info, il est dirigé par un expert-comptable) plutôt que de prétendre que c'est un argument commercial ?

D'ailleurs, en l’occurrence, j'ai tout épluché et la clause est indiquée noir sur blanc dans le compromis du notaire, mais je l'avais déjà indiqué et il me semble que j'en avais fait une copie d'image postée ici.

Pour la faillite d'un gestionnaire d'EHPAD, je veux bien des exemples si tu arrives à en trouver, avec le nom (les grands groupes comme ici ne font pas faillite), la date et la capacité d'accueil de l'établissement (élément essentiel).

La seule situation critique que je connaisse, c’est l’établissement qui ne respecte plus les normes et qui n’est plus salubre, donc dans lequel il y a d’importants travaux à réaliser, travaux que les copropriétaires refusent de financer.

Ici, tout a été vérifié par le bureau VERITAS et les travaux de mises aux normes handicapés (ainsi que la rénovation des logements et parties communes) vont être entièrement financés par les actuels propriétaires, vendeurs de cette opération.

Voici les chiffres clés de l’exploitant, mais je crois que ça aussi je l'avais déjà indiqué (le bénéfice net est ce qui reste une fois que tout a été payé, y compris les salaires du personnel, les loyers des copropriétaires et l’impôt de la société) :

Chiffre d’affaires : 400 323 € (en 2014) / 3 435 984 € (2013) / 3 272 937 € (2012)
Bénéfice net : 384 114 € (2014) / 350 960 (2013) / 310 553 € (2012)

Si quelqu'un y voit un risque de faillite, qu'il m'explique. D'ailleurs, quand je dis que tout a été vérifié, il faut ajouter que le ratio " loyers versés aux copro / Chiffre d'affaire " et celui " loyers versés / recette hébergement " sont en dessous des normes admises et assurent donc largement la pérennité de l'établissement.

Et ceux du groupe :

Chiffre d’affaires de 33,9 millions d’euros, fonds propres 11, 1 millions et bénéfice avant impôt de 956 000 €. Le groupe gère plus de 1 000 lits dans 14 EHPAD.
Le groupe a donc déjà aujourd'hui la capacité à racheter les logements en fonds propres, mais cette remarque n'a pas de sens puisque le rachat se fait essentiellement à crédit.


Dernière édition par Spécialiste retraite le Ven 17 Juin 2016 - 12:06, édité 1 fois
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Evi le Ven 17 Juin 2016 - 11:58

Mode MODO ON :

Peut-on continuer la discussion sans jugement personnel svp ? Very Happy

Mode MODO OFF

Et le prochain que je surprends à me désobéir devra payer sa tournée... Laughing

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Spécialiste retraite le Ven 17 Juin 2016 - 12:07

Evi a écrit:Mode MODO ON :

Peut-on continuer la discussion sans jugement personnel svp ? Very Happy

Mode MODO OFF

Et le prochain que je surprends à me désobéir devra payer sa tournée... Laughing
Much better après ce coup de blanco ou il y en a d'autres ?
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Evi le Ven 17 Juin 2016 - 13:08

Spé, je n'ai pas demandé une correction de tes propos Wink
Je veux juste que la discussion reste respectueuse et mon post s'adressait à deux personnes, pas qu'à toi. Voire même à Admin et ses couettes... Laughing

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Spécialiste retraite le Ven 17 Juin 2016 - 13:26

Evi a écrit:Spé, je n'ai pas demandé une correction de tes propos Wink
Je veux juste que la discussion reste respectueuse et mon post s'adressait à deux personnes, pas qu'à toi. Voire même à Admin et ses couettes... Laughing
Ok Evi, c'est noté et je prends tes remarques très au sérieux ( celui qui dit " fayot ", je le ... , zut ça me reprend).

A ma décharge, je dois dire que j'ai passé un temps fou à décortiquer tous les aspects de cet investissement et plus encore à en relater les détails ici.
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