Que penser de la loi Pinel ?

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Barbalala le Ven 17 Juin 2016 - 13:41

Spécialiste retraite a écrit:

Guillaume, j'aime beaucoup tes couettes ! D'ailleurs, ça m'a rappelé un truc

Pat, t'as trop fréquenté Mademoiselle U ces derniers temps...
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Spécialiste retraite le Ven 17 Juin 2016 - 13:51

Help ! C'est qui Mademoiselle U ? Je cherche une allusion ironique, par exemple, mais je ne trouve pas (bon ok, je suis mal barré car non seulement je n'y vois plus clair, mais je ne sais plus réfléchir).
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Admin le Ven 17 Juin 2016 - 14:05

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Spécialiste retraite le Sam 18 Juin 2016 - 10:49

Je voudrais revenir sur les propos d'Olivier car il y a a la fois des choses qui ne sont pas exactes et d'autres auxquelles je voudrais apporter des précisions (en couleur dans le texte car je sais que Guillaume aime bien le rouge et que c'est à la fois pratique, ergonomique, ludique et... sexy ?) :

Protection sociale a écrit:
Bref, je déconseille fortement à mes clients PINEL.
J'y ai cependant déjà mis un gros bémol car je vends régulièrement des logements neufs à La Réunion (fiscalité nettement plus intéressante)... Enfin quand on en trouve car nos critères sont très sélectifs et ne se résument pas à l'emplacement, je m'explique :

Si j'ai un emplacement d'enfer, payé 50 % plus cher que le marché parce que c'est du neuf (déjà vu) avec une économie d'impôt de l'ordre de 20 % (Pinel métropole), il est hors de question que je le vende.

Mes critères sont donc, sachant qu'ils sont tous important et l'emplacement est quand-même probablement le premier :
L'emplacement, le prix au m² par rapport au quartier, la fiscalité (ce qui m'intéresse, plus que le prix d'achat, c'est le prix de revient), la typologie et la surface des logements (exemple de mon catalogue actuel : l’Étang-Salé, plage de sable noir à 5 minutes, T2 de 53 à 64 m² +, 11 m² de varangue), la possibilité d'en faire autre chose que de le revendre (location meublée par exemple) et enfin marge à la revente, je m'explique :

Je viens de finir une étude (elle est encore chaude, elle date d'hier) sur un T3 de 79 m² (je vous passe les centimes), acheté 237 500 €, frais de notaire inclus.
Le prix de revient (donc le coût) au bout de 10 ans est d'environ 17 000 € (142 € par mois).
En revendant ce T3 au prix minimum des transactions immobilières actuelles sur la commune (2 342 € le m², ce qui est ridicule vu la surface et la qualité de finition), le capital récupéré, après avoir soldé le crédit, serait d'environ 55 000 € et le rendement net annuel de l'opération de 22 %.
Revente au prix moyen actuel du marché, pour un produit qui est loin d'être moyen : capital récupéré 62 000 €, rendement annuel 24 %
Revente à un prix réaliste (2 600 € le m²) vu le développement de la commune (qui a d'ailleurs le meilleur revenu moyen par ménage de l'île) et la proximité de la route de Tamarins, l'autoroute qui relie le nord (Saint Denis) au sud (les Avirons, Etang Salé) : capital récupéré 75 000 €, rendement annuel 28 %  


Quant aux EHPAD avec engagement de rachat par le gestionnaire...
j'en connais également, mais... n'est ce pas un argument "commercial" avant tout ?
1) C'est soit un contre sens, soit un paradoxe : comment peut-on parler d'engagement (donc de clause contractuelle et écrite) et prétendre ensuite que ce n'est qu'un argument commercial (cela ferait bien rire le juge en cas de litige)
2) Je n'en connais pas d'autres et en 25 ans de carrière c'est la première fois que je vois un tel OVNI. Par contre il arrive parfois, en fin de bail, que le gestionnaire propose des rachats, donc rien à voir avec ce montage où la rachat est contractuel avec un prix garanti.
3) Par contre, comme tu sembles douter et ne pas vouloir en vendre, si tu en connais d'autres (là c'est moi qui doute), donne moi vite les références et les coordonnées du commercialisateur.

c'est bien beau d'écrire cela....mais quid si votre fameux gestionnaire fait faillite ?
faut avoir de sacrés reins pour pouvoir racheter tous les lots...
J'ai déjà répondu : 33 millions de CA, 11 millions de fonds propres, diversification d'activité par la vente et la location de matériel médical et le service d'aide à la personne (maintient à domicile) permettant de couvrir tout le marché et d'utiliser le personnel de manière optimale.

Ne pas oubliez qu'en immobilier, "l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement" sont les éléments déterminants à prendre en considération !
Je dis toujours à me clients : quand vous souhaitez acheter un bien immobilier, pensez tout de suite si vous pourrez le REVENDRE...
on achète un BIEN IMMOBILIER et non pas une fiscalité...
don't forget it !

bonne journée

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Protection sociale le Sam 18 Juin 2016 - 11:15

bonjour tout le monde,

je ne vais pas polémiquer avec toi Patrick (rappelle toi du message d'Evi...) ;-)

Je dirai simplement 2 choses :

- Ehpad :des EHPAD qui ont fait faillite, ou à qui l'agrément a été retiré, car plus aux normes.. tu en connais comme moi.
je ne vais donc pas les citer sur ce site.
C'est comme d'autres grosses entreprises spécialisées dans le LMNP d'affaires ou de tourisme, qui ont fait faillite ou qui revoient massivement les prix des loyers aujourd'hui.

Attention également aux articles 605 et 606 du code civil et la répartition des grosses réparations :
Je n'ose pas imaginer le coût pour le gestionnaire qui devra au terme de son "engagement", à la fois faire les grosses réparations et sortir le budget pour payer les investisseurs du montant de leur prix d'acquisition...

- Pinel : en immobilier, je pars toujours du principe, outre le fameux "emplacement emplacement emplacement", que le clients DOIVENT voir ce qu'ils achètent.
bien souvent, des clients me disent avoir acheté un bien... qu'ils n'ont jamais vu... gloups..
Je les emmène donc toujours sur le lieu pour visiter, "sentir" le coin, voir le quartier, même quand le bien n'est pas encore sorti de terre.
Cela me semble le MINIMUM...

Cette démarche est beaucoup plus compliquée à mettre en place quand on achète des biens dans les DOM TOM... non ?
voilààààà
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Spécialiste retraite le Sam 18 Juin 2016 - 12:54

Olivier,

J'ai déjà tout expliqué dans le détail, preuves à l'appui, au sujet de cet investissement.

Donc, quand tu reviens pour émettre des doutes sans étayer tes propos, je me demande qui polémique. Ou est la valeur ajoutée pour ceux qui nous lisent ? Je vais donc répondre mais ce sera la dernière fois sans avoir en face des arguments plus factuels.

Protection sociale a écrit:bonjour tout le monde,

je ne vais pas polémiquer avec toi Patrick (rappelle toi du message d'Evi...) ;-)

Je dirai simplement 2 choses :

- Ehpad :des EHPAD qui ont fait faillite, ou à qui l'agrément a été retiré, car plus aux normes.. tu en connais comme moi.
je ne vais donc pas les citer sur ce site.
J'ai déjà développé ce point et cela n'a aucun rapport avec le sujet que je développe : cet établissement est entièrement refait et remis aux normes. Pour la faillite, il faut relire les chiffres clés des comptes de résultat (déjà postés deux fois, au moins).

C'est comme d'autres grosses entreprises spécialisées dans le LMNP d'affaires ou de tourisme, qui ont fait faillite ou qui revoient massivement les prix des loyers aujourd'hui.
Aucun rapport avec l'EHPAD (on peut choisir de ne pas partir en vacances mais pas de rester autonome) et d'ailleurs, la plupart d'entre eux sont à la fois promoteurs et exploitants et c'est ce qui les a perdu.

Attention également aux articles 605 et 606 du code civil et la répartition des grosses réparations :
Je n'ose pas imaginer le coût pour le gestionnaire qui devra au terme de son "engagement", à la fois faire les grosses réparations et sortir le budget pour payer les investisseurs du montant de leur prix d'acquisition...
J'ai déjà clairement expliqué qu'ici, l'article 606 est à la charge des copropriétaires, donc pourquoi revenir sur ce point ? (je ne vais quand-même pas passer mon weekend à répondre à des questions qui n'en sont pas)
Par ailleurs, les gestionnaires d'EHPAD sont des financiers et savent très bien ce qu'ils font. Donc, pour moi, l'art 606 n'est pas l'élément primordial du bail car on peut penser qu'il n'y aura pas de grosses réparations pendant sa durée si cet article est à la charge de l'exploitant. D'ailleurs, il faut savoir ce que l'on met dans le terme grosses réparations et si de telles dépenses existent, elles sont réparties selon les tantièmes de la copropriété, par exemple: une chambre dans un  EHPAD représentant 100 / 10 000 ème de la copro, supporterait, pour 100 000 € de réparations... 1 000 € (et ici le coût de ces travaux serait rajouté au prix de vente à l'exploitant, sachant que j'ai déjà posté la capture image de cet article du compromis de vente).
Dernière précision : une entreprise (EHPAD ou autre) qui aurait une grosse dépense à financer (achat de matériel, travaux...) le ferait ... à crédit bien évidemment !


- Pinel : en immobilier, je pars toujours du principe, outre le fameux "emplacement emplacement emplacement", que le clients DOIVENT voir ce qu'ils achètent.
bien souvent, des clients me disent avoir acheté un bien... qu'ils n'ont jamais vu... gloups.. Bah, quand c'est du neuf pas encore construit, on fait comment pour le voir ?
Je les emmène donc toujours sur le lieu pour visiter, "sentir" le coin, voir le quartier, même quand le bien n'est pas encore sorti de terre. Cela me semble le MINIMUM...
Un bien qui n'est pas sorti de terre c'est donc un achat sur plan, c'est donc du neuf, donc... du Pinel !
Je ne comprends plus (ou alors j'interprète mal) :
Tu es d'accord avec mon analyse sur la loi Pinel pour dire que ce n'est pas rentable... mais tu en vends ??? (désolé propy, j'ai eu un hoquet) sunny



Cette démarche est beaucoup plus compliquée à mettre en place quand on achète des biens dans les DOM TOM... non ?
voilààààà
Je suis désolé pour Evi, mais entre les approximations sur l'EHPAD et cette dernière remarque, j'ai du mal à ne pas voir, disons... une polémique nominative.
Pour la Réunion, nous assurons le suivi de chantier sur place (un de mes associés y était de vendredi à mercredi derniers) et en adressons régulièrement des photos à nos clients. Je doute que l'on soit nombreux à le faire, y compris en métropole.
bon week end à toutes et à tous !
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Protection sociale le Sam 18 Juin 2016 - 13:30

Spécialiste retraite a écrit:
- Pinel : en immobilier, je pars toujours du principe, outre le fameux "emplacement emplacement emplacement", que le clients DOIVENT voir ce qu'ils achètent.
bien souvent, des clients me disent avoir acheté un bien... qu'ils n'ont jamais vu... gloups.. Bah, quand c'est du neuf pas encore construit, on fait comment pour le voir ?
Je les emmène donc toujours sur le lieu pour visiter, "sentir" le coin, voir le quartier, même quand le bien n'est pas encore sorti de terre. Cela me semble le MINIMUM...
Un bien qui n'est pas sorti de terre c'est donc un achat sur plan, c'est donc du neuf, donc... du Pinel !
Je ne comprends plus (ou alors j'interprète mal) :
Tu es d'accord avec mon analyse sur la loi Pinel pour dire que ce n'est pas rentable... mais tu en vends ??? (désolé propy, j'ai eu un hoquet) sunny

!

juste 2 remarques :
1) IMMOBILIER : je te rappelle qu'en immobilier, on peut acheter sur plan.. .PAS UNIQUEMENT en PINEL.. (lmnp..par exemple)
et on peut tout à fait aller sur place AVANT (même si c'est sur plan), pour voir ce que vaut le quartier...
2) D'autre part, comme déjà mentionné : je ne vends pas de PINEL, car je le déconseille fortement.


quant au reste, no comment !
émettre des doutes sur quelque chose ne signifie pas polémiquer !
allez, sans rancune !
et bon week end à tout le monde ! :-)
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Evi le Sam 18 Juin 2016 - 13:34

Je vous ai à l'oeil les garçons Wink
M'en vais compter les phoques cette après-midi. Désolée, je ne suis pas spécialisée en combat de coqs sif1

Bon WE à vous bisous1

Mais attention quand même hein... grr1

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Admin le Sam 18 Juin 2016 - 17:07

Je veille au grain aussi.

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Spécialiste retraite le Sam 18 Juin 2016 - 17:33

Admin a écrit:Je veille au grain aussi.
Je comprends très bien et je me suis égalent demandé si je devais continuer à répondre car je ne veux surtout pas pourrir l'ambiance inédite que je trouve ici depuis plus de trois ans.

Mais ne pas répondre à des remarques non étayées d'exemples, après avoir passé tant de temps à décortiquer le truc, à y chercher une faille sans la trouver et encore plus de temps à en donner les détails ici, c'était accepter de remettre en cause mon honnêteté et mon professionnalisme.

Donc désolé, mais j'ai pensé que je n'avais pas le choix.
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par laurent Gretcha le Sam 18 Juin 2016 - 23:16

Ne vous excusez pas, ne vous inquiétez pas. Ceux qui sont intéressés par le sujet vous lisent, et trouvent j'en suis sûr des choses intéressantes...
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Protection sociale le Dim 19 Juin 2016 - 9:56

Spécialiste retraite a écrit:
Admin a écrit:Je veille au grain aussi.
Je comprends très bien et je me suis égalent demandé si je devais continuer à répondre car je ne veux surtout pas pourrir l'ambiance inédite que je trouve ici depuis plus de trois ans.

Mais ne pas répondre à des remarques non étayées d'exemples....  

ci, c'était accepter de remettre en cause mon honnêteté et mon professionnalisme.

Donc désolé, mais j'ai pensé que je n'avais pas le choix.

Je n'ai pas mis en cause ton honnêteté, j'ai simplement dit que cela restait à mon sens, un argument commercial.
Quant aux exemples, de LMNP avec engagement de rachat je peux par exemple te citer une résidence senior à jurançon...

bref, ...
Sorry pour ce "combat de coq" comme dirait EVI, mais je me répète, douter de quelque chose ne signifie pas polémiquer !
bonne fête des pères à tous ceux qui sont...pères !
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Spécialiste retraite le Dim 19 Juin 2016 - 10:49

Protection sociale a écrit:
Spécialiste retraite a écrit:
Admin a écrit:Je veille au grain aussi.
Je comprends très bien et je me suis égalent demandé si je devais continuer à répondre car je ne veux surtout pas pourrir l'ambiance inédite que je trouve ici depuis plus de trois ans.

Mais ne pas répondre à des remarques non étayées d'exemples....  

ci, c'était accepter de remettre en cause mon honnêteté et mon professionnalisme.

Donc désolé, mais j'ai pensé que je n'avais pas le choix.

Je n'ai pas mis en cause ton honnêteté, j'ai simplement dit que cela restait à mon sens, un argument commercial.
Je pense que tous ceux qui nous lisent donnent le même sens que moi à la formule " argument commercial ", c'est-à-dire un argument qui est faux, voire au minimum une connotation négative (ou alors je ne comprends plus ma langue natale).

Quant aux exemples, de LMNP avec engagement de rachat je peux par exemple te citer une résidence senior à jurançon...
Je viens d'aller voir et il n'y a aucun engagement de rachat au terme du bail ni avant d'ailleurs et en plus, l’exploitant propose juste un renouvellement de bail en tacite reconduction (donc pas de durée ferme)

bref, ...
Sorry pour ce "combat de coq" comme dirait EVI, mais je me répète, douter de quelque chose ne signifie pas polémiquer !
Je dois avoir du mal à comprendre le sens des mots alors, parce que dire que tu émets des doutes, c'est donc émettre des doutes sur ce que j'écris et j'ai beaucoup de mal à l'avaler alors que j'ai dit que c'est un engagement contractuel et que je l'ai prouvé par une copie image du compromis de vente du notaire (à moins que le notaire soit aussi un menteur)
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Admin le Dim 19 Juin 2016 - 11:17

Le mieux est que dorénavant, chacun de vous 2 arrête de commenter les posts de l'autre. C'est dommage, mais nous y gagnerons en sérénité.

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Evi le Dim 19 Juin 2016 - 11:36

Admin a écrit:Le mieux est que dorénavant, chacun de vous 2 arrête de commenter les posts de l'autre. C'est dommage, mais nous y gagnerons en sérénité.

+1

Et ce serait dommage de devoir verrouiller les posts...

Evi

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Protection sociale le Dim 19 Juin 2016 - 11:52

Evi a écrit:
Admin a écrit:Le mieux est que dorénavant, chacun de vous 2 arrête de commenter les posts de l'autre. C'est dommage, mais nous y gagnerons en sérénité.

+1

Et ce serait dommage de devoir verrouiller les posts...

+1
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Barbalala le Dim 19 Juin 2016 - 13:42

Au risque de voir ce post verrouillé, je tiens dans cette discussion à apporter mon soutien à Patrick, dont je connais le sérieux et les compétences depuis 2 ans maintenant. Beaucoup d'entre nous ont bénéficié de ses conseils avisés, il nous a aidé à y voir plus clair à plusieurs reprises, voire à faire des choix. C'est quelqu'un qui ne ménage pas sa peine. Il s'engage et continue de consacrer du temps à ses clients une fois les ventes signées, et cela gracieusement (oui ça existe) parce qu'il aime le travail bien fait et qu'il est droit dans ses bottes. Pour tout cela Patrick, merci. bisous1
Bon dimanche à tous et bonne fête des Papas !
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Re: Que penser de la loi Pinel ?

Message par Evi le Dim 19 Juin 2016 - 13:59

Il ne s'agit pas ici de remettre en cause les compétences de qui que ce soit, ni de prendre parti.

La modération et les membres de ce forum (je pense) apprécient les interventions de Patrick et d'Olivier. Et c'est justement pour cela que nous ne voulons pas que leurs échanges virent au règlement de compte. Nous souhaitons que le fond reste mais nous faisons attention à la forme. Et nous tenons donc à avertir chaque personne intervenant sur ce forum (et pas qu'ici, et pas qu'Olivier et Patrick) que la forme doit rester respectueuse et bienveillante.

Merci et bon dimanche Very Happy

Evi

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Re: Que penser de la loi Pinel ?

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