Loyer SCI et collab qui devient associée

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Message par mlaurebb le Ven 19 Nov 2010 - 10:10

Bonjour,

En fait, je me permets de rebondir sur le post d'émilie22, sur un point particulier qu'elle soulevait parmi d'autres.
Celui du loyer quand un des locataires n'est pas aussi un associé de la SCI.

Nous sommes 3 dans la SCI, 3 professions différentes, et nous sommes donc aussi locataires de la SCI. Pour les charges, nous avons des sous-compteurs pour eau et électricité donc là aussi c'est chacun, nous avons juste en commun .... les communs, pas de SCM mais contrat d'exercice à frais communs (enfin bientôt).

Si un jour ma collab veut bien s'associer, comment faire? Car elle devient du coup aussi locataire de la SCI?
- je lui sous-loue ma location?
- elle devient locataire de même que les associés? (sauf que mon loyer a été calculé en fonction du remboursement de mon prêt alors est-ce que je n'y perds pas?) Où va son loyer dans ces cas-là?
- Pour les charges cabinet ortho, je préférerais au réel, mais du coup il faut changer le nom sur les contrats (EDF, eau...) pour les justificatifs compta. Et pour les communs l'inclure dans notre exercice à frais communs?

Si qqn a le temps de m'éclairer... Idea

Bon, ce n'est pas hyper pressé, mais au moins je saurai au cas où elle me demanderait de s'associer après Noël santa tongue
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Message par Admin le Ven 19 Nov 2010 - 10:43

Actuellement tu loues 2 bureaux ?

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Message par mlaurebb le Ven 19 Nov 2010 - 11:09

Oui le cabinet d'ortho comprend 2 bureaux et une pièce à archives.
Je loue en tout 54m² à la SCI qui correspondent aux 37m² du cabinet + une partie des communs.
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Message par Admin le Ven 19 Nov 2010 - 12:10

Ton bail autorise la sous-location ?

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Message par mlaurebb le Ven 19 Nov 2010 - 12:31

A priori oui, puisque le kiné sous-loue aux infirmières.
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Message par Admin le Ven 19 Nov 2010 - 12:37

Il faut aussi relire le contrat d'exercice en commun. Si une sous-location s'avère possible, ça t'aidera beaucoup pour rembourser ton prêt.

Néanmoins, il me paraît plus logique qu'elle devienne locataire à part entière, pour se trouver davantage à égalité avec toi. Dans ce cas : modification de ton bail, division de ton loyer par deux, en attribuant l'autre moitié à ta nouvelle associée.

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Message par mlaurebb le Ven 19 Nov 2010 - 13:23

Oui mais du coup, si elle devient locataire à part entière, ça ne m'aide pas à rembourser mon prêt? Ce qu'elle va payer à la SCI, ce sera reversé à qui?
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Message par Admin le Ven 19 Nov 2010 - 13:36

Ton propre loyer baissera, donc tu paieras moins chaque mois. Ici, je possède 52% de la SCI, mais depuis que nous sommes 5 associés, je ne verse que 20% du loyer.

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Message par mlaurebb le Ven 19 Nov 2010 - 13:43

Admin a écrit:Ton propre loyer baissera, donc tu paieras moins chaque mois. Ici, je possède 52% de la SCI, mais depuis que nous sommes 5 associés, je ne verse que 20% du loyer.

Oui mais... (dsl si je comprends pas vite...) si je paye moins, ça m'arrange pas forcément par rapport à mon emprunt non? Je peux moins défiscaliser, non?
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Message par supercalifragilistic le Ven 19 Nov 2010 - 14:41

oui mais si tu payes autant et qu'elle te verse un loyer directement tu devras l'ajouter à tes revenus ...
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Message par mlaurebb le Ven 19 Nov 2010 - 15:34

Pffff.... du coup c'est quoi le mieux?
Ca dépend peut-être des sommes....
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Message par Admin le Ven 19 Nov 2010 - 15:59

Il faut effectivement faire 2 simulations, tout en ne perdant pas de vue le sentiment de ton associée. Sous-locataire, c'est vraiment pas top comme statut. Ca veut un peu dire "sous-associée".

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Message par mlaurebb le Ven 19 Nov 2010 - 16:25

Admin a écrit:Il faut effectivement faire 2 simulations, tout en ne perdant pas de vue le sentiment de ton associée. Sous-locataire, c'est vraiment pas top comme statut. Ca veut un peu dire "sous-associée".

Oui je comprends bien, mais s'il n'y a pas photo sur le plan financier... Je ne vais quand même pas me sacrifier à vie non plus!! (dsl si je choque...).
Je serai tout à fait capable de faire en sortes que ce ne soit qu'un aspect secondaire et que ça ne change rien à son statut...
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Message par supercalifragilistic le Ven 19 Nov 2010 - 16:37

Je ne suis pas d'accord avec le terme sous-associée. Si elle te paye un loyer elle devient ton associée, si elle paye un loyer à la sci elle est votre associée à tous les 3, c'est la seule différence. Dans tous les cas elle ne récupère aucune part de la sci d'après ce que j'ai compris.
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Message par mlaurebb le Ven 19 Nov 2010 - 16:48

supercalifragilistic a écrit:Je ne suis pas d'accord avec le terme sous-associée. Si elle te paye un loyer elle devient ton associée, si elle paye un loyer à la sci elle est votre associée à tous les 3, c'est la seule différence. Dans tous les cas elle ne récupère aucune part de la sci d'après ce que j'ai compris.

Oui, je ne le vois pas comme ça non plus.
Mais Admin a raison, il faut aussi faire attention au statut de chacun. Je connais des orthos qui se sentent moins "associée" parce qu'elles payent un loyer à leur collègue. C'est vrai qu'en payant à la SCI, ça dilue un peu. mais bon, ce sont des choses qui se discutent, et quand tu mets un virement automatique par exemple, je suppose que c'est plus facile que de poser un chèque sur le bureau tous les mois...
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Message par supercalifragilistic le Ven 19 Nov 2010 - 16:54

Je paye un loyer à ma collègue, je ne me trouve pas moins associée mais moins maligne, oui, parce qu'au bout je n'aurai rien à moi ... Wink Mais il ne tient qu'à moi que ça évolue Rolling Eyes
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Message par mlaurebb le Ven 19 Nov 2010 - 17:05

Oui, en même temps on peut être associée sur le cabinet d'ortho et pas pour la SCI ce sont 2 choses tout à fait différentes.

De mon côté, je ne souhaite pas m'associer avec ma collègue au sein de la SCI. C'est pour moi un investissement que je ne souhaite pas éparpiller.
Le jour où je pars, si c'est avant 15ans je loue, si c'est après je vends pour récupérer mes sous.
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Message par emilie22 le Dim 21 Nov 2010 - 10:41

oui c'est compliqué


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Message par emilie22 le Dim 21 Nov 2010 - 10:53

mlaurebb, et si ta future associée veut aussi acheter son local, car c'est légitime ? Comment le lui refuser ?
Tu peux lui vendre le local et pas des parts de SCI.


Dernière édition par emilie22 le Sam 30 Avr 2011 - 17:50, édité 2 fois
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Message par mlaurebb le Dim 21 Nov 2010 - 21:58

Tu crois que c'est possible de racheter les murs sans avoir des parts de la SCI? J'en doute.
Et si ma collègue veut racheter son local, elle a le droit d'en avoir envie, mais c'est à mon avis le seul droit qu'elle a, vu que j'ai également le droit de ne pas vouloir le vendre... Wink
En transposant, c'est un peu comme si un locataire disait à son proprio qu'il veut racheter son bien...hum...

Et j'ai une petite surface, et l'investissement complet peut me permettre d'investir dans autre chose, la moitié me paraît juste...

Mais bon, de mon côté, on n'en est pas encore là, mais c'est vrai que je ne maîtrise pas tout encore, donc je préfère me rancarder...
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Message par Admin le Dim 21 Nov 2010 - 23:21

@Emilie : La SCI permet justement cette souplesse. Si tu veux qu'elle achète son local sans entrer dans la SCI, ça va être compliqué : il faudra scinder le bien et pratiquer une vente d'une partie à ton associée. Comment vendre une pièce, un bout de salle d'attente, un bout de couloir, un bout des WC ? A voir avec un notaire, mais il me semble nettement plus simple de vendre des parts de SCI, tout en conservant le pouvoir avec ton mari, si vous y tenez.

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Message par emilie22 le Lun 22 Nov 2010 - 7:59

hum... C'est bien ce qui nous semblait, mais il faudra trouver une solution car je tiens à lui vendre son lot, c'est logique de vouloir posséder ces murs...


Dernière édition par emilie22 le Sam 30 Avr 2011 - 17:51, édité 1 fois
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Message par Admin le Lun 22 Nov 2010 - 9:00

Si la SCI réinvestit, l'associée touchera aussi, mais empruntera aussi. Donc elle vous aidera à payer.

D'une manière générale, je pense qu'il vaut mieux avoir une SCI par affaire (je connais quelqu'un qui a 8 SCI avec sa femme). Si vous voulez éviter que la SCI vous gonfle votre IR à cause de ses bénéfices, vous pouvez la passer à l'IS (surtout si vous ne comptez pas revendre).

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Message par emilie22 le Lun 22 Nov 2010 - 9:43

Oui, le comptable pense également que l'IS est préférable dans notre cas. C'est quand même compliqué tout ça! J'ai hâte que tout soit réglé et qu'on ait déménagé !
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Message par Admin le Lun 22 Nov 2010 - 10:40

Compliqué, donc intéressant, comme tout casse-tête.

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