To buy or not to buy ?

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To buy or not to buy ?

Message par clara le Ven 3 Mar 2017 - 23:13

Tout est dans le titre shakespearien de ce sujet: acheter ou pas?

Je suis locataire depuis le début de mon exercice. J'ai débuté en 1995, j'ai été collaboratrice 3 ans, puis titulaire. En tant que titulaire, j'ai occupé 4 cabinets différents, tous dans la même ville: la première fois que j'ai déménagé, c'était parce que j'étais sous-locataire d'un médecin qui partait à la retraite. La deuxième fois, c'était parce que le cabinet appartenait à mon ex-beau-père qui m'a mise dehors lorsque son fils m'a quittée (classe !   jocolor  ). La troisième fois, c'était parce que le cabinet n'était pas du tout aux normes (2 ème sans ascenseur). Aujourd'hui, je suis dans un cabinet aux normes, avec 2 bureaux, mais qui me coûte 600€ de loyer par mois et qui est à 25 mn de l'école de ma plus jeune fille.

Pendant plusieurs années, j'ai eu des collaboratrices successives dont la dernière a mis fin à son activité l'été dernier pour raisons de santé. Depuis 6 mois, j'ai une associée qui vient de m'annoncer qu'elle va quitter le cabinet à la fin de son préavis pour un 100% en salariat. Honnêtement, je comprends totalement sa décision même si ça ne m'arrange pas du tout.

Aujourd'hui, je me pose la question de déménager à nouveau et d'acheter. Je ne veux plus me casserla tête à trouver des collaboratrices. Je pensais que l'association me protégerait de ceci mais non... No

J'ai bientôt 45 ans, 3 enfants dont une grande qui va partir faire ses études loin en septembre prochain, sa cadette, suivra le même chemin deux ans plus tard, et une mini-puce de 6 ans. Actuellement, je gère ma petite sans rien demander aux aînées mais au fond de moi, je sais que si je suis coincée sur la route dans un bouchon, je peux toujours les appeler et leur demander de passer prendre leur soeur à la maternelle en sortant du lycée. D'ici 2 ans et demi, je n'aurai plus ce confort et ma petite ne sera qu'au CE1 ou au CE2. D'autre part, mes étudiantes me coûteront cher et je devrais probablement travailler plus.  Je me dis donc que si je travaillais plus près de chez moi, je pourrais caser quelques rendez-vous de plus par semaine.

Par ailleurs, la sci propriétaire de mon cabinet actuel vend le bâtiment. Je ne peux pas racheter ce local car les charges annuelles de la copropriété sont beaucoup trop élevées et je ne pourrais pas suivre.

Je pense donc à déménager plus près de chez moi. J'ai un local en vue. Il était à un kiné aujourd'hui installé dans une autre commune. ce local est à louer ou à vendre. Le propriétaire préférerait vendre mais faute de mieux, la location serait possible également. J'ai fait un rapide calcul. L'achat pourrait être rentabilisé en 10 ans, ce qui signifierait que mes 10 dernières années d'exercice, je n'aurais plus de loyer.

Est-ce un bon calcul? Qui dit plus de loyer dit aussi moins de charges.... Je n'aurai plus d'enfants à charge non plus à ce moment de ma vie. Fiscalement, est-ce un bon calcul? Ceux qui sont propriétaires parmi vous, faites-vous des travaux régulièrement pour avoir des frais? Dans ce cas, quel est l'intérêt d'acheter si ce n'est de ne pas se faire mettre dehors par un propriétaire voulant récupérer son bien? Je pense qu'une fois à la retraite, la revente peut être une bouffée d'oxygène vu ce que la CARPIMKO nous versera...

En fait, je ne sais pas que penser. J'ai tendance à dire qu'il faudrait acheter, mais en réalité, je n'ai aucune conscience de ce qui est bien ou pas... help1

Qui pourrait m'aider à y voir un peu plus clair? Merci à tous !!!!


Dernière édition par clara le Sam 4 Mar 2017 - 8:27, édité 1 fois

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Re: To buy or not to buy ?

Message par laurent Gretcha le Sam 4 Mar 2017 - 0:24

En gros, comme ça, c'est évident qu'il vaut mieux acheter (si prix et qualité équivalents, hein, et si tu es sûre de rester plus de 2 ans dans le coin, et avec qqs autres précautions du même style).
Ce qui semble te freiner c'est le fait d'avoir moins de frais c'est ça?
Pourtant, si tu as moins de frais, tu as plus de bénéfice non?
La légende de faire le max de frais pour réduire son CA donc ses charges est une intox, àmha...
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Re: To buy or not to buy ?

Message par clara le Sam 4 Mar 2017 - 8:35

Merci pour ta réponse Laurent. Je resterai dans cette ville pendant au moins 12 ans, jusqu'à ce que ma petite quitte le lycée. Mon domicile étant idéalement situé par rapport aux établissements scolaires, au centre ville et aux commodités, je n'envisage pas de le quitter. J'y vis depuis 1998 et je déteste déménager, ça me stresse beaucoup trop.

Tu as raison lorsque tu dis que moins de frais égale plus de bénéfice. Comme tu l'as souligné, on entend souvent dire qu'il faut faire des frais pour réduire son CA. Je me suis toujours demandé ce qu'il en était réellement car sortir de l'argent du compte pro pour une dépense, c'est autant de revenus en moins.

Je vais me renseigner sur l'intérêt d'acheter sur cette artère en particulier de ma commune. Toutefois, il est difficile de se projeter et de savoir si dans 20 ans, le local sera facile à louer ou à vendre. Il ne s'agit pas d'un appartement, mais d'un local commercial en rdc, avec une vitrine opacifiée. Comme je le disais, il a été utilisé comme cabinet de kiné pendant des années mais je pense qu'il peut également servir à un commerçant. Reste à connaître le dynamisme de ma commune. Ces dernières années, les fonds de commerce restent vides assez longtemps avant de trouver preneur. Mais dans 20 ans?... Difficile de se projeter.

Peut-être vaut-il mieux que je cherche un appartement transformable en cabinet?...

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Re: To buy or not to buy ?

Message par Claudie le Sam 4 Mar 2017 - 9:21

De par mon expérience personnelle , oui c'est intéressant d'acheter mais il faut être assuré que ce local soit  bien accessible et de pouvoir le revendre.
Pour la revente , ce n'est pas toujours évident : nous avons actuellement en vente un appart que nous avons du mal à vendre car il ne peut pas être acheté pour recevoir du public et il y a des travaux à faire pour le rendre habitable ( pas de cuisine ni sdb ) ...
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Re: To buy or not to buy ?

Message par clara le Sam 4 Mar 2017 - 9:30

Claudie a écrit:De par mon expérience personnelle , oui c'est intéressant d'acheter mais il faut être assuré que ce local soit  bien accessible et de pouvoir le revendre.
Pour la revente , ce n'est pas toujours évident : nous avons actuellement en vente un appart que nous avons du mal à vendre car il ne peut pas être acheté pour recevoir du public et il y a des travaux à faire pour le rendre habitable ( pas de cuisine ni sdb ) ...

Oui, je comprends. Le local que j'ai en vue ne peut pas être rendu habitable. Je vais réfléchir à ce "détail" qui semble vraiment important pour la revente.

Vos réponses font avancer ma réflexion, merci beaucoup Smile

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Re: To buy or not to buy ?

Message par laurent Gretcha le Sam 4 Mar 2017 - 14:08

De toutes façons il sera toujours difficile de savoir ce que deviendra un quartier 20 ans plus tard... Tout dépend de la politique immobilière de la commune, de son dynamisme, des choix des gens... mais je préfèrerais tout de même avoir un bien à vendre, même peu cher, que d'avoir payé 20 ans de loyer à fonds perdus...
Mais tout ça n'empêche évidemment pas de juger l'affaire selon tous les critères (tarifs location, achat, coût du crédit, travaux à effectuer...).
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Re: To buy or not to buy ?

Message par OrthoLuz le Sam 4 Mar 2017 - 16:33

Ce local est-il aux normes ou peut-il 'être facilement (si le kiné est parti, est-ce lié à ça?)?
Tu n'exerces pas déjà sur ta commune si j'ai tout compris donc quid du potentiel patientèle?
le différentiel location/vente de ce local en particulier est il en faveur de l'achat? pas de surcout qui viendrait te priver des fonds nécessaires à ton quotidien (études de tes enfants, etc).
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Re: To buy or not to buy ?

Message par clara le Dim 5 Mar 2017 - 22:35

Je travaille et vis déjà sur cette commune. Mes patients pourraient me suivre sans difficulté.

J'ai pas mal cogité à ce que vous m'avez dit et ce que m'a dit Claudie me trotte dans la tête: si le local n'est pas transformable en bien habitable, la revente est difficile.

Je reste donc dans l'optique d'un achat en me fixant un budget max à ne pas dépasser. Le but est de pouvoir rembourser en 10 ou 12 ans en ayant des mensualités inférieures à mes loyers actuels. Je refuse catégoriquement tout surcoût car avec trois enfants à charge et un ex-mari sur lequel je ne peux pas compter pour financer leurs études, je dois faire très attention.Plus je lis les différents posts sur le forum, plus je me dis qu'avoir un bien à revendre ou à louer à la retraite serait une bonne chose.

Donc je pars sur l'idée d'un achat mais je commence à regarder pour un petit appartement ou un grand studio que je pourrais aménager. Rassurez-moi, c'est autorisé, n'est-ce pas? Si la copropriété accepte et que les normes PMR sont respectées, on a le droit de s'installer dans un appartement "classique"?

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Re: To buy or not to buy ?

Message par laurent Gretcha le Dim 5 Mar 2017 - 22:59

C'est le type de bail qui est important.
Voir Les clés de la réussite (on a le droit de faire de la pub ici?) et aussi un article sur les modalités et les baux dans le mag L'orthophoniste d'il y a qqs mois.
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Re: To buy or not to buy ?

Message par Sté le Dim 5 Mar 2017 - 23:29

clara a écrit:
Donc je pars sur l'idée d'un achat mais je commence à regarder pour un petit appartement ou un grand studio que je pourrais aménager. Rassurez-moi, c'est autorisé, n'est-ce pas? Si la copropriété accepte et que les normes PMR sont respectées, on a le droit de s'installer dans un appartement "classique"?

Bien sûr, c'est ce que j'ai fait il y a un an : achat d'un appartement qui a été transformé en cabinet. C'est la mairie qui accepte (ou non) le changement de destination (dossier à déposer) et cette condition peut être notée comme clause suspensive dans l'acte d'achat.
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Re: To buy or not to buy ?

Message par clara le Lun 6 Mar 2017 - 16:58

Merci Sté Smile

Et alors qu'avez-vous préféré faire? Passer l'achat dans le patrimoine professionnel ou dans le patrimoine personnel? Vous versez -vous un loyer à vous-même?

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Re: To buy or not to buy ?

Message par Sté le Mar 7 Mar 2017 - 15:07

patrimoine personnel, par le biais d'une SCI dont je détiens 98% des parts.
En tant que pro, je verse un loyer à la SCI (mais du coup ça me crée des revenus fonciers).
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Re: To buy or not to buy ?

Message par Debussine le Mar 7 Mar 2017 - 15:28

Coucou,
En étant seule aussi, et à devoir assumer 3 enfants également, dont 2 étudiantes, j'ai décidé de laisser tomber l'achat d'un local pro.
Je me concentre sur mon logement perso, que je dois payer pendant encore de longues années.......
Ne sachant pas trop ce que l'avenir me réserve, je ne veux pas me bloquer davantage (et la revente du local pro me semble plus hasardeuse que celle d'un logement).
Je trouve que c'est déjà bien assez compliqué de combiner boulot, études des enfants, entretien du logement principal (bon, faut dire que je ne suis pas obligée d'avoir une maison avec 1000m2 de terrain non plus!).
Mais ça se discute!
Par contre, je viens de déménager mon cabinet dans un local aux normes, et l'idée était d'avoir un loyer modéré (320€ mensuels, je suis assez contente!).
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Re: To buy or not to buy ?

Message par Bouclette le Mar 7 Mar 2017 - 17:28

Pour ma part, achat de mon cabinet via une SCI (98% pour moi, 1% pour chacun de mes parents) et achat de ma résidence principale toute seule.
Mon cabinet est dans un immeuble d'habitation et peut être retransformable en appartement si besoin. C'était vraiment une condition pour moi, en plus des normes PMR. Je paye 800€ de loyer/mois à la SCI, et je sous-loue un bureau à un ostéo, de réduire mon loyer à 475€ et de réduire aussi les charges du cabinet par deux. Après clairement, si je revendais aujourd'hui, je pense que je serais perdante. J'ai acheté du neuf, donc souvent plus cher que de l'ancien et ai du faire des travaux. Le crédit pro est sur 15 ans, du coup 800x12x15= ça fera 144000€ que je n'aurais pas versé à quelqu'un d'autre (enfin environ, n'oublions pas les intérêts...), et donc même si je vends à perte, ce sera toujours ça de gagné par rapport à un loyer.
Je suis originaire de la région, j'ai une grande capacité de travail et je n'ai pas d'enfants pour l'instant (contrairement à Debussine). Et si vraiment un jour je veux tout quitter, je me dis que je pourrai toujours louer le cabinet à un autre pro, vu qu'il est aux normes PMR. Je pense que c'est le bon calcul pour ma situation actuelle... Mais j'en avais longuement discuter avec un expert comptable et un conseiller patrimonial avant de me lancer. Peut-être peux-tu demander un avis?
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Re: To buy or not to buy ?

Message par clara le Mar 7 Mar 2017 - 19:44

Merci pour vos réponses et avis éclairés.

Je dois visiter deux biens demain et un autre après-demain.
Je fais le choix de chercher un local dans un immeuble d'habitation afin de pouvoir le refaire passer en logement si je décide de le louer ou de le vendre. L'accessibilité est mon autre condition sine qua non.

Contrairement à Debussine, je n'ai pas de loyer ni de crédit perso, j'ai eu la possibilité de racheter le crédit avec mon ex-mari peu de temps avant le divorce. J'essaie de trouver des biens dont le montant des mensualités seraient un peu inférieures à mon loyer pro actuel.

Quel est l'intérêt de créer une SCI (je pense que mes parents ou mon frère seraient d'accord pour en faire partie) par rapport à un achat en nom propre? La création d'une SCI est-elle obligatoire?

Comme le suggère bouclette, je vais prendre rendez-vous avec mon comptable pour qu'il m'explique le B-A BA, même si en ce moment, il doit être débordé par les bilans comptables et les déclarations fiscales.

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Re: To buy or not to buy ?

Message par Bouclette le Mer 8 Mar 2017 - 10:21

Non la création d'une SCI n'est pas obligatoire. Cela dépend de la situation. L'expert comptable m'avait proposé différentes solutions, mais je ne me souviens pas de toutes. L'intérêt de la SCI (à l'IS pour ma part) est de ne pas payer d'impôts dans l'immédiat, alors que si tu te loues le local à toi-même tu ajoutes ses revenus à tes impôts sur le revenu, alors que tu ne les touches pas réellement puisque tu rembourses ton prêt. Je paierai des impôts plus tard, si je revends, mais j'aurai des liquidités. Je ne sais pas si je suis claire, un comptable sera de meilleur conseil je pense.
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Re: To buy or not to buy ?

Message par hem hem le Mer 8 Mar 2017 - 14:25

Attention lors des visites d'appartement de bien vérifier que rien n'empeche une activité professionnelle dans le règlement de copropriété; éventuellement le noter dans les closes suspensives.
Perso j'ai fait une SCI pour que la transmission à mes enfants soit plus facile et moins taxée et pour me protéger aussi en cas de faillite. La sci augmente mes revenus via le loyer que je lui verse et génère donc de l'impot foncier,mais d'un autre côté je déduis ce loyer de mes revenus.
Si ta SCI achète à crédit, attention à bien négocier les frais d'hypothèque.

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Re: To buy or not to buy ?

Message par clara le Mar 14 Mar 2017 - 9:03

Merci merci !!!
Mon projet avance bien. L'agent immobilier a reçu hier l'accord verbal pour mon installation en libéral. J'attends d'en avoir la trace écrite et signée pour signer une promesse d'achat.

Je suis en train de me poser la question de la SCI en même temps que je commence à stresser comme une folle et à me dire que je fais une bêtise (maman solo de 3 enfants, ma grande part faire ses études en septembre, la cadette dans deux ans, la petite lorsque j'aurai près de 60 ans... peur de ne pas m'en sortir entre le foncier, les charges...). Mais si je réfléchis bien, mon cabinet actuel est à la vente (achat pas intéressant du tout, cette maison médicale est un gouffre financier) et il va falloir que je me reloge, et quitte à payer quelque chose chaque mois, autant qu'à la fin, je sois propriétaire. Je suppose que ces angoisses pré-achat sont normales, ou du moins courantes.


Dernière édition par clara le Mar 14 Mar 2017 - 10:39, édité 1 fois

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Re: To buy or not to buy ?

Message par Sté le Mar 14 Mar 2017 - 9:37

Je suis passée par les mêmes angoisses ... c'est du stress tout ça mais comme toi, j'étais obligée de déménager (expiration du bail pro), pas de local à louer et pas envie de payer à fonds perdus non plus donc bien obligée d'acheter.
C'est surtout la lourdeur administrative des démarches qui est très pénible.
Courage !
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Re: To buy or not to buy ?

Message par clara le Mar 14 Mar 2017 - 10:41

Merci Sté Smile C'est pénible toutes ces démarches, et nous avons peu de temps à y consacrer vu le nombre de rendez-vous/ journée!
Le stress de ce matin concerne la demande de changement de destination et la lourdeur des conséquences de cette démarche (contrôles d'accessibilité). Du coup, je ne sais plus si je suis aux normes car je me pose la question du parking. Obligatoire ou pas?

clara

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Re: To buy or not to buy ?

Message par Claudie le Mar 14 Mar 2017 - 12:49

Si je me souviens bien, le parking handicapés est obligatoire, sauf s'il s'agit d'une résidence fermée au public...
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Re: To buy or not to buy ?

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