Exercer chez soi

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Exercer chez soi

Message par fanny18 le Ven 3 Nov 2017 - 7:56

Bonjour à tous,
Je m'apprête à acheter une maison dans laquelle il est possible à mon sens d'y installer mon cabinet au RDC. Il y a une dizaine d'années exerçait un psychiatre. La maison disposerait d'une salle d'attente et de wc.
Bien entendu rien est aux normes (maison ancienne).
Est-ce possible d'exercer dans ces conditions ?
Merci pour vos réponses.

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Re: Exercer chez soi

Message par Invité le Ven 3 Nov 2017 - 8:15

Bonjour Fanny,

Si tu suis la réglementation à la lettre, tu dois faire un changement de destination en mairie, et mettre aux normes ERP les pièces destinées à recevoir du public. C'est facilement accordé en province, mais limité à Paris vu qu'il y a trop de bureaux. Le notaire devra aussi refaire un changement de destination si tu veux revendre la maison en habitation.

Cependant la réglementation n'est pas appliquée strictement pour les ERP catégorie 5, et l'exercice d'une profession libérale en habitation est toléré quasiment partout. Néanmoins le risque est là, il faut avoir un plan B. Le bénéfice sera aussi pris en compte lors du contrôle, si tu fais 20k€ de bénéfice à temps partiel, ce n'est pas pareil que 60 ou 70.

A+

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Message par fanny18 le Ven 3 Nov 2017 - 9:13

merci !

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Re: Exercer chez soi

Message par MaLuciole le Ven 3 Nov 2017 - 11:26

pour moi, si ton cabinet est dans ton habitation, tu ne fais qu'un changement d'usage de la pièce (pas un changement de destination) et ce n'est pas considéré comme un ERP.

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Re: Exercer chez soi

Message par Jess le Ven 3 Nov 2017 - 12:10

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Re: Exercer chez soi

Message par Invité le Ven 3 Nov 2017 - 12:18

Il y avait eu une question là-dessus au sénat ou au parlement. A priori dès qu'il y a une séparation entre les pièces pro et perso (même une simple porte), cela devient un ERP dans la partie pro. Si on reçoit dans son salon, cela reste une habitation.

Il y des cas particuliers (ortho retraité qui garde qq rdvs, etc...), mais cela devient rare de recevoir le public dans son espace privé. Le dispositif n'est quasiment pas appliqué, mais si on dépose un dossier en mairie, ils demandent d'appliquer la règle, ils ne peuvent pas être dans l'illégalité.

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Re: Exercer chez soi

Message par MaLuciole le Ven 3 Nov 2017 - 14:41

il suffit qu'il y ait un espace commun, ou qu'on ne puisse accéder à l'espace "pro" sans passer par l'espace privé.
Par exemple, l'entrée de notre maison fait aussi salle d'attente, et distribue et l'espace pro (auquel on ne peut accéder sinon) et l'espace privé. Donc la salle d'attente est une pièce d'habitation, mon bureau a un changement d'usage et le tout n'est pas un ERP ...

Par conte, si dans ton habitation tu fais une entrée séparée (par exemple, tu modifies ton garage ou une partie de ton sous-sol, rez de chaussée... accessible directement sans passer par ton habitation) alors tu as un espace pro dédié, donc c'est un ERP.

#laloienfrancecettevasterigolade

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Re: Exercer chez soi

Message par Invité le Ven 3 Nov 2017 - 14:56

Je suis d'accord avec toi que c'est une zone grise. On ne risque pas grand chose à démarrer chez soi tant que l'on a pas trois associés.

Par contre, si on achète une maison particulière pour faire un cab à plusieurs sans vraiment y habiter, on risque d'être considéré comme de mauvaise foi et prendre une grosse amende.

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Re: Exercer chez soi

Message par fanny18 le Ven 3 Nov 2017 - 15:58

Dans mon cas, il y a an RDC deux pièces et une entrée commune. On n'a pas besoin de passer par la partie perso de l'habitation.
Je lis dans le guide de l'accessibilité des professions libérales que les "locaux des professionnels libéraux utilisés au moins partiellement pour la vie familiale sont juridiquement considérés comme des bâtiments d'habitation" sauf si ces bâtiments sont déjà classés en ERP (...).
C'est bien flou en tout cas !
Je lis aussi qu'il existe des dérogations (impossibilité technique, préservation du patrimoine architectural , etc).

Concernant les impôts, je ne vois pas où est le problème étant donné que tout est déclaré ? Montage SCI

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Re: Exercer chez soi

Message par Invité le Ven 3 Nov 2017 - 16:21

fanny18 a écrit:

Concernant les impôts, je ne vois pas où est le problème étant donné que tout est déclaré ? Montage SCI

Il faut s'acquitter de la contribution économique territoriale sur les pièces pro, et non de la taxe d'habitation (ce sont deux impôts locaux différents). Il faut faire une déclaration spécifique à l'installation.

La discussion précédente indiquait qu'on ne sait pas à l'avance ce que va décider la mairie si tu présentes une demande (changement d'usage ou de destination). On peut juger que tes pièces pro sont un ERP, ou pas. Comme cela se décide à l'échelle de la commune ou de l'interco en zone rurale, il peut y avoir des décisions différentes. Les dispenses sont à mon avis plutôt pour les experts, consultants, traducteurs qui ne reçoivent ni marchandises ni clients dans leurs locaux. MaLuciole pense qu'on peut avoir des décisions plus indulgentes et être autorisé à travailler chez soi.

Si tu choisis la voie "tout légal", il est prudent de mettre une clause suspensive dans le compromis de vente, car tu serais déçue si le bien était acheté, mais que la mise aux normes était exigée et hors de prix.

Beaucoup de gens ne font aucune démarche et n'ont pas d'ennuis, c'est une réalité que l'application est très molle. Le principal souci est de se faire une clientèle. L'intendance suit, si le cab est viable, on peut toujours le déplacer.

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Re: Exercer chez soi

Message par MaLuciole le Ven 3 Nov 2017 - 19:08

A Nantes, j'ai fait les démarches auprès de la mairie avec les plans de la maison qu'on achetait, et le service concerné (urbanisme dans notre cas) m'a dit que ce n'était pas un ERP (j'ai demandé confirmation écrite, bien sûr ...).
Par contre :
- je paie la taxe pro (CET) au prorata de l'espace occupé, soit 14% de la surface totale de la maison, taxes d'habitation sur le reste ;
- mon cabinet n'est pas transmissible : quand je vends la maison, mon bureau sera de facto réaffecté en habitation, et les propriétaires suivant auront à refaire des démarches - et il n'est pas sûre que la loi le leur permette encore à ce moment là.
- je ne peux pas louer mon cabinet, ni monter une SCI et me le louer à moi même (à ce que j'ai cru comprendre, dans le cas là, l'habitation appartient à une société donc les dérogations ne s'appliquent plus ..) donc ce surcoût à l'achat de la maison n'est pas réintégré dans les charges, c'est pour ma pomme ..
- et, pas de remplaçant.e non plus, puisque la personne exerçant ne serait plus dans ses propres locaux d'habitation...

C'est finalement assez contraignant, mais j'ai choisi cette solution parce que la location d'un cab aux normes en centre ville était au delà de mes ressources quand je me suis installée (je montais ma patientèle de rien, dans une zone très dotée)

j'édite : ERP, cela veut dire établissement recevant du public. Quand on exerce sans public, sans fournisseur, il ne semble pas que l'on ait un établissement, donc pas un ERP. Les ADAP ne s'appliquent donc pas.

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Re: Exercer chez soi

Message par Invité le Ven 3 Nov 2017 - 19:56

@Maluciole : Tout de même, Fanny qui veut investir en SCI, a un RDC pro et une entrée perso séparée risque de ne pas être retenue en "local mixte". Il pourrait y avoir deux occupants différents, c'est fréquent en ville que le RDC soit un commerce et le 1er un appart. (je ne veux pas la décourager loin de là, c'est un peu "notre croix" à tous cette accessibilité) flower

Mais ce dont tu parles est très intéressant, 'l'accord" avec la mairie prend quelle forme, c'est un arrêté qu'on reçoit et qui indique toutes les obligations ?

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Re: Exercer chez soi

Message par MaLuciole le Ven 3 Nov 2017 - 22:32

un accord formel ? Very Happy tu blagues !
J'ai un mail envoyé par le service en réponse à mes questions, et une réponse à une question à l'Assemblée que l'on m'a transmise pour m'expliquer que ce n'était pas considéré comme ERP.
J'ai eu un doute au moment des ADAPT, j'ai retéléphoné, au téléphone on m'a refait le même discours.
Et quand j'ai été démarchée par les entreprise de mise en conformité, quand j'ai expliqué que j'exerçais chez moi avec une entrée commune, la personne m'a dit que je n'étais pas concernée non plus par leurs services.

Je finis par croire que c'est vrai Very Happy

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Re: Exercer chez soi

Message par Invité le Sam 4 Nov 2017 - 6:44

C'est la France comme dit ton hashtag. Les maires ne sont pas chauds pour appliquer, mais n'osent pas prendre une position officielle. Ils veulent garder des professions libérales en centre ville, car le chaland les déserte pour les zones commerciales avec parking. Des centres médicaux sortis d'un champ près d'un rond point se développent un peu partout, et font aussi concurrence au centre, qui est protégé sur le plan historique, dense et moins aménageable. Bref un vrai sac de noeuds !

Enfin ici quand on crée ou quand on demande un permis, il y a une instruction assez stricte par la commission et une contre-visite. Par contre, il n'y a pas d'agents pour contrôler l'ancien, vu que les préfectures et les mairies sont déjà chargées sur le plan administratif.

Quels arbitrages va décider Jupiter, va-t-il suivre le chemin des autres dieux ou assouplir les règles ?
https://www.marianne.net/societe/emmanuel-macron-osera-t-il-sacrifier-les-handicapes-pour-relancer-le-logement

Il a dit qu'il voulait "aménager à la marge" l'accessibilité, ce qui est très centriste, et veut sans doute dire qu'on va laisser les choses en l'état pour 5 ou 10 ans encore. run1

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Re: Exercer chez soi

Message par fanny18 le Sam 4 Nov 2017 - 16:31

Je crois que vous avez mal compris : il y a une porte d'entrée commune (privé/perso) et au RDC deux pièces (une qui deviendra une chambre et une que je souhaite transformer en cabinet) avec au milieu un espace qui me servirait de SDA. C'est une maison à 3 étages, ce ne sera pas difficile de prouver l'usage mixte, je vais vite en faire la demande auprès de la mairie.
Je n'ai pas précisé un point important : la maison se situe dans le centre historique d'une grande ville, elle est située dans le périmètre de protection d'un monument historique donc pas de travaux possibles (A ce propos, j'ai regardé dans la zone en question les commerces, locaux médicaux/paramédicaux à proximité, rien n'est aux normes ! Pas de rampe d'accès par ex). ça fait partie des arguments pour obtenir une dérogation, donc je ne perds pas espoir !
Je me lance dans les démarches, je vous tiendrai au courant. J'ai déjà une SCI (je suis propriétaire de mon local actuellement), je ne vois pas pourquoi ce ne serait pas possible de se louer une partie de son habitation. J'ai lu que la surface ne devait pas excéder 16% de la maison...

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Re: Exercer chez soi

Message par Laziza45 le Sam 4 Nov 2017 - 17:18

Entre des cabinets déjà existants et une nouvelle installation ce n’est pas pareil
Je crois que tu ne peux pas ouvrir un nouvel ERP qui n’est pas aux normes
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Re: Exercer chez soi

Message par fanny18 le Sam 4 Nov 2017 - 17:38

Laziza45 : Pour l'instant, mon futur local n'est pas classé en ERP.

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Re: Exercer chez soi

Message par Invité le Sam 4 Nov 2017 - 20:30

Je pense qu'une servitude de passage pour aller dans l'habitation (vestibule et couloir commun) ne sera pas suffisante pour que les pièces pros échappent à un classement ERP - même si ça a marché "en off" pour MaLuciole. La réalité est là, on ne reçoit pas "chez nous" mais dans des pièces spécifiques à usage professionnel. Mais je ne suis pas maire ou quoi que ce soit. Cela dépend aussi de la politique de la ville. Il y a des associations qui siègent en commission qui peuvent être intraitables et des maires ruraux qui peuvent être plus coulants pour éviter les déserts médicaux.

https://www.caissedesdepotsdesterritoires.fr/cs/ContentServer?pagename=Mairie-conseils/MCQuestRep/FicheReponse&cid=1250267866523

Ici dans le Pas-de-Calais, j'ai l'expérience de patients qui ont ouvert un petit restaurant (30 couverts), et ils ont du faire tous les travaux pour ouvrir. Les professionnels de santé sont plutôt considérés comme privilégiés et n'ont pas de traitement de faveur, même s'ils comptent faire du domicile, du temps partiel, etc... Par contre dans le quartier, pas mal de plaques sur des maisons ou des pavillons pas spécialement prévus pour cela, j'imagine que tout le monde n'a pas fait de dossier.

Soit dit en passant, on sourit devant certaines annonces immo qui disent "idéal profession libérale", alors qu'il faudrait tout casser pour obtenir l'autorisation de s'y installer.

A titre perso, je ne suis pas choqué qu'un ortho mette quelques chaises dans son vestibule et consulte dans la première pièce du RDC. Si les politiques ne comprennent pas qu'on n'est pas millionnaires, tant pis, on se débrouille. Rolling Eyes

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