Achat d'un local dans une résidence déjà bâtie

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Achat d'un local dans une résidence déjà bâtie

Message par Peony le Ven 10 Nov 2017 - 11:31

Bonjour à tous,

je suis actuellement locataire de mon local professionnel depuis 2013, mais le loyer est cher et je cherche depuis un moment l'opportunité d'acheter un local dans le voisinage. J'ai repéré un appartement dans une résidence (exclusivement d'habitation) que je pourrais transformer en cabinet. Cependant quelques questions me taraudent, auxquelles je n'ai pas trouvé de réponse en épluchant les sujets de cette section du forum :

- si le règlement de copropriété n'interdit pas l'installation de professions libérales dans la résidence, est-ce que les copropriétaires peuvent quand même voter contre lors d'une AG ?
- le fait de demander un changement de destination du local (habitation -> professionnel) est-il définitif ? (par exemple est-ce que je pourrai dans le futur vendre ou louer cet appartement comme une habitation?)
- étant donné que je crée un nouvel ERP, je sais que les normes d'accessibilité qui me seront imposées seront les mêmes que si je créais un nouveau cabinet, donc les normes du neuf. Est-ce que ce ce sont les mêmes normes (en terme de mesures de portes, etc) que celles exigées pour une mise aux normes d'un cabinet existant, ou sont-elles différentes ? J'ai trouvé plusieurs sons de cloches différents donc je ne sais plus que croire pale

Un grand merci par avance si vous avez une ou plusieurs lumières à m'apporter ! Smile

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Re: Achat d'un local dans une résidence déjà bâtie

Message par propylene le Lun 13 Nov 2017 - 18:17

Bonjour,

Pour les normes, je suis perdu.
En revanche, je pense que le changement de destination du local n'est pas définitif.

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Re: Achat d'un local dans une résidence déjà bâtie

Message par c.m le Mar 14 Nov 2017 - 8:50

Effectivement, il suffit de demander le changement de destination du local dans le sens inverse si on souhaite vendre, et si à l'origine c'était un appartement, ce n'est pas difficile à obtenir.

Pour les normes, elles ont déjà changé dans leur application depuis que j'ai acheté (2013).
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Re: Achat d'un local dans une résidence déjà bâtie

Message par Peony le Jeu 16 Nov 2017 - 17:03

Merci pour vos réponses!

Pour les normes ça a l'air d'un sacré bazar en effet...
J'ai contacté un cabinet d'expert en accessibilité pour un diagnostic, eux mêmes n'avaient pas l'air bien au point car ils m'ont parlé de monter un dossier A'dap (alors que d'après ce que j'ai lu, cette procédure n'est pas possible pour un ERP qui se crée en 2017)... Bref un peu le casse tête cette histoire Mad

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Re: Achat d'un local dans une résidence déjà bâtie

Message par Peony le Lun 27 Nov 2017 - 13:30

Bonjour à tous!
Après passage d'une entreprise qui m'a donné son avis sur l'accessibilité du local, il semblerait que ce soit jouable à condition de rajouter quelques modifications sur l'escalier du hall d'entrée (bande podotactile, allongement des mains courantes et pose de bandes de couleur sur la 1er et dernière marches de l'escalier).
Comme ça touche les parties communes je dois avoir l'accord de la coproriété. Problème : la prochaine AG est en avril, et la proprio actuelle ne veut pas bloquer la vente jusque là... Il me reste l'option de convoquer une AG extraordinaire, mais ce sera à mes frais (900 à 1000 € Shocked ) et pas de garantie que l'AG dise oui...
Que feriez-vous à ma place? cela vaut-il le risque ?

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Re: Achat d'un local dans une résidence déjà bâtie

Message par laurent Gretcha le Lun 27 Nov 2017 - 14:54

Difficile de savoir mais dans le fond, oui il y a un risque.
J'avais lu (ici?) qu'on pouvait mettre une clause dérogatoire à la promesse de vente, c'est à dire que tu signes pour l'achat et si l'autorisation ne t'est pas donnée (même cas que quand tu n'as pas obtenu ton crédit à la banque) tu retires tes billes sans conséquence.
Deux bémols cependant: il me semble que le délai entre promesse et vente est de trois mois, il t'en manquerait deux en gros. Et puis la proprio n'est pas obligée d'accepter, surtout si elle a d'autres acheteurs sur le coup...
Smile
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Re: Achat d'un local dans une résidence déjà bâtie

Message par Peony le Lun 27 Nov 2017 - 19:47

Oui j'ai pensé à cette possibilité de la promesse avec clause dérogatoire, mais dans mon cas j'ai en fait 2 autorisations à obtenir :
- celle de la copropriété pour faire les modifications de l'escalier
- celle de la mairie, car je crée un ERP dans une habitation, donc la mairie doit donner son feu vert sur le changement de destination et l'accessibilité (rien que ça, ça prend en moyenne 4 mois).
Or l'accord de la copro doit être préalable aux démarches en mairie... Si j'attends avril pour avoir l'accord de la copropriété, ça repousse à août la réponse de la mairie... La proprio actuelle est ok pour attendre quelques mois mais pas jusqu'à aout Sad Je ne pense pas qu'il y ait d'autres acheteurs sur le coup pour le moment mais si j'attends autant, ça va finir par arriver :/

J'avoue que ces casse-têtes administratifs vont me rendre chèvre...

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Re: Achat d'un local dans une résidence déjà bâtie

Message par hem hem le Mar 28 Nov 2017 - 12:50

la réponse à ta première question est facile, si pas d'interdiction tu peux t'installer. Tu peux par sécurité faire notifier que ton achat est subordonné à cette absence d'interdiction, les agents immobilier savent comment le notifier.
Convoquer une AG est couteux et tu risques de n'avoir pas assez de copropriétaires présents pour pouvoir voter....
Peut être demander à la mairie si tu peux monter un dossier avec en attente une demande d'autorisation à la future AG d'effectuer les travaux manquants?
bon courage en tout cas _

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Re: Achat d'un local dans une résidence déjà bâtie

Message par orthomari le Mer 17 Jan 2018 - 14:28

Dans un cas assez similaire, pour l'instant la mairie ne nous demande pas de modifier la destination.... on reste en habitation et on va essayer de créer et déclarer l'ERP catégorie 5 comme ça...

De ton côté tu as avancé ?

orthomari

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Re: Achat d'un local dans une résidence déjà bâtie

Message par Peony le Ven 26 Jan 2018 - 19:53

Désolée de ma réponse tardive, je n'ai pas eu l'occasion de passer ici depuis un moment !

Alors ça n'a pas vraiment avancé depuis la dernière fois : j'ai finalement décidé de ne pas faire l'AG extraordinaire (trop couteux au regard du risque de ne pas avoir un vote valide...). D'ailleurs je signale un détail important que j'ai appris à cette occasion, ça peut servir à ceux qui seraient dans ma situation : pour une demande de modification des parties communes, vous devez obtenir l'accord de la majorité de tous les copropriétaires (et non pas simplement la majorité des copropriétaires présents à l'AG)... ce qui est quand même plus contraignant.

Du coup j'ai décidé d'attendre l'AG ordinaire qui se tient en avril (au risque que l'appartement trouve preneur avant...).A ce jour l'appartement est toujours disponible donc je reprends les démarches depuis le début... J'attends donc d'avoir l'accord de la copro pour les aménagements de parties communes et après je déposerai le dossier en mairie pour le changement de destination et l'accessibilité.

hem hem a écrit:Peut être demander à la mairie si tu peux monter un dossier avec en attente une demande d'autorisation à la future AG d'effectuer les travaux manquants?
Apparemment non d'après ce que l'on m'a dit à la mairie : si la copropriété n'a pas donné au moins un accord de principe pour la mise aux normes, le service d'urbanisme rejettera le dossier Crying or Very sad

orthomari a écrit:Dans un cas assez similaire, pour l'instant la mairie ne nous demande pas de modifier la destination.... on reste en habitation et on va essayer de créer et déclarer l'ERP catégorie 5 comme ça...
C'est fou les différences d'une commune à l'autre en terme d'interprétation de la loi... La mienne est hyper tatillonne sur les dossiers et les justifications, à croire qu'ils ne veulent pas qu'on s'installe... Alors qu'on est en pénurie d'orthophonistes pourtant!

Peony

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Re: Achat d'un local dans une résidence déjà bâtie

Message par orthomari le Sam 27 Jan 2018 - 0:14

Il faut souffler au maire l'intérêt pour sa commune Wink

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