achat local et mise aux normes accessibilité

Je suis en pourparler pour acheter un local actuellement utilisé par une kiné.
Une des clauses suspensives est bien évidemment l'accessibilité PMR donc la proprio est en train de faire les démarches.

Le local est la réunion d'un studio + T3; en façade, il y a donc 2 portes: par une, on peut accéder de plain pied à une grande salle "gymnase" qui communique avec le hall d'entrée du T3, mais il y a des marches entre les 2 et l'entrée du T3 (2ème porte donc) a une petite marche (c'est beau les petites villes de montagne, mais l'architecture s'adapte!!).
J'envisage de faire la salle d'attente + un bureau accessible dans ce "gymnase" mais si c'est aussi ce qu'on lui demande, j'aimerais qu'on soit d'accord sur les travaux à réaliser...pas envie de casser la cloison pour en remettre une grande vitrée par exemple!

2 questions:
Si des travaux d'aménagement intérieur s'avéraient nécessaires pour la mise aux normes, est-ce que je peux demander un droit de regard avant leur réalisation?
Le local n'est pas utilisable ainsi pour moi (4 box de 6m2, un grand hall avec secrétariat) et il faut casser les cloisons pour tout réaménager : est-ce que je dois repasser une visite d'accessibilité?

Je passe par une agence immobilier et pour l'instant, le négociateur veut juste qu'on signe la contre-proposition de la vendeuse!! Je veux savoir si je peux y mettre d'autres clauses  
merci pour vos conseils

J'aimerais signer la contre-proposition cette semaine

J'ai comme l'impression que personne n'ose s'avancer sur ces histoires de normes d'accessibilité car, c'est un comble, elles ne sont pas accessibles au commun des mortels!

Bonjour Sandf,

Ce n'est pas facile de te répondre sans avoir l'air de te décourager, mais comme dit Propylène, cela dépend :
- de l'attitude de la copropriété (en général, ils ne courent pas après les pros en RDC, car la résidence n'est plus sécurisée)
- de la réponse de la commission municipale (comme son nom l'indique, c'est une décision locale qu'on ne connaît pas à l'avance)
- de la faisabilité technique des aménagements (tu devras proposer au moins un avant-projet d'archi à moins d'être hyper-entourée à ce niveau par quelqu'un du métier)
- de la disponibilité des entreprises (ils ne viennent pas tjs quand on a envie, souvent, c'est un coup de fil une semaine avant les travaux et six mois après l'acompte)

Donc racheter de l'ancien non accessible pour faire un cab, sans connaître l'étendue des travaux, ce n'est pas un bon plan à priori. Tu n'auras pas droit de regard sur les travaux, la décision de la mairie s'impose dans tous les cas. On s'endette pour 20 ans sans être sûr que le bien sera utilisable. Il vaut mieux acheter une cellule dans un complexe déjà construit, ou faire construire selon moi.

Cela va être un problème pour les proprios de locaux non-conformes : doivent-ils faire la mise aux normes ou repasser le local en habitation  ? Mettre un coup de peinture, une douche et une kitchenette est à priori moins cher. Il est aussi fort à craindre que des groupes privés s'emparent du marché des maisons de santé (comme pour les pharmas et les cliniques), et imposent des loyers élevés aux professionnels.

Finalement, la propriétaire a fait une déclaration sur l'honneur pour l'accessibilité... mais comme je suis (très) méfiante, je lui ai aussi demandé un diagnostic par un cabinet d'experts: résultat, il y a "juste" une reprise à faire au niveau du pas de porte de la salle "gymnase" qui peut accueillir toutes les prestations, donc l'entrée n'est pas accessible, c'est bête . La proprio va donc faire faire les travaux pour se mettre en conformité...
L'agence me soutient que diagnostic + travaux = accessibilité
Est-ce qu'il ne faudrait pas plutôt une contre-visite du cabinet d'experts?? pas sûre que la propriétaire accepte de payer mais je le ferai pour être sûre si besoin.
Question subsidiaire: une fois tous les documents d'accessibilité établis, il faut bien que la propriétaire les envoie à la mairie?

Le dossier pour le compromis part la semaine prochaine

Super Ortho a écrit:Bonjour Sandf,

Ce n'est pas facile de te répondre sans avoir l'air de te décourager, mais comme dit Propylène, cela dépend :
- de l'attitude de la copropriété (en général, ils ne courent pas après les pros en RDC, car la résidence n'est plus sécurisée)

C'est accepté dans le réglement de la co-propriété, pour l'instant gérée par un syndic bénévole

Super Ortho a écrit:
- de la réponse de la commission municipale (comme son nom l'indique, c'est une décision locale qu'on ne connaît pas à l'avance)

A quel moment la solliciter?
Pour l'instant, il y a une déclaration sur l'honneur (qui s'avère inexacte ) envoyée en préfecture + des travaux de mise en accessibilité prévus au printemps

Super Ortho a écrit:
Donc racheter de l'ancien non accessible pour faire un cab, sans connaître l'étendue des travaux, ce n'est pas un bon plan à priori. Tu n'auras pas droit de regard sur les travaux, la décision de la mairie s'impose dans tous les cas. On s'endette pour 20 ans sans être sûr que le bien sera utilisable. Il vaut mieux acheter une cellule dans un complexe déjà construit, ou faire construire selon moi.

C'est pourtant en bonne voie d'acquisition car il n'y a qu'un peu de goudron à mettre au niveau de la porte. Donc le dossier pour signer le compromis chez le notaire part la semaine prochaine...

Merci en tout cas pour les pistes et conseils!!

Tu as bien fait de faire une expertise. Si les travaux à réaliser restent réalistes, il faut foncer...

Ma réflexion venait du fait que c'est souvent loin d'être le cas dans l'ancien, entre les marches à supprimer et les portes à élargir. Bonne installation !

La propriétaire avait déjà fait "un peu" le nécessaire

Pour ta question sur la mairie, il faut joindre la notice d'accessibilité à la déclaration de travaux, ou à la demande de permis de construire, au moment où tu feras tes agencements (dont je ne connais pas l'ampleur). La commission instruit le dossier et accepte/refuse le projet du propriétaire.


Si il n'y a rien à faire, ou juste de la déco, une déclaration sur l'honneur suffit, avec éventuellement joint le rapport d'expertise.

Bonjour,
A force de lire sur le sujet j'en perds mon latin.
Si j'achète un local à usage d'habitation ou de commerce pour y faire mon cabinet, doit-il être déjà aux normes lorsque je commencerai mon activité ou puis-je demander un Ad'ap pour faire les travaux en quelques années?
Tout ça me paraît tellement compliqué, je ne sais pas par où commencer mes recherches

Tu achètes, tu mets au normes puis tu dois attester que tout est aux normes (et que tu as respecté ce que tu as noté dans ton dossier d'accessibilité). La mairie te délivre alors ton arrêté d'ouverture et tu peux commencer à y travailler.
Actuellement on doit ouvrir directement un local aux normes (il n'y a pas de tolérance pour un nouveau local).
Courage, c'est très long !

Oui c’est bien ce qui me semblait car je crois qu’il faut attendre un délai de 4 mois entre la présentation du projet et l’accord éventuel avant de pouvoir réaliser les travaux. Du coup je pense que c’est fichu pour la fin d’annee 2018, surtout que je ne trouve rien a visiter....

Sté a écrit:Tu achètes, tu mets au normes puis tu dois attester que tout est aux normes (et que tu as respecté ce que tu as noté dans ton dossier d'accessibilité). La mairie te délivre alors ton arrêté d'ouverture et tu peux commencer à y travailler.
Actuellement on doit ouvrir directement un local aux normes (il n'y a pas de tolérance pour un nouveau local).
Courage, c'est très long !

Et pour le locatif ? Même procédure ?

salomeslalome a écrit:Oui c’est bien ce qui me semblait car je crois qu’il faut attendre un délai de 4 mois entre la présentation du projet et l’accord éventuel avant de pouvoir réaliser les travaux. Du coup je pense que c’est fichu pour la fin d’annee 2018, surtout que je ne trouve rien a visiter....

Comment garder un local sous le coude autant de temps ? Les vendeurs, bailleurs ont besoin de conclure les ventes. Une consœur que j’ai contactée hier m’a parlé d’une déconvenue de ce genre. Elle avait trouvé un local à l’achat. Le temps de poser le dossier, le bien lui est passé sous le nez. Il a été vendu.

On marche sur la tête !

Ce délai de 4 mois est donc super lourd financièrement je trouve; si j'ai bien compris il faut assumer ce local pendant 4 mois ( hors temps de travaux) avant de pouvoir bosser? Comment font les jeunes qui démarrent dans la vie pro ?

Patati patata a écrit:

Sté a écrit:Tu achètes, tu mets au normes puis tu dois attester que tout est aux normes (et que tu as respecté ce que tu as noté dans ton dossier d'accessibilité). La mairie te délivre alors ton arrêté d'ouverture et tu peux commencer à y travailler.
Actuellement on doit ouvrir directement un local aux normes (il n'y a pas de tolérance pour un nouveau local).
Courage, c'est très long !

Et pour le locatif ? Même procédure ?

c'est à dire ? En tant que locataire, on a seulement à s'assurer que le local est aux normes je suppose. A charge du propriétaire de présenter les justificatifs. J'ai l'impression de ne pas avoir bien compris la question ...

hem hem a écrit:Ce délai de 4 mois est donc super lourd financièrement je trouve; si j'ai bien compris il faut assumer ce local pendant 4 mois ( hors temps de travaux) avant de pouvoir bosser?

Même pas. Il ne serait pas prudent d'acheter un local qui risque de ne pas "passer".