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modification/création SCM

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Message par le friche le Jeu 10 Oct 2019 - 17:01

bonjour tout le monde,
j'ai une question et des interrogations/besoins de conseils.

J'ai emménagé dans un bureau cet été que je sous-loue à la SCM de mes deux collègues psychologues. Et celle qui s'occupe des démarches administratives a envoyé un message aujourd'hui pour nous prévenir que la nouvelle expert-comptable qu'elle avait consultée lui avait appris que la SCM était dans l'illégalité car elle n'avait pas le droit de sous-louer. Elle propose donc que j'intègre la SCM, et on se planifie un rdv pour en discuter tous ensemble lundi qui vient.

Donc question : est-ce qu'une SCM n'a pas le droit de sous-louer un bureau ?

Et interrogation : dans l'idée intégrer la SCM ne m'inquiète pas trop, bon évidemment il il va falloir parler sous-sous parce que là j'ai un contrat de sous-location où tout est compris, et en entrant dans la SCM j'imagine qu'il va falloir partager les frais. Avez-vous des recommandations, conseils, avertissements, mises en garde, cris d'orfraie ou autres à me transmettre.

Je vous en remercie, et vous prie d'agréer mesdames, messieurs, l'expression de ma gratitude la plus exponentielle

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Dernière édition par le friche le Jeu 17 Oct 2019 - 16:01, édité 1 fois
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Message par veronique hortet le Jeu 10 Oct 2019 - 17:48

A voir avec un conseiller juridique ? Parce qu'il faut étudier les divers contrats (statuts de la SCM, bail de location), et connaître la réglementation (pourquoi la SCM n'aurait pas le droit de sous-louer).

Tu as peut-être une assistance juridique avec ta RCP ? ou alors voir le service juridique de la FNO si tu es syndiquée ?
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Message par laurent Gretcha le Jeu 10 Oct 2019 - 17:52

Une SCM ne pourrait pas louer (prendre en location) un cabinet? Je trouve ça étonnant. Je suis en SCM, et ce n'est pas le premier cab qu'on occupe...
Ou alors quelqu'un confond louer et louer... Double sens, comme hôte et hôte.
Smile
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Message par ergebel le Jeu 10 Oct 2019 - 18:18

ce n'est pas la SCm qui est en cause mais peut etre le bail que celle ci a avec son propriétaire qui interdit la location ?

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Message par François le Jeu 10 Oct 2019 - 20:32

Je pense que c'est plutôt cela. Du point de vue du propriétaire, c'est une sécurité. Il faut penser à cette clause quand on signe pour des locaux avec des cellules inutilisées.

Dans mon bail, j'ai le droit de sous-louer à mes heures d'absence moyennant un supplément de loyer d'une centaine d'euros et sous réserve d'un avenant au bail signé par le propriétaire. Je n'ai jamais utilisé cette possibilité, je précise.

Sinon pour des psychologues, sous-louer à un ortho c'est tout à fait acceptable. Prof de guitare ou profession commerciale c'est impossible car les locaux changent carrément d'affectation.
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Message par le friche le Lun 14 Oct 2019 - 9:50

merci pour les réponses, on va se voir cette semaine pour éclaircir tout ça, mon frère comptable consulté pour l'occasion n'avait pas l'air non plus de penser/savoir qu'une SCM ne pouvait pas sous-louer, sauf si ses statuts l'en empêchent ou le contrat avec le proprio (qui n'est pas mes collègues donc)

à suivre...
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Message par le friche le Jeu 17 Oct 2019 - 9:21

bonjour à tous,

alors j'ai vu mes deux collègues hier soir et...c'est plus flou pour moi ce matin.
Tant pis pour le pavé qui s'annonce, j'explique la situation :

Avant mon arrivée, 2 des 3 collègues (collègue 1 et 2) avaient créé une SCM qui sous-louait un bureau à la troisième (collègue 3). Les trois sont psychologues. Une des deux qui avaient fondé la SCM est partie cet été (collègue 2), libérant ainsi un bureau et comme la nature a horreur du vide, me voilà ! Visiblement l'ancienne comptable avait conseillé à ma collègue 1 de laisser la SCM en l'état pour poursuivre l'activité (!). Mais voilà, collègue 1 a consulté un autre expert comptable qui lui a dit "houlala vous n'êtes pas dans les clous, la SCM n'a pas le droit de sous-louer (car pas le droit de faire du bénef !?), et il faut la dissoudre car votre collègue 2 qui n'est plus là ne doit plus en faire partie, et vous perdez des sous que vous ne pouvez pas déduire de votre BNC en fin d'année". Logique.
Collègue 1 propose donc à 2 et moi-même d'intégrer la SCM (ou d'en créer une autre) car sinon le proprio ne veut pas louer à 3 professionnels distincts, et je veux bien croire que ce serait un sacré bordel en cas de départs, etc...

Donc voici mes interrogations et questions :
- quels frais sont incompressibles pour la création ou la modification d'une SCM ? Elle parle de 700€, ça me parait un peu beaucoup.
- quelles sont les démarches exactes et obligatoires (je lis dans les clefs ou ici qu'il faut faire enregistrer la SCM, quel est le coût ?
- collègue 1 veut embaucher la comptable qu'elle a consulté pour tenir la compta de la SCM pour environ 800€ par an. Perso ça me parait énorme, alors que cela doit être d'une simplicité accessible même à moi-même. Est-il obligatoire de passer par un comptable pour une SCM ? Conseillé ? Est-ce compliqué de le faire soi-même ?
- visiblement, la SCM est imposée de la taxe pro (depuis Sarkozy selon collègue 1), ce qui fait qu'il faut payer chaque année la CFE à titre individuel, plus une CFE collective pour la SCM (aux alentours de 400 € l'an dernier ici visiblement). Je n'avais jamais entendu parler de cela, si quelqu'un peut confirmer ou se rebeller ?
- Outre le fait que mon loyer va augmenter un peu dans la bataille, je vais changer de perspective : j'avais trouvé ce bureau que je sous-louais pas très cher, sans aucun souci administratif ou variable financière, le loyer couvrait tout, je s'occupe de rien tu s'occupes de tout. Là je vais être impliqué dans les dépenses, frais du cabinet. Que dois-je prévoir en mode pessimiste/prévoyant au niveau frais, imprévus, joyeusetés ?
- pour la répartition des parts et des frais, étant donné qu'il y a un bureau vraiment plus grand (et sympa) que les deux autres, je leur ai proposé de se baser sur le métrage des bureaux histoire d'être super carré. Est-ce que ça se fait, vous paraît pertinent ? Je n'avais pas envie de passer pour le Picsou procédurier, mais je ne veux pas non plus être Donald
- collègue 3 envisage de partir à moyen terme quand elle aura trouvé la maison de ses rêves en dehors de la ville (1 an, 2, 3 elle ne sait pas). Comment ça se passe pour sortir de la SCM, qu'est-ce que cela implique pour le sortant, pour les autres ?
- autre chose, le local n'est pas aux normes, j'avoue que j'avais accepté bien confortablement les explications de collègues 1 et 2 me disant que la copro avait statué et que les travaux étaient impossibles. Comme je sous-louais, cette explication m'allait très bien, "ah super, on passe à autre chose". Mais là, je regarde les choses différemment et ne peux plus me contenter de cet à-peu-près. Dois-je m'inquiéter ? Est-ce que c'est suffisant si j'obtiens la décision d'AG de copro (si elle existe) disant noir sur blanc que les travaux sont impossibles (il y a des marches au RDC, impossible d'installer une rampe vu la largeur, et ascenseur trop étroit je pense) ? Et faut-il faire un dossier, au nom de la SCM, auprès de qui ?
- je ne vois ni extincteurs, ni détecteurs de fumée ? Problème ?
- niveau RGPD, est-ce que la SCM est concerné, ou les obligations sont individuelles ?
- dernier truc (pour l'instant), dans la liste des frais actuels, la SCM payait 40 € par mois à la banque !!! Parce que selon ma collègue, c'était obligatoire d'avoir un compte pro avec je ne sais quel option dessus, ça me parait peu probable. Que la SCM dispose d'un compte dédié paraît indispensable, mais là c'est du délire. Un compte courant c'est faisable par exemple ?
- ah si, autre chose qui m'a beaucoup surpris. Le loyer. 2 fois dans l'année (janvier et octobre je crois), il est plus élevé, car visiblement le proprio facture la taxe foncière. Je trouve ça incroyable, mais collègue 1 me dit que c'était déjà le cas dans leur cab précédent. C'est quoi cette histoire ? J'ai demandé le contrat de location pour voir mais si quelqu'un a des infos/expériences similaires ? Je précise que le cabinet actuel est à Villeurbanne, leur précédent à Lyon

ouf, voilà... Je vais pouvoir demander conseil et rassurance à mon frère comptable de haut vol (mais qui a peu d'expérience de cabinets paramédicaux), mais je sais qu'ici j'obtiendrai les conseils les plus avisés qu'il soit possible de trouver, les plus fins, les plus délicats et en même temps, les montages les plus pervers et optimisés qui feraient pâlir de honte les soi-disant experts panaméens.

Merci d'avance pour avoir lu, et pour tout ce que vous allez me dire de sensé par la suite

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Message par veronique hortet le Jeu 17 Oct 2019 - 9:32

le friche a écrit:visiblement, la SCM est imposée de la taxe pro (depuis Sarkozy selon collègue 1), ce qui fait qu'il faut payer chaque année la CFE à titre individuel, plus une CFE collective pour la SCM (aux alentours de 400 € l'an dernier ici visiblement).

Effectivement, je ne sais plus de quand ça date exactement, mais je me souviens que cette année-là, ça avait été le bazar, car même les employés des Impôts ne savaient rien. On ne savait pas si la CFE individuelle devait être supprimée au profit de la CFE collective quand on était en SCM. Les Impôts m'avaient donc annulé ma CFE individuelle dans un premier temps, pour la remettre ensuite !


le friche a écrit:visiblement le proprio facture la taxe foncière.
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Effectivement, dans le cadre des bails "pro", le proprio a la possibilité de facturer la taxe foncière à ses locataires (ce qui n'est pas le cas pour les bails perso)
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Message par le friche le Jeu 17 Oct 2019 - 11:27

merci véronique pour ces premiers éléments de réponses.

Les deux situations sont aberrantes de mon point de vue mais bon...

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Message par laurent Gretcha le Jeu 17 Oct 2019 - 12:32

Pas de réponse pour moi (c'est quand même à toi de choisir ta vie non? Smile ) mais qqs éléments qui pourront peut-être t'éclairer:
Statuts: je suis entré dans une SCM déjà formée, on a juste fait un avenant sur les statuts (changement d'un membre). J'avais payé cher (dans les 900€, il y a une quinzaine d'années) l'avocat alors qu'il n'y avait que qqs termes à changer dans les statuts. Quand j'avais vu ça je me suis promis, si ça se reproduisait, de m'en occuper.
Les nouveaux statuts doivent être enregistrés (tribunal du commerce il me semble) et il y avait qqs euros de timbres etc. C'est obligatoire, et là pas le choix.
Comptable: On a un comptable pour la scm. Qqs centaines d'euros par an. Pas le choix, mes assos n'ont pas imaginé que ça pouvait se faire sans, mais je sais que certains s'en occupent (Admin entre autres) et je suis sûr que ce n'est pas plus difficile qu'une compta de libéral. On a un récapitulatif par an (liste et répartition des charges) et sûrement une déclaration?
CFE: en effet une CFE pour la SCM plus une pour chaque cab. Les calculs varient selon les endroits. Ici on y a gagné, au total.
Répartition: chacun fait à sa sauce... Tu peux mettre en commun le ménage des parties communes mais pas celui de ton bureau par exemple, mettre des coefs de surface ou de temps, partager la connexion wifi seulement entre ceux qui l'utilisent. A discuter...
Compte bancaire: Négocier avec la banque bien sûr, rien de figé. Le compte exclusif scm est probablement obligatoire mais il est surtout bien plus pratique.
CFE: en effet, si le proprio pense à vous le répercuter, tu peux pleurer. Il en a le droit.
Départ: attention, bien y réfléchir avant de tout préciser dans le contrat. Délai, modalités de remplacement, éventuellement blocage ou priorités pour le choix des arrivants etc... parce que ça peut avoir bcp d'importance (la scm doit anyway payer les loyers, yo!)

Prends déjà ça, en attendant d'autres réponses Smile
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Message par le friche le Jeu 17 Oct 2019 - 15:45

merci de me laisser mon libre arbitre laurent ! Et merci pour ces infos
Je prends bonne note qu'il y a moyen d'effectuer ce changement/création sans passer par la case très onéreuse évoquée par ma collègue. Je vais creuser

On va tâcher de "sécuriser" autant que possible les futurs départs, dont celui d'ores et déjà annoncé par collègue 2. Soit on blinde la clause de préavis, soit comme elle l'a elle-même évoqué, elle n'acte son départ qu'une fois le nouvel occupant du bureau trouvé.
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Message par veronique hortet le Jeu 17 Oct 2019 - 15:57

le friche a écrit:soit comme elle l'a elle-même évoqué, elle n'acte son départ qu'une fois le nouvel occupant du bureau trouvé.

Ce qui veut dire qu'elle (et vous également si vous acceptez cette clause dans le contrat), continuera à payer le loyer et les charges tant qu'elle n'aura pas de successeur (ou de nouvel occupant pour le bureau) ? Ca peut être risqué ? Mais il est vrai que sinon, ce sont ceux qui restent qui paient davantage !
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Message par le friche le Jeu 17 Oct 2019 - 16:01

disons que comme c'est un projet pour elle de déménager, le temps de trouver une maison, y faire éventuellement son nouveau cabinet, ça ne vas pas se faire en un claquement de doigts, on aura le temps d'anticiper et de chercher quelqu'un.
Et la demande est quand même relativement forte dans le coin.
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Message par le friche le Jeu 17 Oct 2019 - 16:02

[pour les modérateurs : j'ai édité le titre, la sous-location n'étant plus d'actualité puisque la SCM actuelle n'existera plus]
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Message par propylene le Jeu 17 Oct 2019 - 16:03

merci1 Je répondrai plus longuement plus tard drunken

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Message par Ploum le Jeu 17 Oct 2019 - 20:58

Repartition : attention nous avions reparti les frais en fonction du m2 du bureau de chacun, le comptable nous a dit que ce n'était pas bon, il a fallu en fonction des parts !

CFE : je confirme, tu paies 2x...
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Message par le friche le Ven 18 Oct 2019 - 8:58

@ploum : je pensais faire une répartition des parts en fonction des m², donc ce serait kif kif

Il y a 3 bureaux (22, 14 et 12 m²) donc un total de surface de 48 m² (je ne compte pas les parties communes, qui sont divisées équitablement en 3 tiers, tout le monde en a la même utilisation), je voulais partir sur cette base et répartir les parts en % de la surface de chacun, et indexer la répartition des frais dessus (donc respectivement 45, 30 et 25%).
Donc soit 100 parts partagées en 45, 30, 25
soit 120 parts (divisibles plus facilement) partagées en 54, 36, 30
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Message par veronique hortet le Ven 18 Oct 2019 - 9:00

Ploum a écrit:Repartition :   attention nous avions reparti les frais en fonction du m2 du bureau de chacun, le comptable nous a dit que ce n'était pas bon, il a fallu en fonction des parts !


Ah bon ? Parce qu'ici, nous avons la répartition des frais en fonction des M2, pour tout ce qui est proportionnel aux M2 (ex ménage, chauffage, etc....), d'autres frais en fonction des parts, et d'autres encore, en fonction de la lettre-clé de chaque profession ! (Nous avons une grille de répartition très complexe !)
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Message par laurent Gretcha le Ven 18 Oct 2019 - 10:43

Ici la répartition était (avant le départ de la podologue) aussi un peu complexe, mais logique. Et ce n'était pas la surface des bureaux, mais leur nombre. Par exemple le bureau des infirmiers, à peu près de la même surface que le mien (alors qu'avant notre déménagement il était bcp plus grand) compte autant que le mien pour le ménage, les assurances etc alors qu'ils sont trois...
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Message par le friche le Jeu 24 Oct 2019 - 9:27

laurent Gretcha a écrit:Compte bancaire: Négocier avec la banque bien sûr, rien de figé. Le compte exclusif scm est probablement obligatoire mais il est surtout bien plus pratique.

est-ce que quelqu'un sait si un compte 'pro' est obligatoire pour la SCM, ou si n'importe quel compte bancaire peut faire l'affaire ?
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Message par veronique hortet le Jeu 24 Oct 2019 - 9:43

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Message par le friche le Jeu 24 Oct 2019 - 10:10

merci, tu dirais donc que c'est obligatoire d'ouvrir un compte pro ?
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Message par François le Jeu 24 Oct 2019 - 10:16

Pas forcément aux yeux de la loi, mais dans la relation avec la banque, ils risquent de tiquer s'ils voient que ton compte est professionnel. Il y a sans doute une clause dans la convention d'ouverture de compte qui dit que c'est personnel.
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Message par le friche le Jeu 24 Oct 2019 - 10:18

ok merci sophie

je vais contacter la banque ce matin, je voulais savoir avant histoire de ne pas me faire forcer la main
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Message par ergebel le Jeu 24 Oct 2019 - 10:54

le friche a écrit:ok merci sophie

je vais contacter la banque ce matin, je voulais savoir avant histoire de ne pas me faire forcer la main

forcément la banque va te dire que c'est obligatoire afin de te refourguer un compte pro bourré de frais …

mais en réalité ça ne l'est pas …

perso j'ai 2 comptes " à usage pro " mais pas pro ainsi qu'un compte SCM ( normal et pas "pro") dans 2 banques différentes et je n'ai aucun souci.

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