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Vente de local acheté récemment (2 ans)

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Message par Daria le Mar 3 Nov 2020 - 14:24

Bonjour,
Je viens chercher vos avis et expériences. Avec mon mari nous envisageons de retourner vivre dans notre région d'origine à l'été 2021. Mon souci : j'ai acheté un appartement il y a 2 ans 1/2, patrimoine perso, achat en mon nom propre. J'ai fait faire les travaux de transformation et mise aux normes erp, sécurité; le reste de l'immeule est aux normes. N'ayant pas du tout l'âme d'une gestionnaire, je pensais revendre le cabinet (2 bureaux dans une grosse agglo, local bien situé par rapport aux écoles et en zfu) et céder ma patientèle. J'en parle à une amie notaire qui me déconseille de vendre avant 5 ans; mon comptable n'est pas aussi formel. Je ne sais pas quoi penser. J'ai acheté car à l'époque je ne trouvais rien à louer et aux normes dans le quartier où j'exerçais déjà.
Merci pour vos réponses.
Daria
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Message par ergebel le Mar 3 Nov 2020 - 20:43

si tu revends , il y a 2 cas de figures .
soit tu fais de la PV soit tu n'en fais pas .

si tu fais de la PV elle sera taxée comme expliqué sur cette page : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

ergebel

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Message par Daria le Mer 4 Nov 2020 - 10:59

Merci Ergebel,
Le comptable m'a parlé d'un impôt à 36.2% donc cela veut dire que si je veux au moins faire une opération blanche il faut que je vende le local plus cher que le coût de l'emprunt?
Je n'arrive pas du tout à trancher : vaut-il mieux louer (avec les inconvénients : gestion d'un bien à distance, loyers intégrés dans les impôts revenus fonciers) ou revendre avec comme inconvénient cette histoire de pv?
Daria
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Message par Mia le Mer 4 Nov 2020 - 14:35

Pardon Daria je ne t'aide pas avec ma question mais tu vends dans quel département sans indiscrétion ? Je pense sérieusement à acheter mon local.
Mia
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Message par chevêchette le Mer 4 Nov 2020 - 20:46

bonsoir daria j'ai revendu l'an dernier mon local pro dont j'étais propriétaire depuis 10 ans; je l'ai revendu beaucoup moins cher que je l'avais acheté; je n'avais pas fait le changement de destination à cause des complications de l'accessibilité. j'ai revendu en appartement d'habitation; le notaire m'a dit que j'avais bien fait de ne pas faire ce changement sinon il aurait fallu refaire la démarche inverse.
Il me restait presque 10 ans de remboursement; le crédit mutuel m'a imposé la pénalité des 3% pour remboursement anticipé. je n'avais pas de plus value sur la revente ; en revanche taxe++++ sur l'urssaf et cette année je paie!!
chevêchette
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Message par ergebel le Mer 4 Nov 2020 - 20:57

Daria a écrit:Merci Ergebel,
Le comptable m'a parlé d'un impôt à 36.2% donc cela veut dire que si je veux au moins faire une opération blanche il faut que je vende le local plus cher que le coût de l'emprunt?
Je n'arrive pas du tout à trancher : vaut-il mieux louer (avec les inconvénients : gestion d'un bien à distance, loyers intégrés dans les impôts revenus fonciers) ou revendre avec comme inconvénient cette histoire de pv?

difficile à dire sans connaitre l'état de ta construction patrimoniale personnelle et ton TMI .

concernant la gestion à distance ca peut facilement se résoudre si tu mets le bien en location dans une agence .

pour te donner des arguments , si tu peux le vendre relativement facilement et bien , ne te préoccupes pas trop de l'impot de PV .( ce n'est qu'un pourcentage de celle ci )

donc si tu as acheté 100 et que tu revends 110 . tu fais une PV de 10 . si tu donnes 36% d’impôt il te restera un gain de 6,4......

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Message par Patati patata le Jeu 5 Nov 2020 - 8:13

chevêchette a écrit:en revanche taxe++++ sur l'urssaf

Qu'est-ce donc et pourquoi ?
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Message par Daria le Jeu 5 Nov 2020 - 10:03

Mia a écrit:Pardon Daria je ne t'aide pas avec ma question mais tu vends dans quel département sans indiscrétion ? Je pense sérieusement à acheter mon local.
Je suis dans le Nord Wink J'imagine que l'achat reste un plan viable si on reste suffisamment longtemps pour amortir oui.
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Message par Daria le Jeu 5 Nov 2020 - 10:13

chevêchette a écrit:bonsoir daria j'ai revendu l'an dernier mon local pro dont j'étais propriétaire depuis 10 ans; je l'ai revendu beaucoup moins cher que je l'avais acheté; je n'avais pas fait le changement de destination à cause des complications de l'accessibilité. j'ai revendu en appartement d'habitation; le notaire m'a dit que j'avais bien fait de ne pas faire ce changement sinon il aurait fallu refaire la démarche inverse.
Il me restait presque 10 ans de remboursement; le crédit mutuel m'a imposé la pénalité des 3% pour remboursement anticipé. je n'avais pas de plus value sur la revente ; en revanche taxe++++ sur l'urssaf et cette année je paie!!

Pas de pv car tu étais au-delà des 5 ans et que ce n'était pas un local pro si j'ai tout suivi? Là j'ai fait le changement de destination et si je dois refaire des travaux pour le remettre en appartement je vais y perdre j'imagine.
Je n'avais pas pensé aux pénalités de remboursement anticipé.. et l'urssaf c'est parce que la vente d'un bien perso est entrée en revenus taxés? les impôts aussi prélèvent sur la vente?
Donc au final, tu as perdu de l'argent en vendant avec les taxes + la différence entre prix d'achat et prix de vente?
Merci pour ton partage Smile
Daria
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Message par Daria le Jeu 5 Nov 2020 - 10:21

ergebel a écrit:
Daria a écrit:Merci Ergebel,
Le comptable m'a parlé d'un impôt à 36.2% donc cela veut dire que si je veux au moins faire une opération blanche il faut que je vende le local plus cher que le coût de l'emprunt?
Je n'arrive pas du tout à trancher : vaut-il mieux louer (avec les inconvénients : gestion d'un bien à distance, loyers intégrés dans les impôts revenus fonciers) ou revendre avec comme inconvénient cette histoire de pv?

difficile à dire sans connaitre l'état de ta construction patrimoniale personnelle et ton TMI .

concernant la gestion à distance ca peut facilement se résoudre si tu mets le bien en location dans une agence .

pour te donner des arguments , si tu peux le vendre relativement facilement et bien , ne te préoccupes pas trop de l'impot de PV .( ce n'est qu'un pourcentage de celle ci )

donc si tu as acheté 100 et que tu revends 110 . tu fais une PV de 10 . si tu donnes 36% d’impôt il te restera un gain de 6,4......

Merci pour l'illustration chiffrée, ça me parle mieux. Si je pouvais savoir si le local peut se revendre facilement, ça m'aiderait bien oui..Aucune idée, il a des points forts mais un point fort qui est également faible : zfu c'est que le quartier est difficile donc il faut vouloir s'y installer (j'y suis depuis 5 ans, ça ne me dérange pas mais peut-être que d'autres oui).
Il y a donc la pv, et aussi l'urssaf qui taxe la vente + le remboursement anticipé du prêt à prendre en compte.
La location, ça engendrerait comme frais : la gestion par agence, l'impôt foncier sur le local et sur les loyers. Et aussi un peu de stress si ça se passe mal.
Je vais prendre les renseignements sur prix de vente, prix de location et essayer de faire des calculs.
Merci Smile
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Message par chevêchette le Jeu 5 Nov 2020 - 16:34

Bonjour patati je suis bien incapable de t'expliquer .... ma comptable a essayé mais je suis dyscalculogicomathématique alors je me contente de payer Laughing
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Message par Patati patata le Lun 9 Nov 2020 - 20:41

Pas grave, chevêchette... même si cette subtilité qui nous échappe est titillante ;-) Est-ce dû à la prise d'option de compter l'achat d'un local professionnel dans le patrimoine professionnel et non privé ?

Trouvé sur le site des Urssaf : "Vente occasionnelle de biens personnels : Vos ventes sont occasionnelles et réalisées dans le cadre de la gestion du patrimoine privé, vos revenus ne sont ni soumis à cotisations sociales, ni à impôts. Vous n’avez pas à déclarer ces revenus à l’administration fiscale."

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