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Message par Invité le Lun 15 Mar 2010 - 14:53

Bonjour,

je discutais avec une amie collègue qui a finalement refusé de signer pour un achat défiscalisant car elle s'est dit que dans 9 ans, tout le monde allait revendre son bien et qu'il y aurait plus de ventes que d'acheteurs... Est-ce un véritable risque?

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Message par propylene le Lun 15 Mar 2010 - 16:13

difficile à dire pour ma part. Je te dirai ça dans 8 ans Razz
Mais apparemment, c'est quelque chose à prendre en compte d'après les articles de Guillaume sur la loi scellier notamment. (voir ici)

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Message par wrothgard le Lun 15 Mar 2010 - 16:25

La encore tu risques la réponse de normand de la part d'un auvergnat... tout dépend ce que tu achètes où tu l'achètes... et combien tu y mets de ta poche car le plus souvent il y a une quote part à apporter..
en défiscalisation j'ai fait une Girardin (un appart à la réunion) et une Girardin industriel (1000 misé qui défisc 16000 en gros) j'ai aussi du borloo dans les apparts que je loue(ça aide, cerise sur le gâteau).
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Message par Admin le Lun 15 Mar 2010 - 16:26

Je ne dirais pas que le risque soit spécialement là, Estelle : ce type de placement immobilier existe depuis fort longtemps. On peut citer les lois Méhaignerie, Besson et Périssol des années 90. Puis Robien et Borloo. Et maintenant Scellier. Donc cela fait plusieurs années que les gens revendent ce type de bien.

Le souci avec ce type de bien, c'est que le prix au mètre carré est souvent très élevé. L'avantage fiscal se retrouve alors dans le prix d'achat. Et on le reperd lors de la vente. J'ai étudié ça de près en 2002 (Robien à l'époque), pour finalement acheter un bien ancien à restaurer. Cela m'a créé du déficit foncier, qui a bien réduit mes impôts pendant des années.

Méfiance aussi envers les immeubles purement Scellier : ils ne seront habités que par des locataires, donc plus dégradés que si des propriétaires y vivaient. C'est triste mais vrai. Donc perte de valeur supplémentaire dans 9 ans.

Encore un risque lié au Scellier : certaines communes à potentiel locatif moyen ont été admises dans ce dispositif fiscal. Et si on ne trouve pas de locataire, au bout d'un moment le fisc reprend l'avantage qui avait généreusement octroyé.

Concernant le Girardin, peu d'orthophonistes seront concernés. Et j'ai hâte de voir le prix de ton bien à la fin, Christophe. Au pire, tu garderas... Mais tu as raison : la défisc, c'est un bonus éventuel, pas une fin en soi.
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Message par wrothgard le Lun 15 Mar 2010 - 16:39

exacte la revente sera peut être pas le meilleur plan, je commence à envisager de le meubler et de le louer en meublé (LMNP ou LMP) la ce serait certainement pas plus mal....
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Message par Admin le Lun 15 Mar 2010 - 16:45

Le beurre et l'argent du beurre. Tu ferais un excellent Normand !
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Message par Invité le Lun 15 Mar 2010 - 19:52

Merci pour vos réponses... Elles ne me plaisent pas mais bon... Laughing

En fait, quel que soit l'objet de ma réflexion, ça ne me convient pas. Z'auriez pas la solution miracle? Suspect

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Message par Admin le Mar 16 Mar 2010 - 8:58

Si tu as lu ma série sur la défiscalisation, tu as constaté qu'il n'y a effectivement pas de solution miracle. Je dirais malgré tout que l'achat de chambres en Ehpad (en loi Scellier-Bouvard ou en amortissement classique) est à regarder de près. Ceux qui ont moins de moyens peuvent regarder les studios meublés pour étudiants, avec le même dispositif fiscal.

Les SCPI Scellier sont aussi intéressantes, mais la sortie (dissolution de la SCPI après l'avantage fiscal) n'est pas aisée à prévoir. Il existe aussi une SCPI Girardin et des SCPI Malraux. Mais avec toujours une sortie hasardeuse, AMHA.

Concernant les FCPI et les FIP, l'avantage fiscal est fortement grignoté par les frais d'entrée et de gestion (voir Mieux Vivre Votre Argent de ce mois-ci).

Reste donc l'achat d'un bien ancien, avec travaux, pour créer du déficit foncier. Et le jour où ce déficit est épongé, on peut renouveler l'opération, pour que les loyers ne viennent pas gonfler le revenu imposable. C'est un peu une fuite en avant, comme dit mon notaire. Il dit aussi qu'on est toujours "à la merci d'un con qui s'incruste en refusant de payer son loyer" (je cite). Je vis ça en ce moment, avec un locataire qui gagne pourtant 30 000€ par an. On devrait toujours écouter son notaire Crying or Very sad

Faut-il en conclure qu'il ne faut rien faire ? Que nenni ! Comme je dis souvent sur mon blog, le pire risque est de ne rien faire et de s'en remettre à la CARPIMKO. Il faut donc accepter une certaine dose de risque. Ce que je subis en ce moment (avocat, huissier, courriers où le locataire me mène en bateau) me paraîtra lointain, le jour de la retraite.
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Message par Invité le Mar 16 Mar 2010 - 9:51

Je m'intéresse effectivement aux maisons de retraite, je m'en vais chercher de ce côté.

Tu parles de PEA également dans d'autres posts. Je voudrais en faire un mais :
- faut-il faire confiance aux banques pour "garnir" le PEA?
- peut-on choisir soi-même ce qu'on va mettre dedans?
- existe-t-il d'autres établissements (que les banques ou assurances) qui proposent des PEA (et à qui on peut faire un minimum confiance, bien sûr...)?
- un conseiller en patrimoine coûte-t-il cher (si je peux dire ainsi...)?

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Message par Admin le Mar 16 Mar 2010 - 14:47

EHPAD : parles-en avec Wrothgard en mp, si tu veux. Il connaît le sujet.

PEA :
- Les banques ont une fâcheuse tendance à garnir avec leurs SICAV à elles, quand on prend la gestion déléguée. Donc par définition, tu n'auras pas les meilleurs choix du marché.
- Sans gestion déléguée : on met des actions ou des SICAV européennes. On peut aussi mettre certains trackers qui suivent des bourses hors Europe, pour autant que ces trackers soient eux-même cotés en Europe. Je sais, mon histoire de trackers est compliquée, mais c'est réellement utile pour investir hors Europe dans le PEA. Le plus vaste choix est facilement accessible en mettant son PEA sur un courtier en ligne comme Fortuneo ou Boursorama.
- Je ne vois pas comment ouvrir un PEA hors banque (avec réseau ou juste en ligne) ou assurance.
- CGP : ça dépend. Le mien ne m'a rien coûté, il a été rétribué par les SCPI qui m'ont vendu des parts. Mais si je lui avais juste demandé une étude, il m'aurait facturé des honoraires. Après, tout se négocie, comme avec un avocat.
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Message par Invité le Mer 17 Mar 2010 - 13:29

Aurais-tu fait sur ton blog un post concernant la loi Madelin? Je cherche mais je ne trouve pas...

Autre idée : serait-il possible de mettre une fonction recherche?

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Message par Admin le Mer 17 Mar 2010 - 13:32

Recherche : on peut faire ça avec Blogger ?

Sinon c'est là :
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Message par Invité le Mer 17 Mar 2010 - 13:35

Merci Very Happy

Euh, c'est toi le maître de Blogger, non? Suspect

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Message par Admin le Mer 17 Mar 2010 - 13:40

Oulà non, c'est M. Google, le maître de Blogger. Il me fournit juste des outils pour déposer ma prose et mes illustrations rigolotes.

Pour faire ce qu'on veut, il faut construire un site ex-nihilo. J'en ai fait un, mais ça m'a demandé bien plus de temps :
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Message par althea_ le Mar 6 Juil 2010 - 19:25

Bonsoir,

J'ai reçu un monsieur qui est venu me vanter les mérites de l'achat en loi Scellier.
Il m'a proposé d'acheter un appart dans une résidence dans le 91 qui aura des logements étudiants et des logements d'affaire hoteliers.

Un appart coute 115 000 euros, je fais un emprunt sans apport sur 20 ans, là dessus je récupère la TVA (hôtellerie) et la défiscalisation sur 9 ans. Ensuite les loyers augmentent.

Donc pendant 20 ans, je ne sors que 68 euros par mois, puis l'appartement est à moi.

Où est le piège??
Ca me parait drôlement bien. Au pire, même si l'appartement perd de sa valeur, je ne peux pas être perdante non?

Ou alors... et c'est une option plus que probable... je n'ai rien compris!
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Message par Admin le Mar 6 Juil 2010 - 19:36

Juste 2 choses pour nuancer ce tableau bien attirant :

- au bout de 9 ans, le gestionnaire n'est pas obligé de renouveler son bail. C'est le point noir principal à mes yeux.
- en Scellier, tu n'amortis pas le bien. Les loyers sont donc soumis à l'IR. Ca fera beaucoup d'IR après les 9 ans.

Au fait, qui paie le foncier ? Parfois c'est le gestionnaire, parfois le propriétaire.
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Message par althea_ le Mer 7 Juil 2010 - 11:49

Merci pour ces premiers éléments de réflexion, je note, je poserai carrément la question au monsieur.

J'ai regardé aussi le prix au m², c'est carrément l'arnaque!

En même temps je me dis que sortir 68 euros par mois ce n'est pas un gros risque, au pire.
C'est quand même un effort inférieur à celui demandé pour un plan retraite ou une assurance vie.

Pfff, c'est compliqué, j'y connais tellement rien que j'ai peur de me faire arnaquer!
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Message par Admin le Mer 7 Juil 2010 - 11:56

Regarde le bail de très près, surtout. Vérifie aussi que l'emplacement permettra au gestionnaire de bien vivre. Vérifie aussi la solidité et la notoriété de ce gestionnaire.

Prix au m2 : je confirme. C'est toujours comme ça avec la défiscalisation, et encore plus dans le meublé avec services. C'est la raison pour laquelle il faut éviter de revendre ce type de bien, mais le considérer comme une rente future avec un bon rendement dopé par l'effet de levier du crédit. Malgré tout, c'est ce côté "mariage à vie" qui m'a fait reculer au dernier moment, outre le risque à la fin du bail de 9 ans.
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