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Passage d'un local acheté en patrimoine pro à une SCI

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Message par Invité Mar 23 Mar 2010 - 16:56

Bonjour,
J'ai acheté à titre professionnel un local à crédit il y a 1 an 1/2, composé de deux bureaux à Paris. J'ai remboursé aujourd'hui 330.000 euros sur les 345.000 empruntés. Le remboursement est progressif : 1.620 euros / mois pendant 1 an 1/2, puis 2.000 euros durant 6 mois, puis 2.500 euros pendant beaucoup d'années. C'est jouable, mais un peu stressant quand même.
Aujourd'hui, j'ai besoin d'acheter à titre privé un bien immobilier, donc de dégager une possibilté de contracter un crédit. Mon taux d'endettement ne me le permet pas. De plus, je travaille avec une collaboratrice avec qui je souhaite m'associer. Le cabinet marche très bien. Au delà d'une SCM que nous constituerons, je lui ai proposé de devenir d'une façon ou d'une autre copropriétaire du cabinet, elle est ok.
Créer une SCI pour éviter les problèmes de l'indivision me convient.
Mais il y a une chose que je n'ai pas comprise : quelle différence concrète cela fait de faire racheter le local par la SCI ou d'apporter le local à la SCI, en dehors des frais de vente ? et surtout, quels intérêts ont chacune de ces solutions ?
Merci de vos connaissances.

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Message par Admin Mar 23 Mar 2010 - 17:39

Si tu apportes le bien en capital, il y aura un énorme déséquilibre entre ton apport et celui de ton associée.
Si tu vends à la SCI, vous rachetez à deux, 50-50.

Reste à voir concrètement ça avec un notaire et/ou un CGP, pour trouver la solution optimale.
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Message par didoou Mar 23 Mar 2010 - 19:22

attention parce qu'à mon avis qui dit vente dit frais de notaires et sur un bien à 350000 pas sur que ca soit rentable

moi je pense que tu dois apporter le capital à la sci et ensuite seulement tu lui vends la moitié des parts

mais suis pas sure
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Message par Admin Mar 23 Mar 2010 - 19:27

En effet, pluieintermittente est conscient(e) des frais. Et en effet, ils sont moindres sur les cessions de parts.

Attention aussi à l'impôt sur la plus-value
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Message par Invité Mar 23 Mar 2010 - 19:37

didoou a écrit:attention parce qu'à mon avis qui dit vente dit frais de notaires et sur un bien à 350000 pas sur que ca soit rentable

moi je pense que tu dois apporter le capital à la sci et ensuite seulement tu lui vends la moitié des parts

mais suis pas sure
Si j'ai bien compris, par mon apport du local, le capital de la SCI sera les 345.000 euros, et en lui vendant la moitié des parts, je toucherai 172.500 euros, qui me permettront de rembourser de façon anticipée 50% du capîtal que j'ai emprunté, non ? Encore faut-il que je puisse apporter à la SCI un local pour lequel je n'ai pas fini de payer l'emprunt qui m'a permis de l'acheter. Je ne sais pas si ma banque de crédit peut l'accepter.
Si cela se passe bien, on remboursera chacun mensuellement un emprunt pour nos 172.500 euros respectifs. Faudra-t-il que la SCI nous fasse un loyer en plus ???? Question sûrement débile, mais bon, c'est assez complexe pour moi. Evidemment, j'irai voir un notaire et un comptable.

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Message par Invité Mar 23 Mar 2010 - 19:39

Admin a écrit:En effet, pluieintermittente est conscient(e) des frais. Et en effet, ils sont moindres sur les cessions de parts.

Attention aussi à l'impôt sur la plus-value

Pour qu'il y ait impôt sur la plus value, il faut q'uil y ait plus-value, non ? Sur un an 1/2, qui va évaluer la plus value ou la moins value du local, d'ailleurs ?
La plus value s'applique à la cession de parts ? Et si oui, comment ????

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Message par propylene Mar 23 Mar 2010 - 23:16

Si j'ai bien compris, par mon apport du local, le capital de la SCI sera les 345.000 euros, et en lui vendant la moitié des parts, je toucherai 172.500 euros, qui me permettront de rembourser de façon anticipée 50% du capîtal que j'ai emprunté, non ? Encore faut-il que je puisse apporter à la SCI un local pour lequel je n'ai pas fini de payer l'emprunt qui m'a permis de l'acheter. Je ne sais pas si ma banque de crédit peut l'accepter.
Si cela se passe bien, on remboursera chacun mensuellement un emprunt pour nos 172.500 euros respectifs. Faudra-t-il que la SCI nous fasse un loyer en plus ???? Question sûrement débile, mais bon, c'est assez complexe pour moi. Evidemment, j'irai voir un notaire et un comptable.

En fait la SCI devra faire un emprunt de 345 k€ pour t'acheter le local. Somme qui te permettra de te permettra de rembourser intégralement ton crédit.
Puis ton associée et toi verserez un loyer à la SCI qui servira à rembourser le nouvel emprunt.

Que quelqu'un n'hésite pas à dire si je dis n'importe quoi! drunken

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Message par Invité Mer 24 Mar 2010 - 8:01

propylene a écrit:
Si j'ai bien compris, par mon apport du local, le capital de la SCI sera les 345.000 euros, et en lui vendant la moitié des parts, je toucherai 172.500 euros, qui me permettront de rembourser de façon anticipée 50% du capîtal que j'ai emprunté, non ? Encore faut-il que je puisse apporter à la SCI un local pour lequel je n'ai pas fini de payer l'emprunt qui m'a permis de l'acheter. Je ne sais pas si ma banque de crédit peut l'accepter.
Si cela se passe bien, on remboursera chacun mensuellement un emprunt pour nos 172.500 euros respectifs. Faudra-t-il que la SCI nous fasse un loyer en plus ???? Question sûrement débile, mais bon, c'est assez complexe pour moi. Evidemment, j'irai voir un notaire et un comptable.

En fait la SCI devra faire un emprunt de 345 k€ pour t'acheter le local. Somme qui te permettra de te permettra de rembourser intégralement ton crédit.
Puis ton associée et toi verserez un loyer à la SCI qui servira à rembourser le nouvel emprunt.

Que quelqu'un n'hésite pas à dire si je dis n'importe quoi! drunken

Merci monsieur Propylène. En fait, j'arrête d'avancer masqué : ce dont j'ai envie, c'est de trouver à deux une situation aussi favorable (fiscalement, petit canaillou !) que j'ai seul aujourd'hui. En effet, j'ai acheté le local sur mon patrimoine professionnel, donc j'amortis le capital ET j'inscris les intérêts d'emprunt en frais financiers chaque mois, ce qui me permet pendant les 5 à 8 premières années de déduire de mes revenus PLUS que je ne rembourse d'emprunt. A la revente, si j'ai moins de 90.000 euros d'honoraires annuels les deux années précédentes, je ne suis pas soumis à la plus value.
Avec des loyers à un SCI pour mon associée et moi, nous déduirions beaucoup moins que ce que nous rembourserions mensuellement. Mais peut être que le déficit de la SCI pourrait être intégré à ma déclaration de revenus, non ? Alors, il ne restera que le fait que mon URSSAFet ma CARPIMKO augmeteront substantiellement.
Ou alors, j'opte pour l'achat en indivision à nos deux patrimoines professionnels propres.

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Message par didoou Mer 24 Mar 2010 - 8:26

Pour les plus values, ceux qui peuvent vérifier ces sont les controleurs du fisc qui peuvent ensuite aller vérifier tout le reste si jamais il le désire...

c'est du vécu, lors de l'estimation d'un appart de ma grand mère pour une donation, le fisc a considéré qu'on l'avait sous évalué et nous a cherché des noises durant plusieurs mois... l'histoire s'est bien terminée mais a engendré de nombreuses heures perdues ainsi qu'une bonne dose de stress
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Message par Invité Mer 24 Mar 2010 - 8:27

Admin a écrit:Si tu apportes le bien en capital, il y aura un énorme déséquilibre entre ton apport et celui de ton associée.
Si tu vends à la SCI, vous rachetez à deux, 50-50.

Reste à voir concrètement ça avec un notaire et/ou un CGP, pour trouver la solution optimale.
Je vais voir mon notaire samedi pour qu'il m'explique les différentes solutions. Puis un comptable pour qu'il m'aide à trouver la plus intéressante pour mon cas.
Si j'apporte le bien en capital et qu'il y a de ce fait un énorme déséquilibre, comme tu dis Guillaume, que se passe-t-il alors, à ton avis ?

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Message par didoou Mer 24 Mar 2010 - 8:28

pluie intermittente, petite question: tu déduis plus que ce que tu payes parce que tu avais un apport c'est ca?? ca m'intéresse, je regarde pour acheter alors si tu peux m'expliquer
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Message par Admin Mer 24 Mar 2010 - 9:12

Pluieintermittente a écrit:Si j'apporte le bien en capital et qu'il y a de ce fait un énorme déséquilibre, comme tu dis Guillaume, que se passe-t-il alors, à ton avis ?

Ce qui se passe, c'est que tu as quasiment toute la SCI à toi. Donc tu as quasiment tous les revenus, toutes les dettes et tous les droits de vote. Si un jour SCI a besoin d'un apport de 100 € et que tu possèdes 98% des parts, tu devras mettre 98€ et ton associée 2€.

Regarde ici par exemple :
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Message par Invité Mer 24 Mar 2010 - 19:54

didoou a écrit:pluie intermittente, petite question: tu déduis plus que ce que tu payes parce que tu avais un apport c'est ca?? ca m'intéresse, je regarde pour acheter alors si tu peux m'expliquer
Alors, après avoir consulté des amis, deux comptables, j'ai décidé d'acheter à titre professionnel pour plusieurs raisons.

D'abord parce que si je revends un jour, je me débrouille pour le prévoir deux ans à l'avance, deux ans pendant lesquels je me débrouille pour ne pas toucher plus de 90.000 euros annuels de revenus bruts, et comme cela, je ne suis pas imposé sur une plus value qu'aurait pris le local que j'ai acheté.

Ensuite, parce que faire une SCI avec mon chien, cela n'était pas possible. Comme j'achetais seul, je me voyais vraiment pas non plus demander à mon frère de mettre un pied sur ce bateau. Moi, quand je ne sens pas une solution qu'on me présente comme celle qui se fait traditionnellement, je me méfie deux fois plus et je demande pourquoi on fait comme cela. Les réponses sont souvent vides comme le cerveau d'un cure-dent.

Ensuite, parce que le fait de l'acheter à titre professionnel me permet d'imputer en amortissements chaque mois une certaine fraction du capital. Moi, j'ai décidé de l'amortir sur 20 ans au lieu de 25 ans qui est l'usage. On a le droit de déroger de 20% par rapport à la norme d'usage, en argumentant. Donc 345.000 divisé par 20 années, cela fait 17.250 euros annuels, soit par mois, 1.438 euros.

Et puis, j'impute au compte "Frais financiers" mes intérêts d'emprunt mensuels, qui représentent 99,9 % de ta mensualité de remboursement au départ, puis un peu moins chaque mois. Mais j'ai négocié avec ma banque de façon à ce que pendant un an et demi, cette décroissance soit très faible, donc que mon remboursement soit essentiellement constitué de ces intérêts, soit environ 1.620 euros / mois. Evidemment, cela a un coût, mais moi, cela m'a permis de "monter" une clientèle pour une ou deux collègues supplémentaires sans faire face tout de suite à une mensualité de remboursement plein pot. Seule une banque a été capable de me le proposer.

Donc, pendant 1 an 1/2, j'ai remboursé une mensualité de 1.620 euros par mois et imputé 3.058 euros sur ma déclaration. Ce qui fait que j'ai déclaré en 2008, par exemple, 11.000 euros de revenu net pour un revenu brut de 77.000 euros. Car, en plus, j'ai déduit sur l'année de l'achat à 100% les frais de négociation de l'agence (18.000 euros dans la rubrique "honoraires à tiers") et les frais de notaires (dans la rubrique "frais d'actes et contentieux", je crois).

Puis, pendant 6 mois, je rembourse 2.000 euros mensuels avec des taux d'intérêts qui restent à 1.550 euros mensuels, soit une imputation totale de 1.550 + 1.438 = 2.988 euros pour une mensualité de 2.000 euros.

Puis je rembourse 2.500 euros sur 18 ans, en restant pendant cinq ans avec une imputation supérieure à ce que je sors réellement pour payer la mensualité.

Mon apport perso ? Euh 8%, soit 28.000 euros, pour couvrir les frais de notaires, car la banque m'a financé 100% du bien + les frais de négociation. Pour ces 28.000 euros, j'avais économisé 9.000 euros, et j'ai emprunté à ma famille. Les mensualités faibles durant deux ans m'ont permis de rembourser une bonne partie de cette avance.

What else ?

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Message par Invité Mer 24 Mar 2010 - 20:02

Admin a écrit:
Ce qui se passe, c'est que tu as quasiment toute la SCI à toi. Donc tu as quasiment tous les revenus, toutes les dettes et tous les droits de vote. Si un jour SCI a besoin d'un apport de 100 € et que tu possèdes 98% des parts, tu devras mettre 98€ et ton associée 2€.

Regarde ici par exemple :
http://creationsci.free.fr/article.php3?id_article=66

Merci beaucoup pour cette référence. Ce matin, je vais au domicile d'une patiente et je tombe sur la dernière édition du bouquin sur les SCI dont tu as parlé, aux éditions Delmas. On en a bien évidemment beaucoup parlé.

Bon, je vais demander à mon notaire de fonder une SCI avec ma collègue, d'apporter mon local au capital de cette SCI en gardant l'emprunt à mon nom, de créer 346 parts de 1.000 euros (345 pour moi et 1 pour ma collègue) et de vendre 172 parts à ma collègue. Comme cela, on évitera les frais d'enregistrement si je vendais mon local à la SCI et puis une éventuelle plus value, me semble-t-il.

Je sais pas vous, mais moi, j'adore cette cuisine de chiffres et de constructions financières. Je suis comme un poisson dans l'eau.

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Message par didoou Jeu 25 Mar 2010 - 8:42

merci de m'avoir détaillé ton emprunt ca m'éclaire un peu


attention, quand tu vas apporter ton local à la sci tu dois le réévaluer, tes 345000 initiaux se sont peut être transformés en 400000 ou 300000...
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Message par Invité Jeu 25 Mar 2010 - 9:05

didoou a écrit:merci de m'avoir détaillé ton emprunt ca m'éclaire un peu


attention, quand tu vas apporter ton local à la sci tu dois le réévaluer, tes 345000 initiaux se sont peut être transformés en 400000 ou 300000...
Oui, je vais le réévaluer... je ne sais pas trop comment, d'ailleurs. Je peux demander à l'agent immobilier qui me la vendu, mais je ne suis pas convaincu par la valeur que cela aura.

Je me demande aussi comment ma collègue va amortir l'achat de ses parts de SCI pour un montant de 172.500 euros à peu près. Elle va sûrement contracter un crédit. Imputation directe des intérêts, amortissement du capital sur combien d'années ? J'ai demandé à mon bon monsieur de l'AGAO.

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Message par Admin Jeu 25 Mar 2010 - 9:49

Je pense qu'une estimation d'un notaire serait plus sûre.

Ta collègue : elle n'est pas obligée d'inscrire ça sur son patrimoine pro. En général, les gens qui achètent leurs locaux en SCI se versent un loyer (grâce à une SCM ou en direct). Ils déduisent ce loyer dans la 2035. Et ils déclarent ce même loyer dans la 2072 de la SCI. La SCI déduit les intérêts, mais pas le capital (sauf si elle opte pour l'impôt sur les sociétés). Je doute que vous puissiez déduire un loyer dans la 2035 et amortir l'achat de parts dans la même 2035.
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Message par Invité Jeu 25 Mar 2010 - 11:16

Admin a écrit:Je pense qu'une estimation d'un notaire serait plus sûre.

Ta collègue : elle n'est pas obligée d'inscrire ça sur son patrimoine pro. En général, les gens qui achètent leurs locaux en SCI se versent un loyer (grâce à une SCM ou en direct). Ils déduisent ce loyer dans la 2035. Et ils déclarent ce même loyer dans la 2072 de la SCI. La SCI déduit les intérêts, mais pas le capital (sauf si elle opte pour l'impôt sur les sociétés). Je doute que vous puissiez déduire un loyer dans la 2035 et amortir l'achat de parts dans la même 2035.

Oui, en effet, je vais recourir au notaire pour estimer la +/- value du local.

Je ne sais pas pourquoi, mais j'ai tendance à ne pas vouloir passer par la case "loyers". Amortir l'achat des parts va très bien me convenir.

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Message par Admin Jeu 25 Mar 2010 - 11:36

Tu es sûr qu'une SCI peut posséder un bien et en offrir gratuitement une utilisation professionnelle à ses actionnaires ? Il faut que je relise mon manuel Delmas, moi...
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Message par Invité Jeu 25 Mar 2010 - 13:22

Je viens de voir un expert comptable ce midi. Il m'a dit qu'en aucun cas, je ne pouvais amortir mon acquisition de parts d'une SCI dans la mesure où on amortit que ce qui se dégrade dans le temps et que ce n'est pas le cas. Bon...
En fait, c'est le notaire qui fixe le prix de revente du bien avec une +/- value sur la base d'une estimation... d'un agent immobilier.
Oui, pas de problème pour qu'une SCI loge à titre gratuit un professionnel. Mais bon, là, du coup, cela tombe à l'eau.
Me reste, ou plutôt nous reste à choisir entre l'achat en indivision d'une partie du local par ma collègue ou la création d'une SCI qui achète tout le local et nous le loue contre moinnaie sonnante et trébuchante.

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Message par Admin Jeu 25 Mar 2010 - 13:33

Amortissement de parts : ça confirme ce qu'on m'a dit sur les SCPI (impossible aussi).

En revanche, la SCI peut amortir le bien, mais uniquement si elle est à l'IS. Dans ce cas, tu déduis le loyer dans ta 2035, mais la SCI ne paie pas d'impôt sur ce revenu grâce à l'amortissement. Mais gare à la revente, si revente il y a (on en revient à la plus-value).
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Message par Invité Ven 26 Mar 2010 - 13:05

Bon bah, en fait, je sens que je vais créér une SCI... pour la simple et bonne raison que j'ai emprunté il y a 1 an 1/2 à un taux hors assurances sur 20 ans de 5.20 % et que la SCI peut obtenir aujourd'hui un taux sur 20 ans de 3.80 %. On est à 1.4 points de différence alors que je suis au tout début du remboursement, cela devrait donc être bien rentable. Enfin, à faire étudier par un comptable.

Allez, encore une petite question, comment établir le montant du loyer que la SCI va nous infliger ?

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Message par Admin Ven 26 Mar 2010 - 13:24

Avec tact et mesure Very Happy

Il faut demander au notaire combien le même type de bien se loue, dans le coin. Ici, nous avions légèrement sur-évalué, parce que c'est la SCI qui a payé la transformation de l'appartement habitable en cabinet : isolations phoniques, lignes de téléphone, électricité refaite, salle de bain transformée en cuisine, cuisine transformée en salle d'attente.

Le loyer a suivi l'ICC depuis lors, à ma grande joie (je rirai moins cette année).
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Message par Invité Ven 26 Mar 2010 - 13:56

Oui, je me demandais justement s'il faut prendre la valeur locative d'habitation ou à usage professionnel (plus élevée), et la valeur global ou par bureau (plus élevée). En fait, je vais aller voir une agence qui a des annonces de locations de bureaux et leur emander de l'estimer.

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Message par Admin Ven 26 Mar 2010 - 14:02

Sage résolution. Mais comme toujours, je pense que l'estimation d'un notaire a plus de valeur, vis à vis du fisc. Peut-être me fais-je des idées.
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