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Message par JAC le Lun 1 Aoû 2011 - 16:10

Bonjour,
petit conseil si vous achetez un bien immobilier sur plans (Vendu en l'Etat de Futur Achèvement, comme l'on dit). Que ce soit pour y installer vos locaux, votre résidence, faire du locatif ou défiscaliser, normalement ce type de vente implique le versement du prix d'achat par tranches successives en fonction de l'avancement des travaux (25% aux fondations, x% à la fin du gros oeuvre, etc...). Cela siignifie que si vous empruntez, vous commencez à rembourser dès la libération des fonds (ce qui peut-être génant, notamment pour du locatif) où alors vous payez des intérêts intermédiaires entre le moment du premier paiement et la livraison du bien. Or, il y a moyen de ne quasi rien payer tant que le logement n'est pas livré (remise des clés). A vous de négocier avec le promoteur ou le constructeur mais la loi oblige le paiement de 1% lors de la signature du contrat chez le notaire. Vous pouvez dès lors (et je vous invite à l'exiger lors de la négociation commerciale) ne payer qu'1% lors de la signature (ex: 1500 € pour un appart de 150 000 euros) et payer le solde en une fois (avec libération du prêt à ce moment là) lors de la remise des clés. Vous aurez uniquement à payer durant la période de construction l'assurance relative à votre prêt, mais au moins vous ne commencerez à rembourser qu'à partir de la jouissance du bien. Cela peut-être important sachant que pendant la construction vous n'êtes propriétaire que de ce qui existe réellement. Autre avantage, si le promoteur a du retard, ce qui est presque toujours voire toujours le cas, vous n'êtes pas impactés financièrement par ce retard. Plus il finit tard et plus tard il est payé. En cas de défaut du promoteur (faillite ou autre), même si vous avez une garantie de parfait achèvement, vous n'êtes pas non plus impacté financièrement par l'allongement des délais suite à la reprise par un autre constructeur, délais judiciaires, etc...
Enfin, en général, les frais de notaire provisionnés lors de la signature du contrat de vente avec le promoteur sont rarement exacts. Et souvent les notaires en rajoutent un peu plus. Ce surplus de frais vous est remboursé avec l'envoi du titre de propriété quelques mois plus tard. Généralement l'avance des 1% est "compensée" par le solde de ces frais de notaire. Ce qui fait qu'au final vous ne payez qu'à la livraison.

Autre chose, toujours en VEFA, le promoteur a le droit de procéder à la remise des clés (livraison définitive du logement) même si tous les travaux (des parties communes ou des extérieurs) ne sont pas terminés. Il peut le faire à partir du moment où de 95% de ces parties sont terminées et si le logement est fini (à l'intérieur et raccordé à l'élec, au gaz...). Donc vous pouvez vous retrouver avec un appart, mais pas de parking ou d'accès finis, ou encore avec des parties communes non peintes (cage d'escalier, couloir...). Cela peut s'avérer génant notamment pour du locatif, car ces derniers petits aménagements peuvent prendre des mois (ex: si le promoteur est en conflit avec un fournisseur). Je vous invite à exiger qu'au moins 99% de ces parties soient terminées pour pouvoir procéder à la livraison et à le faire inscrire dans l'acte authentique.




Dernière édition par JAC le Lun 1 Aoû 2011 - 23:56, édité 1 fois
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Message par Admin le Lun 1 Aoû 2011 - 16:33

Merci pour ce post, JAC.
Je n'ai jamais osé acheter un bien virtuel.

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Message par JAC le Lun 1 Aoû 2011 - 16:56

Ben il y a des risques (et des déboires), c'est comme dans tout. Faut bien calculer son coup et surtout vérifier la fiabilité des intervenants (notaire, promoteur...).
Il n'y a pas plus de risque que de faire bâtir par un entrepreneur classique en étant soi-même maître d'oeuvre.
Encore une fois, mieux vaut bien connaître et faire appel à des autochtones que l'on peut "mieux" connaître que la grosse boite lembda située à l'autre bout de la France et à qui l'on délègue tout ou presque.
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Message par Admin le Lun 1 Aoû 2011 - 17:02

Tout à fait. Mais un tiens valant mieux que deux tu l'auras, j'ai opté pour l'ancien, que l'on peut défiscaliser en effectuant des travaux (régime du déficit foncier) ou en louant en meublé (régime LMNP). On peut aussi monter une SCI à l'IS, mais ceci est une autre histoire.

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Message par JAC le Lun 1 Aoû 2011 - 17:25

Admin a écrit:Tout à fait. Mais un tiens valant mieux que deux tu l'auras, j'ai opté pour l'ancien, que l'on peut défiscaliser en effectuant des travaux (régime du déficit foncier) ou en louant en meublé (régime LMNP). On peut aussi monter une SCI à l'IS, mais ceci est une autre histoire.

C'est certainement un très bon plan (je ne connais pas bien). Je ne suis qu'un "petit amateur " et certainement pas le mieux placé pour donner des conseils sur la rentabilité de placements et autres. Je dis ici simplement mon expérience qui éventuellement pourrait servir à d'autres. On a acheté le cabinet de cette façon et on défiscalise un appart en de Robien de la sorte aussi. Jusque là, on n'a pas eu de mésaventure de taille (des petits soucis oui), mais on a la chance de bien connaître le marché immobilier dans la région (car on y est implanté depuis longtemps) et de connaître beaucoup de monde (ce qui permet de se renseigner sur le promoteur, ses fournisseurs,son notaire, etc..).
Dernier point, le promoteur n'est pas un "enfant de choeur" et par définition son seul objectif c'est de faire un maximum de profit. Sachant cela il faut être âpre dans la négociation, exiger un max et ne rien lâcher... D'autant que depuis la crise des subprimes et ses rebondissements en Europe, ils ont de plus en plus de mal à vendre leurs programmes immobiliers au complet. Partant delà, il faut savoir sauter sur les "bonnes affaires" (donc faut être à l'affût, ce qui suppose de vraiment bien connaître le marché local). Encore une fois, je ne pense pas que l'on puisse faire une telle opération "en conscience et en confiance" avec un bien situé à 500 Kms de son lieu de vie. Enfin AMHA
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Message par Admin le Lun 1 Aoû 2011 - 17:39

Nous sommes d'accord. Je renvoie aussi à ce billet que j'avais mis sur le blog en 2009 sur les pièges à éviter :

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Message par JAC le Lun 1 Aoû 2011 - 23:11

Admin a écrit:Nous sommes d'accord. Je renvoie aussi à ce billet que j'avais mis sur le blog en 2009 sur les pièges à éviter :

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Merci Admin pour ce lien intéressant qui résume assez bien la situation. Je pense qu'on n'est jamais si bien servi que par soi-même et c'est pourquoi le "de Robien" qu'on a fait en 2009 (signé en 2008), on l'a fait seuls (sans passer par un intermédiaire quelconque qu'il soit conseiller ou autre animal de tout poil). On est allé voir les impôts AVANT de se lancer, on leur a demandé conseil (ils sont là pour ça aussi) et on a mis les cartes sur la table avec eux (pour éviter les problèmes après), c'est notre banquier habituel (comptes pro et perso) qui a financé l'opération, notre notaire était présent lors de la vente (et avait visé le projet AVANT l'engagement). C'est notre assureur habituel qui assure le bien et on a longuement interrogé notre réseau de relations pour "connaître" le promoteur (notamment auprès de ses anciens acheteurs). On savait là où il y a des problèmes avec ce type (car il y en a toujours), mais au moins on était prêt pour les gérer et on connaissait bien le produit vendu.
Aujourd'hui, on gère ce projet nous-mêmes (sans intermédiaire et donc sans com à payer).
Je ne sais toujours pas si on a fait le BON PLAN (qui peut être n'existe pas d'ailleurs), mais pour l'instant on est satisfait de celui-là. J'ajoute que comme tout le monde (des libéraux), on a été démarché des dizaines de fois par des "conseils" en défiscalisation. J'ai étudié plusieurs projets allant jusqu'à la réservation et parfois en signant un chèque. Ce qui m'a permis de "rentrer" dans leur système, de voir comment ils procèdent et d"étudier dans le détail ce qu'ils proposent tant sur le plan immobilier que financier. A chaque fois (et pour d'excellentes raisons) cela s'est terminé par un recommandé dénonçant la réservation pendant le délai de rétractation. J'ajoute et c'est peut-être là où on a été nuls, qu'il nous a fallu beaucoup de temps de réflexion (plusieurs années) avant de nous lancer dans un tel projet.

Encore une fois ce que j'ai dit sur ces post n'est qu'un témoignage d'une expérience. Il y en a beaucoup d'autres bien entendu.
La seule chose qui est à retenir, c'est comme Admin le dit depuis longtemps: Les cotis à la CARPIMKO sont probablement un don que l'on fait à la collectivité et que si on veut une retraite il faut se la "construire" soi-même. Alors autant commencer le plus tôt possible.

Enfin, je pense aussi qu'on ne démarre pas sa capitalisation pour la retraite par ce genre de projet parce qu'il faut une assez bonne visibilité sur son avenir professionnel, qu'il faut une stabilité de revenus et qu'on réalise sûrement d'autres investissements immobiliers avant (cabinet, résidence principale).
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