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Message par supercalifragilistic le Ven 16 Sep 2011 - 15:46

Bonjour,

Dans la rubrique "on cherche à anticiper notre retraite", mon mari et moi-même étudions l'opportunité d'acheter un petit appartement (plutôt un studio, d'ailleurs) à mettre en location ...
Je n'ai pas la possibilité de me louer le cabinet à moi-même (je sais qu'Admin a dit qu'on n'est jamais si bien loué que par soi-même) , puisque je suis locataire de mon associée et que je ne pense pas bouger à court terme.
On n'envisage pas forcément d'entrer dans le cadre d'une loi Scellier, qui nous semble demander une mise de départ plus importante qu'on ne peut fournir.
On a 3 enfants qui seront étudiants (peut-être) un jour (dans un tout petit peu moins de 10 ans pour l'aîné), et seront peut-être bien contents d'avoir un toit en dehors du nôtre.

D'où l'idée d'acquérir tout de suite un studio ou un petit 2 pièces que l'on louerait à un(e) étudiant(e).
Le calcul nous a d'abord paru fort simple, on emprunte, on rembourse des mensualités allégées par le loyer qui entre et on vieillit heureux ...
Puis tout à coup on s'est dit que les mensualités n'étaient peut-être pas tant allégées ... Quels sont les frais réels à compter ?
Taxe foncière, travaux (tous sont-ils déductibles ? Aucun ?), surplus d'IR ?
Qui peut me dire ce que j'oublie ?
Quelle est votre expérience ? Bonne ? Mauvaise ? Que vous ne referiez plus jamais ?

Merci de vos réponses

PS : J'ai lu les articles du blog de Guillaume à ce sujet, mais j'aimerais étayer encore ma réflexion...
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Message par La pie bavarde le Ven 16 Sep 2011 - 15:53

Bonjour madam Pingouin karaté Very Happy

A moins que tu n'aies choisi d'exclure les parts de SCPI, je les trouve plus intéresssantes qu'un investissement immobilier: pas de gestion, pas de charges à payer, pas de locataire qui dégrade ton bien ou qui ne paie pas (il faut y penser), pas d'assurance à payer...et si les parents disparaissent, les enfants héritent des parts de SCPI, donc d'une rente, sans aucun soucis de revente et tout le tralala.

Voilà pour mon avis, rapidement Very Happy
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Message par supercalifragilistic le Ven 16 Sep 2011 - 16:02

Merci Madame La Pie, mais ce n'était pas la question !!! [Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

On n'exclut pas les parts de SCPI, on pourra peut-être faire les deux, mais chaque chose en son temps Wink

Un jour, il nous faudra loger nos enfants ailleurs que chez nous (sur les 3 y'en a quand même bien un qui étudiera quelque chose ... Même si là comme ça aujourd'hui, à les voir, ça ne paraît pas évident ... Rolling Eyes ), autant anticiper et que ça ne soit pas un poids supplémentaire à notre budget à ce moment là. On ne sait jamais ce que la vie nous réserve ... Aujourd'hui on pourrait sans trop de problèmes leur louer un appart', mais bon le dernier ne sait pas encore changer ses couches tout seul, ça ne va pas lui être très utile. Est ce qu'on pourra encore le faire dans 10 ans ?
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Message par La pie bavarde le Ven 16 Sep 2011 - 16:19

Si tu le permets, je vous les choses autrement. Si tu as des revenus de parts de SCPI, tu pourras faire face à un loyer pour les études de tes enfants par exemple. En fait, on n'a pas idée de la ville dans laquelle nos enfants feront effectivement leurs études (voir du pays).

Tu me diras, si tu as les revenus d'un loyer d'appartement loué, tu peux aussi payer le loyer. mais il reste la gestion à laquelle tu échappes avec les parts.

A bientôt m'dame Pingouins, ceinture noire je suppose? pig
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Message par Admin le Ven 16 Sep 2011 - 16:31

(je vois que je dis la même chose que Marie au début, m'enfin je n'ai plus le temps de modifier)

Autres idées : acheter aujourd'hui des parts de SCPI dont le dividende viendra payer le loyer de tes enfants, plus tard ; ou acheter un appartement en dispositif Scellier MEUBLE (ex : chambre d'étudiant, bien moins chère qu'une chambre d'EHPAD), le louer et utiliser aussi les loyers plus tard pour loger tes enfants.

J'ai pensé à ton idée pour mes fils. Mais j'y ai renoncé, parce que rien ne me dit qu'ils iront étudier dans la ville où je leur aurai préparé un petit nid douillet. Je n'ai donc rien acheté dans les 2 villes universitaires du département, ni à Paris.

Concernant les frais, ce que j'ai acheté en direct (donc hors SCPI) se rembourse tout seul : je ne mets rien de ma poche, sauf quand un locataire se révèle être un escroc. C'est malheureusement moins facile à trouver actuellement qu'il y a 6-7 ans, avec la hausse des prix que nous avons connue jusqu'en 2008.
La déductibilité des frais dépendra du cadre fiscal que tu choisiras. Si tu optes pour le régime classique du bénéfice foncier, tu ne pourras pas déduire tout (ex : les lettres recommandées ou les travaux d'agrandissement) et tu risques d'être étouffée par l'impôt et la CSG quand tu n'auras plus beaucoup d'intérêts d'emprunts à déclarer.

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Message par supercalifragilistic le Ven 16 Sep 2011 - 17:07

Rhoooo mais j'ai pas dit que je ne voulais pas de parts de SCPI, arrêtez de me les vendre !! scratch On peut diversifier les investissements.

L'idée n'est pas forcément non plus d'acheter tout de suite LE nid douillet de nos enfants. Mais on a pensé que
- si les enfants étudient effectivement dans la ville où on achète l'appart' , ils pourront le prendre.
- s'ils étudient ailleurs, soit les loyers perçus permettent de payer une partie du loyer de leur appart', soit la revente du premier achat permet d'avoir un apport conséquent pour le bien qui convient ...
On a tout faux ??

Admin par quelle magie tes biens achetés en direct ne te coûtent-ils rien alors que tu me parles d'être rapidement étouffée par l'impôt et la CSG? Si on part sur l'idée du studio, les revenus locatifs ne dépasseraient pas tellement 4000€ par an, pourquoi est ce que ça ferait exploser notre IR ?

PS : Dame la Pie j'ai effectivement quitté la danse pour les sports de combat, ça fait plus sérieux ... mais ceinture multicolore à paillettes !
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Message par La pie bavarde le Ven 16 Sep 2011 - 17:14

N'oublie pas qu'Admin a Propy à ses côtés pour la magie Suspect
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Message par Admin le Ven 16 Sep 2011 - 17:30

Vous n'avez pas tout faux, c'est une bonne idée à la base. Ce que je veux dire, c'est que si ce n'est pas le nid douillet, vous aurez peut-être :
- utilisé un cadre fiscal moins optimisé que ce qu'il aurait pu être
- risqué d'avoir des carences locatives et des dégradations qui auront fait chuter le rendement. Imagine par exemple un locataire qui ne paie pas mais que tu n'as pas le droit d'expulser, pile au moment où tes enfants sont aux études dans une autre ville. En France, le locataire est le roi du pétrole (comme le collaborateur, mais c'est une autre histoire).

Magie :
- Les loyers couvrent les frais et les prêts.
- J'ai passé presque tout à l'impôt sur les sociétés (ce sont des SCI), donc je déduis l'amortissement des biens. Cela anéantit l'impôt pour longtemps. Le seul bien qui reste à l'impôt "classique" bénéficie du dispositif "Besson ancien" et les loyers y sont largement supérieurs aux traites de la banque, parce que nous y avons passé un temps substantiel à faire des travaux nous-mêmes. C'était un taudis lors de l'achat, maintenant tout est aux normes.

Explosion : le terme était effectivement un peu fort, pour 4000 € de loyers. Mais dans le système classique, il arrive un moment où les loyers sont très fiscalisés (IR+CSG) alors qu'on n'a pas fini de rembourser le prêt. C'est un effet de ciseaux qui peut faire mal, surtout si on cumule plusieurs biens.

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Message par La pie bavarde le Ven 16 Sep 2011 - 17:58

Position toute personnelle: pour rien au monde je ne voudrais avoir à supporter des problèmes avec un mauvais locataire: trop de contrariété à la clé. D'où mon choix pour les parts de SCPI. Pas de gestion, pour moi c'est un argument fort.

A bientôt flower
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