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obligation créer SCI/ SCM?

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Message par orthobreizh le Lun 14 Juin 2010 - 19:39

voilà mon souci,

est-il possible d'acheter un local professionnel à trois sans constituer de SCI, en indivision donc comme pour un bien privé? et comment cela se passe t-il dans ce cas pour la déduction d'un loyer?
Nous ne souhaiterions pas créer de SCM non plus mais plutôt fonctionner avec un contrat d'exercice à frais communs.
Même après avoir arpenter le blog et le forum, je patauge encore affraid
Merci pour vos conseils
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Message par Invité le Mar 15 Juin 2010 - 9:10

Oui, on peut acheter soit en copropriété, soit en indivision.

En copropriété, il y aura des parties communes (la salle d'attente et les toilettes par exemple) et des parties privatives (vos bureaux par exemple), avec un règlement de copropriété.

En indivision, tout est commun. Moins bonne solution à mon avis.

Dans les deux cas, tu vas te faire un loyer au niveau du marché des loyers, que tu paieras en tant qu'occupante et que tu toucheras en tant que propriétaire et que tu inscriras au poste "Loyers et charges" de ta 2035.

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Message par Admin le Mar 15 Juin 2010 - 9:13

L'indivision me paraît moins souple et très risquée. Tu peux en parler avec un notaire.

Pourquoi ne veux-tu pas créer de SCI ? SCM je peux comprendre, mais SCI... ?
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Message par mlaurebb le Mar 15 Juin 2010 - 9:39

Alors je ne sais plus pourquoi, mais avec mes collègues, on nous avait déconseillé la copropriété au profit de la SCI... Embarassed
Je t'ai aidée là hein??

Malgré tout à la finale, je trouve que ça fonctionne un peu pareil, puisqu'il y a des parties communes et des parties privatives, un réglement...
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Message par Admin le Mar 15 Juin 2010 - 9:45

Au final, ça se ressemble, tant que le cabinet est stable. Mais si quelqu'un s'en va et ne veut plus garder de lien avec le cabinet, la SCI se montre bien plus souple. On ne peut jamais être sûr qu'un cabinet soit stable pour 45 ans.
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Message par orthobreizh le Mar 15 Juin 2010 - 10:15

en fait, on cherche quelque chose du plus simple possible et la SCI nous faisant un peu peur mais peut être que ces craintes ne sont pas fondées. On s'imagine tout un tas de frais et de paperasse à gérer autour.

il est vrai qu'on m'avait conseillé de monter une SCI puis d'ouvrir un compte commun et d'avoir un contrat d'exercice à frais communs sans créer de SCM.

je suis bien d'accord avec le fait que tout va bien tant que le cabinet est stable. je n'ai pas de craintes point de vue entente mais les circonstances de la vie font qu'effectivement l'une de nous peut être amenée à partir. Comment cela se passe t-il dans ce cas?
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Message par mlaurebb le Mar 15 Juin 2010 - 10:18

Toutes les modalités de revente des parts, à qui, avec ou sans l'accord des associés, tout est stipulé dans l'acte notarié. Il faut prendre conseil auprès d'un notaire c'est le plus simple (to my mind!)
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Message par Invité le Mar 15 Juin 2010 - 10:20

En copropriété, le copropriétaire partant vend à qui il veut, sans que les autres coproriétaires aient un droit de préemption qu'ils peuvent exercer si le candidat acheteur ne leur convient pas.

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Message par Invité le Mar 15 Juin 2010 - 10:22

mlaurebb a écrit:Toutes les modalités de revente des parts, à qui, avec ou sans l'accord des associés, tout est stipulé dans l'acte notarié. Il faut prendre conseil auprès d'un notaire c'est le plus simple (to my mind!)
Oui, cela, c'est pour la SCI. Pour la copropriété, je crois qu'on ne peut pas écrire un droit de préemption sur la vente d'un lot en faveur des autres copropriétaires. A voir avec un notaire.

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Message par orthobreizh le Mar 15 Juin 2010 - 13:51

je suis vraiment très nulle Embarassed
mais j'ai encore une question : comment ça se passe la SCI a fini de rembourser l'emprunt? la scm ou les associés continuent-ils de verser un loyer à la SCI?

en fait dans mon état d'esprit, peut être un peu simpliste, j'imaginais acheter à plusieurs ( 3) en indivision, chacune fait un emprunt privé du tiers du montant du local, chacune rembourse en privé et se verse un loyer à soi-même. Quand le prêt est fini, on est toutes propriétaires, on n'a plus de loyer ni d'emprunt à payer et voilà! C'est possible comme ça ou je vis un peu trop au pays des bisounours flower

après je suis bien consciente que si l'une d'entre nous part, les autres devront racheter sa part No et que dans ce cas ça peut coûter cher.
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Message par mlaurebb le Mar 15 Juin 2010 - 13:56

Alors pour ce qui me concerne, la SCI n'a pas emprunté, mais c'est chacun qui a emprunté en privé. Nous allons nous verser un loyer, et même une fois que le crédit sera remboursé, ce sont 2 choses différentes.
Ensuite, selon ce qui est stipulé dans les statuts, il n'y a pas d'obligation de racheter les parts de celui qui part, l'idéal étant qu'il trouve un remplaçant. C'est ce qui est à définir : qui peut remplacer qui (un magnétiseur peut-il remplacer une orthophoniste par exemple?)
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Message par mlaurebb le Mar 15 Juin 2010 - 14:01

Pluieintermittente a écrit:En copropriété, le copropriétaire partant vend à qui il veut, sans que les autres coproriétaires aient un droit de préemption qu'ils peuvent exercer si le candidat acheteur ne leur convient pas.

Dans les statuts de notre SCI, nous avons défini les activités qui pouvaient avoir lieu au sein de la structure, mais il y a eu aussi un avenant à la demande d'un des associés pour qu'on ne puisse pas refuser un nouvel associé qui rachèterait (pour ne pas être coincé)...à moins de racheter nous-mêmes les parts ou de présenter un autre acheteur dans un certain délai.
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Message par orthobreizh le Mar 15 Juin 2010 - 18:13

en fait, marie laure, chacun de vous verse un loyer de son compte pro vers son compte privé qui a emprunté, c'est ça?
je suis vraiment trop nulle mais à quoi sert la SCI dans ce cas? juste à donner des règles?
et à quoi servent les loyers versés une fois que l'emprunt est remboursé?
désolée d'être aussi blink1
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Message par mlaurebb le Mer 16 Juin 2010 - 9:25

orthobreizh a écrit:en fait, marie laure, chacun de vous verse un loyer de son compte pro vers son compte privé qui a emprunté, c'est ça?
je suis vraiment trop nulle mais à quoi sert la SCI dans ce cas? juste à donner des règles?
et à quoi servent les loyers versés une fois que l'emprunt est remboursé?
désolée d'être aussi blink1

Alors ne t'inquiète surtout pas! C'est encore assez abstrait pour moi : ce sont des écritures comptables si je ne me trompe pas. Parce que dans l'absolu, c'est comme si je prenais le loyer dans la poche droite pour le mettre dans la poche gauche!
Je verse un loyer de mon compte pro à la SCI (dont je suis locataire), et la SCI me reverse le loyer (sur le compte qui a contacté le crédit a priori) puisque je suis une associée de la SCI...

L'intérêt de verser des loyers...c'est de les déduire.... Wink

Que surtout qqn m'arrête si je me trompe...!!
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Message par Admin le Mer 16 Juin 2010 - 9:32

Il y a au moins 2 intérêts à cette opération :

- la balance s'équilibre sur le plan des impôts, mais pas sur le plan des charges sociales.
- on peut posséder plus de parts dans la SCI que dans la SCM. Par exemple, celui qui a 50% de la SCI mais 1/3 de la SCM s'enrichit tous les mois. Le raisonnement vaut aussi avec un simple contrat d'exercice commun.
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Message par orthobreizh le Mer 16 Juin 2010 - 9:50

Je comprends bien l'intérêt de verser des loyers pour les déduire mais une fois que le prêt est remboursé, y a t-il un réel avantage ( économique, fiscal...) à verser encore un loyer et le déduire plutôt que ne plus rien verser du tout et juste profiter d'être propriétaire de son bien?
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Message par Admin le Mer 16 Juin 2010 - 9:58

Ce que j'ai écrit tout à l'heure reste valable à la fin du prêt :

- en te versant un loyer, tu économises sur les charges sociales
- si tu as plus de parts dans la sci que dans le cabinet, tes associés t'enrichissent

Ces deux points n'ont pas de rapport avec le crédit bancaire.
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Message par mlaurebb le Mer 16 Juin 2010 - 10:09

En fait, tu as plus de parts dans la SCI que dans la SCM s'il y a plus d'utilisateurs que d'associés...me trompe-je??
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Message par orthobreizh le Mer 16 Juin 2010 - 10:22

OK alors en continuant à verser un loyer à la fin du crédit, je gagne sur mes charges sociales et finalement j'enrichis la SCI qui ne reverse plus d'échéance, au bout d'un certain nombre d'années, la SCI doit donc avoir acquis un certain capital, qu'en fais t-on?
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Message par Admin le Mer 16 Juin 2010 - 10:25

@mlbb :

2 possibilités :
- dès la constitution du capital de la SCI, tu as apporté plus d'argent que les autres, pour avoir plus de parts
- certains associés du cabinet n'ont pas participé à l'achat des murs, pour diverses raisons (ex : ils sont arrivés après l'achat)
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Message par mlaurebb le Mer 16 Juin 2010 - 10:33

orthobreizh a écrit:OK alors en continuant à verser un loyer à la fin du crédit, je gagne sur mes charges sociales et finalement j'enrichis la SCI qui ne reverse plus d'échéance, au bout d'un certain nombre d'années, la SCI doit donc avoir acquis un certain capital, qu'en fais t-on?


Je ne crois pas que la SCI ait vocation à s'enrichir... Tu dois juste garder suffisamment d'argent pour certaines dépenses inhérentes au bâtiment.
La SCI continue de te verser les loyers...et tu dois déclarer ça en revenus fonciers (bah voui, T proprio donc faut bien que l'état se serve un peu!)
Mais l'un dans l'autre, entre ce que tu déduis et ce que tu déclares, tu ne peux pas être perdante sinon ce système n'existerais pas! Et puis tu es proprio donc quand tu revends tes parts (pas de plus-value au bout de 15 ans)....

Admin, tu me corriges hein? Je suis encore très novice dans la partie...
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Message par orthobreizh le Mer 16 Juin 2010 - 10:39

loin de moi l'idée de m'enrichir mais je suppose quand même que la SCI a vocation à se créer un patrimoine bien utile à la retraite!

par contre tu dis que la SCI continue de te verser les loyers, je croyais que c'était moi ou la SCM qui versait un loyer à la SCI?
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Message par Admin le Mer 16 Juin 2010 - 10:44

(Mercredi gruyère :-( donc j'ai le temps de répondre)

Il existe deux fiscalités de SCI :

1) Quasiment toutes les SCI sont à l'impôt sur le revenu. Ce sont celles que décrit Marie-Laure. Elles sont dites "fiscalement transparentes" : l'argent qui arrive sur le compte de la SCI est directement répercuté dans les déclarations 2044 et 2042 des associés, au prorata de leur nombre de parts. Donc la SCI peut effectivement reverser les loyers sans problème aux associés, si elle n'a pas d'autre projet d'achat ou de gros travaux.

2) Une SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés. Cela instaure une cloison étanche entre elle et les associés. Cela présente d'énormes avantages et un gros inconvénient.

J'ai expliqué tout cela en détail ici :

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

@Orthobreitz : la SCM verse des loyers, la SCI peut les REverser aux associés. Concernant le patrimoine de la SCI, c'est l'actif immobilier qui est ce patrimoine, et non l'argent qui dort sur le compte de la SCI. Et si ton but est de conserver le bien jusqu'à ce que mort s'ensuive, opter pour l'IS me semble être une idée à creuser, pour défiscaliser les loyers.


Dernière édition par Admin le Mer 16 Juin 2010 - 10:50, édité 3 fois
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Message par mlaurebb le Mer 16 Juin 2010 - 10:47

Il te faudrait un dessin en fait Wink
Toi ortho tu verses un loyer à la SCI. La SCI reverse les loyers aux associés...

Je ne disais pas que tu voulais t'enrichir, je disais que la SCI n'a pas pour vocation d'amasser de l'argent...ça circule c'est tout!
Pour ce qui est de la retraite, ce sont les loyers que tu récupéreras si tu gardes les murs et que tu as des locataires.

Mais je comprends, j'étais un peu comme toi au début, je suis passée plus d'une fois pour une débile chez le notaire...mais j'ai finalement capté (je crois!)
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Message par Admin le Mer 16 Juin 2010 - 10:53

J'ajoute que le verbe "s'enrichir" n'est pas péjoratif. sif1
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