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Immobilier tertiaire

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Message par lilou le Dim 9 Déc - 14:03

Bonjour
J'ai besoin de conseils et d'avis éclairés.
J'ai été démarché par un conseiller en gestion de patrimoine et celui-ci me propose d'investir dans de l'immobilier tertiaire.
Il m'annonce un rendement à 7% et un produit qui s'autofinance.
Tout ça n’est pas très clair pour moi. J'ai fait des recherches dans le blog de Guillaume et le CGPI ne m'a jamais parlé de SCPI, alors je ne sais pas si cela relève de ce principe.
Bien sur c'est une occasion exceptionnelle, mais j'ai quand même le temps d'y réfléchir.
Alors, ca serait pour acheter un bureau dans un immeuble de bureau, mais le locataire est le gestionnaire de l'immeuble et il sous loue ensuite aux occupants. C'est la 3ème phase du projet immobilier, le premier bâtiment est fini et occupé, le deuxième va être livré dans un an et ils commencent la construction du 3ème bâtiment en 2013.
Je n'ai jamais entendu parlé de ce type d'investissement, le conseiller m'a dit que les EHPAD fonctionnaient avec ce système.
Les propriétaires ne s'occupent de rien, les loyers sont à déclarer en BIC.
J'ai l'impression que c'est un bon plan mais j'ai peur de l'arnaque...
Connaissez-vous ce type d'investissement, et de quoi faut il se méfiait?
Merci

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Message par Evi le Dim 9 Déc - 14:42

En attendant des avis de connaisseurs, si c'était moi, je commencerais par regarder sur Google les avis concernant ce genre de placements. Et je tape toujours le nom des personnes qui démarchent ainsi, le nom de leur société, ce qui permet parfois de tomber également sur des avis positifs (voire négatifs).

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Message par Hectorette le Dim 9 Déc - 22:09

Lilou: je vois que tu es à la Réunion, moi aussi je suis dans les DOM-TOM et j'ai été démarchée il y a 10 jours, pour la même chose. C'était Crystal finance. Je n'ai pas donné suite. Toujours est-il que le monsieur devait m'envoyer de la doc par mail et je n'ai toujours rien reçu.
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Message par lilou le Lun 10 Déc - 2:50

Mon démarcheur un indépendant, j'ai trouvé des infos sur internet le concernant (n° SIRET et adresse pro), il m'a bien envoyé les docs par mail.
J'ai fait des recherches sur le projet, il existe bien, mais je n'en comprends pas encore tous les rouages.
Je n'ai par contre pas trouvé d'infos de gens qui ont acheté dans ce cadre.
Mon CGPI m'a donné une carte d'Angles et Associés.
Je suis vraiment perplexe.
Merci

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Message par Admin le Lun 10 Déc - 6:15

Y a-t-il une défiscalisation dans ce plan ? Et y a-t-il une demande forte dans cette zone pour ce type de local ? Ce n'est effectivement pas de la SCPI. Il faut voir dans le détail.

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Message par lilou le Lun 10 Déc - 6:54

LE CGPI ne m'a pas parlé de défiscalisation, mais dans le mail qu'il m'a envoyé il parle d'un cadre fiscal et juridique avantageux (LMNP).
Le projet est le carré haussman, voila le site internet
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Je trouve vraiement ça trop beau pour être vrai et je comprends pas grand chose a cette histoire de 7% de rendement alors que c'est soit disant auto financé, le rendement est quand on a fini de payer.
Bref je suis très novice dans ce domaine et c'est du chinois pour moi.
Merci de vos aides

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Message par Hectorette le Lun 10 Déc - 7:01

Admin a écrit:Y a-t-il une défiscalisation dans ce plan ? Et y a-t-il une demande forte dans cette zone pour ce type de local ? Ce n'est effectivement pas de la SCPI. Il faut voir dans le détail.

Alors que moi on m'a clairement parlé Défisc, Crystal s'adressant aux Français non résidents en métropole.
Pour la zone, il ne m'a pas dit où les locaux pouvaient se trouver.
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Message par Admin le Lun 10 Déc - 11:05

Concernant le rendement de 7%, ça existe en effet dans le commerce. Les baux d'habitation rapportent généralement moins.

Prenons un exemple rond, pour être clair. Imaginons que tu achètes un bien de 100 000 €. S'il rapporte 7% bruts, tu encaisseras 7000€ de loyers annuels, donc 583 € par mois. Si ton crédit bancaire ne dépasse pas 583 € de mensualités, les conseillers parlent d'auto-financement parce que tu n'auras rien à rajouter à la banque tous les mois.

Mais mon raisonnement ne tient pas compte des impôts et de la CSG que tu paieras sur ton BIC (peut-être que le conseiller y a pensé ?).

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Message par Hectorette le Mar 11 Déc - 1:16

Admin a écrit:

Mais mon raisonnement ne tient pas compte des impôts et de la CSG que tu paieras sur ton BIC (peut-être que le conseiller y a pensé ?).

Pour la Réunion, je ne sais pas, mais pour Tahiti, nous ne sommes pas soumis à ces taxes, d'où l'intérêt éventuel de tels investissements.
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Message par minoucheLolo le Mar 11 Déc - 15:52

C'est dingue le nombre de requins qui nous démarchent dès qu'ils ont eu notre adresse !

Si c'était si merveilleux que ça, le monsieur en question ne ferait pas du porte-à-porte, il aurait investi ses économies, et se la coulerait douce, les pieds dans l'eau, en vivant sur ses 7%.

Je dis ça, je dis rien.....

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Message par Admin le Mar 11 Déc - 17:09

N'exagérons rien. En suivant ce raisonnement, un boulanger devrait manger tout son pain au lieu de le vendre et un médecin devrait s'injecter de l'insuline avant de la prescrire.

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Message par Evi le Mar 11 Déc - 18:15

Admin a écrit:N'exagérons rien. En suivant ce raisonnement, un boulanger devrait manger tout son pain au lieu de le vendre et un médecin devrait s'injecter de l'insuline avant de la prescrire.

Une question : les conseillers sont payés pour une partie à la commission, non ? Les boulangers et les médecins aussi ? Shocked

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Message par Admin le Mar 11 Déc - 18:22

Un conseiller qui cherche à te fidéliser n'a aucun intérêt à te fourguer un mauvais produit.

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Message par Evi le Mar 11 Déc - 18:24

Toi aussi, tu es au pays des Bisounours ? Quand on s'y connait, je suis d'accord, on peut se méfier, poser les bonnes questions qui feront que (certainement), tu pourras avoir de bonnes relations avec le conseiller. Mais quand on n'y connaît rien ? Il y a beaucoup de malhonnêtes dans le domaine, on le sait tous.

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Message par minoucheLolo le Mar 11 Déc - 18:47

Ben, d'accord, le boulanger ne mange pas tout son pain,
mais jamais un boulanger ne vient chez moi me proposer son merveilleux pain.
Quand je veux du pain, je vais moi-même chez un boulanger.

Pareil quand je veux changer mes fenêtres, je vais chez un artisan du coin, je n'attends pas qu'un "conseiller" en fenêtres me téléphone entre midi et deux, à partir d'une plate-forme téléphonique délocalisée au Maroc.

Mais je dis ça, je dis rien.

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Message par Evi le Mar 11 Déc - 18:48

Mais je dis ça, je dis rien.

C'est ta signature ?

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