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Message par adi le Dim 27 Juin 2010 - 13:10

Bonjour ! Etant en plein projet d'achat, je suis curieuse de savoir où en sont mes camarades. merci1
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Message par propylene le Dim 27 Juin 2010 - 18:50

Excellente idée Adeline Smile
Moi j'ai acheté (avec 2 autres collègues) et l'idée de ne pas verser de loyer "à perte" me procure un vif plaisir! Very Happy

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Message par adi le Dim 27 Juin 2010 - 19:30

Je suis assez préoccupée par ce projet. On a enfin trouvé un local qui correspond, mais nous sommes à Paris et les sommes sont faramineuses ! C'est impressionnant et un peu inquiétant de se lancer dans un tel projet.

Pour l'instant, ce qui me préoccupe, c'est d'avoir le cran de négocier le prix à la baisse. Le proprio est ouvert à la négociation mais jusqu'où aller ?

Ensuite il faudra gérer les demandes de crédit puis créer la SCI, la SCM, faire tous les travaux nécessaires, assumer les 6 mois de "double loyer"... enfin trouver qqn pour louer le bureau supplémentaire. Pfiouuuuuuuuuu pale

Mais, ma foi, c'est un beau projet sunny
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Message par maurie le Lun 28 Juin 2010 - 10:25

Je suis également en projet d'une SCI avec médecins, kinés et qui voudra bien nous rejoindre... Ca m'agace de plus en plus de sortir mon chéquier pour payer un loyer et il faut bien penser à sa retraite, n'est-ce pas ? Et puis c'est motivant comme projet, une nouvelle aventure !!
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Message par Admin le Lun 28 Juin 2010 - 11:14

J'ajoute que le meilleur locataire, c'est soi-même. Je parle malheureusement en connaissance de cause...
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Message par adi le Lun 28 Juin 2010 - 12:09

maurie a écrit:Je suis également en projet d'une SCI avec médecins, kinés et qui voudra bien nous rejoindre... Ca m'agace de plus en plus de sortir mon chéquier pour payer un loyer et il faut bien penser à sa retraite, n'est-ce pas ? Et puis c'est motivant comme projet, une nouvelle aventure !!

Ce qui est le plus motivant pour nous, c'est qu'on a vécu un vrai cauchemar, il y a quelques années, quand notre propriétaire a décidé de ne pas renouveller le bail - on a cherché 6 mois un autre local sans RIEN trouver. Il a fini par accepter que nous restions contre de fortes compensations financières....
Ce fut éprouvant, et nous ne voulons surtout pas revivre ça. Nous serons mieux chez nous Smile

Mais il ne faut pas trop que je m'emballe, pour l'instant rien n'est fait Razz
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Message par mlaurebb le Lun 28 Juin 2010 - 12:29

Je pense que vue la situation des libéraux, il est plus sage, même s'il faut faire qq sacrifices au départ, d'être chez soi...
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Message par Admin le Lun 28 Juin 2010 - 13:39

Rappelons aussi qu'il est possible de le faire en défiscalisant les loyers, grâce aux SCI à l'IS.
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Message par adi le Lun 28 Juin 2010 - 13:57

Certes... mais la SCI à l'IS a des inconvénients... Je crois que c'est 30% de taxation en cas de revente même après 15 ans !! Je ne crois pas que ça vaille le coup, même s'il va falloir calculer ça avec un pro.

Si j'ai bien compris, à l'IR, les loyers perçus sont imposés sur la 2042 mais les loyers versés sont déduits de la 2035.
Si on fait en sorte que le loyer, au moins au début, soit un peu inférieur aux mensualités (a priori ce sera le cas aux prix du marché), alors il faudra metre un peu de notre poche (après tout, comme je mets de ma poche actuellement dans mon assurance vie retraite). Mais l'avantage c'est que la SCI sera en déficit et qu'on n'aura pas d'impôts à payer dessus.
Mais peut-être me trompè-je ?

On devrait obtenir un rdv avec un conseiller en SCI dans les jours à venir.
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Message par Admin le Lun 28 Juin 2010 - 14:23

IS : tu as raison, il faut bien savoir si tu comptes vendre ou pas. Il est aussi possible de vendre juste ses parts, par exemple à un nouvel associé. Il me semble (à vérifier) que l'impôt sur la plus-value est alors bien moindre.

IR : Pourquoi la SCI serait-elle en déficit ? Avez-vous des travaux ? Sans travaux, vous déduirez principalement la taxe foncière et les intérêts du prêt (pas le capital). Et comme la masse d'intérêts baisse chaque année quand on fait un crédit classique, le bénéfice imposable de la SCI monte tout seul, étouffant progressivement les associés sous l'IR et la CSG.
Avec des travaux, ce sera un grand bonheur pendant quelques années, le temps d'éponger la partie du déficit foncier qui dépasse 10 700 €.
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Message par adi le Lun 28 Juin 2010 - 16:11

La SCM va louer le local à la SCI.
Si la SCI par exemple rembourse 2000 euros d'emprunt alors que la SCM loue 1500€ les locaux (ce qu'elle déduit), la SCI est en déficit, non ?
J'avoue que la différence capital / intérêt m'échappe.

Par ailleurs, oui il y aurait bien des travaux, peut-être pour 15000€ ? Tout cela est si hypothétique Razz
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Message par Admin le Lun 28 Juin 2010 - 17:01

1) Déficit

S'il manque 500 € à la SCI tous les mois, le banquier va être furieux au bout d'un moment. La SCI sera à découvert, pas en déficit. C'est à vous d'apporter ce qui manque chaque mois pour que le compte ne sombre pas. Ces apports des associés ne génèrent pas de déficit fiscal.
Ce qui en génère, c'est le résultat du calcul suivant :

Recette (loyers) - Charges déductibles - Intérêts d'emprunt = bénéfice ou déficit

Au départ, les travaux seront des charges. Il y aura donc bien un déficit foncier, qui abaissera vos impôts à tous. Mais au bout de quelques années, vous aurez peu de charges et de moins en moins d'intérêts d'emprunt à déduire. Vous entrerez donc en bénéfice foncier, qui augmentera vos impôts et votre CSG à tous. C'est la raison pour laquelle nous venons de basculer la SCI du cabinet à l'IS.

2) capital / intérêts :

Quand on emprunte à la banque, on rembourse chaque mois une part du montant emprunté (le capital), mais aussi des intérêts. Dans le cas d'un crédit normal, on commence par payer beaucoup d'intérêts et peu de capital durant les premières années. Puis ça s'inverse progressivement. Donc durant les dernières années du crédit, une SCI à l'IR n'a plus de travaux à déduire, ni de grosses masses d'intérêts d'emprunt. Elle devient alors un poids fiscal pour tous ses associés. Ce que j'écris là est aussi valable hors SCI.
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Message par scarlett17 le Lun 28 Juin 2010 - 17:15

S'il vous plaît, pourriez-vous traduire IS ?

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Message par propylene le Lun 28 Juin 2010 - 17:21

Impôt sur les Sociétés (ouf! ça, je sais!) intell1

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Message par Admin le Lun 28 Juin 2010 - 17:41

La SCI à l'IS paie elle-même son impôt, comme si c'était une société commerciale. Il y a un cloisonnement entre elle et ses associés.
L'écrasante majorité des SCI est à l'IR (impôt sur le revenu) : elles ne paient pas elles-mêmes leurs impôts parce que leurs bénéfices ou déficits entrent directement dans la 2044 et la 2042 de leurs associés.
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Message par adi le Lun 28 Juin 2010 - 18:04

Donc on va prendre une SCI à l'IR en première intention et nous basculerons à l'IS plus tard si cela s'avère pertinent. C'est quand même une décision délicate car c'est irréversible.

Acheter va nous coûter plus cher qu'un loyer... et en plus d'ici quelques années, on va devoir payer davantage d'impôts ? Mmmmmm, décidemment ce n'est pas facile... Sad Je vais voir mes revenus baisser substantiellement. affraid A moins que les gains générés par la location du bureau supplémentaire ne nous permette de compenser cela.

J'ai envie d'acheter mais vraiment, que ça semble compliqué !!
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Message par orthocat le Lun 28 Juin 2010 - 18:39

Vous me faites peur avec cette histoire de plus-value !
Je m'explique : j'ai acheté à l'époque (2005) pour une quasi bouchée de pain (25000 euros) un local qui en vaut aujourd'hui avec les travaux que j'y ai fait et le prix réel du marché dans les 75 000 euros ... Si je revends (c'est plus qu'une hypothese ...) je vais payer dans les combien en impots ????

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Message par Admin le Lun 28 Juin 2010 - 18:54

Déjà, il me semble fort que le montant des travaux est à ajouter au prix d'achat. Tu trouveras tout ici :

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Message par orthocat le Lun 28 Juin 2010 - 19:02

Merci ! voila deja une bonne nouvelle ...

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Message par orthotop le Dim 19 Sep 2010 - 3:44

Je viens d'arriver sur ce site très intéressant car on y apprend plein de choses!
Personnellement, j'ai acheté mon propre local ainsi qu'une patientèle , et j'ai ce problème : la SCI génère maintenant au bout de 3 ans des bénéfices grâce aux loyers (donc impôts) que je déduis de ma compta.
Ce qui est pénible c'est que la SCI affiche du bénéfice "virtuel", c'est à dire que je ne vois pas la couleur de ce bénéfice ( mon compte est créditeur d'une faible somme d'argent au final)! Maintenant ce que j'essaye de faire ,c'est de revoir le loyer à la baisse de façon à pouvoir dégager plus d'argent sur mon compte pro et donc perso.Mais si quelqu'un a une formule plus avantageuse, merci de m'en informer!
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Message par Admin le Dim 19 Sep 2010 - 8:31

Tu arrives dans la phase déprimante de l'immobilier : le bénéfice foncier virtuel, à cause du crédit bancaire dont la part "capital" n'est pas déductible. Je vois 2 solutions possibles, que nous avns utilisées ici :

- prendre des associées qui soient locataires de la sci
- passer la sci à l'impôt sur les sociétés, sauf si tu as des idées de revente. A l'IS, tu amortiras le bien, ce qui anéantira pour longtemps le bénéfice de la société.
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Message par orthotop le Lun 20 Sep 2010 - 19:37

J'ai lu sur le site que si je louais en meublé, ça faisait une différence.Mais je n'ai pas tout compris à vrai dire.
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Message par Admin le Lun 20 Sep 2010 - 19:44

Justement, une SCI qui loue un meublé est obligatoirement à l'IS. Alors qu'en non-meublé, tu as le choix.

Sur mon blog, j'ai aussi parlé de la location meublée hors SCI, qui est encore un autre statut mais qui ne te concerne pas, du coup.
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Message par orthotop le Lun 20 Sep 2010 - 22:04

Merci pour ton aide mais ça se passe comment concrètement?Bonne soirée
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Message par Admin le Lun 20 Sep 2010 - 22:16

Quoi donc ?
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