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Un éclairage sur la retraite

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Message par Spécialiste retraite le Sam 9 Mar 2013 - 18:06

Bonjour à tous,

J'ai enfin trouvé un moment pour me poser et revenir sur mon sujet préféré : la retraite.

Pourquoi préféré : parce que dans ma carrière j'ai vendu des produits financiers, du Madelin, de la retraite collective, des SCPI, du crédit, de l'immobilier (Robien, Borloo, Malraux, MH, LMP/LMNP, Scellier, Scellier DOM, Girardin, Girardin à l'IS...) et j'ai presque toujours été confronté à des clients (probablement déformés par les discours des commerciaux et ceux des médias) qui cherchaient juste à s'enrichir sans donner un sens à leur investissement, alors qu'à mon sens, l'argent n'est qu'un outil servant à se rendre la vie agréable, voire à survivre quand on parle de retraite.

Pire encore : la plupart de mes contemporains ont mis en place au moins une solution en vue de la retraite, mais ils l'ont souvent fait "au pif", en fonction de l'effort financier qu'ils avaient envie de fournir et rarement en ayant d'abord fait un diagnostic sur le montant de leur retraite. Pourtant, presque tous les gens que je rencontre me disent "La retraite? Quelle catastrophe" et quand ils sont jeunes "La retraite? On n'en aura pas".

Un signe de cette insouciance à traiter sérieusement le problème : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

Soyons terre-à-terre : j'entends souvent les professions libérales (dont je fais partie) dire qu'elles payent beaucoup de charges, alors que ,non seulement c'est faux, mais que çà explique en partie pourquoi leur retraite est si faible.

Prenons l'exemple de la Carpimko et comparons par rapport à un salarié (rassurez-vous, je vais un peu simplifier pour ne pas faire fuir le lecteur) :

Cotisations retraite en Carpimko :
  • Retraite de base : 9,75 % jusqu'à 85 % du PASS (soit 31 477 €) puis 1,81 % de 31 478 € à 185 160 €.

  • Complémentaire : forfait de 1 376 € plus 3 % de 25 246 € à 151 379 €


Salarié (minimum mais, promis, je ne rentre pas dans le détail) :
  • 10,65% pour la part payée par un salarié non cadre

  • 15,7% pour la part payée par son employeur


Deux exemples, à revenus identiques :

Pour un revenu de 30 000 € annuel :

  • 3 195 € payés par le salarié non cadre, 4 710 € payés par son employeur, soit un total de 7 905

  • 3241,2 € payés par le salarié cadre, 4786,8 € payés par son employeur, soit un total de 8 028

  • Le total des cotisations retraite en Carpimko étant de 4 588


Pour un revenu de 50 000 € annuel :

  • 5111,028 € payés par le salarié non cadre, 7746,256 € pour son employeur, soit un total de 12 857,284

  • 5149,124 € payés par le salarié cadre, 7952,064 € pour son employeur, soit un total de 13 101,188

  • Le total des cotisations retraite en Carpimko étant de 5 523


Voilà pourquoi, non seulement la retraite est si faible en Carpimko, mais qu'en plus, elle n'évolue quasiment plus à partir d'un revenu (BNC annuel) d'environ 30 000 € (pour simplifier entre base et complémentaire).

A bientôt
Patrick
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Message par laurent Gretcha le Sam 9 Mar 2013 - 19:00

C'est un sujet qui ne m'a jamais passionné, même si je sais que j'ai tort...
J'ai lu quand même, et bien voilà... j'aime bien le côté simplificateur, pédagogique... Un peu "La retraite pour les nuls", quoi.
Merci. Et vivement le deuxième épisode. Smile
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Message par Claudie le Sam 9 Mar 2013 - 19:04

C'est clair que nous avons l'impression de payer davantage que les autres, mais nous n'avons pas d'employeur , donc en réalité , si on considère la globalité, notre contribution n'est pas si importante....

Très intéressant, c'est comme une série, on attend le prochain épisode, et il y a du suspense ! bravo1
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Message par le friche le Dim 10 Mar 2013 - 7:29

merci pour ces infos intéressantes et compréhensibles, et pour une fois qu'un pro (de l'assurance, de la retraite, du placement etc...) ne vient pas directement nous bourrer le mou avec ses gros sabots.

Comme mes petits camarades, vivement la suite et j'espère qu'il y aura un happy end cross1
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Message par sylvieortho le Dim 10 Mar 2013 - 8:29

Bonjour,

En ce qui me concerne, pour avoir été dans une vie professionnelle antérieure cadre salariée (et d'avoir un conjoint salarié ), j'ai bien conscience qu'on ne paye pas énormément en part obligatoire et depuis le début de mon exercice libéral je cotise à plusieurs endroits.
Pour autant, je ne suis pas non plus rassurée.Je lirai donc la suite avec attention.
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Message par touyou le Dim 10 Mar 2013 - 15:56

J'attends également la suite avec intérêt et impatience.
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Message par Calyre le Lun 11 Mar 2013 - 11:57

Effectivement c'est peu de cotisations en comparaison.
la suite, la suite, la suite!

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Message par Spécialiste retraite le Lun 11 Mar 2013 - 19:47

Je vais essayer de refaire un point sur les différents moyens de préparer un complément de revenu en vue de la retraite. Mais avant de commencer, il me faut rappeler que :

• Je ne détiens pas la vérité
• Il y a toujours, dans tous les types d’investissements, même ceux qui paraissent les plus sûrs, une part d’incertitude
• Ce qui est vrai à un moment, peut ne plus l’être à un autre (par exemple, en 2009 et 2010, j’ai vendu du « Scellier DOM » avec 52 % de réduction d’impôt sur le revenu plus un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers et pourtant aujourd’hui, je n’ai aucune envie de vendre de la loi Duflot)
• Je pense que quand un client vient me voir pour sa retraite, il attend de moi un minimum de sécurité sur le résultat. Donc, je n’ai pas de problèmes idéologiques avec la bourse mais, sur ce sujet, soit je le laisse assumer ses choix, soit je lui conseille de se rapprocher d’un conseil spécialisé en la matière et surtout je l’incite à diversifier ses solutions.

Alors que faire pour que notre retraite ne se transforme pas en « SMIC libéral » ? :

1) L'assurance vie peut être une solution car c’est un produit souple (pas d’obligation de versements et retraits possibles) mais c’est aussi souvent une des raisons pour lesquelles elle est peu efficace pour la retraite (aurais-je été suffisamment discipliné pour mettre régulièrement de l’argent de côté et aurais-je résisté à l’envie de m’acheter ce joli 4X4 ?).
L'assurance vie en euro n'est plus un placement rentable : imaginons un "bon" contrat qui rapporterait encore 4% (bon courage pour le trouver), retirez des frais de gestion à 0,5% puis la CSG à 15,5%, vous obtenez un rendement net à 2,96%. On peut alors se tourner vers un multisupports, mais je suis plutôt d’accord avec Guillaume, l’administrateur de ce forum : on peut y mettre des SICAV mais les SCPI constituent un bon compromis entre rendement et prise de risque.

2) La loi Madelin est une solution intéressante car elle oblige à épargner, on ne peut pas « consommer » le capital (rente uniquement) et les versements sont déductibles fiscalement (avec toutefois un plafond).
Mais le Madelin est un produit tunnel (on ne peut pas en sortir) et, nous l’avons déjà évoqué, il comporte certaines incertitudes (notamment, comment se comporteront les assureurs sur les rentes sachant que l’espérance de vie continue à augmenter et que les compagnies d’assurance sont confrontés aux risques des marchés financiers).

Pour info Saarland m’avait indiqué un lien (http://www.media-sante.com/pdf/patrimoine/SP946.pdf) vers un article intéressant (mais peut-être un peu radical) que je voulais commenter mais je n’en ai pas eu le temps.

Enfin, sur ce genre de contrats, vous avez le choix entre un fonds en euro qui ne rapporte plus rien, qui demande donc des efforts considérables pour préparer efficacement sa retraite et des supports « à risque » qui, comme leur nom l’indique, comportent aussi une part d’incertitude sur le résultat obtenu.

3) L’immobilier reste un bon placement en vue de la retraite : c’est en effet un investissement qui a un vrai sens (se nourrir et se loger sont les deux besoins élémentaires de l’humanité), qui offre un revenu qui augmente en même temps que la valeur du patrimoine (à long terme), qui protège le conjoint en cas de décès avant la fin du crédit (grâce à l’assurance décès) et après (l’usufruit est réversible à 100 %), qui permet de disposer du capital (revente du bien) et qui transmet le patrimoine aux enfants (héritage).

Mais, avec la crise, les loyers impayés se multiplient et, concernant les systèmes de défiscalisation, vu les prix atteints dans le neuf rapportés à la faiblesse de l’incitation fiscale et les niveaux de loyers imposés par la « loi Duflot » (pas toujours, cela dépend de la surface de l’appartement et de la zone géographique), il faut être soit kamikaze, soit hyper sélectif.
Et je pense (mais ça n’engage que moi et je suis objectif car je dispose d’une carte de transaction pour en vendre) que, comme tout le monde va revendre en même temps, certains se mordront les doigts d’avoir acheté si cher des appartements de plus en plus petits et « mal foutus » dans un quartier en « locatif social ».

D’ailleurs, si c’est fait en vue de la retraite, pourquoi vouloir revendre ? (En fait je sais pourquoi : c’est le discours du vendeur qui déteint sur le client). De plus, ce genre d’investissement, vu l’effort financier à consentir, n’est vraiment pas accessible à tout le monde (contrairement à ce que les « vendeurs de défiscalisation » essaient régulièrement de faire croire).

Pour ceux qui sont intéressé malgré tout par ce genre d’investissements, je recommande plutôt de le faire en zone B1 (grandes villes hors Paris et zones chères) ou en DOM pour des raisons de plafonnement (loyer et/ou prix au m²). Donc, comme vous l’avez compris, je ne suis à priori pas trop « fan » d’un investissement dans le neuf.

4) Allons donc voir dans l’ancien : pour rentabiliser au mieux un achat en immobilier ancien, il faut plutôt acheter des petites surfaces dans des quartiers « populaires » ou étudiants (c’est alors le faible prix d’achat qui fait la rentabilité du montage). Le moins cher se trouve évidemment dans les quartiers un peu délaissés ou très « populaires » et, même si le raisonnement se tient, il y a un risque de difficultés à revendre et parfois des surprises (impayés, dégradations, vices cachés et travaux non prévus …). Et, en zone étudiante, il faut accepter un fort turnover.

De plus, à long terme puisqu’il est ici question de retraite, l’inconvénient fiscal majeur d’un tel achat, c’est de se retrouver assez vite en situation de revenus fonciers (vous avez toujours votre crédit, mais plus assez d’intérêts déductibles et vous payez donc des impôts sur un bien dont vous n’avez pas encore la jouissance et qui vous coûte toujours de l’argent).

Bref si on se contente de regarder la rentabilité locative brute, ça va, mais si on regarde le net (il faut enlever les impôts parasites que nous venons d’évoquer, les charges de copropriété parfois élevées dans l’ancien, les frais d’agence, les assurances, la taxe foncière et parfois les travaux), c’est beaucoup moins « sexy ». Mais pourquoi pas ?

5) En immobilier, les SCPI constituent une alternative intéressante par leur rentabilité, à condition d’être sélectif, car il en existe beaucoup et les très bonnes ne sont pas légions. De plus certaines ont un marché secondaire (quand il faut revendre) très étroits voire inexistant.Pour ma part, je crois l’avoir déjà évoqué, je recommande des investissements basés sur de l’immobilier commercial (bureaux, commerces …) dont le rendement locatif se situe grosso modo entre 5 et 6 %.
On peut acquérir des parts en achetant cash mais aussi à crédit.Inconvénient : comme pour l’immobilier ancien, se retrouver encore en revenus fonciers et voir l’impôt diminuer la rentabilité de l’investissement.

6) Autre solution : la surface commerciale « en direct ». Je vais aller très vite car je travaille avec des partenaires spécialisés dans ce domaine qui offre souvent une très forte rentabilité mais qui est réservé à des investisseurs ayant de gros moyens (et pas peur du risque).

Par contre, on pourrait y intégrer l’achat d’un cabinet, seul ou à plusieurs, pour y loger votre activité professionnelle. Le seul « bémol » que j’y vois c’est, selon l’endroit où vous vous trouvez, de vérifier la pertinence d’un tel achat à long terme : y aura-t-il une demande suffisante le jour où vous prendrez votre retraite pour pouvoir revendre ou louer dans de bonnes conditions ?

7) Un petit détour par le viager : je trouve que c’est un achat qui revient assez cher (bouquet au départ, c’est-à-dire un capital à verser de suite puis souvent une rente substantielle… pour une durée indéterminée) et qui est bien sûr aléatoire… mais pourquoi pas, au cas par cas.
La question que je m’étais posée après m’être rapidement documenté était de savoir si le vendeur de ce genre de solutions n’avait pas tendance à surévaluer le bien dans sa présentation commerciale.

Cool (désolé, je ne parviens pas à retirer cette drôle de tête à la place de laquelle devrait se trouver un huit) Allez, encore un petit effort, Il ne nous reste plus que la location meublée (LMNP ou LMP) : il s’agit, en ce moment, de ma solution retraite préférée.

Mais je ne travaille pas avec des produits neufs, d’abord parce qu’ils ne sont pas livrés rapidement (sauf quand ils sont mauvais), qu’il faut donc payer un à deux ans d’intérêts intercalaires (comme dans le Duflot d’ailleurs), que les prix sont devenus élevés, donc que la rentabilité locative a fondu et enfin, que la réduction d’impôt présentée par les vendeurs comme un super avantage non seulement n’en est pas un (11% de remise sur un prix élevé, c’est une promo de grande surface) mais que cet avantage se reperd très vite quand on a fini de défiscaliser et qu’on se retrouve encore en « revenus positifs » (ici du BIC, pas du revenu foncier).

9) Je travaille donc avec des produits déjà en exploitation car je connais d’avance les charges et la taxe foncière (demandez à un vendeur de neuf de vous indiquer ces éléments par écrit et observez sa réaction, vous verrez alors qu’il ne s’est même pas posé la question), la qualité de l’établissement (il suffit d’aller voir) et de son gestionnaire.

De plus le régime fiscal utilisé est parfaitement adapté à un investissement à long terme : je déduis des revenus encaissés, comme pour l’immobilier classique, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et les charges (beaucoup plus « lights » ici) mais aussi l’amortissement du bien. J’ai alors, au moins jusqu’à la fin du crédit, des revenus sur lesquels je ne paie pas d’impôts autres que le foncier.

Je ne vais pas développer tout le mécanisme ici car ce serait trop long, mais je pourrais le faire dans un autre post si cela vous intéresse

Par contre il faut là encore être sélectif, bien choisir l’emplacement, éviter certains gestionnaires et évaluer la valeur intrinsèque (sa « valeur immobilière ») du bien acheté.
Vous êtes alors à la tête d’un patrimoine qui a des revenus stables (et nets d’impôt en cas d’achat à crédit ou imposés très faiblement en cas d’achat cash), en progression régulière, pas d’encadrement des loyers contrairement au « Duflot », qui protège le conjoint en cas de décès (ADI si crédit et revenu 100 % réversible, c’est ce qu’on appelle l’usufruit) et qui se revend bien (à condition que j’ai bien fait mon travail de sélection). De plus, dans certains cas, ce patrimoine échappe totalement à l’ISF (statut LMP).

Pour finir, vous pourriez être tenté de me demander : que se passerait-il en cas de krach immobilier ? Encore une fois, si je fais correctement mon boulot de conseil, le LMNP/LMP étant un produit de rendement, il se vend par rapport à sa rentabilité locative, pas par rapport à sa valeur intrinsèque. Or je constate que le prix payé par mon client est souvent (attention aux pièges des rendements trop élevés, cela peut cacher, par exemple, la faiblesse de l’exploitant) inférieur au prix qu’il aurait payé le même bien s’il avait dû l’acheter en direct (hors cadre LMNP/LMP).

De plus, en cas de crise immobilière, tant que mon locataire (la société qui gère la résidence) est en bonne santé, mon loyer est payé et mon patrimoine protégé. A moi de bien guider mon client.

Patience, on arrive au bout, et merci à ceux qui ont tenu jusque-là !

Enfin, pour la retraite, à condition que le régime fiscal existe toujours quand vous cesserez de travailler, c’est terriblement efficace car on peut passer en « micro BIC ». Le principe : comme j’ai fini de déduire les intérêts d’emprunt et l’amortissement, il ne me reste plus que la taxe foncière et les charges à déduire ce qui représente, sauf contre-exemple (taxe foncière élevée…) environ 5 à 15 % des revenus (les « loyers »). Le régime fiscal du micro BIC (à condition de ne pas dépasser un montant annuel de recettes, que j’avais appelé jusqu’ici « loyers » pour simplifier, de 32 600 €) permet de déduire un abattement forfaitaire de 50 %. Vous n’êtes plus imposables alors que sur la moitié de vos revenus tirés de la location meublée.

Voilà, j’ai fini pour ce soir mais il en reste encore beaucoup à dire si l’on veut entrer dans le détail.

Bonne soirée.

Cordialement.

Patrick
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Message par Admin le Lun 11 Mar 2013 - 21:12

Merci Patrick. En complément, voici le lien vers le dernier article de ma série sur le meublé, en 2009 :

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Pour lire les autres (LMNP), cliquez sur "message plus ancien", en bas de page.

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Message par Admin le Lun 11 Mar 2013 - 21:16

J'ajoute que si je compare mes placements en meublé, en nu et en SCPI, c'est bien le meublé qui a assuré le meilleur compromis entre rendement et tranquillité. Les SCPI ont été moins rentables, le nu a été un tracas permanent à cause des locataires indélicats.

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Message par Spécialiste retraite le Mar 12 Mar 2013 - 6:40

Bonjour à tous,

Un petit message rapide, de peur de l'oublier :

Pour ceux qui cherchent encore la trésorerie pour financer une retraite personnelle, si vous en avez un, pensez à la renégociation de vote crédit résidence principale.

Et si vous restez dans la même banque, faites chuter (j'ai dit "chuter" pas "baisser") les 3% d'IRA (j'aime bien utiliser ce terme "Indemnité de Remboursement Anticipé" alors qu'il s'agit tout bêtement de pénalités pour manque de fidélité, mais cela reste quand-même moins cher que la pension compensatrice en cas de divorce).

Si vous manquez d'inspiration pour négocier, contactez-moi.

Bonne journée.

Patrick
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Message par Spécialiste retraite le Mar 12 Mar 2013 - 7:04

Je suis tellement content d'être parmi vous (gens courtois, curieux, à l'écoute même quand le sujet est désagréable...) que je me suis rajouté un avatar.

Merci à Guillaume d'avoir créé un espace d'expression de ce niveau. Chapeau bas !

Patrick
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Message par Claudie le Mar 12 Mar 2013 - 8:39

Merci à toi Patrick !

j'ai lu avec grand intérêt ton dernier post , et j'avoue qu'à l'heure où je suis en train de repenser mes choix pour la retraite, ces pistes me sont vraiment très utiles !
Je vais aller aussi lire ton article que j'avais zappé, Guillaume !

Merci ! majes1
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Message par Marie-Laure le Mar 12 Mar 2013 - 12:12

Le meublé c'est EPAHD ou cité U c'est ça? je suis allée sur le net: plein plein d'offres mais lequel choisir????en plus les prix d'achat sont très élévés je trouve, non?
je ne vois nulle part le loyer mensuel?
merci en tt cas de ttes ces infos


Dernière édition par Marie-Laure le Mar 12 Mar 2013 - 14:17, édité 1 fois

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Message par kingcharlette le Mar 12 Mar 2013 - 12:25

tu as aussi à ma connaissance les résidences d'affaires, de tourisme (center parcs, appartements Pierre et Vacances).
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Message par kingcharlette le Mar 12 Mar 2013 - 12:29

J'ai investi il y a deux ans en LMNP. Le prix d'achat est certes important mais tu dois avoir en vue la déduction fiscale et le loyer qui entre aussi. Au final, l'effort financier n'est pas si important les premières années.
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Message par Claudie le Mar 12 Mar 2013 - 13:43

Une petite question : si je te suis bien, Patrick, il est préférable de choisir un bien déjà en gestion plutôt que d'acheter un appartement que l'on va placer en gestion , car cela permet de s'engager en connaissant les charges et les apports de ce bien ?

Existe-t-il des critéres de sélection pour le choix des agences ou groupes qui proposent ce genre de transactions ?
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Message par Marie-Laure le Mar 12 Mar 2013 - 14:18

Comme Claudie: vers qui se tourner??

moi qui aime bien le concret, qui peut me faire une simulation? merci

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Message par kingcharlette le Mar 12 Mar 2013 - 14:25

moi, je suis passée par ma banque qui a un directeur qui a également pour casquette conseiller en gestion de patrimoine. J'ai reçu aussi un conseiller en gestion de patrimoine indépendant qui nous a fait plusieurs autres propositions mais beaucoup moins intéressantes. Quand on lui a parlé du projet avec la banque, il nous a clairement dit qu'il ne pourrait pas faire mieux!
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Message par Marie-Laure le Mar 12 Mar 2013 - 15:35

j'ai regardé encore les prix affraid en fait pour investir faut être riche!!!???ça coûte un bras! bon j'espère n'avoir rien pigé mais ça me rapporte combien par mois si j'achète un truc 100 000 euros ( ou ça me compte combien????)
Ml qui déprime en se disant qu'elle bosse pour pas grand chose plus tard pend1


Dernière édition par Marie-Laure le Mar 12 Mar 2013 - 16:01, édité 1 fois

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Message par ortholinouh le Mar 12 Mar 2013 - 15:56

merci beaucoup patrick pour toutes ces infos, qui m'apparaissent claires (et c'est pas si souvent que j'y comprends quelque chose dans ce domaine).
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Message par Admin le Mar 12 Mar 2013 - 16:03

Marie-Laure a écrit:Ml qui déprime en se disant qu'elle bosse pour pas grand chose plus tard [Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

Il te restera donc le plan B : ne pas prendre ta retraite.

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Message par Marie-Laure le Mar 12 Mar 2013 - 16:12

Je n'aime pas le plan B vapas1

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Message par Claudie le Mar 12 Mar 2013 - 16:24

lol!
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Message par spicy le Mar 12 Mar 2013 - 16:25

c'est super intéressant ! merci Patrick !

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