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Mon avis sur la loi Duflot

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Message par Spécialiste retraite le Lun 18 Mar 2013 - 14:02

Bonjour à tous,

Comme je suppose que vous êtes assaillis d’appels, de courriers, de mails sur le sujet et avant qu’on me demande « Patrick c’est quoi la loi Duflot, Patrick c’est quoi la loi Duflot, Patrick c’est quoi… Patrick, comment on fait des enfants ? », voici donc ce qu’est la loi Duflot (mais, vous commencez à me connaitre, je vais essayer de l’illustrer plutôt que de vous donner la théorie que vous connaissez peut-être déjà).

Pour résumer, on pourrait dire qu’il s’agit d’une loi Scellier revisitée par un plombier qui y aurait rajouté plusieurs raccords coudés jusqu’à la rendre inefficace. Bon d’accord, si je commence par la fin, personne ne va la lire mon histoire.

Le début :

  • Achat immobilier dans le neuf (VEFA) ou réhabilitation (local commercial ou industriel transformé en logement ou logement insalubre remis aux normes)

  • Destiné à être loué non meublé pendant au minimum 9 ans (108 mois effectifs) à quelqu’un qui en fait sa résidence principale, mais ni un ascendant, ni un descendant

  • On doit respecter des plafonds de loyers par m² selon l’endroit de l’investissement et des plafonds de ressources pour les locataires (ce qui n’était pas obligatoire en Scellier)

  • Quand on respecte ces règles, on a droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % (métropole) et 29 % (achat en DOM) du prix d’achat (frais inclus) répartie par parts égales sur 9 ans dans la limite de 300 000 € par achat, par contribuable (donc 2 x 300 000 € pour un couple) et par année fiscale.


Bon, ça a l’air pas mal comme çà mais :

  • La réduction d’impôt ne durant que 9 ans (le Scellier c’était 9, 12 et 15 ans), la plupart des acheteurs vont revendre en même temps des T1 et des T2 (vous verrez après pourquoi quand on parlera de loyer) et juste après ceux du Scellier (ça va en faire du monde sur le marché). Espérons que la situation économique se soit entre temps nettement améliorée car au niveau social, cela risque d’être le chaos. En effet, si l’âge légal minimum de départ en retraite reste à 62 ans, le nombre de retraités va exploser entre 2020 et 2035 (voir la pyramide des âges de la France [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] et les caisses seront vides (j’ai fait une analyse et des prévisions sur mon site internet). Quelle sera alors la santé du marché de l’immobilier ???

  • Les problèmes de loyers impayés sont en forte augmentation et je pense que les prix des assurances et les délais de franchise vont augmenter

  • La plupart des investisseurs, guidés par les discours des vendeurs, pensent revendre au bout de 9 ans de location mais l’avantage fiscal étant relativement faible (sauf en DOM et on peut en reparler car c’est un sujet que je connais bien) par rapport aux niveaux atteints par les prix dans le neuf qu’il faut vraiment revendre dans de bonnes conditions pour faire une affaire.

Ainsi, dans l’exemple que j’ai pris pour mon comparatif de la page 4 du sujet « un éclairage sur la retraite », le prix de revient, au terme de la période de défiscalisation, est de 61 904€ (soit 516 € par mois sur 9 ans de location et 1 an de délai de construction) pour un CRD du crédit de 55 697 € soit un prix de vente minimum de 117 601 (-10 % par rapport au 130 000 € d’achat) pour rembourser la banque et soi-même (effort de trésorerie de 61 904 €) et ainsi réaliser une opération nulle (ni gain, ni perte).

En revendant le bien à son prix de revient, soit 135 500 €, le capital récupéré serait de 79 803 € (pas d’impôt plus-value) soit un rendement net annuel de 4,96 %

Sur le papier çà a l’air génial, mais j’ai pris une situation idéale :

  • Un différé de seulement 1 an le temps de la livraison et pas de pénalité sur le remboursement anticipé du crédit (ce que l’on appelle les IRA)

  • Aucun impayé de loyer pendant 9 ans

  • Une petite taxe foncière (400 €)

  • Un syndic « normal » donc des charges raisonnables

  • Et pour l’appartement il s’agit d’un 34 m² en zone B1 (Toulouse, Nantes, Bordeaux, Lyon… Marseille pour faire plaisir à Claudie, même si j’y ai rarement « emmenés » mes clients car les promoteurs ont une fâcheuse tendance à construire dans les quartiers Nord) pour 130 000 €


Pour la zone A bis, par exemple (Paris et certaines ville chères de région parisienne), cette loi Duflot est à éviter, prenons un exemple :

Un T2 « classique » à Paris (75), dans le neuf, coûte 400 000 € plus frais d’acquisition soit environ 420 000 €.
Le loyer maxi « loi Duflot » est de 776 € pour un 40 m² (hors charges bien sûr).

La formule de calcul du plafond de loyer ressemble à une des formules de Merlin l’Enchanteur : (19/surface) + 0,7 = C (ce C ne peut pas dépasser 1,2). Puis je fais : C x surface x (prix/m²) = loyer plafond

Considérons que les charges déductibles (taxe foncière, assurances locatives, frais d’agence et charges de copropriété) représentent 25 % des loyers.

Le loyer net perçu est donc de 582 € mensuel.

L’emprunt (sur 20 ans car sur 15 ans comme l’exemple de ma zone B1, il est plus dur à « avaler ») coûte 2 600 € par mois.

Le plafond de « défiscalisation » (quel vilain mot qui fait vendre tout et n’importe quoi sous prétexte de diminuer ses impôts) prévu par le législateur est de 5 500 € par m², soit pour un 40 m², 220 000 € (rappelons-nous qu’il m’a couté 420 000 € !). Cela signifie que la réduction d'impôt est de 39 600 € (18 % de 220 000 €), soit 9,43 % de mon prix d'achat (420 000 €).

Le montant mensuel de la réduction d’impôt est de 367 € pendant 9 ans auquel j’ajoute l’impact fiscal des charges déductibles (déficit foncier) pour arriver à un gain fiscal mensuel d’environ 400 €.

Pour simplifier, supposons que l’appartement soit livré tout de suite (on peut rêver) et qu’il ne faille donc pas intégrer d’intérêts intercalaires au crédit.
Nous aurons donc, très schématiquement car il faudrait tenir compte de l’évolution dans le temps du loyer et des charges et d’un avantage fiscal qui diminue:

582 (Loyer net) - 2 600 (Crédit) + 400 (Impact fiscal) = - 1 618 (trésorerie mensuelle)

La dépense au bout de 9 ans de location est donc d’environ 194 000 € pour un capital restant dû à la banque de 246 000 €.

En le revendant environ 450 000 € (car il y là un impôt sur la plus-value), on fait une opération NULLE ! (ni gain ni perte).

Il y a donc intérêt à faire une plus-value (qui en plus sera taxée) à la revente pour faire une bonne opération patrimoniale ! Moi, je n’y crois pas.

Enfin, mon principal problème avec cette loi Duflot, c’est le plafonnement des loyers, je m’explique : les plafonds par m² habitables sont de 16,52 € en zone A bis (Paris et certaines villes de banlieue), 12,27 € en zone A (ville chères et autres villes de région parisienne), 9,88 € en zone B1 (grandes villes de métropole et DOM) et 8,59 € en zone B2 (villes moyennes).

Avant de calculer ce plafond, il faut calculer le coefficient multiplicateur qui est : (19/surface) + 0,7 sans pouvoir dépasser 1,2.

Donc pour un T2 de 40 m² le plafond est de 776 € en zone A bis, 577 en A, 464 € en B1 et 404 € en B2.

Pour un T3 de 60 m² le plafond est de 1 008 € en zone A bis, 748 en A, 603 € en B1 et 524 € en B2.

Et enfin, pour un 80 m², c’est 1 239 € en A bis, 920 € en A, 741 € en B1 et 644 € en B2.

Bref, ça va encore à peu près pour un T2 (sauf en A et surtout A bis) mais pas du tout pour un grand appartement où les loyers Duflot sont inférieurs à ceux de la location dans l’ancien.

C’est la raison pour laquelle j’ai dit plus haut qu’il y aurait une multitude de T1 et T2 à vendre (je connais même des promoteurs qui ont « coupé » des T4 pour en faire des T2) et que, pour l’investisseur qui se lance, il faudra être très sélectif.

Je m’arrête là car, en dehors de la théorie d’une étude, il peut y avoir une opportunité de réaliser une bonne affaire (mais j’en doute) au cas par cas.

Bon, ça c’était en cas de revente mais je vous rappelle que je raisonne pour la retraite et que dans ce cas :
  • Il n’y a aucune raison de revendre un système qui fonctionne, sauf s’il devient coûteux et que j’ai une opportunité de rebondir sur quelque chose de plus efficace.

  • Le Duflot (mon petit investissement pas cher en zone B1 du début) représente la solution la plus chère et donc la moins efficace pour la retraite (cf. le tableau page 5 du sujet « un éclairage sur la retraite »).

Bonne journée.

Patrick
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Message par Admin le Lun 18 Mar 2013 - 22:23

Merci Patrick. Très intéressant.

D'une manière générale, peut-on mettre sa retraite entre les mains d'un locataire potentiellement margoulin, mais protégé par la loi, ou tout simplement victime des conditions économiques ?

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Message par Claudie le Mar 19 Mar 2013 - 8:48

Merci Patrick.

Comme notre Admin est modeste, je dois vous dire qu'il avait êcrit un article sur son blog à propos de la loi Duflot , c'est là :

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Message par Spécialiste retraite le Mar 19 Mar 2013 - 9:17

Merci Guillaume,

En fait, si je fais un "retour en arrière" sur ma carrière, en vendant du Duflot aujourd'hui, j'aurais une rentabilité locative égale ou moins bonne en métropole (entre 3 % et 3,5 %, sauf en petites villes où le risque locatif lié au bassin d'emploi est plus grand) à celle que j'ai offerte à mes clients en 2009 et 2010 en DOM (entre 3,5 % et 4 %, sachant que, pour moi les DOM c'est uniquement la Réunion, mais on a le droit de ne pas être d'accord).

Pourtant le Duflot c'est 18 % de réduction d'mpôt sur 9 ans et c'est fini, alors qu'en DOM, l'outil que j'ai utilisé était le Scellier DOM c'est-à-dire 40 % d'avantage fiscal sur 9 ans, 46 % sur 12 ans et 52 % sur 15 ans (le seul problème, c'est de bien connaître ce que l'on vend car il y a des programmes et des promoteurs à éviter).

Pourquoi Scellier DOM et pas Girardin ?

Car, quand on achète en neuf, on paye plus cher une même surface que dans l'ancien et ça ne s'explique pas seulement par "l'énormité de la commission que touche Patrick" et la filouterie du promoteur. Il suffit de regarder le prix des terrains, celui de la main d'oeuvre et des matériaux 10 ans en arrière pour trouver une partie de l'explication.

Par contre, à moyen (10 ans) et long terme, les prix du neuf et de l'ancien ont tendance à se rejoindre (en fait, quand le "neuf" devient "ancien").

J'en reviens donc à mon "Girardin" : il s'agit (s'agissait serait plus juste) d'un belle "carotte fiscale", mais seulement sur 5 ou 6 ans de location... et plus rien après. Cela veut donc dire que l'investisseur va revendre très vite, sans laisser le temps au différentiel de prix entre le neuf et l'ancien de s'équilibrer. Et s'il a eu le malheur d'acheter un bien chez A....u (je ne peux bien sûr pas le citer, mais c'est dommage), il va revendre bien en dessous de son prix d'achat.

En Scellier DOM, tous mes clients sont partis sur de "l'intermédiaire" (réduction d'impôt maxi de 52 % sur 15 ans, plus abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers avant calcul du résultat foncier) sauf à coté du lagon (St Leu - St Gilles pour les connaisseurs) car au delà des 9 ans de location en RP, il est prévu du saisonnier (beaucoup plus rentable).

Mais il y a pire que le Girardin : J'ai parfois été sollicité l'an dernier pour du Scellier métropole et, vous vous en doutez, j'ai toujours refusé. En effet, je me voyais mal vendre un T3 220 000 € avec une réduction d'impôt de 13 % seulement. Remarquez, je n'aurais pas été plus malhonnête que le gouvernement Chypriote.

Pour finir, pourquoi toute cette démonstration ?

A première vue, on se dit que soit "ce type se fait de la pub", soit "il a un besoin de reconnaissance et c'est pour cela qu'il parle de lui".

Bon, d'accord mais pas seulement : c'est surtout une façon de montrer que le conseil est un métier qui nécessite une maîtrise technique (code général des impôts, code civil...), des connaissances pratiques très étendues (prix au m² par ville, quartiers à éviter, marchés actions européens ou amérique du sud?, structure de la population et demande en logements à La Réunion dans 10 ans, Scellier ou Scellier DOM ou Girardin?...), un réel vécu (tiré aussi des rencontres et échanges avec des concurrents) et beaucoup de bon sens pour mettre tout ça en ordre.

Mais je suis d'accord, dans certains cas, le conseiller se transforme en vendeur et remplace le bon sens par le taux de commission qu'il touche.

Patrick
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Message par Spécialiste retraite le Mar 19 Mar 2013 - 9:32

Claudie a écrit:Merci Patrick.

Comme notre Admin est modeste, je dois vous dire qu'il avait êcrit un article sur son blog à propos de la loi Duflot , c'est là :

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Bonjour Claudie et merci pour l'info car je n'ai pas toujours le temps de regarder partout avant de m'exprimer. En effet, vous avez remarqué que je suis "bavard" et le moindre message me prend entre une heure et une demi journée... et après, je suis en retrard sur tout le reste.

D'ailleurs, j'y retourne (faire le reste). dehors1

Bonne journée.

Patrick
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Message par Admin le Mar 19 Mar 2013 - 11:44

Je n'aurais pas l'outrecuidance de penser que ma prose constitue l'un des points cardinaux de tout CGP qui se respecte. Cool

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Message par Claudie le Mar 19 Mar 2013 - 18:58

Question CGP ? Question
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Message par elisal le Mar 19 Mar 2013 - 19:04

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Message par Admin le Mar 19 Mar 2013 - 19:14

Petit post de 2009 sur cette honorable profession : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

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Message par Claudie le Mar 19 Mar 2013 - 19:35

Ah d'accord !
Merci !
Je dois en voir un jeudi, j'espère qu'il me proposera des choses intéressantes...
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Message par Spécialiste retraite le Mer 20 Mar 2013 - 9:58

Bonjour à tous,

Il me reste encore beaucoup à dire au sujet de la retraite et du sauvetage financier de nos vieux jours mais, en me relisant, je me rends compte que j'ai déjà délivré, souvent dans des messages très longs, pas mal d'infos qui peuvent, par leur accumulation, faire fuir le profane.

Je vais donc essayer, dans un prochain post, de "condenser" tout ça pour le rendre plus "lisible". Qu'en pensez-vous?

Et puis, comme la mise en place de solutions dépend de tout un tas de paramètres propres à chacun (niveau de revenu, endettement, enfants à charge ou non, projets professionnels ou personnels, héritage, solutions retraite déjà existantes, avec ou sans revenus fonciers, capital disponible...) on ne peut pas faire un vrai diagnostic sur un forum. Sinon, je serais dans le rôle du médecin qui, recevant un mail lui disant "docteur, j'ai affreusement mal dans le bas du dos et surtout à froid le matin" répondrait "ah! Mon pauvre, vous avez une sciatique, çà fait pas un pli !"

Je vais donc proposer à ceux que cela intéresse de tenter "l'aventure du diagnostic" mais, bien sûr, en message privé (vos revenus ainsi que vos réussites et vos échecs patrimoniaux ne regardent que vous).

Par contre, attendez-vous à ce que je vous demande d'être précis :

  • Sur vos revenus et leur évolution, sur ceux de votre conjoint ainsi que sur son statut

  • Sur l'état précis de votre endettement, sur les dates de début et fin, taux et mensualités de vos crédits (tous les crédits)

  • Sur les projets "dans les cartons"

  • Sur le détail de votre avis d'imposition (revenus mais aussi déductions et réductions d'impôt, structure des revenus fonciers, enfants à charge jusqu'à quand)

  • Dates de souscription et montant des versements sur les contrats d'épargne, y compris Madelin...


Bon ok, je dois encore avoir fait fuir la moitié de mon auditoire... mais pour la moitié restante, étant donnés le temps et l'énergie cérébrale nécessaire pour travailler sérieusement, je vous demande une faveur :

Ceux qui ont déjà un conseiller indépendant (un vrai, pas un vendeur issu d'un réseau... pour le vérifier : il a une carte de visite à son nom et c'est tout, donc pas "membre du groupe abracadabra patrimoine", ou il a une société qui porte son nom ou dont il est le dirigeant... à vérifier sur "société.com"), donc, pour ceux qui ont un vrai conseiller dont ils sont satisfaits, merci de jouer le jeu et de ne pas me faire jouer le rôle du "crash test", juste pour vérifier ou pour confronter les "points de vues" de deux indépendants... à moins que vous ayez un doute ou pire.

Pour les autres, contrairement aux démarches commerciales classiques, ici je n'ai pas votre téléphone, ni votre mail pour vous harceler ensuite pendant 6 mois et vous n'êtes même pas obligés de répondre à mes messages (mais ce serait quand même plus élégant et plus "civil", merci d'avance).

Qu'en pensez-vous?

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Message par Sté le Mar 19 Nov 2013 - 15:44

Bonjour,
Je viens de rencontrer un conseiller en gestion de patrimoine qui m'a justement parlé de cette loi Duflot. Évidemment, présenté ainsi, cela avait l'air intéressant mais en lisant ce post, je ne sais plus.
Mon projet initial était d'acheter un local professionnel (mais dur dur car rien n'est aux normes handicapés dans la commune où j'exerce). A l'issue de cet entretien, je me suis dit qu'il était peut-être plus judicieux de rester locataire de mon bureau et d'acheter un appartement pour le louer ...
Des avis ? Comment savoir ce qui serait le plus intéressant pour moi ? A qui demander des conseils objectifs ?
Merci.
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Message par Spécialiste retraite le Mar 19 Nov 2013 - 17:23

Bien... disons que moi... je connaîtrais bien quelqu'un... mais je ne voudrais pas que l'on me reproche de mettre mon nez partout.
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Message par Evi le Mar 19 Nov 2013 - 18:08

Spécialiste retraite a écrit:Bien... disons que moi... je connaîtrais bien quelqu'un... mais je ne voudrais pas que l'on me reproche de mettre mon nez partout.
Ne t'inquiète pas, je pense que Sté te relançait Wink 
Et il y en a d'autres qui font de la pub à tout-va pour un certain logiciel de télétransmission alors... Very Happy 

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Message par Spécialiste retraite le Mar 19 Nov 2013 - 18:26

Caramba! Tonnerre de Brest !

Je viens de produire un gros post avec deux exemple en Duflot que j'ai réalisés récemment et il n'est pas passé (je retente demain car, vu le temps que çà prend, je suis un peu déprimé pour ce soir).


Pour finir, merci Evi pour ta clémence et bonne soirée à tous.

Patrick
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Message par Admin le Mar 19 Nov 2013 - 18:31

Horreur malheur...

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Message par Sté le Mar 19 Nov 2013 - 18:53

Evi a écrit:
Spécialiste retraite a écrit:Bien... disons que moi... je connaîtrais bien quelqu'un... mais je ne voudrais pas que l'on me reproche de mettre mon nez partout.
Ne t'inquiète pas, je pense que Sté te relançait Wink 
Et il y en a d'autres qui font de la pub à tout-va pour un certain logiciel de télétransmission alors... Very Happy 

Non non, Evi, je ne relançais pas notre Spécialiste, même si j'ai effectivement pensé -entre autres- à lui.
Je veux bien avoir les conseils de Spécialiste si c'est gratuit et sans engagement !Wink.
Sté
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Message par Evi le Mar 19 Nov 2013 - 19:31

Sté a écrit:
Evi a écrit:
Spécialiste retraite a écrit:Bien... disons que moi... je connaîtrais bien quelqu'un... mais je ne voudrais pas que l'on me reproche de mettre mon nez partout.
Ne t'inquiète pas, je pense que Sté te relançait Wink 
Et il y en a d'autres qui font de la pub à tout-va pour un certain logiciel de télétransmission alors... Very Happy 
Non non, Evi, je ne relançais pas notre Spécialiste, même si j'ai effectivement pensé -entre autres- à lui.
Je veux bien avoir les conseils de Spécialiste si c'est gratuit et sans engagement !Wink.
Oui, c'est bien ça que je sous-entendais.

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Message par Spécialiste retraite le Mar 19 Nov 2013 - 19:59

Gratuit et sans engagement??? Et puis quoi encore? j'ai trois enfants à nourrir moi!

Ok je plaisante et ceux qui ont été en contact avec moi pourraient j'espère en attester.

Cette fois, j'ai recommencé mon post sur un format Word pour ne pas le perdre. Le voici donc :

Sur la demande d’un de mes partenaires expert-comptable (qui n’avait pas bien appris sa leçon sur la loi Duflot pourtant dispensée par votre serviteur), j’ai réalisé récemment deux études dont voici les caractéristiques :

Immobilier (ici, c’est du Toulouse plein centre-ville)
Nous avons étudié un projet d'investissement en application du dispositif fiscal Duflot.
Le prix de revient du bien, 251 481 €, sera réparti comme suit :
• Immeuble : 242 281 € versés le 1er décembre 2013
• Frais d'acquisition : 9 200 €
Revenus et charges
Les loyers seront perçus à compter du 1er janvier 2015 pour un montant estimé à 699 € par mois indexés à 1,50 %. (commentaire perso : en fait, on est ici au-dessus du plafond de loyer Duflot mais, comme ce promoteur est très malin, il prévoit un loyer pour la place de parking… c’est un peu limite, mais je m’en moque car je n’avais pas l’intention de le vendre et vous allez voir que, même avec cet artifice, le résultat n’est pas terrible)
Les charges suivantes seront déduites des revenus de l'opération :
• Taxes foncières et annexes de 800 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015
• Frais de gestion de 9,00 % des loyers à compter du 1er janvier 2015
• Primes d'assurance de 251 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015
• Charges diverses de 600 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015

RESULTAT DES COURSES (revente après les 9 ans de location minimum imposés par la loi) :
Coût moyen mensuel 569 €
Capital récupéré avec revente au prix d’achat (çà reste à prouver) 77 094 €
Taux d rendement net annuel de l’opération 2,39 % (çà laisse rêveur, non ?)

PUISQUE C’EST POUR LA RETRAITE, VOYON LE RESULTAT SUR 20 ANS
Coût moyen mensuel 868 € (en fait, après la période de réduction d’impôt sur les ç premières années de location, le budget passe de 569 € à environ 1 000 € par mois, il faut le savoir)
Loyer net de charge au terme 660 €
Loyer net de charge et d’impôt au terme (client imposé à 30 % de taux marginal quand-même) 463 €
Mon commentaire : mettre 868 € de côté tous les mois (si ça se passe bien) pour obtenir un complément de retraite de 463 €, je crois qu’il n’y a pas de quoi s’en vanter.

Du coup, j’ai cherché un  autre exemple dans Toulouse, mais en périphérie (moins cher), dont voici les caractéristiques :
Immobilier
Nous avons étudié un projet d'investissement en application du dispositif fiscal Duflot.
Le prix de revient du bien, 214 538 €, sera réparti comme suit :
• Immeuble : 206 538 € versés le 1er décembre 2013
• Frais d'acquisition : 8 000 €
Après une période de 9 ans, vous pourrez opter pour le dispositif fiscal ordinaire.
Revenus et charges
Les loyers seront perçus à compter du 1er janvier 2015 pour un montant estimé à 635 € par mois indexés à 1,50 %.
Les charges suivantes seront déduites des revenus de l'opération :
• Taxes foncières et annexes de 700 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015
• Frais de gestion de 9,00 % des loyers à compter du 1er janvier 2015
• Primes d'assurance de 229 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015
• Charges diverses de 590 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015

RESULTAT (revente après les 9 ans de location) :
Coût moyen mensuel 463 €
Capital récupéré avec revente au prix d’achat (çà reste à prouver) 65 617 €
Taux d rendement net annuel de l’opération 3,27 % (You know what ? I’m happy, comme dirait Droopy, référence qui s’adresse bien sûr aux gens de mon âge)

RESULTAT SUR 20 ANS :
Coût moyen mensuel 718 € (sans commentaire)
Loyer net de charge au terme 600 €
Loyer net de charge et d’impôt au terme 416 €
Faites vous-même votre conclusion.

Bon, comme j’étais en forme, je lui ai trouvé une chambre en EHPAD dans la même ville dont voici le résultat sur 20 ans :

Coût moyen mensuel 323 € (sans commentaire)
Loyer net de charge au terme 1 212 €
Loyer net de charge et d’impôt au terme 1 212 € (pour ceux qui ont suivi le cours depuis le début et qui n’ont pas de trou de mémoire, c’est parce qu’il reste de l’amortissement reporté, sinon il serait à 1 030 € en régime micro BIC et son abattement de 50 % sur les loyers)

Fin de la leçon, vous pouvez ranger vos affaires.

Bonne soirée à tous.

Patrick
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Message par Spécialiste retraite le Mer 20 Nov 2013 - 9:24

Evi a écrit:
Sté a écrit:
Evi a écrit:
Spécialiste retraite a écrit:Bien... disons que moi... je connaîtrais bien quelqu'un... mais je ne voudrais pas que l'on me reproche de mettre mon nez partout.
Ne t'inquiète pas, je pense que Sté te relançait Wink 
Et il y en a d'autres qui font de la pub à tout-va pour un certain logiciel de télétransmission alors... Very Happy 
Non non, Evi, je ne relançais pas notre Spécialiste, même si j'ai effectivement pensé -entre autres- à lui.
Je veux bien avoir les conseils de Spécialiste si c'est gratuit et sans engagement !Wink.
Oui, c'est bien ça que je sous-entendais.
Bonjour,

Je vais vous donner un avis que je pense objectif sur cette question du conseil :

Je me suis inscrit il y a 9 mois (le 18/02/2013, j'ai donc 2 jours pour  ceux qui suivent) et j'ai posté 109 messages (l'équivalent de 3 par semaine).

J'ai "décortiqué" la loi Madelin (y compris son impact fiscal), évoqué les marchés boursiers, expliqué la loi Duflot, les revenus fonciers, les SCPI de rendement, le statut du loueur en meublé..;

Puis j'ai tout comparé et chiffré, hypothèses et résultats à l'appui (la création de certains tableaux m'ont pris, pour certains quasiment une demi journée... essayez, vous comprendrez).

Puis j'ai commenté les résultats et donné mon avis (ce sont, pour moi, deux exercices différents).

Enfin, j'ai répondu aux questions, le tout en évitant d'être lourdement commercial et en essayant de soigner la forme (ce qui revient à essayer d'être pédagogue, c'est-à-dire lisible par tous mais aussi un peu drôle).

Ma conclusion du matin : je crois que, en termes de conseils gratuits et sans engagement, j'ai déjà fait mes preuves, non ?

Patrick
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Message par Spécialiste retraite le Mer 20 Nov 2013 - 9:31

Post scriptum :

Dans mon message d'hier soir, certains fins limiers auront décelé quelques erreurs de frappe et quelques "copiés-collés".

Je dois avancer, pour ma défense que, dans mes conventions collectives, on a le droit après 12 heures de travail.

Ceux qui ne sont pas d'accord n'ont qu'à se plaindre à mon patron (bon courage, je vous rappelle qu'il a des origines bretonnes).

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Message par Evi le Mer 20 Nov 2013 - 9:33

Merci pour ces posts Very Happy 

On n'osera pas en plus critiquer le style Wink 

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Message par Sté le Mer 20 Nov 2013 - 20:43

Spécialiste retraite, je voudrais savoir comment obtenir des conseils "personnalisés". On passe en privé pour échanger nos coordonnées ?
Merci !
Sté
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Message par spicy le Ven 25 Avr 2014 - 22:13

je remonte le post pour connaître l'avis de Patrick sur le Censi Bouvard...? merci...

spicy

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