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Tour d'horizon "complet" sur la retraite

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Message par Spécialiste retraite le Mer 27 Mar 2013 - 20:14

Bonsoir à tous,

Je n’avais pas réussi, la dernière fois, à faire une synthèse globale sur votre retraite. En fait, je pensais le faire petit à petit, en plusieurs messages, mais ce n’est pas la bonne méthode car, à chaque fois on dévie légèrement et je n’arrive pas à revenir à mon point de départ.

Reprenons :

.... Age actuel .... ...... Revenu
... net mensuel ....
....... Revenu de
... fin de carrière ...
... Retraite ... ... Perte ...
30 ans
3 000
3 000
1 600
1 400
3 000
5 000
1 700
3 300
4 000
4 000
1 800
2 200
4 000
6 700
1 900
4 800
5 000
5 000
1 900
3 100
40 ans
3 000
3 000
1 600
1 400
3 000
4 300
1 600
2 700
4 000
4 000
1 700
2 300
4 000
5 800
1 800
4 000
5 000
5 000
1 900
3 100
6 000
6 000
2 100
3 900
50 ans
3 000
3 000
1 600
1 400
3 000
3 800
1 600
2 200
4 000
4 000
1 700
2 300
4 000
5 000
1 700
3 300
5 000
5 000
1 800
3 200
6 000
6 000
2 000
4 000

Pour faire prendre conscience de l’ampleur du problème et tenter de faire réagir ceux qui n’ont pas encore fait le nécessaire (relisez le tableau et imaginez que l’on vous prive du jour au lendemain de 50 % à 60 % de vos revenus), sachez que, en utilisant un contrat Madelin (la solution retraite la plus répandue et pourtant pas la plus efficace), il faut, pour un complément retraite de 1 000 € par mois, à 65 ans :

Un effort mensuel d’environ 700 € par mois sur 25 ans (210 000 € au total)
Environ 1 000 € par mois sur 20 ans (240 000 €)
Environ 1 500 € par mois sur 15 ans (270 000 €)

Conclusions :

La retraite n’est pas une plaisanterie car elle nécessite de réels efforts de trésorerie.
Attendre avant de mettre en place une vraie solution peut s’avérer « suicidaire » (1 500 € par mois est peut-être un montant impossible à atteindre et en plus, on ne peut pas « remonter le temps » pour rattraper le retard)
Le pire c’est que, plus on attend, moins c’est efficace (270 000 € c’est 28 % de plus que 210 000 €)

Et ça n’est pas valable uniquement pour la loi Madelin. Voici la conclusion d’une étude réalisée récemment par votre serviteur pour quelqu’un qui me disait vouloir attendre la fin des études des enfants (il s’agit d’une comparaison utilisant le même « produit retraite » sur deux durées différentes). Voici donc ce que je dis à la cliente :

« En attendant 3 ans de plus pour effectuer l’investissement (hypothèse d’un apport de 20 000 €)

Maintenant Crédit 64 000 (soit 84 000 – 20 000) sur 15 ans = 467 € par mois
Coût mensuel année 1 = 157 € coût mensuel année 15 = 79 € coût moyen = 118 €

Dans 3 ans Crédit 64 000 sur 12 ans = 554 € par mois
Coût mensuel année 1 = 230 € Coût mensuel année 12 = 166 € coût moyen = 198 € »


Donc, il n’y a pas de question à se poser : commencer le plus tôt possible avec un petit budget est nettement plus efficace que d’attendre.

Quels sont maintenant les outils disponibles pour préparer sa retraite ? :

  • La loi Madelin a pour principal avantage de se forcer à épargner et uniquement pour la retraite (le capital n’étant jamais disponible, on ne peut pas être tenté de le dépenser). Par contre, c’est un contrat « tunnel » dont on ne peut sortir qu’à la retraite et uniquement en rente. Donc pas de liberté.

    Il existe en deux versions : fonds en euro, réputé sans risque, mais aujourd’hui très peu rentable, donc demandant des efforts considérables pour construire un vrai complément de retraite et la version « multisupports » avec un choix de SICAV (bourse), donc comportant un risque de perte en capital.

    Mon avis : quand on est au début du contrat, on peut effectivement orienter ses versements vers des SICAV et tant mieux si la bourse chute (pour la même somme tous les mois, vous acheter de moins en moins cher, donc vous en « stockez » de plus en plus et vous avez fait une très bonne opération le jour où cela remonte). Par contre, il faut un peu de connaissances en la matière pour choisir les bonnes SICAV : éviter celles des banques et choisir des vrais gérants spécialisés (il existe de nombreux classements de SICAV sur internet et si vous voulez suivre cette voie, consacrez-y du temps).
    Donc un investissement mensuel régulier sur ce type de supports est très bien en début de contrat car il permet de lisser le risque dans le temps. Mais, je pense qu’il est sage de sécuriser régulièrement ses gains (quand il y en a) en basculant le capital en compte sur le support en euro, tout en continuant d’investir tous les mois sur des SICAV.
    Mais n’y allez pas si vous n’êtes pas disposé à vous en occuper : il est en effet inutile de compter sur votre banquier ou sur votre assureur pour suivre votre portefeuille (il n’en a pas le temps et parfois pas les compétences).

    Pour finir, il existe, sur certains contrats, des options d’arbitrages automatiques (sécurisation des gains ou sécurisation du capital en cas de baisse). Pour l’avoir déjà pratiqué, je trouve ce système assez imparfait : sur des marchés très « nerveux » comme c’est le cas depuis plusieurs années, on passe son temps à corriger des arbitrages incessants, jusqu’à se retrouver avec un résultat inverse de celui escompté.

    Enfin, je reprends ce que j’ai déjà dit : il faut savoir que la Loi Madelin date de 1994 et donc que peu d’assureurs, de conseillers, de CGP, de clients ont un réel recul sur le sujet des rentes et de leur pérennité.
    La question est de savoir comment vont se comporter les assureurs et leurs rentes dans le temps avec les départs massifs en retraite qui ne font que commencer (regardez la pyramide des âges de la population française, celle des médecins, celle des experts comptables…).


L’immobilier reste un bon placement en vue de la retraite : c’est en effet un investissement qui offre un revenu qui augmente sans entamer la valeur du patrimoine (à long terme), qui protège le conjoint en cas de décès avant la fin du crédit (grâce à l’assurance décès) et après (l’usufruit est réversible à 100 %), qui permet de disposer du capital (revente du bien), qui transmet le patrimoine aux enfants (héritage) et qui utilise le levier du crédit, très efficace actuellement vu la faiblesse des taux.

Mais le risque de loyers impayés devient un vrai problème.

  • L’immobilier version loi Duflot : l’appât du vendeur est fiscal mais, vu les prix atteints dans le neuf, la faiblesse de l’avantage fiscal (2 % par an) et le fait que ce dernier ne dure que 9 ans (tout le monde revendra en même temps), le résultat risque de ne pas être « terrible ».

    On dirait même que cette loi a été fabriquée en classe de maternelle : plafond de prix au m² (5 500 €) complétement inadapté à Paris et la banlieue chère, mais permettant toujours aux promoteurs de vendre à 3 500 € en « pleine pampa », loyers à partir du T3 inférieurs aux loyers dans l’ancien. Je vous rappelle que j’ai détaillé cette « hérésie patrimoniale » dans un post spécifique.

    Moi, en tous cas, comme je n’en voudrais pas pour moi, je me refuse à en vendre à mes clients, mais vous avez le droit de ne pas être d’accord.

  • Allons maintenant voir dans l’ancien : pour rentabiliser au mieux un achat en immobilier ancien, il faut plutôt acheter des petites surfaces en centres villes. On bénéficie alors d’une bonne rentabilité locative mais il faut accepter un fort turnover. Attention cependant aux vices cachés (c’est rare mais possible), aux charges parfois élevées dans l’ancien, voire à de gros travaux prévus mais dont on ne vous a pas parlé.
    Le fin du fin, c’est d’acheter « en ruines » et de restaurer soi-même (mais il faut du temps et un minimum de compétences).

    Cependant, à long terme puisqu’il est ici question de retraite, l’inconvénient fiscal majeur d’un tel achat, c’est de se retrouver assez vite en situation de revenus fonciers (vous avez toujours votre crédit, mais plus assez d’intérêts déductibles et vous payez donc des impôts sur un bien dont vous n’avez pas encore la jouissance et qui vous coûte toujours de l’argent).
    Comme vous le verrez plus loin dans un comparatif chiffré, l’immobilier ancien, contrairement à ce que l’on pourrait croire, n’est pas forcément le plus efficace quand on parle de retraite.

Pour les spécialistes (comme Guillaume par exemple, dont je salue le travail considérable qu’il fournit à votre service), vous remarquerez que je n’ai pas abordé le sujet du crédit in fine, valable aussi bien en immobilier classique, qu’en SCPI ou qu’en LMNP. En effet, vous ne trouverez plus une banque aujourd’hui pour nantir (capital « mis sous clés » pour garantir le remboursement de l’emprunt à son terme) sur des supports à risque (ils s’en sont tous mordus les doigts) et, vu la faiblesse des taux de rendements nets fournis par l’assurance vie en euro, il faut disposer d’un capital conséquent pour que cela soit efficace (les montants exigés en versements mensuels rendent le coût de l’opération souvent plus élevé qu’en crédit amortissable). C’est dommage car l’impact des intérêts sur la partie fiscale de l’opération est significatif.

  • En immobilier, les SCPI constituent une alternative intéressante par leur rentabilité (je sais, c’est un « copié-collé » de ce que j’ai déjà écrit), à condition d’être sélectif, car il en existe beaucoup et les très bonnes ne sont pas légions. De plus certaines ont un marché secondaire (quand il faut revendre) très étroits voire inexistant. Pour ma part, je recommande des investissements basés sur de l’immobilier commercial (bureaux, commerces …) dont le rendement locatif se situe grosso modo entre 5 et 6 %.
    On peut acquérir des parts en achetant cash mais aussi à crédit. Inconvénient : comme pour l’immobilier ancien, se retrouver encore en revenus fonciers et voir l’impôt diminuer la rentabilité de l’investissement.


  • On peut aussi intégrer, en vue de la retraite, l’achat d’un cabinet, seul ou à plusieurs, pour y loger votre activité professionnelle. Avantage : vous payez un loyer qui compense le crédit et qui vient en charge sur votre chiffre d’affaires (donc économies au niveau fiscal et social tout en vous constituant un patrimoine, ce qui n’est pas le cas si vous êtes locataire).
    Le seul « bémol » que j’y vois c’est, selon l’endroit où vous vous trouvez, de vérifier la pertinence d’un tel achat à long terme : y aura-t-il une demande suffisante le jour où vous prendrez votre retraite pour pouvoir revendre ou louer dans de bonnes conditions ?


  • Le viager : je trouve que c’est cher (bouquet au départ, c’est-à-dire un capital à verser de suite puis souvent une rente substantielle… pour une durée indéterminée) et qui est bien sûr aléatoire. Me concernant, je n’aime pas proposer des solutions dont je n’ai pas une totale compréhension.


  • Petit détour par l’investissement en démembrement (usufruit temporaire) : vous achetez de l’immobilier mais dont vous ne détenez que la nue-propriété, pour 50 % à 60 % de la valeur totale du bien, l’usufruit (les loyers) étant détenu pendant une certaine durée (15 à 20 ans) par un bailleur institutionnel.

    Au terme de la période de démembrement, vous récupérez la totalité (la nue-propriété et l’usufruit). Donc plus de risque de loyers impayés et ristourne sur le prix d’achat.

    Mais, vu l’effort financier à consentir (je vous rappelle que vous ne percevez pas de loyers pour compenser le crédit), cette solution s’adresse surtout à des investisseurs qui sont déjà en situation de revenus fonciers (les intérêts de l’emprunt sont imputés sur le foncier et génèrent des économies d’impôt) ou redevable de l’ISF (déduction de la valeur de la nue-propriété du patrimoine de l’investisseur).

    Enfin, on se retrouve avec la même problématique au terme (à la retraite) que pour l’immobilier ancien ou Duflot : risques d’impayés, montant des charges et impôts fonciers.


  • Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) : à mon sens, c’est aujourd’hui le meilleur compromis pour la retraite entre rentabilité, sécurité et fiscalité. Le principe : on signe un bail commercial avec l’exploitant d’une résidence (de tourisme, d’affaires style aparthotel, senior ou EHPAD, ou encore étudiante). Donc, à de très rares exceptions près, plus de risque de loyers impayés et des charges beaucoup moins élevées que dans l’immobilier classique (3 à 5 % contre 15 à 20 %).

    Mais, je l’ai déjà dit, je ne travaille pas avec des produits neufs, d’abord parce qu’ils ne sont pas livrés rapidement (sauf quand ils sont mauvais), qu’il faut donc payer un à deux ans d’intérêts intercalaires (comme dans le Duflot d’ailleurs), que les prix sont devenus élevés, donc que la rentabilité locative a fondu et enfin, que la réduction d’impôt présentée par les vendeurs comme un super avantage non seulement n’en est pas un (11% c’est ridicule comparé au prix d’achat) mais que cet avantage se reperd très vite quand on a fini de défiscaliser et qu’on se retrouve encore en « revenus positifs » (ici du BIC, pas du revenu foncier).

    Je travaille donc avec des produits déjà en exploitation car je connais d’avance les charges et la taxe foncière, la qualité de l’établissement (il suffit d’aller voir) et de son gestionnaire.

    De plus, j’avais déjà répondu à une question relative à la qualité, ce sont souvent des bâtiments mieux construit que ceux de la loi Duflot (il y a un réel suivi de chantier de la part de l’exploitant, qui est parfois aussi le promoteur, car pour lui, il faut que ça tienne longtemps sans fissures ni infiltrations s’il veut remplir son établissement).

    Enfin, le régime fiscal utilisé est parfaitement adapté à un investissement à long terme : je déduis des revenus encaissés, comme pour l’immobilier classique, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et les charges mais aussi l’amortissement du bien. J’ai alors, au moins jusqu’à la fin du crédit, des revenus sur lesquels je ne paie pas d’impôts autres que la taxe foncière.


Pour lever un « tabou », je vais vous expliquer à quoi sert un intermédiaire comme moi, ce marché étant un peu particulier :
il y a des fournisseurs, qui négocient un mandat avec le vendeur, puis qui s’adressent à des partenaires qui commercialisent leurs produits. Les honoraires ont été décidés avec le vendeur et sont inclus dans le prix.

Vous pouvez donc vous adresser à un fournisseur en direct, mais vous paierez le même prix qu’en passant par un conseil (moi ou un autre, mais je préfère quand c’est moi). La différence : vous vous priverez d’un conseil (en espérant qu’il soit bon) et vous prenez le risque que le fournisseur ait la tentation de vous proposer un « fond de tiroir » qu’il a du mal à vendre ou un produit moyen car le client, il ne le verra qu’une fois, alors que le partenaire qui distribue ses produits il a intérêt à le soigner pour que ça dure longtemps (en ce qui me concerne, quand je ne suis pas content, je « fais la tête » très longtemps, mais c’est sûrement dû à mes origines bretonne).

Pour finir, voici un comparatif sur une durée de 15 ans :

Epargne mensuelle (1) Revenu mensuel net au terme
LMNP (2)
360
500
Ancien
620
500
Duflot
982
500
Madelin Tmi 5,5 % (3)
835
500
Madelin Tmi 14 % (3)
750
500
Madelin Tmi 30 % (3)
600
500
SCPI Tmi 14 %
484
500
SCPI Tmi 30 %
625
500
SCPI Tmi 41 %
744
500
(1) incluant toutes les charges, y compris la taxe foncière, les frais sur versements pour l’épargne, l’économie d’impôt éventuelle et l’impôt sur les revenus fonciers.
(2) c’est un exemple avec les mêmes paramètres qu’Oléron, que j’ai déjà cité dans d’autres posts. Il ne s’agit pas de la solution la plus efficace dont je dispose (certains EHPAD, par exemple, sont plus rentables, avec une taxe foncière beaucoup moins élevée et une absence totale de charges) et c’est volontaire.
(3) Hypothèses en Madelin : pour le Tmi à 5,5 % revenus du foyer 39 654 € et 3 parts / Tmi 14 % revenus 58 712 € pour 2 parts / Tmi 30 % pour 80 000 € et 2 part / j’ai mis de côté le Tmi à 41 % qui représentait des revenus trop élevés. En résumé, j’ai fait en sorte de jouer le jeu pour que l’avantage fiscal soit élevé (en réalité, il est maxi donc au plafond pour les Tmi de 5,5 % et 14 %) afin de vous montrer que la loi Madelin est loin d’être aussi performante qu’on pourrait le supposer.

Voilà, j’espère vous avoir incité à vous intéresser de plus près à votre retraite car, pour l’instant, c’est de la théorie, mais un jour ce sera du vécu.

Je vous rappelle également que, si vous êtes timide, ou que vous ne vouliez pas que tout le monde sache que vous gagnez beaucoup d'argent, ou encore si vous avez honte de n'avoir encore rien fait pour la retraite, vous pouvez me contacter en privé pour analyser votre situation (c'est gratuit et sans risque, enfin tant que vous ne me donnez pas votre numéro de téléphone Very Happy )

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Message par Evi le Mer 27 Mar 2013 - 20:16

Je vous rappelle également que, si vous êtes timide, ou que vous ne vouliez pas que tout le monde sache que vous gagnez beaucoup d'argent

On n'est pas ophtalmo non plus... Shocked Crying or Very sad

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Message par Spécialiste retraite le Mer 27 Mar 2013 - 22:55

Evi a écrit:
Je vous rappelle également que, si vous êtes timide, ou que vous ne vouliez pas que tout le monde sache que vous gagnez beaucoup d'argent

On n'est pas ophtalmo non plus... Shocked Crying or Very sad

Ni patron du CAC 40... en fait je crois Evi, qu'on a oublié un point essentiel pour se mettre à l'abri : soigner notre carnet d'adresses!

Tant pis, c'est trop tard, mais passe quand même une bonne nuit.

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Message par Claudie le Jeu 28 Mar 2013 - 8:00

Très bien cette petite synthèse Patrick. merci1
C'est exprès que tu ne parles plus des AV je suppose ?
Même si elles sont basées sur des SCPI ?

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Message par Spécialiste retraite le Jeu 28 Mar 2013 - 8:13

Claudie a écrit:Très bien cette petite synthèse Patrick. merci1
C'est exprès que tu ne parles plus des AV je suppose ?
Même si elles sont basées sur des SCPI ?


Bonjour Claudie,

C'est en effet exprès car cela n'est pas une solution spécifiquement pour la retraite (on ne parle pas de revenus mais de capital)

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Message par propylene le Jeu 28 Mar 2013 - 9:13

Merci Patrick mais pourquoi créer autant de fils différents sur le même sujet?

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Message par Spécialiste retraite le Jeu 28 Mar 2013 - 9:47

propylene a écrit:Merci Patrick mais pourquoi créer autant de fils différents sur le même sujet?

Parce que je voulais faire une synthèse complète, lisible d'un seul coup et qu'avec la méthode que j'avais utilisé auparavant, on se dispersait un peu... enfin je pense (je sais, je suis un peu maniaque).

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Message par Admin le Jeu 28 Mar 2013 - 9:58

Ca c'est du post ! Merci ! Sur le fond, je commence à penser que ceux qui n'ont pas de conjoint riche devront travailler jusqu'à ce que mort s'ensuive (ce n'est même pas une boutade).

Que penses-tu de l'idée de mettre des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie, pour tuer l'IR ?

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Message par Spécialiste retraite le Jeu 28 Mar 2013 - 10:12

Très bonne idée mais, avec les outils que j'ai l'habitude d'utiliser, la part des SCPI est limitée. Cependant, je ne connais pas la totalité du marché (il aurait fallu que je me prive de sommeil ces 10 dernières années).

Pour le profane, quand Guillaume dit "neutraliser l'IR" cela signifie que, comme les revenus tirés des SCPI en compte sur le contrat sont capitalisées (donc réinvestis immédiatement, sans passer par la case "déclaration d'impôt"), ils sont nets d'impôt et s'ajoutent au capital.
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Message par Spécialiste retraite le Jeu 28 Mar 2013 - 10:23

Dernière minute : je viens d'apprendre que le vocable "revenu" étant désormais masculin, je n'aurais pas dû écrire "capitalisées" mais "capitalisés".

Pour me rattraper sachez qu'il y a, ponctuellement, des offres d'emprunts obligataire d'entreprises, y compris sur de l'assurance vie, avec parfois de gros rendement et de belle "signatures"
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Message par aurelieanex le Mar 2 Avr 2013 - 18:07

Merci à toi Patrick majes1
Avec tous ces posts, je me sens obligée de m'intéresser à ma retraite...et purée, c'est flippant... pale

Donc ça veut dire que tu auras sans doute bientôt de mes nouvelles quand j'aurais réussi à tout bien traduire tous tes posts dans mon patois local geek
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