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Le temps qui passe est le pire ennemi de votre retraite

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Message par Spécialiste retraite le Mar 2 Avr 2013 - 19:36

Bonsoir à tous,

J’espère que le weekend s’est bien passé pour tout le monde et que les cloches ont été généreuses (je parle des cloches de Pâques bien sûr car cela fait suffisamment longtemps que je vous côtoie pour savoir qu’il n’y a pas de cloches sur ce délicieux forum).

Je vais tenter un message à caractère informatif donnant, je l’espère, matière à réflexion, voire à des questions.

Avant de commencer, je voudrais conseiller à Guillaume, s’il pense que sa petite entreprise de « fétiches d’Admin » (galets, terre, sable et produits dérivés) va rapidement prendre de l’ampleur et attirer des investisseurs, la forme sociale de la SAS plutôt que celle de la SARL (c’est plus souple dans la répartition des dividendes). Et, en cas de réussite fulgurante, il faut savoir que je dispose d’un puissant outil de défiscalisation de l’IS (pour ceux que ça intéresse, voir l’article 217 undecies du Code Général des Impôts).




Cela étant dit, revenons à mon sujet favori : le temps qui passe est le pire ennemi de votre retraite.

Pour une fois, pas de grandes phrases, mais une illustration chiffrée. Pour obtenir, par exemple, un complément retraite de 1 000 € par mois (regardez à nouveau les exemples de calculs de retraites que j’ai déjà posté sur le forum ou allez dans l’onglet « Carpimko » de mon site internet, vous verrez que, dans bien des cas, je suis en dessous de ce qu’il faudrait faire) en utilisant d’un côté une loi Madelin (pour les puristes, j’ai supposé un couple sans enfant à charge ayant un revenu annuel de 80 000 € afin de garder un levier fiscal fort et qu’on ne me soupçonne pas d’avoir délibérément « flingué » la loi Madelin) et de l’autre le LMNP (mon outil préféré actuellement).

Si vous disposez de 25 ans avant la retraite :

Le Madelin demande un effort d’épargne mensuel de 640 €, soit 450 € en tenant compte de la réduction d’impôt
Le LMNP demande un effort mensuel moyen de 240 € (je vous rappelle qu’il n’y a aucune réduction d’impôt sur ce support et que j’ai pour habitude de tout compter à savoir les charges et la taxe foncière).

Si vous disposez de 20 ans avant la retraite :

Le Madelin demande un effort d’épargne mensuel de 860 €, soit 600 € en tenant compte de la réduction d’impôt (et encore, avec un rendement à 4 % et des frais sur versements à 2 %)
Le LMNP demandera un effort mensuel moyen de 400

Si vous ne disposez plus que de 15 ans avant la retraite :

Le Madelin demande un effort d’épargne mensuel de 1 240 €, soit 880 € en tenant compte de la réduction d’impôt
Le LMNP demande un effort mensuel moyen de 700

Pourquoi avoir pris ces exemples ? : Car je vais maintenant vous montrer que l’attentisme est une posture qui coûte cher :

Durée
Madelin
Coût mensuel
Coût total
LMNP
Coût mensuel
Coût total
25 ans
450
135 000
240
72 000
20 ans
600
144 000
400
96 000
15 ans
880
158 400
700
126 000
On peut supposer que la plupart de gens que je suis amené à rencontrer peuvent supporter un effort d’épargne de l’ordre de 250 à 300 € en s’y prenant tôt mais je suis moins sûr qu’un effort de 700 € passe facilement, même quand la résidence principale est payée (et à plus forte raison quand elle ne l’est pas encore).

Vous remarquerez enfin que le temps qui passe diminue l’efficacité des solutions pour la retraite :

En Madelin, on passe d’un « prix de revient » de 135 000 € sur 25 ans, à 144 000 € sur 20 ans (+ 7 %), puis à 158 000 € sur 15 ans (+17 %)
Même raisonnement en LMNP : 72 000 €, puis 96 000 € (+ 33 %) et 126 000 € (+ 75 %)

Mais au final, c’est toujours le LMNP qui gagne : 72 000 € contre 135 000 € sur 15 ans (+ 87 %), 96 000 € contre 144 000 € sur 20 ans (+ 50 %) et enfin 126 000 € contre 158 400 € sur 15 ans (+ 25 %)

La retraite est donc une course de fond qui se prépare longtemps à l’avance. C’est la raison pour laquelle, même si c’est possible, je n’ai pas fait de calcul sur 10 ans (Claudie m’aurait reproché de vous casser le moral). Cependant, si certains sont dans ce cas, je peux leur faire une étude (surtout s’ils disposent d’un capital d’apport sur un placement peu rentable).

Bonne soirée.

Patrick


Dernière édition par Evi le Mar 2 Avr 2013 - 20:03, édité 1 fois (Raison : Tu peux éditer ton message et le corriger ;))
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Message par Spécialiste retraite le Mar 2 Avr 2013 - 19:39

Pour ceux qui en douteraient, le "Bonne soirée. Patrick" au milieu du message est une erreur de tir (je sais c'est ridicule pour un type qui a fait son service militaire dans l'artillerie de marine) et devrait donc se trouver à la fin.
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Message par Admin le Mar 2 Avr 2013 - 23:32

Merci Patrick, une fois de plus ! Ce post illustre ce que j'écrivais la semaine dernière : certains d'entre nous ne pourront pas prendre leur retraite sans compter sur un conjoint. On verra des paramédicaux octogénaires, piégés par l'exercice libéral et par leur imprévoyance.

Il faut insister sur le fait que tes 1000 € restent un montant faible. D'où l'urgence absolue de travailler suffisamment, dès le début, pour être en mesure d'épargner tout en profitant de la vie.

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Message par Speirling le Mar 2 Avr 2013 - 23:43

Il faut insister sur le fait que tes 1000 € restent un montant faible.

Pas certain que ce montant soit si faible que cela pour (au hasard) un jeune diplômé en collaboration à 50 RDV/semaine dans un secteur où loyers comme coût de la vie sont pourtant raisonnables Wink. Je taquine un peu.

Merci à Patrick pour ces contributions nécessaires, amusantes à lire (rendre attrayant un sujet aride n'est pas donné à tout le monde) quoique parfois un peu déprimant.



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Message par Sté le Mar 2 Avr 2013 - 23:51

Bonsoir,

Désolée pour cette question sans doute un peu bête (je n'ai pas suivi tous les autres posts à ce sujet), mais qu'est-ce que ce LMNP qui a l'air si intéressant ?
Merci.

@ Speirling : Admin parlait de 1000 € de revenus complémentaires pour la retraite, pas de l'effort d'épargne. Ce qui est effectivement peu (insuffisant ?) pour vivre, vu ce que l'on peut espérer toucher (ou pas) de la Carpimko.
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Message par OrthoLuz le Mar 2 Avr 2013 - 23:54

Speirling a écrit:
Il faut insister sur le fait que tes 1000 € restent un montant faible.

Pas certain que ce montant soit si faible que cela pour (au hasard) un jeune diplômé en collaboration à 50 RDV/semaine dans un secteur où loyers comme coût de la vie sont pourtant raisonnables Wink. Je taquine un peu.

Merci à Patrick pour ces contributions nécessaires, amusantes à lire (rendre attrayant un sujet aride n'est pas donné à tout le monde) quoique parfois un peu déprimant.


On parle ici de 1000 euros de complément retraite donc en fin de carrière et avec le niveau de vie qu'on aura mené pendant plus de 42 ans à travailler...

En ce qui me concerne, j'ai mis en place un Madelin dans ma première année avec une somme minimale (150 euros environ), cela ne m'assurera pas les 1000 euros de complément cité ci-haut mais pas loin (normalement). Mais bon, me reste plus de 30 ans à travailler alors je ne sais pas trop où on en sera d'ici là... Et d'ici quelques mois/années, je vais me repencher sur tout ça (pour l'instant, je me bats avec mon rachat de crédit immo et le re-remplissage de mes livrets flower ).

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Message par Claudie le Mer 3 Avr 2013 - 7:49

Sté a écrit:Bonsoir,

Désolée pour cette question sans doute un peu bête (je n'ai pas suivi tous les autres posts à ce sujet), mais qu'est-ce que ce LMNP qui a l'air si intéressant ?
Merci.

Investir dans un appart meublé, mais je crois qu'il faut que tu ailles lire les posts Sté ! Very Happy

Patrick, merci encore , l'effort est louable ! bravo1


Dernière édition par Claudie le Mer 3 Avr 2013 - 8:54, édité 1 fois
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Message par Admin le Mer 3 Avr 2013 - 8:46

Loueur de Meublé Non Professionnel. Ca consiste à acheter un bien immobilier et à le louer meublé, soit par ses propres moyens, soit par l'entremise d'une société de gestion. Le cadre fiscal est nettement meilleur que dans le cas d'une location nue. Et surtout, le locataire a moins de chances de pouvoir squatter (et dégrader) le logement impunément.

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Message par Claudie le Mer 3 Avr 2013 - 8:53

Admin a écrit: Et surtout, le locataire a moins de chances de pouvoir squatter (et dégrader) le logement impunément.
Tiens, pourquoi ?
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Message par Admin le Mer 3 Avr 2013 - 8:58

Parce que la location meublée échappe à la loi du 6/07/89. [Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

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Message par Spécialiste retraite le Mer 3 Avr 2013 - 9:19

Bonjour à tous et merci de l'intérêt que vous portez à mes propos.

Pour répondre à Sté, le LMNP signifie Loueur en Meublé non Professionnel (résidence étudiantes, de tourisme, d'affaires style aparthotel, senior ou encore EHPAD).

C'est vrai que j'ai l'air un peu obsédé par ce type d'investissement et que, quand on me lit, on a peut-être l'impression que je l'ai choisi de manière un peu arbitraire.

En fait c'est tout le contraire : depuis plus de 20 ans, j'ai vendu du Madelin, de l'assurance vie, du PEA, du Robien, du LMP, du LMNP, du Scellier, du Scellier DOM, du Girardin à l'IS, du Girardin industriel (je ne suis pas fan mais pourquoi pas, quand on a fait tout le reste) des SCPI (y compris, Guillaume, avec un in fine à 45 % nantissement, et 55 % SCPI, j'ai bien dit un crédit de 100 dont 45 en nantissement et 55 en SCPI, mais je crois que je ne trouverais plus une banque aujourd'hui pour me suivre)... enfin bref, je dois en oublier mais aujourd'hui, pour trouver un placement à long terme (oubliez le court terme rentable car pour moi, et j'espère que Guillaume me pardonnera cette analyse pessimiste, cela s'appelle de la spéculation en bourse et je pense qu'on se dirige vers une crise venant probablement de l'Italie) qui allie sécurité et rentabilité, il ne me reste quasiment plus que, dans l'ordre :

Le LMNP, les SCPI, l'achat d'un local pour y loger le cabinet (je le mets ici car, selon l'endroit où vous exercez, il pourrait se trouver en première ou en dernière position) l'immobilier ancien pour ceux qui sont bricoleurs, puis, avec toutes les réserves que j'y mets sur la santé future des compagnies d'assurance et sur leur capacité à honorer leurs engagements face aux départs massifs en retraite, le Madelin mais à condition soit d'avoir un niveau d'imposition très élevé, soit de ne pas avoir les moyens de faire autre chose, soit d'avoir un conjoint assureur bien payé (la commission touchée par ce dernier compensant en partie la faiblesse du système)
Pour ce dernier point, je le dis tout de suite pour ceux qui ne me connaissent pas encore et avant de perdre une crédibilité durement gagnée, c'est une boutade : si vous avez un conjoint assureur, oubliez la commission et changez de conjoint. Bon, je m'arrête car, plus j'essaie de m'en sortir, plus je m'enfonce.

Cependant, n'oubliez pas que quand on parle de retraite, le pire c'est de ne rien faire. Enfin et sans prétention, j'ai souvent remarqué que les solutions existantes demandaient quelques réglages voire un changement complet d'orientation : pour l'assurance vie ou le Madelin c'est, par exemple, rajouter des SCPI ou des emprunts obligataires (vous avez un exemple qui défile en ce moment en bannière sur le forum), changer de support (et choisir des vrais gérant de fonds), basculer vers un fond hybride (style 20 % actions et 80 % euro avec une garantie du capital) et pour l'immobilier c'est par exemple faire des travaux déductibles fiscalement sur un appartement qui est en revenus fonciers (donc qui génère des impôts parasites) et ainsi le garder en état, ou encore revendre un bien peu rentable (loyer moins impôts et charges) et repartir sur une solution plus efficace.

Mais, c'est comme pour votre métier, c'est un travail de spécialiste et il faut alors (je sais que c'est difficile pour certains) accepter de faire confiance à quelqu'un.
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Message par Spécialiste retraite le Mer 3 Avr 2013 - 9:31

Sté a écrit:Bonsoir,

Désolée pour cette question sans doute un peu bête (je n'ai pas suivi tous les autres posts à ce sujet), mais qu'est-ce que ce LMNP qui a l'air si intéressant ?
Merci.

@ Speirling : Admin parlait de 1000 € de revenus complémentaires pour la retraite, pas de l'effort d'épargne. Ce qui est effectivement peu (insuffisant ?) pour vivre, vu ce que l'on peut espérer toucher (ou pas) de la Carpimko.

Sté,

J'ai diversifié mes activités et je donne maintenant des cours particuliers en MP.

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Message par Admin le Mer 3 Avr 2013 - 10:00

Aaaaargh, cruelle désillusion pour nos petites SCI à l'IS : l’article 217 undecies du Code Général des Impôts est réservé aux DOM. C'est toujours pareil, la meilleure défiscalisation se trouve à des milliers de kilomètres d'ici.

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Nous soutenons ces territoires à bout de bras. Je me demande ce que le pays y gagne réellement. L'Allemagne a perdu ses colonies en 1918, elle ne s'en porte pas plus mal. Bon ok, je me calme... [Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

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Message par Spécialiste retraite le Jeu 4 Avr 2013 - 8:12

Admin a écrit:Aaaaargh, cruelle désillusion pour nos petites SCI à l'IS : l’article 217 undecies du Code Général des Impôts est réservé aux DOM. C'est toujours pareil, la meilleure défiscalisation se trouve à des milliers de kilomètres d'ici.

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Nous soutenons ces territoires à bout de bras. Je me demande ce que le pays y gagne réellement. L'Allemagne a perdu ses colonies en 1918, elle ne s'en porte pas plus mal. Bon ok, je me calme... [Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

En fait Guillaume, c'est pire : en DOM, ils peuvent cumuler, dans l'ordre, la ZFA (de mémoire, je crois que c'est le 44 quaterdecies du CGI), puis la ZFU (44 octies) et enfin le 217 undecies (j'ai eu beaucoup de mal à trouver les BOI correspondants mais ils existent!). Celui qui paye de l'IS dans ces condition est à citer en exemple.

Pour ce qui est du 217 undecies : c'est un article fourre-tout et la partie que j'utilise est la partie investissement immobilier (ce sont les règles du Girardin intermédiaire).
Par contre, même si le déficit créé est reportable, il faut travailler sur la taux normal de l'IS et non le taux réduit. Je considère, pour ma part, que cela nécessite un résultat avant impôt d'au moins 150 000 € (j'ai juste un contre exemple à 100 000 € mais qui correspondait à un objectif patrimonial un peu articulier).

Le fin du fin, c'est un 217, générant un surplus de dividendes, surplus réinjecté en apport ou en nantissement en LMNP

Bonne journée

Patrick
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Message par scarlett17 le Jeu 4 Avr 2013 - 10:35

Spécialiste retraite a écrit:Le fin du fin, c'est un 217, générant un surplus de dividendes, surplus réinjecté en apport ou en nantissement en LMNP

Il n'y a que moi que cette phrase fait rire ?! geek

Bon ok, je retourne à mon dictionnaire... run1
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Message par Invité le Jeu 4 Avr 2013 - 10:38

scarlett17 a écrit:
Spécialiste retraite a écrit:Le fin du fin, c'est un 217, générant un surplus de dividendes, surplus réinjecté en apport ou en nantissement en LMNP

Il n'y a que moi que cette phrase fait rire ?! geek

Bon ok, je retourne à mon dictionnaire... run1


Chut, moi je ne l'ai pas lue jusqu'au bout quand j'ai compris que je ne comprendrai pas!! Very Happy

De toutes manières, j'ai bien compris que le temps qui passe est mon ennemi tout court.

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Message par Admin le Jeu 4 Avr 2013 - 10:56

Je jure que ça ne se voit pas.

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Message par laurent Gretcha le Jeu 4 Avr 2013 - 10:57

Sabine a écrit:////De toutes manières, j'ai bien compris que le temps qui passe est mon ennemi tout court.
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Message par Invité le Jeu 4 Avr 2013 - 11:04

Admin a écrit:Je jure que ça ne se voit pas.

tu as tes lunettes?? Cool

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Message par Spécialiste retraite le Jeu 4 Avr 2013 - 11:22

scarlett17 a écrit:
Spécialiste retraite a écrit:Le fin du fin, c'est un 217, générant un surplus de dividendes, surplus réinjecté en apport ou en nantissement en LMNP

Il n'y a que moi que cette phrase fait rire ?! geek

Non Scarlett, Cahuzac aussi !

Il vient de découvrir qu'il va pouvoir continuer à échapper au fisc en délocalisant, légalement cette fois, dans les DOM.


Dernière édition par Evi le Jeu 4 Avr 2013 - 11:27, édité 2 fois (Raison : balises)
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Message par Spécialiste retraite le Lun 15 Avr 2013 - 16:50

Pour ceux qui se poseraient la question, je vais prendre un exemple pour vous montrer que, en dehors de gagner de l'argent, un intermédiaire comme moi peut-être utile pour éviter de "tomber dans le panneau" de la pub mensongère :

Pub vue sur internet (très grand groupe) :

L’investissement financier le plus intéressant (on parle encore de location meublée)
Accessible pour 210 € par mois (*)
Exemple d’investissement financier avec les revenus garantis (*)

Investissement ttc(1) 150 000 €

Montant de la tva récupérable 24 582 €

Investissement ht à financer 125 418 €

Mensualité crédit sur 20 ans assurance comprise(2) 773 €

Revenu garanti net(3) mensuel à 4,80 % ttc/ht 501 €

Effort d'épargne mensuel 210 €

Voila donc pour la partie visible car pour les (*), les (1), (2) et (3), il faut aller chercher tout en bas de la page et avoir de bonnes lunettes (caractères microscopiques), mais les voici en format normal, donc lisible :


(1) Hors frais de notaire.
(2) Prêt banque La Hénin-Barême au 11/09/2012.
(3) Hors impôts fonciers et taxe d’ordures ménagères.
(*) Selon les conditions du bail commercial proposé par le Groupe Ré. Ét. (je ne vais quand même pas les nommer) et ses filiales. Hors frais de notaire (pourquoi, c'est gratuit ?). Hors impôts fonciers et taxes d’ordures ménagères (surement encore "offerts"). Prêt banque La Hénin-Barême au 11/09/2012. Taux 3,60 % + Assurance 0,38 % - TEG du crédit 4,27 % (600 € frais de dossier). Coût du crédit sur 20 ans pour 10 000 € empruntés : 4 803 €. Sous réserve d’acceptation de votre dossier de crédit par l’organisme prêteur. Investissement possible sans apport personnel.
(**) Jusqu’à 4,80 % TTC/HT. Arrêtons-nous : Quand on achète HT, cela signifie également que les loyers seront HT (en fait, on touche la TVA puis on la restitue au fisc et pour ceux qui en douteraient, mes simulations sont toujours en HT). Ce n’est donc pas ici une erreur mais une tromperie volontaire. Taux proposé au 01/01/2013, selon les stocks disponibles. Montant TTC sur le prix HT de l’acquisition, selon les conditions du bail commercial proposé par le Groupe Ré. Ét. et ses filiales, hors impôts fonciers et taxe d’ordure ménagères, et dans le cadre de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).

Maintenant, vérifions :

Investissement ht à financer 125 418 €
Mensualité du crédit 774
Loyer année 1 : 510
Loyer année 20 : 618 (pour avoir un coût moyen à 210 € comme annoncé)
Loyer moyen 564
Coût moyen : 774 – 564 = 210

Donc, a priori, c’est bon

Sauf que, dans la réalité, cela donnerait plutôt :

Investissement ht à financer 125 418 €
Estimation des frais de notaires 5 800 € (je ne suis pas magicien, je le fais ici : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] ... cquisition)
Total à financer : 131 218 €
Taxe foncière : 200 € (soyons sympa pour un bien qui vaut 150 000 € et qui doit être en ville puisque c’est de l’étudiant)

Comme c’est un bien neuf, supposons une livraison dans un an (un an d’intérêts intercalaire donc)

Mensualité : 42 € pendant un an (ADI) puis 865 €
Loyer TTC année 1 : 510 –TVA (5,5%) = 482 net HT
Loyer année 20 : 618 –TVA (5,5%) = 584 net HT
Loyer moyen : 564 –TVA (5,5%) = 533 net HT
Coût moyen : 865 – 533 = 332 (soit 58 % de plus que les 210 € annoncés) et je n’ai même pas ajouté la taxe foncière !

Voilà comment on se fait avoir.
Je sais ! Maintenant vous allez me dire : « Ah ! Tu vois qu’on a raison de se méfier. »
Ben………………….en fait oui et c’est malheureusement ce qui fait la difficulté de ma profession.

Enfin et c'est amusant, il y a en ce moment une pub qui passe en bandeau sur le forum pour la location de vacances à "La Palmeraie d'Oléron". C'est la résidence que je vous avais cité quand j'ai pris mon exemple.

Patrick
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Message par Admin le Mar 16 Avr 2013 - 9:27

Excellente démonstration ! Il faudrait s'en inspirer pour prouver que l'orthophonie sert à quelque chose.

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Message par Spécialiste retraite le Mar 16 Avr 2013 - 10:59

Admin a écrit:Excellente démonstration ! Il faudrait s'en inspirer pour prouver que l'orthophonie sert à quelque chose.

Pourquoi, certains en doutent ?
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Message par Admin le Mar 16 Avr 2013 - 18:11

Twisted Evil

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Message par Claudie le Jeu 18 Avr 2013 - 10:20

Et ben non, Admin a juste besoin de vacances !

Merci Patrick pour cet exemple .
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