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création d'une SCI pour achat d'une résidence principale à usage professionnel

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Message par cazabat le Jeu 15 Juil 2010 - 22:54

Bonjour,
Je souhaite acquérir un appartement à usage privé et professionnel. On m'a conseillé de monter une SCI à l'IS.
Je recherche actuellement des modèles de statuts. Où pourrais-je trouver des modèles de statuts adaptés à mon cas, c'est-à-dire pour l'achat d'un bien qui sera à la fois ma résidence principale et mon cabinet d'orthophonie?
D'autre part d'autres questions me préoccupent, à savoir:
- La SCI me permettra-t-elle de déduire de mes revenus la totalité des loyers (même la part privée)?
- En cas de vente de mon appartement, obtiendrai-je tout de même l'exonération d'imposition alors que mon bien sera à 50% à usage professionnel?
- Si je désire un jour mettre mon bien à mon nom, je suppose qu'il ne sera pas suffisant de dissoudre la SCI. Comment faudra-t-il alors procéder?
Je vous remercie infiniment de bien vouloir m'éclairer sur tous ces points!

cazabat

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Message par Admin le Ven 16 Juil 2010 - 9:01

Statuts-types : en général, ils sont payants. On peut en trouver gratuitement (je l'ai fait), mais ce sont alors des statuts classiques alors que tu cherches des statuts bien précis. Dans ce cas, il me semble encore plus utile de consulter un notaire ou un avocat. Concernant tes questions :

- Je doute fort que tu puisses déduire la part privée de tes revenus pro, puisque ce n'est pas du pro.
- Calcul de la plus-value (PV) : question intéressante, je n'y avais jamais pensé. Je doute aussi que la partie "habitation" te permette d'échapper à l'impôt sur la PV de la partie pro. Il est même possible que le fait que la SCI soit à l'IS, rende obligatoire l'impôt sur la PV de la partie "habitation"... A voir avec un comptable ou un notaire (la réponse m'intéresse, pour ma culture générale).
- Mettre le bien à ton nom : ce sera une revente, avec frais de notaire et imposition sur la PV, puisque le propriétaire changera.
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Message par cazabat le Ven 16 Juil 2010 - 18:00

Merci beaucoup pour tes infos!
Finalement je ne vois plus pour moi l'intérêt de créer une SCI ... J'espérais pouvoir faire passer la totalité des loyers en frais, parts professionnelles et privées confondues!
Une autre question m'est venue:
- Ces impôts dont vous parlez et qui sont calculés à partir de la déclaration des revenus sur la 2042 (pour une SCI à l'IRPP), s'ajoutent-ils à la taxe foncière ou en sont-ils l'objet?
Pour ce qui est de l'impôt sur la plus-value d'un bien à but privé et professionnel, je te communique les infos dès que que je les ai!

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Message par Admin le Ven 16 Juil 2010 - 18:20

Je ne comprends pas bien la question sur la 2042 et la taxe foncière. Peux-tu développer ?
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Message par cazabat le Ven 16 Juil 2010 - 19:04

Je parle des revenus fonciers imposables qui sont déclarés sur la 2042 pour la SCI à l'IR. Je me demande si les impôts qui en découlent s'ajoutent à la taxe foncière ou bien constituent la taxe foncière dont tout propriétaire doit s'acquitter. Je ne sais pas si j'ai été bien claire...

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Message par propylene le Ven 16 Juil 2010 - 20:23

Non non, ce sont 2 choses différentes (je crois):
Les loyers encaissés viennent "gonfler" ton impôt sur les revenus (IR), alors que la taxe foncière est à payer quoi qu'il arrive (même si tu n'avais encaisser aucun loyer).

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Message par cazabat le Ven 16 Juil 2010 - 20:52

OK! La taxe foncière est donc à part!
Si j'ai bien compris,avec une SCI à l'IR, les loyers que tu déduis de tes revenus sur la 2035 vont malgré tout augmenter le montant de tes revenus sur la 2042 et par la même l'impôt? Ce qui me manque, c'est l'évaluation de cette augmentation...Cela reste assez flou pour moi.
Pour le moment, j'en conclus que la SCI ne serait pas pour moi un choix judicieux!
Merci beaucoup pour vos précieuses réponses!!

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Message par Admin le Sam 17 Juil 2010 - 9:09

Facile à calculer : l'augmentation est égale à la déduction de la 2035. Mais on y gagne en charges sociales : pas de CARPIMKO sur les revenus fonciers, ni de cotisation allocations familiales.
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Message par cazabat le Ven 30 Juil 2010 - 17:23

Admin,
J'ai eu l'info qui t' intéressait : comme tu le présumais, l'exemption de l' impôt sur la plus value en cas de vente d'un bien à but résidentiel et professionnel ne s'applique hélas que sur la partie habitation!

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Message par Admin le Ven 30 Juil 2010 - 17:27

Cela me semble logique, malheureusement...
Merci !
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Message par cazabat le Ven 30 Juil 2010 - 17:32

Ayant décidé pour ma part de renoncer à la SCI pour l'achat de mon appart à but privé et professionnel, je me destine donc maintenant à faire un emprunt classique.Je me retrouve devant un dilemme: faire uniquement un prêt "habitat" ou bien cumuler un prêt "habitat" et un prêt professionnel.
Le banquier me conseille de ne faire qu'un prêt habitat. Ma question est la suivante:
Pourrais-je déduire une partie des intérêts (pour la partie professionnelle) alors que j'ai souscrit un prêt habitat?
Merci de m'éclairer sur ce point, si vous le pouvez!

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Message par alortho le Sam 7 Aoû 2010 - 18:17

Bonjour,
Je cherche à acheter une maison où créer également un cabinet, je me demande comment il faut donc opérer. Acheter à titre pro de local dans ma maison, ou me le louer, ou le meubler et me le louer....
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Message par Admin le Sam 7 Aoû 2010 - 19:28

Ca, ce sont deux questions pour Wrothgard. En espérant qu'il soit rentré de vacances...
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Message par wrothgard le Lun 9 Aoû 2010 - 10:06

Je suis rentré de vacances .. Snif.. mais je suis déjà en train de préparer les prochaines......
J'ai effectivement acheté une maison dans laquelle j'ai installé mon cabinet.
Déjà au mmt de l'achat il faut voire avec le notaire s'il c'est possible d'affecter une partie au pro et une au perso en fonction de l'acte notarial.
Ensuite il faut savoir que si une partie est amortie pro vous êtes bloqués 15 ans sinon plus value (si vous partez si vous déplacez le cabinet ailleurs..) comme on ne sait sous 15 ans ce qui va se passer.....
Se le louer, bonne idée mais si c'est nu vous y gagnerez qu'en ursaff car le loyer déduit en pro et réintégré en perso... par contre une partie de l'assurance , du foncier, ... peut etre déduit en pro, taxe d'habit diminuée de la surface du cabinet...etc..
Se le louer meublé, bonne idée en théorie mais je ne sais si c'est possible pour une fraction d'une maison...
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Message par celine84 le Ven 8 Oct 2010 - 8:13

Bonjour,
Donc Wrothgard comment as-tu fait? un prêt perso et pro? (Ca m'intéresse car je souhaite acheter une maison où je pourrais construire sur le terrain mon cabinet)

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