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Le guide 2013 des SCPI

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Message par Admin le Ven 11 Oct 2013 - 11:03

Nouveau post sur mon blog, concernant les SCPI, un moyen tranquille de se fabriquer une vraie retraite (pas comme la CARPIMKO qui ne donne qu'une vague promesse de retraite) :

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Message par pluline le Jeu 25 Sep 2014 - 11:51

Petite question toute bête : en pratico-pratique, ca se passe comment une SCPI?
J'ai un peu d'argent sur le coté, je suis intéressée par l'immobilier, mais difficile d'emprunter assez d'argent que pour acheter un bien à louer en France. (c'est le cas en Belgique néanmoins) + risque par rapport aux locataires. Soit, la SCPI me semble un bon compromis.
Mais concrètement? Comment faire?

J'ai essayé de télécharger le guide, mais ce n'est plus possible...
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Message par La pie bavarde le Jeu 25 Sep 2014 - 13:19

Merci Guillaume, ça m'intéresse beaucoup moi aussi.
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Message par Admin le Jeu 25 Sep 2014 - 13:29

Je suis passé par mon conseiller en gestion de patrimoine de l'époque. C'est ma banque qui me l'a présenté : dès qu'il était question de SCPI, elle adressait les gens vers lui. En règle générale, un banquier aime bien vendre les SCPI commercialisées par sa banque, mais ce ne sont pas forcément les meilleures.

Outre les banquiers et les CGP, il y a des sites qui sont des sortes de courtiers. Par exemple :
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Enfin, on peut s'adresser directement à une société de gestion de SCPI, comme Perial :
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ou Sofidy :
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Ces deux sociétés sont connues et reconnues dans ce milieu. Elles existent depuis des 10aines d'années, donc on sait ce qu'elles valent, notamment en période de crise immobilière.

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Message par pluline le Jeu 25 Sep 2014 - 14:31

Merci!!
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Message par pluline le Jeu 25 Sep 2014 - 16:02

Arg, j'ai l'impression d'être très bête

Je ne comprends pas en quoi c'est une bonne alternative pour ma retraite.

Si j'achète un appartement que je loue, il me rapporte 2% par an disons, mais dans 25 ans, il me rapporte 2% + un loyer par mois, ce qui est pas mal.

Si j'achète des parts dans un SCPI, et d'après ce que je lis, elles me rapportent 5% (donc +), mais au bout de 25 ans, elles me rapportent toujours 5% par an, donc c'est beaucoup moins avantageux. J'ai lu que je pourrai les revendre, mais sans vraiment de plus value, donc au final, à part ces 5% par an, c'est comme si je mettais mon argent sur mon compte. Et beaucoup moins intéressant pour ma retraite que de toucher un loyer par mois.

Ou alors je n'ai rien compris??
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Message par pluline le Ven 26 Sep 2014 - 10:02

non, personne?
(ou alors personne n'a compris non plus? et me voilà rassurée!)
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Message par Marlou le Ven 26 Sep 2014 - 23:53

Euh moi désolée, je ne sais pas si c'est ton message ou si je suis juste crevée (j'avoue je m'endors un peu !) mais je n'ai pas compris l'histoire des 2% par an. Ça correspond à quoi ?

Et sinon il me semble que dans un cadre idéal, un appart loué directement aurait un meilleur rendement que des SCPI (enfin tout dépend du rapport prix d'achat/location de la ville, on est d'accord, c'est dur de généraliser). Mais comme on n'est jamais vraiment (sûr d'être) dans un cadre idéal, il faut prendre en compte le risque d'absence de locataires pendant une certaine durée, le risque d'impayés, le fait que dès qu'il y a le moindre pb ou réparation etc à faire il faut se rendre sur place ... Et là les SCPI sont avantageuses.

Enfin c'est comme ça que je comprends ça. A vrai dire ça fait 1 an que je suis dessus maintenant, aussi bien avec un quelqu'un qui travaille dans le domaine de la gestion de patrimoine que mon banquier, qui est aussi gestionnaire de patrimoine. Je n'ai pas encore réussi à bien me décider Smile
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Message par pluline le Dim 28 Sep 2014 - 20:32

Marlou a écrit:Euh moi désolée, je ne sais pas si c'est ton message ou si je suis juste crevée (j'avoue je m'endors un peu !) mais je n'ai pas compris l'histoire des 2% par an. Ça correspond à quoi ?

Je disais 2% comme ca, parce que la location rapporte un petit chaque année, dans la mesure où souvent le loyer est plus élevé que la mensualité à rembourser (enfin c'est mon cas en tout cas).
C'était surtout pour dire : annuellement, ca rapporte moins, mais au bout de 30 ans?? Personnellement, c'est surtout ça qui m'intéresse, car j'imagine qu'on aura de moins en moins de retraite, et donc j essaye d'y penser concrètement maintenant.
Avec la SCPI, au final, on récupère notre apport de départ au bout de trente ans, et " c'est tout".

Dur dur ces choix à faire Very Happy
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Message par La pie bavarde le Dim 28 Sep 2014 - 21:02

Pluline,

Tout comme toi, je trouvais que c'était "dur dur" et j'étais bien paumée pour ces histoires de placements financiers car, pas financière pour deux ronds, je n'y comprenais globalement rien. Jusqu'au jour où j'ai imprimé puis lu deux articles de Patrick: tout devient plus clair! Du coup, je pige ce que je n'ai jamais pigé (et ça fait longtemps que je nage). Donc je ne suis plus en brasse coulée, et c'est heureux, thanks to Patrick bravo1 Je t'invite donc à faire de même, il y a des exemples chiffrés très clairs, c'est vraiment bien fait. Je trouve même que c'est pédagogique. Voilà, c'est dit. Bonne chance Pluline.
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Message par Marlou le Dim 28 Sep 2014 - 21:31

En fait pluline, financièrement les SCPI et le locatif direct ça marche pareil.
Si tu achètes un appt, que tu le loues, tu gagnes donc un loyer - les intérêts d'emprunt. Quand ton prêt sera remboursé, tu gagneras ton loyer chaque mois.

Si tu achètes des SCPI et que tu fais un emprunt, tu gagnes aussi le loyer que te rapportent ces SCPI (donc un certain %, souvent ça tourne autour de 5 'est vrai, de ce que tu as investi) - les intérêts d'emprunt. Et quand l'emprunt sera terminé, tu gagneras ce loyer.

Donc ça revient au même finalement, du moins pour le fonctionnement sur papier. En réalité il y a des facteurs à prendre en compte comme les risques d'inoccupation d'un appt, les impayés, la situation géographique, le bien. Les SCPI permettent d'avoir plein de "petites parts" de biens, des fois investis dans des bureaux par exemple ce qui semble pas mal d'après ce que j'ai pu lire, mais en tout cas + diversifiés qu'un seul appart. Après, la location en direct a aussi ses avantages, mais je ne me suis pas assez renseignée sur la question Smile

Voilà c'était très (peut-être trop) schématique et tu aurais tout intérêt à lire les docs de Patrick alors! Mais ça visait juste une compréhension générale et abordable, rien de très précis Smile
Bon courage!
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Message par Spécialiste retraite le Dim 28 Sep 2014 - 22:28

Je suis ému (et honteux de ne pas encore avoir répondu) :

Je ne suis jamais sûr de détenir la vérité (qui, dans mon métier, n'existe pas), j'essaie seulement de m'en approcher et d'expliquer ce qui est souvent passé sous silence. Je remercie La Pie d'avoir apprécié ma prose qui est parfois peu conventionnelle et tous (toutes devrais-je dire pour respecter le genre de votre profession, mais le mode patriarcal de notre civilisation a voulu que la généralité soit masculine, désolé) de ne pas jouer les autruches et de vous intéresser activement à votre retraite (Marlou, bravo, tu as gagné ta carte de membre gratuite à vie).

Je tenterai d'éclairer le thème en cours de façon claire (par exemple, avec un exemple, exemplaire si possible) mais je n'en ai pas encore eu le temps.

Merci à Guillaume (et à toutes et tous, je ne peux pas citer tout le monde, mais certaines se reconnaîtront car il y a vraiment ici des personnalités exceptionnelles) pour cet espace d'expression unique.

Je m'arrête avant d'en faire trop (mais c'est probablement déjà fait).

Patrick


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Message par pluline le Lun 29 Sep 2014 - 11:27

(je n'arrive pas à pratiquer le "citation multiple")

La pie bavarde : merci du conseil je vais me pencher sur les articles, merci!

Marlou : merci c'est plus clair, c'est ça que j'attendais! Je n'avais pas compris que pour les SCPI, on payait aussi une "mensualité" et qu'on arrêtait de la payer à un moment. Merci pour les éclaircissements!

Patrick le spécialiste retraite : pas de problème je ne suis pas pressée du tout! C'est gentil

Merci à vous!
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Message par hélène16 le Mar 30 Sep 2014 - 20:39

où peut on trouver ces articles????
merci

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Message par Evi le Mar 30 Sep 2014 - 20:41

hélène16 a écrit:où peut on trouver ces articles????
merci

Attention, l'abus des signes de ponctuations peut nuire à la santé de Propy.
Merci pour lui.

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Message par Spécialiste retraite le Mar 30 Sep 2014 - 22:25

Evi a écrit:
hélène16 a écrit:où peut on trouver ces articles????
merci

Attention, l'abus des signes de ponctuations peut nuire à la santé de Propy.
Merci pour lui.

Very Happy

Désolé pour ce trouble à l'ordre public, mais je n'arrive pas à me citer moi-même (trop pudique, contrairement aux apparences... et j'ai des témoins).

Ma Pie, peux-tu m'aider ? (Je t'ai envoyé les liens par mail)
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Message par La pie bavarde le Mer 1 Oct 2014 - 8:25

Coucou Patrick,

A cette heure-ci j'ai le cerveau encore embrumé, pas assez de thé dans le coco pour performer à 2000%.

Tu veux que je redonne les liens? Mon PC à la maison est mort...pour le moment je n'accède plus à rien pale

Désolée de ne pouvoir voler à ton secours I love you
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Message par Spécialiste retraite le Mer 1 Oct 2014 - 8:47

La pie bavarde a écrit:Coucou Patrick,

A cette heure-ci j'ai le cerveau encore embrumé, pas assez de thé dans le coco pour performer à 2000%.

Tu veux que je redonne les liens? Mon PC à la maison est mort...pour le moment je n'accède plus à rien pale

Désolée de ne pouvoir voler à ton secours I love you

Bonjour La Pie (sans oublier les autres bien sûr),

J'avais oublié ton problème de PC et je vais donc surmonter ma timidité légendaire en me citant moi-même :

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] (article expliquant les différents supports d'investissement pour la retraite)

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] (article dans les Echos, qui m'ont censuré pour l'article en  lien juste en dessous, prenant des exemples chiffrés)

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] (Article qui explique que la loi Pinel est aussi mauvaise que la loi Duflot, raison pour laquelle les Echos m'ont censuré car je crois que j'ai dérangé certains annonceurs publicitaires)

Bonne journée.
Patrick
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Message par La pie bavarde le Mer 1 Oct 2014 - 8:55

bravo1 bravo1 bravo1
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Message par propylene le Mer 1 Oct 2014 - 9:30

Evi a écrit:
hélène16 a écrit:où peut on trouver ces articles????
merci

Attention, l'abus des signes de ponctuations peut nuire à la santé de Propy.
Merci pour lui.

Very Happy

merci1
Alors Hélène? pourquoi tant de "?" ? Mmm? neos1 fou1

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Message par La pie bavarde le Mer 1 Oct 2014 - 11:12

Propy serait-il tatillon???? Suspect
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Message par Admin le Mer 1 Oct 2014 - 11:51

A chacun sa marotte. Pour Propy, c'est la ponctuation énervante énervée ; pour moi c'est la syntax-e épicèn-e qui torture la grammaire française.

mitrailleuse

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Message par Spécialiste retraite le Mer 1 Oct 2014 - 18:35

Je viens de me rendre compte que j’ai passé un peu trop de temps au bistrot ces derniers jours (mais j’y ai trouvé une ambiance bien moins austère que dans ma spécialité), il est temps de me remettre au boulot !

Voici quelques exemples pour illustrer les différences de rendements suivants les supports d’investissement utilisés (j’ai pris, comme d’habitude, des hypothèses réalistes). J’ai supposé un taux marginal d’imposition de 14 % et tous les chiffres sont exprimés en mensuel, pour un capital investi de 100 000 € :

SCPI (rendement 5,5 %, dans la moyenne des bonnes SCPI) :
Loyer 460 €
Imposition (IR + CSG) 136 €
Loyer net 324 €

Immobilier classique autogéré (un très bon coup avec un rendement à 6 %) :
Loyer 500 €
Charges de copropriété, taxe foncière : 68 €
Loyer imposable : 432 €
Imposition 127 €
Loyer net 305 €

Immobilier classique géré par une agence:
Loyer 500 €
Charges de copropriété, taxe foncière : 68 €
Honoraires d’agence + assurance : 57 €
Loyer imposable : 375 €
Imposition 111 €
Loyer net 264 €

Meublé en étudiant (rentabilité 4,8 %, dans la moyenne de mes produits) :
Loyer 400 €
Charges 15 €
Taxe foncière 30 €
Renouvellement du mobilier 15 € (ce n’est pas une charge déductible mais je le compte comme si vous le provisionniez tous les mois, ne cherchez pas ailleurs, je dois être un des seuls à le compter)
Amortissement (charge déductible fiscalement) 320 €
Loyer imposable 35 €
Imposition 10 €
Loyer net 330 €

Meublé en EHPAD (rentabilité 5,30 %, dans la moyenne des produits que j’utilise mais on peut parfois trouver un peu mieux) :
Loyer 440 €
Charges 0 €
Taxe foncière 20 €
Mobilier 30 €
Amortissement 320 €
Loyer imposable 100 €
Imposition 30 €
Loyer net 360 €

En résumé :

Les SCPI de rendement ont une rentabilité brute de 5,5 % mais nette de 3,89 %
Un bon coup en immobilier que vous gérez tout(e) seul(e) offre une rentabilité brute de 6 % mais nette de 3,66 %
Le même bon coup mais géré en agence offre une rentabilité brute de 6 % mais nette de 3,17 %
Un meublé en étudiant " standard " donne du 4,8 % en brut et du 3;96 % en net
Un meublé en EHPAD " dans la moyenne " donne du 5,3 % en brut et du 4;32 % en net

Pour la projection dans le temps, pluline tu as raison, les loyers des SCPI ont plutôt tendance actuellement à stagner ou à diminuer alors que les loyers en immobilier classique ou meublé sont revalorisés (chaque année ou tous les trois ans pour certains EHPAD). Et j’ai supposé que pour l’immobilier classique, là c’est Marlou qui a raison, je n’ai pas tenu compte d’éventuels impayés, des quelques mois où le logement peut être inoccupé entre deux locataires, ni d’ailleurs des frais pris par l’agence à chaque changement de locataire (impossible à calculer, cela dépend du turnover de l’appartement).

Enfin, en cas d’achat à crédit, les meublés, étant donné la faiblesse de la base imposable que vous constatez dans mes exemples, deviennent nets d’impôt pendant toutes la durée du crédit alors que les autres supports (immobilier classique et SCPI) voient très vite leur rentabilité amputée par l’impôt.

Je ne sais pas si c'est plus clair, mais je vous promets que j'ai essayé.

Patrick
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