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Retour de mon "expérience retraite", sur le forum et ailleurs

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Message par Spécialiste retraite le Lun 6 Jan 2014 - 14:22

Bonjour à tous et bonne année.

Je reviens vers vous un peu dépité car, après avoir été sollicité par plusieurs membres de ce forum qui a si bien su m’accueillir, une phrase est sans cesse revenue : « je n’ai pas tout compris mais… »
Et la, je me suis rendu compte que le fait d’avoir voulu être le plus précis possible et de partager un maximum d’informations, parfois techniques, m’avait desservi et en avait aussi découragé beaucoup (je vais essayer de me rattraper plus bas avec des exemples réellement rencontrés).

Pour vous aider à y voir plus clair, pour compléter et enrichir le sondage « Que faire » et peut-être vous intéresser plus activement à votre future retraite, je vais vous livrer ici un retour d’expériences vécues, notamment sur ce forum. Vous aurez donc compris que toute ressemblance avec des situations et personnages ayant réellement existé n’est pas fortuite (mais je ne donne pas les noms, même contre un dessous de table) et que rien de ce que vous allez lire n’est volontairement inventé dans un but bassement commercial.

Avant d’aller plus loin, je voudrais savoir si mes interventions  vous ont aidé à prendre des décisions au niveau de vos investissements et lesquelles… ou si vous avez hésité à les prendre et pourquoi ? N’oubliez pas que toute remarque ou question, même si elle vous parait anodine, peut en aider certains à y voir plus clair.

Je vais tout d’abord faire quelques constats sur les situations et comportements rencontrés (et sur quelques idées reçues) où vous allez peut-être vous reconnaître.


Puis je vais faire un point rapide (ceux qui me connaissent sont priés d’arrêter de ricaner car je crois que, cette fois, j’ai réussi à être synthétique) mais très concret sur votre retraite et celle de votre conjoint s’il est salarié cadre.

Puis je vais vous livrer des exemples assez variés de situations réellement rencontrées qui vous permettrons de comprendre chiffres à l’appui (quand on me demande une étude, je comparer souvent plusieurs solutions) pourquoi  j’ai choisi tel support et pourquoi je fuis tel autre (vous allez voir, je pense que cela saute aux yeux) avec, au menu, la retraite Madelin, les SCPI (« pierre papier »), le local professionnel, la tontine, le LMNP (loueur en meublé non professionnel pour les mauvais élèves qui n’ont pas bien suivi le cours que je leur dispense depuis près d’un an), le Duflot (immobilier neuf de défiscalisation qui est la cause du coup de fil hebdomadaire que vous recevez toujours au plus mauvais moment pour vous demander si vous payez des impôts) et l’investissement immobilier « classique », c’est-à-dire non meublé et dans l’ancien (donc en « revenus fonciers » pour ceux qui auraient loupé le cours de soutient).

Premier constat : presque tout le monde a mis en place une retraite Madelin car, contrairement à l’immobilier, c’est facile à comprendre, que tout le monde en vend et qu’à force d’être sollicités, vous avez fini par céder.

Pourtant :

C’est la solution la moins efficace (avec le même effort mensuel, elle donne moins de complément retraite que d’autres solutions et encore moins quand il s’agit d’une rente qui sera réversible au conjoint en cas de décès, comme vous allez le voir plus loin).
La seule solution pour « doper » un contrat retraite Madelin serait d’utiliser des supports en actions (en choisissant bien, donc en y consacrant du temps, en suivant régulièrement les actualités économiques et financières, et en pratiquant quelques « réglages réguliers » ce qu’un assureur appelle « arbitrages ») ou des SC PI bien choisies… mais là, cela passe quasiment obligatoirement par un interlocuteur indépendant et pointu (nous sommes les seuls à pouvoir choisir, parmi les différents contrats disponibles sur le marché, ceux que l’on souhaite distribuer en toute indépendance). Pourtant, l’écrasante majorité des gens que je rencontre ont un contrat « classique de réseau » (comprenez réseau de vente, donc banque ou compagnie d’assurance). En clair : la personne qui vous l’a vendu représente une « marque » (Allianz, AXA, Société générale, Banque Populaire, MMA… à vous de compléter) et n’a souvent qu’une ou deux solutions à vous proposer, même si elles ne sont pas bonnes. Après tout, cela n’est pas très grave puisque personne ne semble faire un point régulier pour évaluer la performance de son contrat.

C’est la solution la plus rigide (obligation de versement, pas de capital disponible et seulement une rente imposable le jour du départ en retraite)

Aucun patrimoine laissé aux enfants le jour du décès : celui/celle qui a alimenté son contrat pendant 25 ans et qui décède 10 ans après être parti en retraite aura probablement fait la plus mauvaise opération de sa carrière d’épargnant et mis ses enfants en colère… mais il/elle ne sera plus là pour le constater.

Contrairement à ce que l’on vous fait croire, c’est la solution la plus aléatoire car on est complètement dépendant de la qualité de gestion de l’assureur, sans jamais pouvoir la vérifier… et si cela se passe mal, voici deux exemples de ce qui pourrait arriver (il s’agit de deux célèbres systèmes de retraite par capitalisation de la fonction publique) :
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Il faut savoir qu’en un peu plus de 20 ans de carrière, aucune des personnes que j’ai rencontré  n’a été capable de me donner une estimation du complément de retraite attendu (ou même espéré) sur leur contrat Madelin.
Mais la majorité des personnes rencontrées m’a résumé son choix au principal avantage qu’on lui offre : la réduction d’impôt du Madelin est un argument qui revient souvent et c’est encore pire quand il s’agit de la loi Duflot (immobilier dans le neuf). Pourtant le Duflot est encore moins efficace que le Madelin (voir plus bas).

Bon d’accord, on est tous pareils, on n’aime pas remettre en cause ses choix, peut-être par réticence au changement. En effet, il m’est souvent arrivé, et pas seulement avec des orthophonistes, rassurez-vous, de rencontrer des gens qui ont tout misé sur la loi Madelin et à qui je préconise de diminuer le versement pour diversifier les solutions ou qui ont de l’immobilier coûteux, notamment en charges quand c’est de l’ancien et en impôts et CSG quand le crédit est terminé ou presque (ils sont alors en situation de revenus fonciers et paient des impôts sur un logement sur lequel ils ont encore un crédit, vous allez aussi le constater plus loin) et à qui j’ai préconisé de revendre (quand le rendement net est entre 2% et 3% cela coule de source) et qui n’ont pas suivi mes conseils malgré une analyse chiffrée, préférant garder ce qu’ils avaient mis en place.

La plupart des gens préfère rencontrer physiquement la personne qui leur propose une solution que d’échanger via un forum ou une boite mail… alors que l’écrit, contrairement à l’oral qui peut  facilement tourner au discours commercial voir à la manipulation (je suis sûr qu’un certain nombre d’entre vous a vécu cette situation) laisse une trace, est plus précis, complet et vérifiable. J’ai par exemple reçu des demandes par mails d’orthophonistes habitant  Paris, Lille ou Lyon et après avoir répondu que j’étais à Toulouse, je n’ai plus reçu aucunes nouvelles.

Enfin, beaucoup de gens pensent soit qu’on leur propose la solution la plus rémunératrice pour le « vendeur » et pas la meilleure pour eux (et c’est parfois malheureusement le cas), soit que l’on fait une économie en se passant d’un intermédiaire, ce qui est faux (je facture des honoraires soit à la compagnie d’assurance quand c’est un support financier, soit au promoteur quand c’est de l’immobilier neuf, soit au vendeur quand il s’agit d’immobilier dans l’ancien). En fait, en se passant d’un intermédiaire et à condition qu’il soit compétent et honnête, on se passe aussi d’un conseil.

Pour aller plus loin, je me suis rendu compte que, à quelques exception près, les gens qui m’ont demandé une étude sur leur situation et leurs investissements sur le forum ou qui ont souhaité me rencontrer ont grosso modo entre 30 et 35 ans. Ce qui veut dire aussi que ceux qui ont entre 40 et 50 ans, par exemple, sont soit moins conscients du problème de la retraite, soit moins riches que les jeunes, soit considèrent qu’ils ont ce qu’il faut et que les choix qu’ils ont fait il y a quelques années sont suffisants, forcément les bons et ne doivent pas être analysés et comparés aujourd’hui pour mesurer leur pertinence (vous allez voir plus loin que cela peut pourtant être très utile).

Après cette longue introduction (désolé, à mon âge on ne se refait pas et les informations qui précèdent sont aussi des sources de réflexion) je vais essayer maintenant d’être le plus concret possible.

Petit rappel de votre situation au regard de la retraite :

La retraite pour un affilié Carpimko c’est, du jour au lendemain (c’est le principe de la retraite) une perte d’environ 60 % pour les revenus les plus faibles et d’environ 70 % pour les autres (si votre conjoint est avocat ou architecte, il subira le même sort)

« Pas grave car moi, mon conjoint il est  salarié cadre », sous-entendu « protégé » et bardé de complémentaires… qui sont aussi malades que la sécu et c’est dommage car un cadre doit essentiellement compter sur ses complémentaires puisque la retraite de base (sécu) est plafonnée à ½ PASS  soit 1 564,50 € par mois en 2014. En résumé, si le système actuel survit aux départs massifs en retraite des années 2020 à 2035 (voir ici [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] , une jolie pyramide des âges commentée par votre serviteur… survoler la flèche rouge pour faire apparaitre ma prose) ce sera, pour un cadre, une perte d’environ 40 % pour les revenus les plus faibles et d’au moins 50 % pour les autres.

Pour finir sur le sujet de la retraite d’une manière très terre à terre, il faut savoir qu’il est très difficile de changer de niveau de vie (surtout du jour au lendemain) mais qu’un retraité peut, dans la plupart des cas, se contenter de 70 % de ses revenus de fin d’activité pour s’en sortir décemment.

En clair, la plupart d’entre vous, avec ou sans conjoint, aura besoin d’un complément de revenu entre 1 000 et 2 000 € par mois, ce qui concrètement signifie :

En utilisant un contrat Madelin et pour une rente mensuelle de 1 000 €, il faudra avoir constitué un capital d’environ 300 000 € (ce qui revient à faire un versement d’un peu plus de 800 € par mois si l’épargne dure 20 ans … et encore, mon Madelin est « idyllique » puisqu’il rapporte 4% nets, n’a pas de frais sur les versements, ni sur la rente… bref, il n’existe pas encore !)… je vous passe le calcul s’il fallait « fabriquer » 2 000 € de complément de revenu.
Soit, en immobilier « classique » (non meublé) 3 T2 ou 2 T3 plus un studio dans une grande ville… désolé d’être peut-être contrariant mais, ceux qui me connaissent savent que je raisonne toujours en net c’est-à-dire que je retire les charges, assurances, frais d’agence, taxe foncière, impôts et CSG.

Prenons maintenant quelques exemples de situations que j’ai rencontrées (j’implore votre pardon car ce ne seront pas forcément des situations rencontrées chez des orthophonistes) :

Un chirurgien-dentiste très « prospère », que je connais depuis plusieurs années, m’a annoncé avec une certaine suffisance, quand je lui ai parlé des supports immobiliers que j’utilise dans le département français de La Réunion (je rappelle à Guillaume que la Réunion, c’est la France) qu’il y avait déjà investi grâce à un de ses amis. Quand je lui ai demandé le nom du promoteur il m’a annoncé fièrement « Apavou » qui est l’un des pires en matière de choix des emplacements et de qualité de réalisation (maintenant, si on vous le propose, vous êtes prévenus). Je doute qu’ils restent amis quand il faudra revendre l’appartement. Même promoteur chez un anesthésiste il y a 4 ans : quand je lui ai demandé où il avait investi, il m’a répondu « Le Port », ville qui est très loin d’être résidentielle, les spécialiste de La Réunion apprécieront.

Autres « perles », en vrac :

Un achat en « défiscalisation » De Robien à Castres  (population : 42 701 habitants en 2009, 43 347 en 2007, 43 451 en 1999, 44 812 en 1990, 45 578 en 1982). La question que je me pose est la suivante : pourquoi un client qui habite à Toulouse avec un bon niveau socio culturel (ingénieur chef de projet) va-t-il investir dans une petite ville qu’il ne connait pas ? Résultat des courses : il est aujourd’hui obligé de garder cet appartement qui est invendable au prix où il l’a acheté.

Un pilote de ligne habitant Toulouse qui a acheté un appartement à Gaillac (22 672 habitants en 2009) dans une résidence avec piscine. Résultat : toujours invendable et charges de copropriété exorbitantes.

D’une manière générale, pour éviter ces pièges, quand on vous propose une solution à laquelle vous ne connaissez rien, votre interlocuteur doit être capable de vous apporter des éléments vérifiables et si possible chiffrés (source Insee, prix des transactions observées par les notaires… par exemple) qui vous permettent de vérifier que la personne en face de vous a choisi ce support pour sa pertinence et non en fonction de la commission qu’il touche. À titre d’exemple, ceux qui ont suivi mes interventions sur le forum ont peut-être noté que je propose aussi de l’immobilier sur l’île de La Réunion, le dernier ayant été signé pas plus tard que le 31/12/2013. Mais comme mes clients ne connaissent pas ce département (certains pensent encore que c’est un pays étranger), j’ai créé un livret de 22 pages avec une présentation géographique, économique (croissance, secteurs d’activités, infrastructures aéroportuaires et portuaires, grands projets), démographique (nombre d’habitants, structure par âge de la population, évolution prévue du nombre de ménage, donc de la demande de logements), une présentation du marché immobilier, une présentation de mon partenaire sur place et de ses garanties puis quelques photos (j’ai bien dit « photos » pas « plaquette commerciale » avec un joli dessin) présentant des programmes déjà vendus (d’ailleurs, en général, quand je vends un appartement je m’arrange pour envoyer des photos de l’appartement quand c’est déjà construit, sinon du chantier et de son environnement). Vous pensez peut-être que je suis fou, mais cela montre au moins que j’ai réfléchi à ce que je propose.

Bon, sortons de la caricature et prenons de exemples chiffrés (et réellement rencontrés comme je vous l’ai dit) :

Il y a presque un an, un expert-comptable m’envoie un  de ses clients en lui expliquant que j’ai la solution à son problème qui est le suivant :

Ce client est commerçant à la retraite, il disposait, suite à la vente d’un appartement, d’environ 130 000 € et avait besoin de revenus complémentaires immédiats.
Je lui ai donc proposé, pour 128 800 € tous frais inclus (notaire et honoraires), un achat en EHPAD (maison de retraite médicalisée pour les non-initiés, s’il y en a encore) déjà en exploitation bénéficiant du statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) dont je vous détaille les principes à la fin de ce message.
Loyer net (impôts, charges et taxe foncière) : 570 €

Il m’avait mis en concurrence avec un agent immobilier avec lequel il « travaille depuis longtemps » et qui lui a « toujours fait faire de bonnes opérations ». Bien, comme disait Laurence Boccolini (pour ceux qui se souviennent encore de Money Drop) « Vérifions » :

On lui proposait, en plein centre-ville de Toulouse (quartier jardin des plantes pour les connaisseurs) un appartement de 133 600 € (honoraires et frais de notaire inclus).
Pour une fois, je vous passe le détail des charges, honoraires de location, assurance et taxe foncière pour vous donner le loyer net : 330 € (donc ce qui reste réellement après les impôts, frais et charges)

Etant donné que « mon EHPAD » lui donne un revenu net de 570 € (soit quand même 73 % de plus), nous retrouvons Laurence Boccolini s’adressant à l’agent immobilier de mon client : « vous êtes le maillon faible ». D’autant plus maillon faible que ce client a un petit T2 (33 m²) en plein centre-ville, juste à côté de la Fac de droit éco et sciences sociales, géré par la même agence, proposé à la location 600 €… et inoccupé depuis 8 mois. Je lui ai conseillé de baisser le loyer qui était un peu élevé et, étant donné la surface et l’emplacement, de le louer en logement étudiant meublé. Je ne comprends toujours pas que l’agent immobilier qui le gère n’a pas eu la même analyse au bout de 8 mois d’inoccupation !

Autre exemple récent pour lequel la problématique était la suivante :

Faut-il acheter un local pro pour y loger mon activité et trouver un deuxième locataire, ou faire un investissement directement dédié à la retraite ou encore écouter le commercial qui me dit d’acheter un T1 sur Montpellier en « défiscalisation Duflot » ?

« Vérifions » :
Local pro : prix d’achat 162 000 € (sans passer par une agence donc hors frais de transaction, mais frais de notaire inclus et hors travaux d’aménagement, ce dont je doute à cause des normes handicapés).

Duflot : prix 100 000 € (j’ai fait un  peu le tour pour vérifier ce prix qui ne me paraissait pas très élevé et j’en suis arrivé à la conclusion que, soit ce n’est vraiment pas du centre-ville, soit le conseiller a résumé en disant « à peu près 100 000 € », mais j’ai joué le jeu en faisant l’étude avec ce prix et en calant le loyer au plafond autorisé par la loi Duflot).

Pour ma part, désolé d’être un peu répétitif, mais j’ai comparé tout cela avec un EHPAD dans l’ancien (centre-ville d’une grande ville) qui coûte 132 000 € (frais de notaire et contrairement au local pro, il y a des honoraires qui sont inclus). Je rappelle à ceux qui en douteraient encore que je pourrais proposer du Duflot ou du Madelin (je suis habilité à vendre tout ce qui existe, même un château, mais je n’en ai pas en magasin) et que mon choix est réellement dicté par mes convictions et mon expérience.

Résultats (arrondis à 1 ou 2 euros près) :
Le local pro coûte en moyenne 180 € par mois pour un loyer net au terme du crédit de 890 €
Le Duflot coûte en moyenne 290 € par mois pour un loyer net au terme du crédit de 250 €
L’EHPAD coûte en moyenne 100 € par mois pour un loyer net au terme du crédit de 690 €


Ce qui signifie que pour le même loyer au terme de 890 € (je sais, mon raisonnement est un peu empirique, notamment pour le Duflot qui devient de moins en moins rentable quand la surface augmente, mais inutile d’accabler cette loi ridicule et « agrandissons «  ce T1) :

Le local pro coûte en moyenne 180 € par mois
Le Duflot coûte en moyenne 1 032 € par mois (je vous avais prévenus)
L’EHPAD coûte en moyenne 129 € par mois (je n’ai volontairement pas rajouté le coût lié au renouvellement du mobilier car je n’ai pas compté non plus le coût de la mise aux normes du local pro et d’éventuels honoraires d’agence pour l’achat)

Autre exemple :
Il y a une SCI, plus un local pro (jusqu’ici tout va bien) puis une retraite en Madelin pour 300 € par mois… « vérifions » avec les hypothèses suivantes:

J’ai utilisé un contrat Madelin avec des frais sur versements de 2 % et un rendement net annuel de 4 % (royal)
J’ai comparé avec des SCPI, achetées à crédit et dont le rendement net est de 5 %, revalorisé à hauteur de 1,5 % par an.
Puis avec un studio étudiant (vous voyez bien que je ne fais pas que de l’EHPAD) en location meublée dans l’ancien (vous pouvez regarder à la fin de mon message pourquoi je ne veux pas proposer du neuf) pour un total à financer de 67 000 € (frais de notaire et honoraires inclus, comme toujours)
Enfin, pour être complet, j’ai fait l’étude de mon logement étudiant, transposé en revenus fonciers (location nue classique) pour montrer l’intérêt, notamment fiscal de la location meublée en résidences services.

Résultats :

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Pour finir par une comparaison plus facile à lire, je vais ramener le coût mensuel des différents supports au niveau du Madelin, c’est-à-dire comme si chaque solution avait coûté 265 € par mois :

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Un dernier exemple qui commence bien mais finit moins bien :

Comparons donc un logement acheté 160 000 € et loué 900 € par mois (exceptionnel)… mais en impayé de loyer,  que j’ai décliné en deux versions, à savoir une version gérée par une agence immobilière et bénéficiant d’une assurance loyers impayés et une version gérée par le propriétaire sans agence et sans assurance (et j’ai bien sûr supposé que le loyer était payé correctement).

Avec un support LMNP

Et des SCPI achetées à crédit

Je n’ai pas pu estimer le coût du ravalement de façade sur l’appartement car je ne connais pas la typologie du bâtiment (nombre d’étages, de logements…). J’ai donc fait une étude sans ce paramètre alors que je l’ai pris en compte pour le LMNP.

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Comparons ces résultats en supposant le même loyer net au terme du crédit, à savoir 826 € mensuels :

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Enfin, j’ai effectué une comparaison entre l’appartement le plus rentable (« autogéré ») et un support existant dans mon catalogue LMNP donnant à peu près le même loyer net au terme du crédit :

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Je vais finir avec un exemple qui est pour moi « succulent » car issu d’une longue discussion (une quarantaine de messages échangés avec mon contradicteur avant d’arriver à un vrai « chiffrage » de sa solution miracle) à laquelle j’ai participé sur un autre forum et révélateur de la manipulation commerciale et des mensonges que vous subissez parfois. Je peux fournir le lien a tous ceux qui aiment lire (et rire).

Je vous livre en intégral le premier message de ce fourbe (il arrive au milieu d’une discussion sur la retraite) tant il est révélateur de ce qui va suivre :

« Ludo 42 a raison Pamela. Il vaut mieux capitaliser avant d'être à la retraite. La retraite se prépare avant, et pas au dernier moment. Oui, vous n'allez pas toucher grand chose pour votre retraite et je pourrai vous dire précisément combien vous pouvez toucher (vous allez voir, dans la phrase qui suit, comment il se propose de nous éclairer). Pour toucher le taux plein, il faut actuellement cotiser 41,5 ans. Tout dépend de l'année de naissance de chacun, sachant que la valeur du point est de 0,5620 pour 2013 (ceux qui avec ça ont compris quel sera le montant de leur retraite sont des surdoués et peuvent sauter au moins 3 classes d’un coup). Heureusement que d'autres solutions existent pour la retraite, et Ludo42 a raison, il faut capitaliser, tout le reste c'est du bonus. Je peux vous aider à vous constituer un capital avec un super rendement (vous allez voir plus loin que l’on va tomber de haut) pour votre retraite, ou pour un autre projet. Contactez moi, et on pourra se rencontrer… »

Je lui demande donc  quel est ce super rendement et il me répond :

« Un super rendement, c'est de l'ordre de 5,75% par an»
Suite de la discussion, moi : « C'est de l'ordre de 5,75 % ou c'est 5,75 % garantis (et sur quelle durée?) »
Lui : « C'est de l'ordre de 5,75%, en tout cas supérieur à n'importe quel contrat d'assurance vie. Nos gestionnaires de fonds essaient de ramener au moins 3,5% de plus que l'inflation garanti, chaque année. C'est un placement long terme, institutionnel au même titre que le PEL ou le livret A, sécuritaire et prudentiel, éligible au Plan d'épargne populaire, non soumis à l'impôt sur la fortune pour les versements avant 70 ans, et en plus, il peut être financé par les frais généraux de l'entreprise, ce qui a pour conséquence de réduire son bénéfice, et par dessus tout, son impôt sur les sociétés » Vous commencez peut-être à reconnaitre les symptômes de la manipulation commerciale que vous avez peut-être subie vous-même.

Plusieurs messages plus loin (et après avoir récupéré les conditions générales du contrat), je finis enfin par apprendre qu’il s’agit d’une tontine dont voici les caractéristiques :

Argent bloqué jusqu’à la fin du contrat
En cas de décès, l’argent est perdu (sauf si l’on paye une assurance)
On ne peut pas diminuer le montant de son versement
Il y a une obligation de versement sinon vous subissez une pénalité équivalente à deux années de cotisations, en clair : si vous cessez de verser avant que le contrat ait 2 ans, vous perdez tout et si vous cessez de verser au bout de 5 ans, on fera comme si vous n’aviez versé que 3 ans.

Bon, je vous passe les détails de cet échange parfois houleux, pour arriver aux conclusions :

Son super rendement de 5,75 % est en fait la moyenne des rendements servis sur les 20 dernières années (sachant qu’il y a 20 ans, je proposais de l’assurance vie avec des rendements sans risques entre 8 et 10 %)

Ses calculs de départ (avant que je les vérifie et les rectifie) donnaient, pour un versement de 416 € par mois :
Un complément de revenu sur un contrat Madelin d’environ 420 € et de 470 € pour la tontine.

En fait, après vérification cela donne (désolé pour mon obsession, j’ai encore rajouté une location en meublé) :

La tontine coûte 433 € par mois (et non 416) et donne 397 € de complément retraite net

Pour que la comparaison avec le Madelin soit plus facile, j’ai tout ramené à un complément de retraite net de 500 € par mois, et dans ces conditions :
La tontine coûte 545 € mensuels
Le Madelin, pour un couple sans enfant à charge et déclarant un revenu annuel de 60 000 € coûte 534
Le Madelin, pour un célibataire sans enfant à charge et déclarant un revenu annuel de 40 000 € coûte 406
Le LMNP coûte 172 € par mois, même si vous êtes non imposable

Pour finir (si, si, c’est promis, je m’arrête là), je vous livre un rappel sur le statut de la location meublée :

IL faut distinguer le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Le premier (LMP) nécessite le respect de deux conditions simultanées, difficiles à remplir :
• Les recettes (loyers) annuelles perçues doivent au moins atteindre 23 000 €
• Les revenus de la location meublée doivent représenter au moins la moitié des revenus d’activité du foyer (salaires, pensions, retraites…)

Je vais donc développer le statut LMNP. IL existe deux façons d’accéder à ce statut :

• Acheter un logement soi-même, le meubler (en respectant des règles) et le mettre en location sous bail meublé. Dans ce cas, le propriétaire paye la contribution foncière des entreprises (ancienne taxe professionnelle), des frais d’agences (il est plus sûr de passer par un professionnel pour de la location meublée, à moins d’avoir du temps à y consacrer), les assurances, les charges de copropriété (parfois élevées dans l’ancien) et la taxe foncière (en général entre un mois et un mois et demi de loyer), l’ensemble de ces charges représentant généralement entre 25 % et 30 % des loyers. Au-delà de cet aspect coût, le propriétaire qui loue en meublé  doit assumer la gestion du risque (impayés, dégradations, absence temporaire de locataire par exemple en saisonnier, en tourisme ou encore en étudiant pendant les mois d’été). D’une manière générale, ce type de location concerne soit un logement étudiant (donc situé à côté d’un transport en commun et pas trop éloigné d’un pôle d’enseignement), soit une location saisonnière de type touristique (bord de mer ou montagne).

• Passer par un bail commercial signé avec un gestionnaire de résidences services (étudiant, tourisme, affaires c’est-à-dire para hôtelier, ou enfin senior, médicalisée ou non). C’est ce que je préconise à mes clients.

Le premier avantage du bail commercial est qu’il n’y a plus de problème d’irrégularités dans le versement des loyers (même si le logement est temporairement inoccupé, la société qui gère l’établissement paye le loyer car c’est elle le locataire et c’est un engagement signé dans le bail).

Les charges sont nettement plus légères car l’essentiel des charges d’entretien courant est assumé par le gestionnaire de l’établissement.

Il n’y a plus besoin de payer une agence immobilière ni des assurances loyers impayés et dégradations.
Ainsi, selon les cas et en incluant la taxe foncière, au lieu de représenter entre 25 % et 30 % du montant des loyers, en bail commercial, le total des charges varie généralement entre 2 % (sur certains EHPAD) et 10 %.

J’ai choisi de proposer des biens déjà existants et exploités car je peux vérifier la santé financière de l’exploitant, il n’y a pas d’intérêts intercalaires à payer sur le crédit contrairement au neuf qui est souvent livré au minimum un an plus tard, et, comme en France le foncier disponible se fait de plus en plus rare, les emplacements de résidences déjà exploitées depuis quelques années sont très souvent bien meilleurs que les résidences neuves.

Mais mes principales motivations à proposer de l’ancien par rapport au neuf sont les suivantes :

Le neuf est devenu cher et ainsi l’ancien bénéficie d’un meilleur rapport locatif.

La réduction d’impôt existante sur le LMNP neuf est pour moi un leurre : elle représente seulement 11 % du montant hors taxe de l’achat et est répartie sur 9 ans. Mais, au-delà de ces 9 années, il n’y a plus aucun avantage fiscal (notamment la possibilité de pratiquer l’amortissement, comme nous le verrons pour l’ancien) et les revenus tirés de la location meublée deviennent alors imposables, faisant reperdre une partie des gains fiscaux générés sur les 9 premières années.

Fiscalité du LMNP dans l’ancien :

La location génère des revenus (les loyers) desquels sont déductibles les charges (vues plus haut) et la taxe foncière mais aussi les intérêts et assurances de l’emprunt en cas d’achat à crédit. La location meublée dans l’ancien permet également de déduire l’amortissement comptable du bien (qui représente entre 85 % et 90 % de sa valeur), sans toutefois pouvoir créer un déficit, la part d’amortissement non utilisée étant reportée jusqu’à totale utilisation. Ainsi, contrairement à de la location immobilière classique en revenus fonciers, les loyers de l’opération sont souvent nets d’impôts pendant toute la durée du crédit.

Voilà pourquoi il n’existe pas aujourd’hui de supports d’investissement plus rentables, notamment en vue de la retraite.

Prenons un exemple (un peu schématique car je ne tiens pas compte des frais de notaire ni des intérêts d’emprunt):

1) Achat d’un appartement en revenus fonciers pour 100 000 €
Loyer mensuel 400 €, charges et frais 60 €, taxe foncière 40 € (ramenée en mensuel)
Revenus fonciers imposables : 400 – 60 – 40 = 300 €

2) Achat d’un appartement en LMNP pour 100 000 €
Loyer mensuel 400 €, charges 10 €, taxe foncière 40 € (ramenée en mensuel)
Amortissement : 100 000 € - 15 % (foncier non amortissable) = 85 000 € divisé par 20 (durée d’amortissement) = 4 250 €  à déduire en charge chaque année, soit environ 350 € par mois.
Revenus imposables : 400 (loyer) – 10 (charges) – 40 (taxe foncière) – 350 (amortissement) = 0 €.

Merci de votre attention et sachez que je suis disponible pour étudier chaque « pathologie ».

Patrick
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Message par propylene le Lun 6 Jan 2014 - 17:45

Bonjour et meilleurs voeux également!

Merci pour ce sujet fort intéressant (même si j'ai mis 4H30 à le lire Smile )!

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Message par veronique hortet le Lun 6 Jan 2014 - 17:58

propylene a écrit:Bonjour et meilleurs voeux également!

Merci pour ce sujet fort intéressant (même si j'ai mis 4H30 à le lire Smile)!

moi de même !
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Message par Spécialiste retraite le Lun 6 Jan 2014 - 18:14

propylene a écrit:

Merci pour ce sujet fort intéressant (même si j'ai mis 4H30 à le lire Smile)!

Propylène, Véronique, bonsoir,

Désolé pour le temps de lecture imposé par ma prose (ce qui est un peu normal dans le mesure où j'ai mis un peu plus d'une semaine, certes pas en continu, mais quand même, à "accoucher" de ce message).

Au début, je me suis dit que ce serait simple et rapide, mais décidément, je n'arrive pas à aborder le sujet de la retraite avec légèreté.

Pour finir, il faut savoir que n'ai pas mis tout ce que je voulais dire (notamment sur la SCI et la façon de l'envisager, sur l'opportunité de passer un appartement de revenus fonciers à de la location meublée...)

Enfin, j'y essayé de donner des pistes de réflexion à travers mon expérience.

Bonne soirée.

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Message par laurent Gretcha le Lun 6 Jan 2014 - 19:49

Spécialiste retraite a écrit:Pour finir, il faut savoir que n'ai pas mis tout ce que je voulais dire (notamment sur la SCI et la façon de l'envisager, sur l'opportunité de passer un appartement de revenus fonciers à de la location meublée...
Tu as eu raison. Il faut en garder un peu pour plus tard Wink
Perso je n'ai pas tout lu encore, alors pour le complément ça peut attendre...
Merci en tous cas.
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Message par Pirouette le Lun 6 Jan 2014 - 21:31

Merci pour tout ça.
Je te recontacte dans 5 ans quand j'aurai fini de payer ma maison et ma voiture  Laughing
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Message par Spécialiste retraite le Lun 6 Jan 2014 - 22:11

Pirouette a écrit:Merci pour tout ça.
Je te recontacte dans 5 ans quand j'aurai fini de payer ma maison et ma voiture  Laughing

Méfies toi car ta voiture, dans 5 ans, il faudra la changer  Shocked
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Message par Spécialiste retraite le Lun 6 Jan 2014 - 22:22

Spécialiste retraite a écrit:

Désolé pour le temps de lecture imposé par ma prose (ce qui est un peu normal dans le mesure où j'ai mis un peu plus d'une semaine, certes pas en continu, mais quand même, à "accoucher" de ce message).

Au début, je me suis dit que ce serait simple et rapide, mais décidément, je n'arrive pas à aborder le sujet de la retraite avec légèreté.

Je vous rappelle que j'ai des origines bretonnes et je ne vois qu'une explication (pour faire plaisir à Guillaume) :

"C ‘est curieux, chez les marins, ce besoin de faire des phrases."
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Message par Pirouette le Mar 7 Jan 2014 - 10:23

Spécialiste retraite a écrit: Méfies toi car ta voiture, dans 5 ans, il faudra la changer  Shocked

Surement pas  geek 

La précédente a fêté ses 12 ans et roule toujours  sif1 
L'actuelle je m'en sers jusqu'en 2022  ange1 
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Message par Admin le Mar 7 Jan 2014 - 11:54

Pense à tous les ouvriers et ingénieurs qui se morfondent en attendant que les gens achètent leurs merveilles !

Merci beaucoup, Patrick, pour ce message.  jm1 

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Message par flotoine le Mar 7 Jan 2014 - 12:13

ah là là ! j'arrive, je lis et je comprends dans quelle panade je suis ...bon je me doutais, hein...mais trop trop de choses sur le feu!...enfin même à être tjs dans l'urgence, là il faut que je m'y intéresse....est-ce encore atténuable ?JE DOIS me pencher sur la question ! merci pour cet article clair et ...complet.
bonne année à tous...si possible...

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Message par Corne de gazelle le Mar 7 Jan 2014 - 14:21

Bonjour Patrick et merci pour ton message toujours aussi pédagogique. J'ai été concentrée une grosse partie du message, ... puis j'ai lâche sur la fin. Mais j'ai retenu quand même que tu préférais l'ancien au neuf. OK d'accord. Quid des nouvelles normes BBC, RT 2012 et autres lorsqu'on voudra revendre dans quelques années un bien qui est déjà actuellement dépassé sur un plan énergétique ? Et ce n'est qu'un début puisque les normes 2020 sont déjà sur les rails...
Je regarde depuis presque un an la possibilité d'acheter un logement là où je suis. Depuis un an les mêmes logements à la vente avec des classes énergie F ou G, toujours au même prix et qui semblent donc ne pas se vendre, avec des vendeurs qui refusent de négocier. Puis des nouveaux sortis de terre aux normes BBC et là absolument hors de prix, en moyenne 30% à 40% plus chers à surface et emplacement équivalents d'un ancien. Un article qui date un peu mais que je trouve intéressant pour la néophyte que je suis  http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/anticiper-norme-energetique-reussir-immobilier-locatif.html
Qu'en penses-tu ?

Bonne journée...

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Message par Admin le Mar 7 Jan 2014 - 14:24

Avec les normes, c'est comme en informatique : à peine acheté, un bien est un vieux truc. L'obsolescence programmée est un des pires maux de notre époque.

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Message par Corne de gazelle le Mar 7 Jan 2014 - 14:41

Vouiiii d'accord sauf que le budget à investir n'est pas le même que pour celui d'un ordi et que lesdites normes ont un caractère obligatoire. Donc j'avoue qu'acheter un bien qui est déjà obsolète et bien je suis frileuse parce que déjà je vois que les proprios actuels ont du mal à vendre, que le mettre aux normes ça va coûter un certain budget même si des aides sont mises en place, donc est-ce un investissement si judicieux que ça ???
Toi Admin ça ne te refroidirait pas si tu devais acheter un premier bien aujourd'hui dans ce contexte là ?

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Message par Admin le Mar 7 Jan 2014 - 15:02

Tout dépendrait du diagnostic énergétique (et concrètement de la facture de chauffage des occupants en fonction de leur mode de vie). Mais comme tu le dis, les normes actuelles seront has been quand on aura décidé en haut lieu de nous faire sortir encore plus d'argent. C'est très décourageant.

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Message par Spécialiste retraite le Mar 7 Jan 2014 - 15:46

Concernant les mises aux normes, c'est une des raisons (une de plus) qui me font proposer de la location meublée en résidences services car c'est l'exploitant qui doit assurer la mise aux normes, pas le propriétaire.

Un petit rappel : quand vous investissez par exemple en EHPAD ou en résidence étudiante, ce n'est pas la personne qui occupe le logement qui est votre locataire mais la société qui exploite la résidence (Orpea, DomusVi, Résidétude, Nexity...).

Le bail que vous signez avec l'exploitant n'est pas un bail d'habitation mais un bail commercial qui doit précisez tout un tas de chose, dont la remise aux normes.
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Message par Spécialiste retraite le Mar 7 Jan 2014 - 19:33

Comme j'entends souvent les gens me dire (et pas seulement ici, je vous rassure) : "Je n'ai pas les moyens", je me suis amusé à faire un petit calcul :

J'ai pris un support existant de ce que je propose en LMNP (une résidence étudiante) en ne choisissant ni ne moins cher, ni le plus rentable. J'ai rajouté, comme souvent, un renouvellement complet du mobilier et un ravalement de façade (en y allant un peu fort). Résultat des courses :

Avec un crédit sur 10 ans (pour ceux qui n'auraient jamais entendu parler des problèmes de retraite et qui s'y prendraient au dernier moment), il en coûte environ 500 € par mois (impôts et charges compris bien évidemment)

Avec un crédit sur 15 ans : 300 € par mois

Avec un crédit sur 20 ans : 200 € par mois

Je viens de me rendre compte que j'ai oublié de vous dire un truc important :

Dans une transaction immobilière, les honoraires sont généralement facturés au vendeur. Pour ma part et si ce dernier est d'accord, je fais apparaître les honoraires dans l'acte notarié de façon à les facturer à l'acheteur, ce qui ne change bien-sûr rien au prix payé par ce dernier, j'espère que tout le monde a suivi.

Et là, vous vous dites : "mais où veut-il en venir et quel rapport avec ce qui précède ?"

Le fait de facturer les honoraires à l'acheteur à deux effets :


  • Le prix servant à calculer les frais de notaire est le prix hors honoraires... première économie réalisée sur les frais de notaire


  • L'acheteur récupère la TVA sur les honoraires à la place du vendeur... deuxième économie et c'est magique car la récupération de TVA correspond à peu près au prix du mobilier.
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Message par Corne de gazelle le Mar 7 Jan 2014 - 21:13

OK chef !

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Message par Admin le Mar 7 Jan 2014 - 22:04

Merci pour cette précision sur les honoraires.

Concernant la phrase "je n'ai pas les moyens", je l'entends aussi régulièrement.
Elle m'effraie à double titre :

- Celui qui la prononce est condamné à faire confiance à la CARPIMKO (ne riez pas, c'est trop horrible).
- En France, quand trop de gens sont dans le besoin, on taxe sans vergogne les fourmis au nom de la justice, de la solidarité et de l'équité. J'imagine bien la CARPIMKO découvrant un beau matin que trop de gens perçoivent des pensions indignes d'un grand pays moderne, puis décidant de surtaxer les cotisants qui osent travailler plus que la moyenne. On peut même imaginer ce procédé au niveau national, tant qu'à faire.

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Message par dagoberte le Ven 14 Fév 2014 - 20:04

Bonjour à tous,

j'ai une question de novice : c'est quoi ces questions de TVA récupérable ou non, payable ou non ? Je vous remercie pour vos éclaircissements, et un grand merci à Patrick de nous concocter mitonner ces petits posts pédagogiques !
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Message par Spécialiste retraite le Ven 14 Fév 2014 - 23:11

Ah !
Ouf !

Je désespérais en me disant que tout avait été dit et que je ne servais plus a rien (ceux qui me connaissent maintenant peuvent comprendre ma détresse, même si je suis assez peu disponible pour eux en ce moment).

Enfin un message qui me permet d'exister sur cette délicieuse communauté !

Réponse :

Le statut du loueur en meublé est comme un statut professionnel (je simplifie). C'est-à- dire que les loyers ne sont pas des revenus fonciers (comme d'habitude quand on loue un appartement) mais des bénéfices (ici commerciaux alors que vos revenus d'orthophonistes sont non commerciaux, ce sont donc des "BIC" alors que les vôtres sont des "BNC")

Donc quand tu achètes du matériel professionnel, tu déduis la TVA de ton achat (tu payes en Hors taxes).

Ici c'est pareil :
Quand tu achètes un logement neuf en location meublée (beurk pour les prix dans le neuf) tu récupères la TVA sur le prix d'achat du logement (mais uniquement en résidence avec services c'est-à-dire en résidences étudiantes, sénior, EHPAD, de tourisme ou d'affaires, donc pas si tu achètes toi-même un logement pour le louer en meublé) et quand tu achètes dans l'ancien, si le conseil qui te le vend a autant d'astuce que moi (désolé pour l'excès d'égo, mais je suis un des seuls), au lieu de facturer les honoraires au vendeur, comme c'est traditionnellement le cas dans une transaction immobilière, je les facture (fictivement car c'est le vendeur qui les paie quand-même) à l'acheteur.

Résultat avec un exemple :

Si le prix de vente est de 112 000 € avec, inclus 12 000 € d'honoraires, avec la méthode traditionnelle, tu payes 112 000 € (c'est comme çà et puis c'est tout, comme dirait Philippe Lucas, pour les adeptes des Guignols de l'info) et les frais de notaires sont calculés sur 112 000 €.

Avec le docteur retraite (j'ai décidé de devenir praticien... et ceux qui me connaissent pourraient peut-être abandonner leur timidité pour enfin... EN TEMOIGNER!!!!!!!!!!!!!!!!) :

Le prix de vente est toujours de 112 000 € mais, comme je te facture les 12 000 € d'honoraires (sauf si le vendeur n'est pas d'accord mais j'ai des talents de persuasion et ceux à qui je n'ai encore rien réussi à vendre malgré plusieurs mois de négociation et des heures passée à produire des études comparatives peuvent en témoigner, n'est-ce pas C.....), on arrive à la situation suivante :

Tu payes 112 00 €

Les honoraires sont de 12 000 € (donc 10 000 € HT plus 2 000 € de TVA)

Tu récupères donc 2 000 €

Tu as donc payé 110 000 € (au lieu de 112 000 €)

Et les frais de notaire sont calculés sur 110 00 € au lieu de 112 000 €

Si ce n'est pas clair, je donne des cours particuliers par téléphone ou par mail.

très bon weekend à tous et surtout :

Continuez à me poser des questions (j'aime).

Votre serviteur.

Patrick
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Message par Admin le Ven 14 Fév 2014 - 23:49

Si le gestionnaire fait faillite, il me semble qu'on doit rendre la TVA, non ? Si oui, combien de temps cette menace dure-t-elle ?

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Message par Spécialiste retraite le Lun 17 Fév 2014 - 16:29

Bonjour à tous,

La TVA est acquise au bout de 20 ans. Sinon, il y a une restitution au prorata du nombre d'années restants à courir par rapport à 20, c'est-à-dire :

En cas de sortie du bail commercial au bout de 10 ans, seule la moitié est exigible
Si c'est au bout de 15 ans, l'exigibilité porte sur 5 / 20 ième

Quels sont les évènements qui peuvent amener à cette situation ? :
Je vous rappelle que, en location meublée en résidence services (Senior, EHPAD, étudiant' tourisme et affaires), votre locataire est l'exploitant de la résidence avec qui vous signez un bail commercial. C'est cet aspect commercial du bail qui fait que l'on récupère la TVA (je simplifie).
Si vous achetez un logement et que vous le louez vous-même en meublé, comme ce n'est pas de la résidence avec services sous bail commercial, vous ne pouvez pas récupérer la TVA.

Donc :
Il y aura restitution d'une partie de la TVA que si vous sortez du bail commercial.

Par exemple si vous décidiez de récupérer le logement pour votre usage personnel ou pour le louer vous-même.

Ou si, et Guillaume a raison, si l'exploitant fait faillite et que personne ne reprend l'exploitation de la résidence.

Les précautions à prendre pour éviter cette situation :

Les investissements les plus exposés à ce cas de figure sont les résidences de tourisme et les résidences d'affaires. C'est la raison pour laquelle je ne choisi en tourisme (je n'y vais que rarement, mais parfois il y a des pépites... rappelez-vous ce que j'ai écrit sur la maison T4 à Oléron) que des emplacements de premier ordre avec un gestionnaire solide.
En affaires, c'est ok pour Paris et les grandes villes, mais soit centre-ville, soit proche du métro, soit proche d'un grand bassin d'emploi... j'ai par exemple une résidence Néméa (bénéfice net 2012  1 239 400 €) juste à coté d'Arbus à Toulouse, donc fort taux de remplissage étant donné que les ingénieurs ont la bougeotte dans cette société.
Enfin, en résidences d'affaires, il faut fuir GFE.

Pour le reste :

Je ne suis pas au courant de tout mais je n'ai jamais vu un exploitant de résidence étudiante faire faillite.

Pareil en EHPAD, et ceux qui sont en difficultés sont mal situés (encore en dehors des grands centres urbains  car c'est la densité de population qui crée la demande).

Enfin, pour l'EHPAD, étant donné que depuis quelques années les promoteurs ne peuvent plus décider de construire où ils veulent, quand ils veulent, ce qu'ils veulent, car ce sont les pouvoirs publics qui décident et lancent un appel d'offre pour la construction d'une nouvelle résidence, quand un exploitant décide d'arrêter, l'exploitation est reprise par un grand groupe (encore une fois si j'ai correctement fait mon boulot de conseil et que je ne vous ai pas emmenés en pleine savane).

Une dernière précision : comme vous savez que je préfère les résidences déjà en exploitation (car, contrairement au neuf, le loyer tombe tout de suite, que les emplacements sont meilleurs et que je peux vérifier la santé financière de l'exploitant), cela donne un avantage en matière de restitution de TVA :

Si, par exemple, la résidence a 10 ans, il ne reste plus que 10 ans à courir (10 plus 10 égal 20 pour ceux qui ont du mal à suivre) pour éviter la restitution de TVA.

Bonne journée.

Patrick
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Message par Admin le Lun 17 Fév 2014 - 18:33

D'après mes informations, il y a actuellement un gros souci dans une EHPAD sur Angers, avec procès à la clé, absence de loyers versés et disparition de l'exploitant. J'espère que les pauvres investisseurs trouveront un repreneur pour éviter d'être étranglés par leur banquier et le fisc. Mais il est aussi possible que l'agrément ne soit pas donné par l'ARS à l'éventuel repreneur : pour l'instant, il a été retiré. C'est la cata.

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Message par Spécialiste retraite le Lun 17 Fév 2014 - 21:53

Bonsoir Guillaume,

As-tu des infos sur cet EHPAD (un lien par exemple, ou le détail, à savoir l'adresse ou le nom de la résidence, le nom de l'exploitant...), pour que je me renseigne (je suis avide d'informations et comme tout en ce bas monde est explicable, je reviendrai vers vous dès que j'aurai compris, c'set promis).

Bonne soirée.

Patrick

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