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Message par Admin le Lun 17 Fév 2014 - 23:05

Je demande à ma source si elle accepte que j'en dise davantage, je ne voudrais pas la mettre en difficulté.

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Message par dagoberte le Mar 18 Fév 2014 - 7:40

Merci Patrick et Guillaume pour vos réponses/approfondissements !
une autre questioin me vient, et je suis très contente de vous avoir tous les 2 "sous le coude" puisqu'il me semble que ce sont vos chouchous respectifs : quel est a votre avis le meilleur investissement à faire entre chambre d'ehpad et SCPI ?

Merci !
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Message par Admin le Mar 18 Fév 2014 - 9:02

Patrick aura un avis plus étayé que le mien, mais je dirais que c'est une question de situation personnelle et de choix entre plusieurs critères. Ce qui est certain, c'est que ce sont deux placements au risque réel mais mesuré. Ce sont aussi deux placements où un professionnel s'occupe du quotidien. Pas de problème de robinet qui fuit.

Avantages du meublé avec services :
- La fiscalité, que Patrick a bien décrite. Les SCPI de rendement sont taxées comme des loyers habituels, donc très lourdement. Les gens qui sont très imposés seront sensibles au petit paradis fiscal du LMNP.
- Les baux commerciaux de 9 à 12 ans.
- Un bien précis et clairement identifiable.

Avantages des SCPI de rendement :
- La répartition du risque locatif entre des milliers d'associés et des dizaines de biens immobiliers. Pour moi, ce point est capital, parce que mon goût du risque a été douché par des locataires indélicats.
- La revente facile et assez rapide dans les bonnes SCPI. C'est un des critères du choix, d'ailleurs.
- le recul qu'on peut avoir sur 20, 30 ou 40 ans. Je sais comment les miennes ont traversé la crise immobilière des années 90. Bien évidemment, ce n'est pas une garantie pour l'avenir, mais c'est une indication sur la qualité des gestionnaires.

(Patrick, je vous fais un mp sur l'EHPAD en question)

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Message par Spécialiste retraite le Mar 18 Fév 2014 - 19:22

Concernant l'établissement en difficulté (pour les SCPI, je n'ai pas encore le temps de répondre car j'ai un métier en parallèle du forum mais Guillaume a dit l'essentiel, comme d'habitude) :

Tout d’abord, un grand merci à Guillaume qui m’a fourni les infos en privé et qui a toujours des infos de premier ordre… chapeau bas !

A priori ce n’est pas un EHPAD mais une maison de retraite.
Elle est implantée sur une commune de 3 000 habitants (Aïe !)
La grande ville la plus proche est à 20 kms (150 000 habitants)

Donc, ceux qui ont un problème d’hébergement vont plutôt dans la grande ville (plus d’infrastructures et probablement plus accessible pour les enfants qui viendrait voir leurs parents)

Elle ne comporte que 44 chambres alors que la moyenne nationale (je parle pour les EHPAD) est de 77 lits (observatoire des EHPAD, étude réalisée en janvier 2013 par KPMG). Ce n’est d’ailleurs pas un hasard puisque la norme de rentabilité de ces établissements est d’environ 70 lits.

Donc l’établissement de 44 chambres, en plus d’une situation géographique pénalisante (trop éloigné de la grande ville qui lui fait concurrence) est trop petit pour financer ses charges fixes… et n’intéresse donc pas un repreneur.

Le festival n’est pas fini :
Les logements ont été vendus 136 000 € aux investisseurs.

Bon là, ok, vous vous dites « il est gentil mais cela ne veut rien dire pour nous »
Comparons avec un « truc » que j’ai en stock actuellement :
Prix 127 000 €
En centre-ville d’une ville du sud de 170 000 habitants
En face d’une clinique

Par rapport à l’établissement de 44 chambres en faillite, les chiffres de celui-ci pour 2012 :
Chiffre d’affaires 1 858 800 €
Bénéfice net 152 400 €
Selon mon estimation, les loyers versés aux propriétaires ne représentent que 30 % du Chiffre d’affaires (et pourtant la rentabilité locative est supérieure à 6 % pour l'investisseur)

En espérant avoir pu apporter ma maigre contribution.

Mes respectueuses salutations du soir (vous voyez que, quand je fais un effort, je peux causer correct)

Patrick
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Message par hamourabi le Mer 19 Fév 2014 - 8:39

ouah!! super ces infos!
merci Patrick, je commence à m'intéresser aux EHPAD...

on va potasser tout çà avec mon mari, suite la semaine prochaine, si questions?


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Message par Claudie le Mer 19 Fév 2014 - 11:22

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Message par le friche le Mer 19 Fév 2014 - 11:26

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Message par Admin le Mer 19 Fév 2014 - 11:44

Voilà un sage.

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Message par Spécialiste retraite le Mer 19 Fév 2014 - 11:48

En fait :

Les gens de 30 ans capitalisent...alors que ceux de 50 ans continuent à manger des bonbons (je vous rappelle que le sujet de ces échanges est "Retour de mon "expérience retraite", sur le forum et ailleurs")

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Message par Admin le Mer 19 Fév 2014 - 11:56

Les gens de 30 ans ont davantage conscience du marasme des retraites par répartition ?

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Message par Spécialiste retraite le Mer 19 Fév 2014 - 12:03

C'est pire : en fait ils n'y comptent pas.
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Message par Admin le Mer 19 Fév 2014 - 12:04

C'est mieux, en fait.

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Message par dagoberte le Mer 19 Fév 2014 - 13:06

pour ma part c'est le blog de Guillaume ainsi que les échanges sur ce forum qui m'ont incitée à y penser ... et j'ai la vingtaine ! et mon entourage me dit "maaaaais, t'as l'teeeeemps" sauf que cet entourage a 40/50 ans ...
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Message par Evi le Mer 19 Fév 2014 - 13:15

dagoberte a écrit:pour ma part c'est le blog de Guillaume ainsi que les échanges sur ce forum qui m'ont incitée à y penser ... et j'ai la vingtaine ! et mon entourage me dit "maaaaais, t'as l'teeeeemps" sauf que cet entourage a 40/50 ans ...

Tu as mis 98 comme âge  scratch 

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Message par La pie bavarde le Mer 19 Fév 2014 - 13:57

Ben moi j'ai bientôt 46 balais je mange des bonbons ET je capitalise  langue1 
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Message par Claudie le Mer 19 Fév 2014 - 15:05

" j'ai des talents de persuasion et ceux à qui je n'ai encore rien réussi à vendre malgré plusieurs mois de négociation et des heures passée à produire des études comparatives peuvent en témoigner, n'est-ce pas C..."

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Message par dagoberte le Mer 19 Fév 2014 - 15:07

je suis jeune dans ma tête Smile
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Message par Spécialiste retraite le Jeu 20 Fév 2014 - 10:01

hamourabi a écrit:ouah!! super ces infos!
merci Patrick, je commence à m'intéresser aux EHPAD...

on va potasser tout çà avec mon mari, suite la semaine prochaine, si questions?


Attention cependant : l'EHPAD n'est pas une religion et je ne suis pas un gourou.

Donc :

  • Même si aujourd'hui les produits financiers rapportent peu (sauf si on accepte de prendre des risques en capital) et sont écrasés de prélèvement sociaux (une assurance vie qui aurait un rendement net de 3,5 % tombe à 2,96 % après ponction sociale)


  • Même si l'immobilier "classique" (c'est-à-dire celui que l'on peut habiter) est probablement surévalué de 10 % à 15 % minimum en France


  • Même si les risques locatifs (impayés, dégradations) sont en en nette augmentation


  • Même si la fiscalité des revenus fonciers (immobilier loué nu ou SCPI) est très pénalisante (impôt sur le revenu + CSG : par exemple si votre taux marginal d'imposition n'est que de 14 %, on vous prendra en tout 29,5 % des loyers en impôts, dont 15,5 % en CSG)


  • Même si la loi Duflot est une hérésie financière et fiscale (je donne des cours de rattrapage en privé)


Je n'ai pas dit qu'il fallait toujours investir sous la bienveillante protection de Saint Ehpad.

Mais il est vrai que le loueur en meublé dans l'ancien offre des avantages :

Fiscalité imbattable grâce à l'amortissement
On sait ce que l'on achète
On connait la santé de l'exploitant
On connait l'environnement de la résidence
Et les emplacement sont meilleurs que dans le neuf (normal, avec le développement urbain, les promoteurs ont du mal à trouver du foncier idéalement placé car celui-ci a déjà été utilisé depuis longtemps; ils sont donc obligé de payer cher du foncier "moyen")

Mais il y a d'autres types de résidences que l'EHPAD et je vous ai déjà expliqué que, même en tourisme (pourtant fortement décrié) il existe des "pépites".

Un conseil :

Evitez de vous débrouiller seul (vous n'êtes pas sûrs de tomber sur quelqu'un de pro et d'honnête mais vous aurez une trace écrite de ce que l'on vous propose... cela s'appelle une étude)

Quand on vous propose un investissement, demandez une étude comparative par rapport à un ou deux autres supports ressemblant (par exemple un Duflot avec un LMNP et un achat en immobilier ancien)

Bon ok, cela fait deux conseils pour le prix d'un.

Bonne journée.

Patrick
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Message par Admin le Jeu 20 Fév 2014 - 10:07

Concernant l'amortissement, on peut l'obtenir en immobilier non meublé, avec une SCI à l'IS. Le problème de l'imposition de la plus-value reste... un problème, mais il a été réduit quand l'ancien gouvernement s'en est pris à la PV à l'IR (passage de la durée de détention sans imposition de 15 à 30 ans).

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Message par Spécialiste retraite le Sam 22 Fév 2014 - 12:28

Guillaume, je vois qu’ici tout le monde te respecte car personne ne s’est manifesté suite à ton dernier message… pourtant j’aimerais faire un sondage pour voir combien nous sommes à l'avoir compris.  Shocked 

Décryptage :

PV signifie plus-value
Vous savez que le barème de l’impôt sur le revenu est progressif (par tranches donc) et la plupart des orthophonistes que j’ai rencontrés sont dans les tranches à 14 % ou à 30 %.
Cela signifie, en clair que, quand vous gagnez 100 € (je parle de bénéfice, donc  ce qui reste une fois les charges payées, donc ce que vous déclarez aux impôts) :

Vous payez 14 € d’impôt sur ces 100 € si votre taux marginal d’imposition est de 14 %
Vous payez 30 € d’impôt sur ces 100 € si votre taux marginal d’imposition est de 30 %

C’est sur ce taux que travaille un conseiller en gestion de patrimoine comme votre serviteur et non sur le taux moyen (celui qui est indiqué sur votre avis d’imposition) qui indique quelle proportion représente votre impôt par rapport à vos revenus.

Pourquoi utiliser le Tmi (taux marginal) et non le TMI (taux moyen) ?
Parce que, par exemple quand vous montez une opération immobilière, suivant le montant des charges que vous pouvez déduire des loyers, vous serez soit en situation de déficit foncier (charges supérieures aux loyers), soit en situation de revenus fonciers.

Et, si votre Tmi est de 30 % et que je vous propose une opération générant 100 € de déficit, vous diminuerez votre impôt de 30 €, donc vous augmenterez la rentabilité du montage immobilier de 30 €.
A l’inverse, si l’opération produit 100 € de revenus fonciers à rajouter sur votre déclaration d’impôt, vous paierez 30 € d’impôt (et 15,5 € de CSG) de plus qu’avant de m’avoir rencontré.

Et là, ceux qui ont suivi se disent : « pourquoi nous parle-t-il d’impôt sur le revenu alors qu’il voulait nous parler de l’impôt sur la plus-value qui n’a rien à voir avec les revenus ? »

Réponse : parce que je vais vous expliquer l’intérêt fiscal qu’il y a à monter une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) plutôt qu’à l’IR (impôt sur le revenu).

L’IS est aussi un impôt progressif mais ne comporte que deux tranches :

Le taux normal à 33,33 %
Le taux réduit à 15 %, si le bénéfice déclaré par la SCI est inférieur à 38 120 € (cela correspond quand-même à un loyer mensuel déclaré donc net de charges de 3 176 € et, si vous déclarez plus, c’est soit que vous votre oncle d’Amérique est décédé et vous a légué un immeuble entier, soit que vous êtes endetté au moins sur 600 000 € et que le crédit est presque terminé, donc qu’il n’y a plus d’intérêts d’emprunt à déduire, merci à ceux qui ont appris leurs cours et qui arrivent à suivre)

Donc, après avoir expliqué tout cela, pour monter une opération immobilière, on peut dire que vous auriez intérêt à monter une SCI à l’IS (donc imposée au taux réduit de 15 %) si votre taux marginal d’imposition à l’IR était de 30 % et que ce serait fiscalement à peu près équivalent si votre Tmi était de 14 %.

Mais ce n’est pas fini car nous n’avons pour l’instant développé que l’aspect imposition des revenus (en l’occurrence des loyers puisqu’il s’agit d’immobilier).
En effet, comme Guillaume le dit, en cas de revente de cet immobilier, il peut y avoir une imposition sur la plus-value et elle ne sera pas la même si vous l’avez acheté sous régime IS que sous régime IR (en direct ou en SCI à l’IR).

Prenons un exemple :

J’achète un appartement 100 000 € (il faudrait rajouter les frais de notaire mais je vais simplifier pour une meilleure compréhension).

Si je suis en régime IS, je vais amortir fiscalement cet investissement, par exemple sur 20 ans.
En clair, cela signifie que, chaque année, je vais déduire en charges, 5 000 € (mes 100 000 € d’achat divisés par 20 ans)


  • Au bout de 10 ans, j’aurai amorti 50 000 € et la valeur nette comptable (celle qui sert de base au calcul de la plus-value) de mon patrimoine immobilier sera de 50 000 € (100 000 € de valeur initiale moins 50 000 € de « cadeau fiscal » obtenu sous forme d’amortissement). Je serai alors taxé sur 50 000 € de plus-value. Donc, si je revends 100 000 €, je serai imposé sur 50 000 € et si je revends 150 000 €, je serai imposé sur 100 000 € (150 000 moins 50 000 d’abattement restant non encore amorti).


  • Mais, au bout de 20 ans, j’aurai tout amorti (5 000 € par an donnent 100 000 € en 20 ans) et ma plus-value sera calculée sur 100 000 € (donc impôt plein pot si vous excusez la formule). Donc, si je revends 100 000 €, je serai imposé sur 100 000 € et si je revends 150 000 €, je serai imposé sur 150 000 € (plus d’abattement à déduire).

Pour la plus-value immobilière classique (donc pour les loyers déclarés à l’IR et non à l’IS) :
Ceux qui aiment la lecture et qui ont d l’aspirine dans l’armoire à pharmacie peuvent sur rendre ici (site officiel des impôts) : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

En résumé, la plus-value brute est diminuée d'un abattement pour durée de détention fixé à :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.
L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans.


  • Si je revends au prix d’achat, soit 100 000 €, je ne paierai jamais d’impôt sur la plus-value (sauf peut-être si Mélenchon parvenait à se faire élire).

Si je revends 150 000 €, la plus-value latente est de 50 000 €, mais elle est diminuée selon la durée de détention :


  • La dixième année, l’abattement serait de 30 % (5 ans à 6 % par an) et je serai donc imposé sur 35 000 € (50 000 moins 30 % d’abattement)


  • La vingtième année, l’abattement serait de 90 % (15 ans à 6 % par an) et je serai donc imposé sur 5 000 € (50 000 moins 90 % d’abattement)

Mais ça, c’est valable aujourd’hui et comme je prédis que nous allons bientôt recevoir une « grosse fessée » de la part de Bruxelles, tant les prévisions économiques de nos dirigeant tiennent plutôt de la croyance religieuse (j’ai hésité à dire enfumage) que de la réalité, je prédis également une remontée massive de tous les impôts (pour ceux qui sont familialement concernés, méfiez-vous des droits de succession). Bref, difficile de faire des prévisions.

Pour ceux qui ont suivi jusqu’ici, je leur réserve une surprise agréable :

Vous vous souvenez je pense que, quand je vous propose un investissement immobilier en LMNP (loueur en meublé non professionnel pour ceux qui commenceraient leur scolarité en cours d’année) dans l’ancien, vous bénéficiez du régime de l’amortissement vu plus haut.
On pourrait alors penser que la plus-value serait calculée sur la valeur nette comptable (moins intéressante que la plus-value classique sur l’immobilier, comme vous l’aurez sûrement remarqué).

Et bien non !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Elle est calculée en tenant compte de l’abattement pour durée de détention, comme de l’immobilier classique.

Commentaire personnel : je suis « mort de rire » quand je pense que Bercy n’a pas remarqué cette contradiction fiscale qui dure pourtant depuis de décennies… tant mieux.
Bon weekend à tous

Patrick
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Message par Barbalala le Sam 22 Fév 2014 - 14:56

Ou là, je vais essayer de rebûcher un peu, parce que même avec des cours de rattrapage intensifs ses derniers jours  Wink   là, je suis pas sûre d'être au niveau!!!
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Message par laurent Gretcha le Sam 22 Fév 2014 - 18:14

Spécialiste retraite a écrit:Guillaume, je vois qu’ici tout le monde te respecte car personne ne s’est manifesté suite à ton dernier message… pourtant/////
C'est parce que c'est le grand chef. Personne ici n'a envie de se faire virer. Alors parfois on est d'accord, parfois moins, mais même quand il dit des c... après tout il est chez lui. Et nous aussi, et pour longtemps, tant que la soupe est bonne  Very Happy
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Message par Admin le Sam 22 Fév 2014 - 19:14

Merci Laurent. Tu peux m'appeler Royco.

Merci aussi à Patrick de me traduire en français. J'avais expliqué ces notions sur mon blog dans un dossier sur les SCI, mais ça commence à dater et tes informations sont plus fraîches.

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Message par laurent Gretcha le Sam 22 Fév 2014 - 20:45

Admin a écrit:Merci Laurent. Tu peux m'appeler Royco.///
Qu'est-ce que je ne ferais pas pour te faire sourire, toi !! bisous1
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Message par foxtrot le Sam 31 Mai 2014 - 10:19

Merci pour ces informations intéressantes voire trop séduisantes. La LMNP (en EHPAD par exemple) semble miraculeuse dans ces explications mais vous parlez très peu des risques de ces investissements. Sont-elles faciles à revendre? L'expérience a-t-elle révélée une forte dégradation des locaux et le risque de se retrouver "coincé"? L'opération a l'air "neutre", est-ce le cas?

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