"contrat d'engagement" avant cession de patientèle - nouveau bail

Bonjour à tous !
Voilà. J'ai besoin de votre avis et/ou conseils sur deux points :

1.Je rachète une patientèle pour septembre prochain. J'ai contacté la propriétaire du local et cette dernière veut déjà rédiger un bail ( débutant le 01/09/2014), mais me le faire signer en mai, encaisser la caution correspondant à deux mois de loyer) dès la signature en mai   
Elle veut la photocopie de ma carte d'identité ?????, la date de mon mariage ??????? je trouve ses demandes un peu exagérées....mais soit...
je n'ai pas forcément envie de lui donner deux mois de loyer sans avoir les clés....je n'ai jamais vu ça et surtout je ne suis pas sûre que ce soit très légal...


2.La "cédante" est en congé de maternité depuis 4 mois mais a actuellement une remplaçante. Elle n'exercera plus au cabinet. La transmission de patientèle se fera surtout avec sa remplaçante.
Nous avons un bon contact.
Afin de nous "protéger" je pensais signer avec elle un " contrat d'engagement" avant ledit "contrat de cession de patientèle".
Qui aurait un modèle, qui peut me conseiller ?

Je vous remercie par avance pour vos réponses !

Préambule: je trouve toujours bizarre qu'on achète une patientèle, et je n'ai pas d'expérience (ni de contrat). Néanmoins, et à mon avis (si j'ai bien tout compris):
- Tu n'as pas à payer de loyer pour des mois avant ton début d'activité, ni avant le début du bail.
- Ce n'est pas de ta faute si le remplacement ne couvre pas la période jusqu'à ton arrivée.
- Ce n'est pas à toi d'assumer le fait qu'il y ait du temps entre l'arrêt de la remplaçante et tes débuts. Ni de prendre le risque que des patients se tirent entre la fermeture du cabinet et ton arrivée...

Dans la région que je vais habiter il y a pas mal d'orthos alors..."le rachat" est une sécurité pour moi.

J'avais oublié de préciser quelques points :
le contrat de la remplaçante s'arrêtera la veille du rachat de patientèle.

La propriétaire du local veut uniquement la caution de deux mois. Le premier mois de loyer, elle l'aura début septembre.
Mais je ne suis pas d'accord avec sa demande : on ne donne pas de caution sans être locataire et de toute façon cela me gêne. Je préfère tout donner début septembre.

Maligne la propriétaire.. Elle compte sur ta caution pour rendre la caution à la précédente.

Et vérifie bien, la caution ne peut être supérieure à un mois de loyer hors charges depuis qq années déjà. Même mon propriétaire actuel qui n'est pas un modèle d'intégrité l'applique.

Un mois de loyer ( pour la caution ) même pour un bail professionnel ????
Je lui ai écrit un mail ; j'attends la réponse. C'est toujours délicat ce genre de situation !!

Il me semble que le montant du dépôt de garantie d'un local commercial n'est pas réglementé. 
Tout est négociable avec le bailleur mais généralement il ne doit pas depaser l'équivalent de deux termes de loyers .
La loi sur les dépôts de garantie équivalents à un mois de loyer ne concerne pas les baux commerciaux et pro.


Par contre en ce qui concerne la date à laquelle cette somme devra être versée, la date est en général celle de la signature du bail, mais tu peux demander à la proprio de ne l'encaisser qu'en septembre ?

donc ça ne vous "choque" pas qu'elle me demande de signer un bail 4 mois avant la prise de possession des lieux ? Je n'avais jamais vu ça en fait alors...ça ne me gêne pas de la payer en mai mais...je trouvais ça étrange...je voulais qu'elle me signe une lettre en mai, s'engageant à signer un bail avec moi au 01/09 ( comme dans tout rachat de patientèle me semble-t-il ?) et on aurait signé le bail au 01/09 comme convenu.

Y'a pas un souci de dates avec les états des lieux (d'entrée pour toi et de sortie pour elle ) ?
Assure-toi bien de quand ça sera fait car une fois l'état des lieux signé, difficile de le contester...
A voir avec un notaire peut-être pour des éclaircissements ?

sylvae a écrit:donc ça ne vous "choque" pas  qu'elle me demande de signer un bail 4 mois avant la prise de possession des lieux ?.

ben de mon côté si ( bon après je n'y connais rien ... ), dans mon idée on signe le contrat lors de la remise des clefs et on fait les chèques ce jour-là. Après je ne sais pas si il y a une règlementation ou pas à ce niveau, mais pour ma part lorsque j'ai loué des locaux j'ai toujours remis les chèques au proprio lors de la remise des clefs , le jour J

sylvae a écrit:donc ça ne vous "choque" pas  qu'elle me demande de signer un bail 4 mois avant la prise de possession des lieux ? Je n'avais jamais vu ça en fait alors...ça ne me gêne pas de la payer en mai mais...je trouvais ça étrange...je voulais qu'elle me signe une lettre en mai, s'engageant à signer un bail avec moi au 01/09 ( comme dans tout rachat de patientèle me semble-t-il ?) et on aurait signé le bail au 01/09 comme convenu.

Si, et d'ailleurs c'est ce que je sous-entendais en faisant mon premier commentaire.

Moi aussi je trouve ça bizarre. Mais comme il y a de plus en plus d'arnaque (ou de non respect) les gens cherchent de plus en plus à se protéger, si ça continue bientôt on aura à signer une promesse de signature pour signer un contrat d'engagement pour signer le vrai contrat...
Mais je ne sais pas si c'est illégal...

Je rebondirais de la même façon : Quid de l'état des lieux? Moi je demanderais à la proprio de tout faire le 01/09/2014. Par sécurité.

J'ai signé le bail quand j'ai signé l'acte d'achat soit 1 mois avant que je ne démarre (j'ai signé fin juillet et j'ai démarré fin septembre), j'ai payé le loyer d'août.

je lui ai écrit un mail mais toujours aucune réponse.je vais lui téléphoner ce jour.Quand elle m'a annoncé "je vous demande une caution de deux mois" que nous signerons en mai et le premier loyer début septembre" je lui ai ok...mais étant à 800 km et tellement contente de racheter ce cabinet je n'ai pas réfléchi au bail etc ( même si j'imagine bien que la remplaçante de la titulaire ne va pas détériorer le cabinet en deux mois)...c'est une question de principe...elle remettra la caution à la titualaire le 01/09 et aura ma caution et mon loyer le 01/09...bizarre quand même cette proprio  

je me méfierai tout de même.
Ou alors prends conseil auprès d'un notaire/juriste pour la légalité du truc. Ca me semble bizarre de morceler comme ça. Je serai partisane du "tout en même temps" au niveau des signatures et de la caution.
Du coup, étant à 800 km, t'as pas pu visiter le cabinet je suppose (taille, état des murs/peintures etc) ou t'as eu des photos ?

Je n'y connais rien en terme de légalité. Mais signer 15 jours avant ne me gênerait pas (sans faire l'état des lieux bien sûr). Par contre, 3 ou 4 mois avant, c'est curieux effectivement...

Perso je ne verserais rien avant l'entrée dans les lieux. La caution n'est pas réduite à 1 mois?
J'aimerais pas moi...

J'en profite pour y insérer une question, à moins qu'elle représente un sujet à part.
Je vais céder ma patientèle. Si tout se passe bien, elle devrait intervenir courant de l'été. Une fois l'accord oral, moi ça me permet de chercher pour moi pour la rentrée.
Existe-t-il un document qui pourrait tenir lieu d'engagement tacite? Qui me protègerait d'une personne indélicate qui changerait d'avis en cours de route et mettrait à mal la suite des événements pour moi?
Un peu le même principe qu'un compromis de vente, pas d'argent à verser, sauf si la personne se désengage.
Merci de vos réponses.

si si j'ai visité le cabinet il y a deux mois !!
pour répondre à mlaurebb je vais signer un "acte sous-seing-privé" que je vais rédiger à partir d'un modèle/Sorte d'engagement nous protégeant toutes les deux ! ( même si il y aune bonne relation de confiance avec la titulaire).

sylvae a écrit:si si j'ai visité le cabinet il y a deux mois !!
pour répondre à mlaurebb je vais signer un "acte sous-seing-privé" que je vais rédiger à partir d'un modèle/Sorte d'engagement nous protégeant toutes les deux ! ( même si il y aune bonne relation de confiance avec la titulaire).

Mp  

Pour Mlaurebb : lors de mon rachat (6/7 ans déjà), nous avions aussi signé un document style pré-contrat avec les conditions (prix/date de reprise/etc) pour confirmer les choses avant la signature du doc officiel (rédigé par la FNO lui) le jour de la reprise.

Bonjour à tous
AU SECOURS !!!!
Je vous donne des nouvelles car GROS CAS DE CONSCIENCE
Comme je n'avais pas de nouvelles de la proprio ( deux maisl sans réponse) je l'appelle ce matin : Très froide, comme elle restait silencieuse, j'enchaîne en lui expliquant qu'après reflexion je préferais ne pas lui donner deux mois de caution et qu'il était préférable qu'elle signe une lettre s'engageant à renouveler le bail avec moi au 1ier septembre, qu'elle aurait alors perçu ma caution + 1 mois de loyer.Je lui dis que je viens courant mai dans la région et que nous aurions pu signer ce courrier à ce moment-là !
Et là, l'intéressée se met à crier et me répond ; " vous changez d'avis tous les 8 jours ! vous  trouvez grave que je vous demande votre carte d'identité mais j'ai cherché sur internet vous êtes 7 à avoir le même nom " ( là je réplique que je n'avais jamais dit que je trouvais ça grave, que j'étais surprise et que ce n'était pas pareil")
Que je ne lui avais pas envoyé mon état civil "complet" ( il manquait mes deux autres prénoms)...
qu'elle signerait un bail en mai ou rien  et elle a rajouté " commencer dans ses conditions ce n'est pas génial " je lui dis que je suis d'accord et lui demande si elle a au moins réfléchi à l'état des lieux elle m'a répondu " je mets fin à la conversation, je suis en week end , au revoir madame"...
Remontée j'ai contactée la cédante qui va essayer de calmer le jeu mais....très honnêtement, je n'ai rien signé avec elle, tout était basé sur la confiance mutuelle mais.....cela m'a complètement refroidie...cette proprio a l'air trop procédurière à mon goût....J'ai besoin de vos avis.....
???

J'ai lu que tu étais loin mais n'as-tu pas moyen de chercher autre chose (sans te fâcher définitivement avec la propriétaire) ?

Parce qu'effectivement, vu comme c'est parti... Tu ne connais personne sur place ?

Sylvae, 

Je sais que ce que je vais dire va être lourd de conséquences si tu l'appliques, mais le contraire risque d'être pire: 

"FUIS"