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La censure existe : je l'ai rencontrée.

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La censure existe : je l'ai rencontrée. Empty La censure existe : je l'ai rencontrée.

Message par Spécialiste retraite le Sam 11 Oct 2014 - 7:57

Bonjour à tous,

En fait j'aurais du dire que, la censure, je la rencontre assez régulièrement.

Si vous êtes courageux et curieux (pour les plus récalcitrants, je peux donner des cours particuliers... mais à l'oral, ça peut être pire) et que vous lisez ce qui va suivre en entier, vous vous direz probablement que la censure, je me la cherche. En fait non car vous n'imaginez pas le temps qu'il me faut pour écrire un commentaire ou un article alors que je sais que je risque d'avoir fait tout cela pour rien (le commentaire qui va suivre a tenu 2 semaines avant de disparaître, mais j'ai quand-même été contacté par un investisseur habitant Singapour, cela compense).

Le fond :
Il s'agit d'un article de l'Express, vantant les mérites d'une forme de défiscalisation immobilière (la loi Malraux pour les connaisseurs) et qui, pour une fois ne reste pas sur des généralités et des platitudes mais donne des exemples (quel festin pour moi !)
Le lien est ici : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

La forme : toujours la même avec moi c'est-à-dire très directe, détaillée et j'espère, pédagogique. Le but de ce qui va suivre est de vous expliquer qu'avec un minimum de connaissances techniques et seulement du bon sens (mes calculs ont été fait "à la main", pas avec un gros logiciel de gestion de patrimoine) on arrive à déjouer certains pièges.

Voici donc l'intégralité du commentaire censuré qui donne une toute autre couleur à l'article de l'Express :

" Bonjour,

Ceux qui ont déjà eu l’occasion de me lire savent que je n’ai pas de langue de bois et que, comme  j’aime les choses précises, mon commentaire va tenir en plusieurs messages.

Je vais vous livrer, comme d’habitude (pour ceux qui ont déjà lu mes commentaires démontrant que la loi Duflot est dangereuse pour l’investisseur)  mon avis d’expert (conseil indépendant, 22 ans d’expérience). Et comme d’habitude, je vais être rabat joie.

Commençons par le programme de Nantes :

245 200 euros pour un T2 de 40,5 m² (j’ai eu du mal à l’écrire tellement c’est énorme) cela fait du 6 054 euros le m² !!!
Les prix des transactions, constatés par les notaires, dans le plein centre de Nantes pour un T2, se situent entre  2 640 et 3 280 (source ici : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
Ce programme Malraux est donc vendu deux fois plus cher.
Intégrons maintenant l’aspect fiscal : le montant des travaux est de 54 %, soit 132 408 euros
L’investisseur va pouvoir déduire 30 % de ce montant de ses impôts, soit 39 722 euros.
Le prix de revient réel de ce T2 est donc de 205 478 (245 200 moins 39 722), soit quand-même 5 073 euros le m².

Pour le T3, le prix de revient, une fois déduit l’avantage fiscal, est de 342 663, soit 5 114  le m² alors que les prix des transactions constatés par les notaires sont de de 2 430  à 3 220  le m².

Pour ma part, je suis incapable d’acheter ce genre de produits et encore moins de les vendre à mes clients, même très fortement imposables !

Pour le programme de Tours :
Le prix au m² est de 4 749 euros et de 4 051 une fois déduit l’avantage fiscal. Les prix pour un T2 dans le secteur Cathédrale – Nationale (source notaires) sont situés entre 2 340 et 3 120 euros le m². L’auteur nous dit que, par comparaison, les prix en programmes neufs de standing (du standing en loi Duflot ?) se sont vendus à 4 590 € le m². Cela confirme ma position : je ne veux vendre ni du Malraux, ni du Duflot (je suis un conseil très indépendant, quitte à être à contre-courant)

Allons plus loin dans l’analyse : c’est trop cher par rapport au marché mais cela est-il compensé par une ville en forte extension, avec un bassin d’emploi très dynamique qui me permettra d’espérer une envolé des prix de l’immobilier dans l’avenir ? (je plaisante bien sûr)
Au dernier recensement de 2009 (source INSEE) : Tours compte 135 218 habitants, avec un solde migratoire négatif de - 0,2 % (pas bon signe), 72 528 ménages, 79 552 logements  dont 7 % sont vacants, le revenu moyen par foyer est de 20 596 euros  (1 716 par mois, cela ne me rassure pas pour y investir), le taux de chômage est de 13,9 % (9,6 % fin 2009 au niveau national, en dehors des  DOM que j’ai du mal à comparer à Tours). Je ne dis pas que Tours n’est pas une ville agréable à vivre mais que, à plus de 4 000 euros le m², même si je paie beaucoup d’impôt, je n’irai pas y investir.

Faisons la comparaison avec Nantes (l’INSEE donne les chiffres pour 2011) : Population 799 072 habitants (solde migratoire positif de + 0,2 %), 353 694 ménages, 379 935 logements  dont 4,9 % sont vacants, revenu moyen 27 154 euros (2 263 par mois), taux de chômage 10,6 % (9,4 % fin 2011, hors DOM), je me sens déjà plus à l’aise pour y amener un  de mes clients, mais toujours pas en Malraux, ni en Duflot.

En fait, la loi Malraux, c’est comme la loi Duflot : l’investisseur fait le choix de se faire plumer par le promoteur plutôt que par le fisc

Détaillons le programme sur Honfleur :
6 888 euros le m² pour un 27 m² (5 628 nets avec la réduction d’impôt) et 6 418 le m² (5 244 nets) pour un 86 m² alors que les prix notaires sont d’environ 4 000 euros.
Cela nous fait quand-même, en tenant compte de l’impact fiscal, un 27 m² acheté à 151 956 euros et loué 405 euros (15 euros le m² comme le prétend l’auteur de l’article), soit un rendement brut  de 3,2 %.

Mais, comme le dit la pub, « c’est pas fini » car, pour obtenir le rendement net, il va falloir retirer les honoraires d’agence pour la location, l’assurance loyers impayés (indispensable aujourd’hui), les charges de copropriété non récupérables sur le locataire et la taxe foncière, le tout représentant un minimum de 25 % du montant du loyer. Dans ces conditions, le loyer net réellement perçu passe de 405 à 304 euros et le rendement d’une telle opération passe de 3,2 % brut à 2,4 % net.
Par comparaison, une des dernières  propositions que j’ai faite à l’un de mes clients est un EHPAD Orpéa en région parisienne à 143 000 euros nets (si vous en doutez, vous pouvez le vérifier ici : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] dont le loyer est de 650 euros net de toute charge et la taxe foncière annuelle est de 340, ce qui nous donne un rendement net de 5,22 %.

Le programme sur Bordeaux donne, une fois déduite la réduction d’impôt :
190 988 euros le 45 m², soit 4 244 le m² et 318 098 le 75 m², soit 4 241 le m². On est plus proche des prix du marché
Pour calculer le rendement, je ne vais pas vérifier l’information de l’article et supposer que le 45 m² va bien se louer à 14 euros le m², soit un loyer brut de 630. En retirant les 25 % minimum de charges, frais, assurances et impôts fonciers, j’ai un loyer net de 472,5 , soit un rendement net de l’opération de 2,97 %... pas de quoi rêver, d’autant plus que, contrairement à un investissement en meublé qui est généralement non imposable pendant toute la durée du crédit, ici les loyers entrent dans la catégorie des revenus fonciers et seront imposés à l’impôt sur le revenu plus 15,5 % de CSG : Je vous laisse imaginer ce qui reste à l’investisseur.

Cordialement.
Patrick"
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Message par Claudie le Sam 11 Oct 2014 - 8:51

Intéressant ton article, mais je ne vois pas où est la censure ?
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Message par La pie bavarde le Sam 11 Oct 2014 - 8:52

Je comprends tout....et un proche de ma famille, profession libérale,a acheté un produit issu de ce système de défiscalisation: elle ne s'en sort pas, se plaint beaucoup (je la comprends!) et dès que la période de défiscalisation sera terminée, elle vendra...j'espère pour elle qu'en ne fera pas les comptes, ça risque de s'avérer douloureux...c'est du Duflot...

Merci Patrick pour cette analyse Very Happy
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Message par Evi le Sam 11 Oct 2014 - 8:54

Claudie a écrit:Intéressant ton article, mais je ne vois pas où est la censure ?

Ben, ça découle de cette analyse où Patrick dénonce des produits qui n'en valent pas le coup (pour parler "soft" et ne pas créer de problème à Admin).

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Message par Claudie le Sam 11 Oct 2014 - 8:57

J'ai bien compris cette analyse , Evi, mais je ne vois pas qui l'a censurée ?
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Message par Evi le Sam 11 Oct 2014 - 8:58

La revue dans laquelle c'est publié.

Je rajoute : et qu'on ne citera pas Wink

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Message par Claudie le Sam 11 Oct 2014 - 9:06

Ah bon , ok...pas vu ça en cliquant sur le lien de Pat...merci Evi et bon week end !
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Message par Admin le Sam 11 Oct 2014 - 9:49

Tout ceci est bien malheureux, à 2 titres :

- Cela confirme le manque d'attrait des lois de défiscalisation dans le neuf, dont on nous rebat les oreilles. Raison pour laquelle j'ai investi dans l'ancien (qui défiscalise aussi), en nu et en meublé.
- La presse indépendante se fait rare.


Dernière édition par Admin le Sam 11 Oct 2014 - 9:52, édité 1 fois

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Message par Spécialiste retraite le Sam 11 Oct 2014 - 9:49

Claudie a écrit:Ah bon , ok...pas vu ça en cliquant sur le lien de Pat...merci Evi et bon week end !

Claudie je t'explique : tu n'as pas vu mon commentaire en bas de l'article car l'Express l'a fait disparaître (en Chine c'est normal mais en France c'est de la censure).
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Message par laurent Gretcha le Sam 11 Oct 2014 - 9:56

La censure existe bien sûr. Et même ici, sur OG. La preuve? Je vais vous raconter ma dernière nuit, on va bien voir...
J'ai rencontré un
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Message par Evi le Sam 11 Oct 2014 - 9:57

laurent Gretcha a écrit:La censure existe bien sûr. Et même ici, sur OG. La preuve? Je vais vous raconter ma dernière nuit, on va bien voir...
J'ai rencontré un
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Message par Admin le Sam 11 Oct 2014 - 10:23

CQFD.


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Message par Invité le Sam 11 Oct 2014 - 10:25

l'essentiel des revenus de ces publications, sur le net ou papier, provient de la pub,
la pub des défiscalisateurs, promoteurs, assureurs, agents immobiliers, banques etc... qui vendent des produits ou des packages à très forte marge,
à ce sujet la lecture des pubs de certaines revues pour pigeons (votre argent, l'express, mieux vivre votre argent etc....) est toujours instructive, faut juste être contrariant et bien souvent faire l'inverse de ce qu'ils tentent de nous vendre
les bons produits n'ont pas besoin de pub pour se vendre

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Message par Admin le Sam 11 Oct 2014 - 10:28

Mais justement, ces revues gagneraient en crédibilité (et donc en ventes) si elles n'ouvraient pas de faux espaces de débat. On voit ça aussi sur les forums de Boursorama.

Cela ne veut pas dire que tout soit bon à jeter dans ces médias qui font par ailleurs œuvre de pédagogie. Ils sont donc bien utiles pour le béotien qui n'a personne sous la main pour l'instruire. Mais évidemment, il doit garder une distance critique, comme avec toute information reçue.

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Message par Spécialiste retraite le Sam 11 Oct 2014 - 10:42

Admin a écrit:Mais justement, ces revues gagneraient en crédibilité (et donc en ventes) si elles n'ouvraient pas de faux espaces de débat. On voit ça aussi sur les forums de Boursorama.

En fait c'est pire : en ce moment, je "sauve" au minimum une personne par semaine du piège de la défiscalisation. Ce sont des gens qui, après m'avoir lu, m'adressent l'étude qu'on leur a faite pour me demander mon avis (je dois encore appeler quelqu'un en fin de matinée).

Et ce ne sont pas forcément des gens naïfs puisque  certains sont professions libérales, ingénieurs...

Donc, dans mon métier, on gagne mieux sa vie en vendant des trucs pourris mais que les gens réclament.

Par ailleurs, les revues gagnent beaucoup avec la pub et ce n'est pas un petit artisan comme moi qui pourrait les rémunérer. La seule solution pour la presse est donc de faire appel à des annonceurs qui prennent des marges énormes sur le dos des clients. Ce qui est surprenant c'est que, ces gens qui me sollicitent, a la fin du premier coup de fil me disent tous "mais c'est vrai que vous avez raison" alors que je n'ai avancé aucun chiffre, je fais juste un raisonnement de bon sens qu'ils auraient pu avoir eu-même.

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Message par Evi le Sam 11 Oct 2014 - 10:57

Le problème de l'esprit critique, du recul Admin, c'est que quand on n'y connaît pas grand-chose, ce n'est pas évident.
Alors effectivement, je préfère rester méfiante et ne croire personne.

Evi

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Message par Spécialiste retraite le Sam 11 Oct 2014 - 12:22

Evi a écrit:Le problème de l'esprit critique, du recul Admin, c'est que quand on n'y connaît pas grand-chose, ce n'est pas évident.
Alors effectivement, je préfère rester méfiante et ne croire personne.

Evi, c'est horrible, mais tu as (un peu, sauf pour ta retraite) raison : Je viens de discuter avec un monsieur  charmant à qui on allait refourguer un T2 en Duflot sur Montpellier à 180 000 € !

mur1

Je vais analyser son étude ce weekend mais je connais d'avance la conclusion.
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Message par Admin le Sam 11 Oct 2014 - 15:59

Ne faire confiance à personne laisse 3 solutions :

- compter uniquement sur la CARPIMKO, mais il faut faire confiance au système social français
- acheter soi-même un bien et le louer (mais il faut faire confiance aux locataires) ; les petits commercants, qui n'ont quasiment pas de retraite, ont souvent bâti leur avenir comme ça.
- se donner quelques années pour observer et apprendre à devenir investisseur. Si nous sommes capables de rééduquer des patients dyscalculiques, nous savons manier les 4 opérations. C'est la seule base incontournable. Le reste est affaire de bon sens et d'acceptation du risque (le principal risque étant l'inaction).

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Message par Spécialiste retraite le Sam 11 Oct 2014 - 17:03

Ça c'est de la parole d'Admin !
Mais il a raison.
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