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Bail profesionnel et travaux

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Message par 123 le Sam 27 Déc 2014 - 17:27

Dans le cadre d'une association avec ma collègue, je dois signer un bail de location professionnel car c'est elle qui est la propriétaire des locaux (gérante de la SCI plus exactement).
Quelques closes m'interpellent dans ce bail, et je voulais donc savoir si c'était chose courante dans les baux professionnels, via vos retours d'expériences personnelles, ou si cela était un peu "abusif".

Je précise que le projet de bail a été réalisé par un avocat.

1. entretiens et réparations:

"le locataire sera tenu, pendant toute la durée du bail, d'entretenir les lieux en bon état et d'effectuer toutes les réparations nécessaires aux locaux. La totalité des travaux seront à la charge du locataire, en ce compris grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil"

J'ai un peu fouillé sur le net et ai pu trouver ce à quoi correspondent ces "gros travaux" cités dans l'article 606: tout ce qui a trait au bâti, murs, toiture...
ça me fait donc un peu peur d'imaginer les sommes que cela peut représenter....
J'ai d'ailleurs vu que ces travaux étaient d'ailleurs, si non stipulé sur le bail, à la charge du bailleur.
Qu'en est-il de votre côté? Qu'en penser?

2. Travaux

"Le locataire souffrira l'exécution de toutes les réparations...même de simple amélioration que le bailleur jugerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables.....ne pourra demander aucune indemnité ni réduction de loyer, même si la durée excédait 40 jours."

Qu'en est-il pour vous? Il paraît que la durée est généralement fixée à 40 jours maximum... non?

Merci de vos retours et vos éventuels conseils avant que je signe le bail .

123

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Message par laurent Gretcha le Dim 28 Déc 2014 - 0:33

Tu veux savoir si c'est légal/possible? Mieux vaut voir un avocat parce qu'il y a tant de textes à analyser que...
Tu veux savoir si c'est exagéré/abusif? A mon avis oui, mais tant que tu n'es pas obligée de signer, on peut te proposer n'importe qu'elle clause...
Tu en as parlé à la bailleuse? evibaille
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Message par Claudie le Dim 28 Déc 2014 - 8:46

C'est sûr, je ne signerais pas un tel bail.


Les locaux sont-ils aux normes ?
Parce que sinon, tu es mal partie en signant ce bail, à mon avis...
Claudie
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Message par 123 le Dim 28 Déc 2014 - 9:11

Merci pour vos retours

Les locaux viennent d'être remis à neuf, donc pas de souci imminent a priori.
En fouillant un peu, j'ai trouvé quelques info. intéressantes que je me permets de vous indiquer ici.


Jusqu'à tout récemment (décret de nov. 2014 ci dessous), la répartition des charges entre bailleur et locataire dans le cadre d'un bail pro était puremnet contractuelle et donc pouvait être très variable.... Ce nouveau décret exclut maintenant les "gros travaux" de l'article 606.

Mon contrat de bail est donc "abusif" légalement parlant... je ne le signerai donc pas en l'état...
Si cela peut servir à d'autres...

Article R145-35

Créé par DÉCRET n°2014-1317 du 3 novembre 2014 - art. 6

Ne peuvent être imputés au locataire :

Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.
NOTA :

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

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Message par Marie-Laure le Dim 28 Déc 2014 - 10:00

Poussés ça démarre mal cette association....tu la connaîs bien ta collègue?
En tt cas je ne signerais pas


Dernière édition par Marie-Laure le Lun 5 Jan 2015 - 15:14, édité 1 fois

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Message par 123 le Dim 28 Déc 2014 - 15:14

Oui je connais bien ma collègue, nous travaillons ensemble depuis près de 5 ans. Il n'y a pas de pb de ce côté là. Je ne lui ai pas encore parlé de tout cela mais je pense qu'elle sera ouverte à la discussion!

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Message par laurent Gretcha le Dim 28 Déc 2014 - 21:51

123 a écrit:////Les locaux viennent d'être remis à neuf, donc pas de souci imminent a priori.////
Je reprends la question de Claudie... remis à neuf ne veut pas forcément dire aux normes, vu que ces normes changent sans arrêt, ainsi que les modalités d'examen pour la conformité...
Méfiance2 donc... Wink
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Message par claranaïs le Lun 5 Jan 2015 - 15:06

+1 Remis à neuf ne veut pas dire que le local est aux normes, donc il faut bien faire attention

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Message par Karine.T le Sam 7 Fév 2015 - 10:00

123 a écrit:Merci pour vos retours

Les locaux viennent d'être remis à neuf, donc pas de souci imminent a priori.
En fouillant un peu, j'ai trouvé quelques info. intéressantes que je me permets de vous indiquer ici.


Jusqu'à tout récemment (décret de nov. 2014 ci dessous), la répartition des charges entre bailleur et locataire dans le cadre d'un bail pro était puremnet contractuelle et donc pouvait être très variable.... Ce nouveau décret exclut maintenant les "gros travaux" de l'article 606.

Mon contrat de bail est donc "abusif" légalement parlant... je ne le signerai donc pas en l'état...
Si cela peut servir à d'autres...

Article R145-35

   Créé par DÉCRET n°2014-1317 du 3 novembre 2014 - art. 6

Ne peuvent être imputés au locataire :

Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.
NOTA :

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

J'ai regardé le site legifrance et cela concerne les baux commerciaux. Il n'est pas mentionné les baux professsionnels. Dommage car j'avais déjà prévu de râler auprès du  notaire qui est en train de rédiger mon bail et j'espérais profiter de cette modification !
J'ai mis le lien pour lire l'article de loi.


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Message par Karine.T le Sam 7 Fév 2015 - 10:02

Contrat de bail
J'ai aussi trouvé ça :
Un contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel peut être conclu uniquement par les professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) :

professions libérales réglementées : experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...

ou professions libérales non réglementées : agents d'affaires, conseils en gestion, apporteurs d'affaires, consultants...

Le bail commercial est réservé aux professionnels inscrits au RCS (commerçants) ou au répertoire des métiers (artisans).

Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit, même s'il n'est soumis à aucune forme particulière.

La répartition des travaux et des charges entre locataire et bailleur est librement définie dans le contrat.

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