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LMNP : attention aux baisses de loyer

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LMNP : attention aux baisses de loyer Empty LMNP : attention aux baisses de loyer

Message par Invité le Ven 13 Mar 2015 - 15:47

LMNP : gardez à l'esprit que les loyers peuvent baisser :

http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/residence-lmnp-une-baisse-de-loyer-lors-du-renouvellement-du-bail-commercial.html

d'ailleurs, un bon gestionnaire ne manquera pas d'exiger des baisses de loyers, afin de réduire ses coûts.

Attention aussi aux possibles fermetures administratives par le préfet ou l'ARS, dans ce cas : zéro loyer :

http://www.leprogres.fr/rhone/2013/09/19/ehpad-de-bessenay-un-personnel-mal-gere-et-pas-toujours-qualifie-selon-l-ars

http://www.leparisien.fr/lyon-69000/rhone-fermeture-administrative-d-une-maison-de-retraite-jugee-dangereuse-19-09-2013-3150475.php

Sans compter que certains gestionnaires peuvent se retrouver en liquidation judiciaire.

Bref, ces placements LMNP ne sont jamais sans risque.

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LMNP : attention aux baisses de loyer Empty Re: LMNP : attention aux baisses de loyer

Message par Admin le Ven 13 Mar 2015 - 18:21

J'ai failli investir dans ce système. Finalement, j'ai trouvé que le gestionnaire avait trop de pouvoirs. Mais on peut faire du LMNP soi-même, y compris dans l'ancien, avec un cadre fiscal un peu différent.

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Message par Spécialiste retraite le Sam 14 Mar 2015 - 11:30

Je n'ai pas le temps de regarder en détail et donc de répondre (j'avais vu l'article de Fonteneau sur son blog et je n'ai pas eu le temps non plus de lui répondre).

Ça va me demander pas mal de temps pour trouver la bonne formulation sur un sujet que je maîtrise mais qui est essentiellement juridique : code du commerce, règles de concurrence, détermination d'une valeur locative, non respect des clauses d'un bail commercial (quand l'exploitant n'a pas entretenu la résidence en n'effectuant pas des travaux qui étaient à sa charge), abus de position dominante...

Donc de la prise de tête pour le néophyte qu'il faut que j'arrive à traduire en histoire drôle ou passionnante, je ne sais pas encore.

Bon weekend.

Patrick


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Message par Claudie le Mar 17 Mar 2015 - 13:58

J'en profite pour te souhaiter une bonne fête ( c'est bien la st PATRICK ?) !flowers

Tu es attendu au post des boulets, dépêche-toi avant que Barbalala et moi finissions de trinquer ! claudi1
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LMNP : attention aux baisses de loyer Empty Re: LMNP : attention aux baisses de loyer

Message par Spécialiste retraite le Mar 17 Mar 2015 - 15:46

Merci Claudie, hips drunken (je sors à l'instant du Bistrot).
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LMNP : attention aux baisses de loyer Empty Re: LMNP : attention aux baisses de loyer

Message par Invité le Mer 18 Mar 2015 - 14:29

Spécialiste retraite a écrit: (...) il faut que j'arrive à traduire en histoire drôle (...)

Bon weekend.

Patrick


S'agissant d'argent péniblement gagné et épargné je n'ai que bien peu d'humour Evil or Very Mad

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Message par Spécialiste retraite le Mer 18 Mar 2015 - 14:42

Bonjour Saarland,

J'ai répondu sur le blog de Guillaume Fonteneau mais le temps m'a manqué pour tout développer en détail :

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Message par Spécialiste retraite le Mer 18 Mar 2015 - 18:44

Analyse rapide des articles postés par Saarland sur l’EHPAD de Bessenay :

Bessenay, village un peu " perdu " (loin de Lyon et dans une zone à priori peu peuplée) et compte seulement un peu plus de 2 000 habitants
Le chiffre d’affaires tourne autour de 2 000 000 € (1 300 000 en 2004,2005 et 2006   affraid  ) alors que la norme de rentabilité, en fonction de la taille (72 lits) est plutôt à 3 000 000 €.
Je n’aurais jamais vendu un truc comme ça à mes clients (enfin, dans mon état normal).


C’est comme pour tous les sujets, on ne parle jamais des trains qui arrivent à l’heure, pourtant il y en a, aussi en EHPAD.


Rendement comparé s’il y avait malgré tout une baisse de loyer :

Imaginons un investissement de 100 000 avec un rendement locatif à 5 % (c’est quasiment la norme minimale en EHPAD dans l’ancien). On aura alors :

Loyer annuel 5 000 € (d’où le rendement locatif de 5 % pour ceux qui ont déjà du mal à suivre), charges mensuelles 10 € (en général il n’y en a pas, disons que ce sont les frais de syndic) taxe foncière annuelle 300 € (la taxe foncière est basse par rapport au loyer car la valeur locative cadastrale est calculée pour l’établissement, pas par chambre).

Au niveau trésorerie annuelle : 5000 (loyers) – 120 (charges) – 300 (taxe foncière) = 4 580 de loyers perçus avant impôts
Base imposable : 5000 – 120 – 300 – 4 250 (amortissement) = 330

Rappel : ce que j’appelle le Tmi est le taux marginal d’imposition
Loyer net perçu (Tmi 14 %) : 5 000 – 120 – 300 – 97 (impôts) = 4 483
Loyer net perçu (Tmi 30 %) : 5 000 – 120 – 300 – 150 = 4 430
Je m’arrête là car je ne suis pas certain qu’il y ait beaucoup d’orthophonistes avec un taux marginal à 41 % (revenu imposable  après abattement entre  71 754 € et 151 956 €, pour un célibataire, le double pour un couple…)


J’ai posté, comme je l’indiquais à Saarland, sur le blogpatrimoine, la réponse en cas de demande de baisse de loyer par l’exploitant (réponse un peu résumée car le développement demanderait une étude de cas, avec analyse du bilan de l’exploitant).

Supposons cependant que l’investisseur se laisse faire ou ne soit pas conseillé et qu’il y ait une baisse de loyer de 20 % :

Au niveau trésorerie, on aurait : 4 000 (5 000 – 20 %) – 120 – 300 = 3 580
Base imposable : 4 000 – 120 – 300 – 4 250 (amortissement) = 0
Loyer net 3 580

Je vais maintenant comparer cette situation à un investissement immobilier classique (hors meublé) c’est-à-dire ce que fait l’écrasante majorité des gens qui investissent dans l’immobilier, mais hors loi Pinel, car vous savez maintenant que le neuf n’est pas rentable (je donne des cours de rattrapage pour ceux qui auraient loupé un trimestre).

Le montant d’investissement est le même, donc 100 000 € mais les conditions sont idylliques (bon, admettons, comme dirait Jean-Marie Bigard, cf. le sketch de la chauve-souris enragée, que tout le monde peut écouter… je dis ça pour ceux qui le trouvent vulgaire, ce sketch ayant été épargné). Allons-y :

Rendement locatif 6 % (pas mal un loyer de 500 € hors charges pour un logement acheté 100 000 €).
Frais d’agence et assurances 10 % des loyers (on peut trouver chez un « vrai » agent immobilier).
Charges annuelles non récupérables sur le locataire (celles qui restent à la charge du propriétaire, pour les non-initiés) 400 €
Taxe foncière annuelle 500 €, soit un mois de loyer seulement.

On a donc : 6 000 (loyers) – 600 (agence et assurance) – 400 (charges) – 500 (taxe foncière) = 4 500 qui sont imposables
Avec un Tmi à 14 % : 4 500 – 1 327 (impôts) = 3 173 de loyer net
Avec un Tmi à 30 % : 4 500 – 2 047 = 2 453 de loyer net

Synthèse :

Situation du meublé au départ :
Loyer net perçu (Tmi 14 %) : 5 000 – 120 – 300 – 97 (impôts) = 4 483
Loyer net perçu (Tmi 30 %) : 5 000 – 120 – 300 – 150 = 4 430

Situation en cas de baisse de loyer de 20 % (admettons que la chauve-souris soit réellement enragée) :
Loyer net 3 580

Comparaison par rapport à un investissement classique et sans surprises (loué tous les mois et sans impayés) :
Avec un Tmi à 14 % : 4 500 – 1 327 (impôts) = 3 173 de loyer net (30 % de moins que le meublé initial et 11 % en cas de baisse de 20 %... à justifier par l’exploitant car 20 %, c’est presque un gag)
Avec un Tmi à 30 % : 4 500 – 2 047 = 2 453 de loyer net (45 % de moins que le meublé sans baisse et 31 % de moins en cas de baisse).


Enfin, n’oublions pas que dans le meublé, il n’y a pas que l’EHPAD pour faire des affaires rentables.

Bonne soirée.
Patrick

PS : j'espère être compréhensible car j'ai eu peu de temps pour fabriquer cette réponse.
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Message par Admin le Mer 18 Mar 2015 - 19:31

Merci Patrick !

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Message par Claudie le Jeu 19 Mar 2015 - 8:34

J'ai tout lu et tout compris ! merci1
Je suis fiēre ! bounce

Par contre, je ne sais pas où tu as pêché des charges à 400 euros et des taxes foncières à 500 euros, mais c'est sûrement pas ici ...avec un syndic les charges sont bien plus élevées et la taxe foncière n'en parlons même pas !
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Message par Admin le Jeu 19 Mar 2015 - 8:43

C'est bien la peine d'habiter à Marseille, si c'est pour être surtaxé. La double peine existe encore dans notre pays. affraid

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Message par Spécialiste retraite le Jeu 19 Mar 2015 - 8:51

Claudie a écrit:J'ai tout lu et tout compris ! merci1
Je suis fiēre ! bounce

Par contre, je ne sais pas où tu as pêché des charges à 400 euros et des taxes foncières à 500 euros, mais c'est sûrement pas ici ...avec un syndic les charges sont bien plus élevées et la taxe foncière n'en parlons même pas !
Bonjour Claudie... oups pardon, bonjour à tous,

Je suis content (et soulagé) que tu ais tout compris (non pas que je doutais de tes capacités, mais plutôt des miennes).

En effet, j'ai tourné sept fois mes doigts au dessus du clavier avant de poster cette réponse car il est difficile (encore plus à l'écrit) de faire une réponse claire, vérifiable, accessible à tous et pas trop barbante à lire.

Pour les paramètres (charges, taxe foncière...), voici comment j'ai procédé :


  • Pour ne pas que l'on me soupçonne de fausser les chiffres afin de "favoriser" le meublé, j'ai pris des données immobilières réelles (fichiers clients)


  • J'ai consulté Jean-Marie Bigard qui m'a dit " Boh ! A c'moment là ! Admettons ! "


  • Alors j'ai tout enjolivé pour faire comme si j'avais trouvé la poule aux œufs d'or immobilière


  • Enfin j'ai appelé deux agents immobiliers (sérieux) que je connais pour vérifier


Par contre, est-ce que quelqu’un a eu le courage de lire ma réponse sur le blogpatrimoine ?

Patrick
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Message par Admin le Jeu 19 Mar 2015 - 8:58

Moi, M'sieu !

J'ai bien aimé la partie sur la détermination de la valeur locative, j'ai appris quelque chose. Merci !

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Message par Claudie le Jeu 19 Mar 2015 - 9:05

Dès que j'ai un moment, je m'y colle !

Par contre, pour les agents immobiliers , tu as dû les prendre au moment du pastis, s'ils sont de marseille ! Very Happy

Guillaume, si je te dis combien je paie d'impôts fonciers et taxe d'habitation tu vas gaga1
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Message par touyou le Jeu 19 Mar 2015 - 10:32

Moi je l'ai lue aussi ta réponse sur blogpatrimoine, j'ai trouvé ça très clair
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Message par Spécialiste retraite le Jeu 19 Mar 2015 - 17:15

Merci à tous de supporter ma prose et d'y trouver un sens et désolé pour mon manque de disponibilité (je croule sous le travail au point d'être obligé de rappeler aux notaires ce qu'ils ont à faire).
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