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vendre ou attendre?

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Message par chachouna le Lun 1 Juin 2015 - 20:31

Bonsoir
je souhaite vendre un grand studio avec parking couvert en plein centre ville de Nancy,ville étudiante
L'agence qui nous l'a vendu il y a 3 ans 55000 euros frais de notaire inclus nous conseille de le céderaaujourd'hui a 42000 euros net vendeur ,soit 13000euros de perdu en 3 ans
Vu que cette même agence nous avait conseillé cet achat qui s'est avéré une mauvaise affaire pour nous,je serais intéressé parl'avis de ceux d'entre vous qui s'y cconnaissent un peu
Car la j'ai du mal a encore faire confiance a cette agence
Ou bien est ce général? L'mmobilier s'est il vraiment cassé la figure a ce point là ?
Merci a ceux qui voudront bien partager leur expérience!
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Message par OrthoLuz le Lun 1 Juin 2015 - 20:49

Bonsoir,
Je ne connais pas les prix et ne connais pas du tout Nancy mais plusieurs questions pour ouvrir à discussion :
- avez-vous acheté le studio neuf (ce qui peut expliquer une baisse du prix ensuite car surévaluation du prix neuf)?
Ici quelques infos sur les prix (pas de baisse significative mais je suppose que cela peut dépendre des quartiers) : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

- Si  tu n'as pas confiance dans cette agence, avez-vous fait évaluer ce studio par une autre agence?

- Pourquoi une mauvaise affaire pour vous (absence de locataire, quartier en changement/ peu adapté à la surface, etc)  car cela peut influencer les futurs acheteurs et donc le prix de vente ... d'autant plus si vous passez par la même agence au courant de ces difficultés/ S'ils assuraient la location.
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Message par Invité le Lun 1 Juin 2015 - 20:59

chachouna a écrit: 42000 euros net vendeur ,soit 13000euros de perdu en 3 ans
non mauvais calcul .....
13k ca représente environ les frais de notaire plus la commission de l'agence au final ton appart coutera environ 55k à l'acheteur ...

du coup personne n'a rien perdu dans cette affaire ....sauf toi Rolling Eyes

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Message par OrthoLuz le Lun 1 Juin 2015 - 21:03

Ah oui, je n'avais pas vu la différence net vendeur/ frais de notaire inclus dans ton prix. Effectivement, là c'est normal!
Il faut regarder sur votre acte d'achat (ou se souvenir) du prix net vendeur que vous avez payé, c'est celui-là qui est important... le reste, effectivement, l'acheteur le paiera mais vous ne le recevez pas...
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Message par Spécialiste retraite le Lun 1 Juin 2015 - 21:57

chachouna a écrit:Bonsoir
1) je souhaite vendre un grand studio avec parking couvert en plein centre ville de Nancy,ville étudiante
2) L'agence qui nous l'a vendu il y a 3 ans 55000 euros frais de notaire inclus nous conseille de le céderaaujourd'hui a 42000 euros net vendeur ,soit 13000euros de perdu en 3 ans
3) Vu que cette même agence nous avait conseillé cet achat qui s'est avéré une mauvaise affaire pour nous,je serais intéressé parl'avis de ceux d'entre vous qui s'y cconnaissent un peu
Car la j'ai du mal a encore faire confiance a cette agence
Ou bien est ce général? L'mmobilier s'est il vraiment cassé la figure a ce point là ?
Merci a ceux qui voudront bien partager leur expérience!
1) Vu le descriptif, ça à l'air d'un investissement présentant toutes les garanties d'un truc rentable, même si l'immobilier sur Nancy n'a pas l'air d'avoir trop la cote (prix des transactions enregistrées par les notaires : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

2) L'agence voudrait bien réaliser une nouvelle transaction, plus facile si le prix est faible.

3) Pourquoi une mauvaise affaire ? : loyer faible, charges élevées, problèmes avec les locataires, difficultés à trouver des locataires... et surtout, pourquoi vouloir vendre ?

Peux tu nous faire un descriptif du quartier car un centre ville peut aussi être la zone ?

Ou sinon me donner l'adresse exacte (je peux essayer d'y voir plus clair, sans garantie).

Enfin; la location et la rentabilité (sans même parler de la fiscalité) ne seraient-elle pas plus judicieuses en meublé ?





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Message par Invité le Mar 2 Juin 2015 - 9:32

je connais bien Nancy, j'y ai passé mon bac, fait mes études et actuellement mes filles y sont étudiantes, j'y ai aussi un appartement acheté en défisc de Robien il y a quasi 10 ans.

déjà, investir dans l'immo sur si courte période ne peut être une bonne affaire, ne serait-ce qu'avec les frais et droits de mutation, et surtout en période de stagnation ou baisse de l'immobilier (et en Lorraine c'est plutôt dans le sens de la baisse, sauf micromarché près de la frontière Luxembourgeoise)

ensuite, il faut savoir que Nancy est en Lorraine, région sinistrée, vieillissante, à la démographie en berne,

Nancy a pléthore d'apparts d'étudiants ou studios à louer ou à vendre, il suffit de se balader dans les rues de Nancy (ou Vandoeuvre) pour voir des panneaux à vendre ou à louer partout (sans compter tout ce qui est à vendre, sans panneau)

les taxes foncières et taxes d'habitation y sont prohibitives

quant à la rentabilité elle est souvent bien médiocre et quelquefois négative quand il n'y a pas d'étudiant pour occuper les apparts (il y a plus d'offre que de demande), des apparts sont vides à l'année

mais bon, à 40k€ vous pourriez refiler le mistigri à un papa qui veut y loger fiston ou fifille partie étudier à Nancy

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Message par chachouna le Mar 2 Juin 2015 - 9:36

Merci pour vos réponses
je crois que le prix net vendeur était de 52 000 euros il y a 3 ans ,donc dévaluation de 10000 euros!!!
Mauvaise affaire car jamais réussi à le louer ,nous pensons que l'agence l'avait "oublié"
Quartier étudiant (un gros complexe au bout de la rue)mais beaucoup d'offres de location partout
Pour Spécialiste Retraite :il se situe à l'angle Avenue Gal Leclerc /Avenue Jeanne D'Arc ,donc pour moi bien placé
Je crois plutôt que l'agence ne s'en est pas occupé,nous non plus par manque de temps et pas sur place
Dès que le contrat d'exclusivité avec l'agence est terminé ,on voudrait faire le point ,mais on n'y connait pas grand chose ,d'ou la solution envisagée de s'en débarasser!
Merci à vous
chachouna
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Message par Invité le Mar 2 Juin 2015 - 9:45

chachouna a écrit:Merci pour vos réponses
je crois que le prix net vendeur était de 52 000 euros il y a 3 ans ,donc dévaluation de 10000 euros!!!
Mauvaise affaire car jamais réussi à le louer ,nous pensons que l'agence l'avait "oublié"
Quartier étudiant (un gros complexe au bout de la rue)mais beaucoup d'offres de location partout
Pour Spécialiste Retraite :il se situe à l'angle Avenue Gal Leclerc /Avenue Jeanne D'Arc ,donc pour moi bien placé
Je crois plutôt que l'agence ne s'en est pas occupé,nous non plus par manque de temps et pas sur place
Dès que le contrat d'exclusivité avec l'agence est terminé ,on voudrait faire le point ,mais on n'y connait pas grand chose ,d'ou la solution envisagée de s'en débarasser!
Merci à vous

????? "je crois que le prix..." tu ne sais exactement plus combien tu as acheté ?
????? l'appart est resté inoccupé pendant 3 ans ???? et tu ne t'es pas inquiétée ? tu as donc payé taxe foncière et frais pendant 3 ans sans rien rentrer en revenus ? renta négative++++
tu as acheté comment ? cash ou à crédit ?

je situe très bien l'endroit, c'est pas non plus très très bien placé, il y a l'école des mines pas loin mais sans+
tu confirmes donc bien ce que j'ai dit dans mon post précédent, des apparts sont vides à l'année car absence de locataire, il y a surabondance de l'offre locative pour ce qui est des petites surfaces à Nancy.

Je n'ose calculer ce que tu aurais maintenant comme thune si tu avais placé ces 52k€ sur des fonds diversifiés il y a 3 ans....


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Message par chachouna le Mar 2 Juin 2015 - 9:45

nos messages se sont croisés Saarland
Nancy est comme tu le décris mais il y a 3 ans ne nous a pas été présenté comme ça
l'investissement devait être sur du long terme ,mais vu les circonstances ,comme il nous coute plus cher que ce qu'il nous rapporte (charges ,taxe,travaux d'entretien...)nous n'avons trouvé que cette solution
Nous l'avions acheté loué,mais le locataire ayant fini ses études est parti deux mois après...et jamais reloué depuis ...
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Message par Invité le Mar 2 Juin 2015 - 9:46

chachouna a écrit:on voudrait faire le point ,mais on n'y connait pas grand chose
Merci à vous

tu as investi 52k€ dans de l'immo alors que tu n'y connais pas grand chose ?
ça t'a pris comment ?

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Message par Invité le Mar 2 Juin 2015 - 9:49

chachouna a écrit:
Nancy est comme tu le décris mais il y a 3 ans ne nous a pas été présenté comme ça
...

tu sais comment savoir si un agent immobilier te ment ?
(réponse plus bas) :




































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Message par Invité le Mar 2 Juin 2015 - 9:51

quelle surface ? quel étage ?

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Message par chachouna le Mar 2 Juin 2015 - 10:01

5ème étage,c'est sûr ça ne le sert pas (tout petit ascenceur)
surface je dirais environ 30m carré mais pas sûre
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Message par Spécialiste retraite le Mar 2 Juin 2015 - 10:04

Saarland a écrit:
chachouna a écrit:on voudrait faire le point ,mais on n'y connait pas grand chose
Merci à vous

tu as investi 52k€ dans de l'immo alors que tu n'y connais pas grand chose ?
ça t'a pris comment ?
Pourquoi ? La majorité des investisseurs seraient des experts ? Et puis, je pense que, avec ce que j'ai lu, la situation doit être suffisamment difficile à vivre pour ne pas rajouter des remarques ironiques.

Retrouvons l'esprit pratique : vendre un appartement de type investisseur (T1 centre ville) qui n'est pas loué n'est pas très sexy et donnera probablement une vente à perte.

La solution idéale serait de parvenir à le louer, donc d'écarter la concurrence qui semble forte.

Deux pistes (mais je n'ai pas la prétention de détenir la vérité) :


  • Le louer à un loyer inférieur au marché (c'est toujours mieux que zéro)


  • Le louer meublé (cela fait souvent la différence quand il s'agit d'un logement étudiant).

Enfin, je te conseille de changer d'agence immobilière de suite car, même si tu as un mandat, je vois mal comment ils pourraient prétendre avoir respecté le contrat après trois ans sans locataire.
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Message par Admin le Mar 2 Juin 2015 - 10:48

chachouna a écrit:il nous coute plus cher que ce qu'il nous rapporte

Donc en fait il rapporte quelque chose, quand même ?

saarland a écrit:????????

Attention, l'abus de signes de ponctuation est mauvais pour nos artères à tous. Et effectivement, Chachouna doit déjà angoisser un maximum, avec une impasse (enfin une avenue) pareille. neos1

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Message par chachouna le Mar 2 Juin 2015 - 10:52

Merci Spécialiste Retraite pour cet avis objectif
Mais je pense que l'on va tenter de le céder même à perte car finalement l'immobilier c'est beaucoup d'investissement ...en énergie
et il faut s'y interesser je pense ...et sans doute avoir un peu de chance aussi...
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Message par Invité le Mar 2 Juin 2015 - 10:52

Spécialiste retraite a écrit:
Pourquoi ? La majorité des investisseurs seraient des experts ? Et puis, je pense que, avec ce que j'ai lu, la situation doit être suffisamment difficile à vivre pour ne pas rajouter des remarques ironiques.


oui, des tas d'investisseurs ne sont pas experts et se font rouler dans la farine,
ensuite pour investir faut réfléchir un peu, essayer de comprendre si on ne veut pas perdre de thune,
ou alors tenter le casino

ensuite, je suis assez de curieux, en effet, de comprendre comment quelqu'un, un matin en se levant, a eu l'idée de faire ce genre d'investissement aussi foireux (conseil d'un ami ? lecture dans une revue ? agent immobilier ? etc....) ce serait très intéressant de le savoir, en effet, afin que d'autres ne fassent pas la même erreur (on apprend de ses erreurs et de celles des autres)

30m² ?
là où c'est placé, ça ne vaut pas + que 35k€ net vendeur avec du bol.

en haut de la rue Jeanne d'Arc, (tout près de l'appart), ces dames officient et vendent leurs charmes chaque soir... ça va aider papounet à louer ou achter ça pour fiston ou fifille étudiante,
donc je conseille de faire visiter le jour et pas le soir Wink

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Message par Invité le Mar 2 Juin 2015 - 10:55

Admin a écrit:
chachouna a écrit:il nous coute plus cher que ce qu'il nous rapporte

Donc en fait il rapporte quelque chose, quand même ?

saarland a écrit:????????

Attention, l'abus de signes de ponctuation est mauvais pour nos artères à tous. Et effectivement, Chachouna doit déjà angoisser un maximum, avec une impasse (enfin une avenue) pareille. neos1

je suis effectivement sidéré par un tel investissement ! je pense que notre forumeuse a cumulé toutes les erreurs possibles

et elle n'a pas dû tant angoisser que ça en le laissant vide pendant 3 années... sinon, elle aurait bien réagit avant

PS : pas grave tout ça, ce n'est que de la thune

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Message par chachouna le Mar 2 Juin 2015 - 10:58

Admin nos messages se sont croisés
Non il ne nous rapporte rien
Mais ma fille l'a occupé pendant deux ans pour ses études (ce qui a limité la casse) en attendant qu'il soit loué
Nous n'avons eu aucune offre pendant toute cette période donc j'ai peu d'espoir pour la suite
La elle a terminé ses études ,donc il faut régler ce problème ;
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Message par Admin le Mar 2 Juin 2015 - 11:05

Plaie d'argent n'est pas mortelle en effet.

Mais surtout, les professionnels de l'investissement immobilier savent endormir la vigilance en présentant des projections attractives et des garanties rassurantes. Vu le nombre de ceux qui ont défilé ici, je peux comprendre qu'on cède au chant de ces sirènes. Certains font tout pour déresponsabiliser les gens en leur expliquant que l'agence gèrera tout. Ceux qui ne s'intéressent pas à tout ça peuvent être tentés de faire confiance, puis de ne pas suivre l'affaire au quotidien.

Je serais tout de même curieux de savoir avec quels arguments l'agence a pu anesthésier la vigilance de ses clients pendant 3 ans.

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Message par chachouna le Mar 2 Juin 2015 - 11:19

Saarland ,le haut de la rue jeanne d'arc n'est pas tout près de l'appart ,et le quartier est clean
et cet achat a été peut être naif mais réfléchi (l'appart était loué)et pas si caricatural que tu le décris (je me réveille un matin...etc)
on a attendu des propositions de location qui ne sont pas venues
l'espoir fait vivre
la situation a changé avec l'évolution défavorable du marché ,et la fin des études de ma fille
je voulais juste un avis ,c'est tout ;
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Message par supercalifragilistic le Mar 2 Juin 2015 - 11:20

Saarland, il est vrai que rester à côté d'un automobiliste qui vient de percuter le mur en face de lui en lui demandant pourquoi diable il n'a pas pensé à tourner le volant ou en cherchant par quel biais il a bien pu obtenir son permis doit être beaucoup plus constructif que de l'aider à sortir le moins blessé possible de sa voiture accidentée ... Rolling Eyes
Vous paraissez connaisseur et averti, comment Chachouna peut elle limiter la casse ? Je suis sure que vous avez une idée, ce serait dommage de ne pas la révéler et vous contenter de répéter ce qu'elle sait déjà.
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Message par chachouna le Mar 2 Juin 2015 - 11:32

Admin
arguments de l'agence:
-le frere de l'etudiante qui le loue va reprendre la location
-un pole universitaire se construit au bout de la rue
-pas de demandes de location pour l'instant ce n'est pas la bonne période attendez la rentrée
et le temps passe ....
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Message par Invité le Mar 2 Juin 2015 - 11:32

supercalifragilistic a écrit:
Vous paraissez connaisseur et averti,  comment Chachouna peut elle limiter la casse ? Je suis sure que vous avez une idée, ce serait dommage de ne pas la révéler et vous contenter de répéter ce qu'elle sait déjà.

faut savoir rester factuel
et ne jamais être dans l'affectif quand on raisonne, encore + à propos de thune

j'ai déjà donné les infos, (voir mes posts plus haut),
Nancy ville sinistrée, offre locative pléthorique surtout pour les studios et apparts d'étudiants
taxes habitation et foncières qui diminuent la renta+++

les conseilleurs ne sont pas les payeurs et donc... je ne donne pas de conseil particulier, le mal est fait, l'investissement a été mauvais,
donc si vente : vendre à perte, pour moi 30m² à cet endroit ça ne vaut pas + que 35k€ avec de la chance de trouver un candidat (et ça serait moi, je serais preneur à 30k€)
ou alors location en baissant fortement ses prétentions en terme de loyer, du style 300 euros par mois (malheureusement ce rendement brut sera grévé par la taxe foncière, la vacance locative etc...)

ensuite chacun en tire les conclusions qui s'imposent

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Message par Invité le Mar 2 Juin 2015 - 11:33

chachouna a écrit:Admin
arguments de l'agence:
 -le frere de l'etudiante qui le loue va reprendre la location
 -un pole universitaire se construit au bout de la rue
 -pas de demandes de location pour l'instant ce n'est pas la bonne période attendez la rentrée
et le temps passe ....


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